24輪調控，韓國樓市為何越調越漲？

南方周末記者　施璇

2021年2月10日，戴口罩的乘客在韓國首爾站準備坐車回家過節(jié)，以首爾為核心的首都圈集中了2500多萬人，不少人居住在首爾周邊的衛(wèi)星城。

新華社　?圖

★歷屆政府實施的至少24套調控政策，被認為是“打補丁式的調控措施”，直接導致了“按下葫蘆浮起瓢”的效果，“不僅沒能控制住房價，反而成為房價的推手”。

2021年2月，韓國政府公布第25套樓市調控政策，被韓國媒體稱為“最有野心的房市供應計劃之一”。

2021年1月12日，文在寅從位于青瓦臺主樓二樓的總統(tǒng)辦公室走出，表情嚴肅，他行至一樓大廳深鞠一躬，開始發(fā)表一年一度的新年致辭。

“對那些正在為住房問題而苦惱的民眾，我表示深深歉意?！彪m然在近半小時的發(fā)言中只有短短一句，卻是文在寅首次就未能穩(wěn)定韓國房價道歉。

2020年，韓國房價出現了過去9年來最快的增速，同比上漲5.36%。其間，文在寅政府出臺了一系列政策抑制房價，但成效甚微。

“首爾房價讓本地人也望而卻步”

位于韓國首都圈內的富川市，與首爾市區(qū)只有“一腳油門”的距離。一名當地房地產中介告訴南方周末記者，2019年三室兩衛(wèi)約30韓坪（約合99平方米）的高層公寓價格為3億韓元（約合人民幣174.3萬元）左右。2021年初，它的價格已升至4億韓元以上（約合人民幣232.4萬元）。

韓國樓市也是“買漲不買跌”，韓國樓市熱度居高不下，“飛蛾撲火”的買家卻只增不減。據韓國國土交通部統(tǒng)計，2020年全年，韓國累計住宅成交量同比增長58.9%，創(chuàng)下韓國政府自2006年開始統(tǒng)計該數據以來的最高值。

2018年，江蘇人李烈到韓國讀博，因為租房遇到困難，他決定在學校周圍購入一套高層單間公寓，位置在首都圈天安市內。

買房之后，李烈仍時常關注著韓國房價動向。他告訴南方周末記者，他手中的這套公寓價格在兩年漲價大約20%，“房價是有漲，但沒有新聞媒體里說的那么夸張，翻倍什么的不至于（出現）?！?/p>

天安市位于韓國忠清南道，毗鄰首爾，離首爾江南地鐵站約有50分鐘車程，屬于首都圈的外圍。與身處天安的李烈不同，住在首爾麻浦區(qū)的李垠知感受到的是完全不一樣的房價熱度。

“首爾的房價讓本地人也望而卻步。”她對南方周末記者抱怨。李垠知是土生土長的首爾麻浦區(qū)人，從小居住的房子來自其祖父祖母的贈予。

隨著她和哥哥都已經長大，她的父母也想換一套新房。因此，高昂的首爾房價時常成為一家人飯桌上的聊天話題。

李垠知一家所在的麻浦區(qū)位于首爾漢江邊，各類基礎設施較為完善，附近還有弘益大學、世界杯公園等熱門景點。

即便用手中的老房子置換同一地段的新房，麻浦區(qū)現在的房價也讓李垠知一家感到吃力。她的父母因此覺得，退休之后離開市區(qū)，到房價更低的首爾近郊養(yǎng)老也不失為一種選擇。

對今年準備從家中獨立出來的李垠知來說，選項就沒那么多了：工作和生活都要求她暫時無法離開首爾，她希望能繼續(xù)住在麻浦區(qū)。

首爾的房租隨著房價水漲船高。最近，李垠知一直在了解租房信息，首次直面房價高企帶來的生活壓力。不論怎么算，自己手中的工資在高漲的房租面前都顯得微不足道。

“首爾的房子真的太貴了！”李垠知很失落，“租房都這么困難，別說買房了。”

2021年1月，韓國國民銀行（KB）發(fā)布的報告顯示，韓國全國住宅交易每平方米平均價格為459.8萬韓元（約合人民幣2.69萬元），首爾住宅交易每平方米均價為919.6萬韓元（約合人民幣5.38萬元）。

首爾房價本就遠高于其它地方的房價，但在過去一年，首爾房價的漲勢更加兇猛。2020年1月，首爾成交的公寓均價約為8.7億韓元（約合人民幣505.5萬元），公寓成交價格則漲至10.6億韓元（約合人民幣615.9萬元）。

在韓國，公寓是多數民眾的主要居住類型，大約占全部住房類型的60%。

房價高企，“搶房大戰(zhàn)”則愈演愈烈。2020年6月，首爾一處高層公寓推出110套新房源，一度吸引了3.74萬名購房者，平均340人搶購1套公寓。

首爾的購房熱潮也蔓延至周邊城市。2020年11月，韓國首都圈內的京畿道果川市推出1000套房源的新樓盤，前來登記的購房者高達47萬多人，中簽率低至470∶1。

“打補丁式的調控措施”

進入21世紀以來，韓國樓市出現了兩輪大幅增長，第一輪在2006年達到高峰。當時，首爾房價漲幅近20%。

從2016年開始的新一輪房價上漲來臨，恰好與文在寅總統(tǒng)的任期吻合。2017年，上臺之初，這位前人權律師承諾要創(chuàng)造一個韓國人只要勤勞工作、就可以養(yǎng)家糊口、買得起房的公平社會。

在2019年11月的一次會議上，文在寅依舊表示韓國全國房地產價格已經穩(wěn)定，“我尤其想說的是，我的政府對房地產問題非常有信心?！?/p>

在2020年的新年致辭中，文在寅依舊信誓旦旦地表示，“我永遠不會輸掉這場和房地產投機者的戰(zhàn)爭?！?/p>

一年后的新年致辭中，文在寅首次就高房價問題向國民致歉。

文在寅執(zhí)政三年，首爾公寓的交易價格中位數從2017年5月的每套6.06億韓元（約合人民幣352.1萬元）漲到2020年12月的9.47億韓元（約合人民幣550.2萬元），漲幅達56%。

韓國政府已陸續(xù)出臺24輪調控政策試圖“冷卻”樓市。這些措施大多以打擊房地產投資為主，加強市場監(jiān)管，收緊對購房者的貸款限制，提高各類房地產稅。

文在寅上任之初，被列為重點房價調控地區(qū)的基層行政區(qū)有37個，如今已增至111個，幾乎占韓國226個基層行政區(qū)的一半。

一些金融措施也相繼出臺。例如，住房抵押貸款限制從70%降至40%；禁止購房者對價值超過15億韓元的房產進行抵押貸款；多套房產持有者的綜合房產稅從3.2%上調至6%；轉讓持有時間不滿一年的住宅時，稅率從40%調至70%；持有不到2年就售出，稅率也高達60%。

韓國政府還著眼于解決首爾房地產市場長期的供需矛盾。它計劃在首爾附近的高陽和富川建造新型衛(wèi)星城市，試圖將首爾公寓的高度限制從35層提高至50層，將最大容積率從300%提高到500%，它甚至還計劃將一些軍事用地和國有房產轉為住宅區(qū)。

文在寅政府的一系列政策成效并不顯著。上述首爾房地產中介對南方周末記者描述過去一年的首爾樓市，“降3000萬（韓元），漲1億（韓元）”。

韓國《中央日報》認為，文在寅政府實施的至少24套調控政策是“打補丁式的調控措施”，導致了“按下葫蘆浮起瓢”的效果，“不僅沒能控制住房價，反而成為房價的推手”。

在越來越嚴苛的購房限制條件面前，民眾的買房熱情卻更加高漲。韓國房地產信息平臺Zigbang專家咸英真在接受媒體采訪中表示，“在未受限制或者房價漲幅較小的地區(qū)，人們產生了‘趁房價再漲之前趕快買房的心理”。

原本處于價格洼地的住房價格因此大幅上漲。根據韓國房地產院的統(tǒng)計，2020年該國房價漲幅最大的城市為世宗市。

一項政策利好帶來房價猛漲。2020年7月，有政府官員提議“遷都世宗”，加上世宗較首爾更低的房價，吸引了大量購房客、炒房客涌入，世宗的房價一年內暴漲41.99%。

房價上漲直接危及房屋租賃市場的穩(wěn)定。2020年7月，韓國國會法治司法委員會表決通過《住宅租賃保護案》，新政策旨在保障租客的利益。

根據該法，全租租戶連續(xù)租住時間超過兩年時，可在合同期滿后要求延長兩年租約，但房東及其直系親屬可在用于自住的情況下拒絕續(xù)約。按照全租和月租的租金上限規(guī)定，房東一次性上調房租價格的幅度不得超過上次租金的5%。

“全租”是韓國一種特有的租賃方式，租戶向房東交納大量押金，通常高達房屋市價的70%左右，租房期間只需要繳納水電網等基礎費用。一般租房時間不得低于兩年，租住期滿后房東會退還押金。

新法規(guī)的出臺卻背離初衷，帶來新的外部性，它導致全租房的押金大幅上漲。據韓國銀行（BOK）統(tǒng)計，2020年10月份首爾公寓的平均全租價格漲到5.378億韓元（約合312.5萬元），與三個月前相比增長了7.5%。

市場上可全租的新房源也急劇減少，越來越多的房東對5%的房租上限不滿，因而選擇自住或直接跟現有的租戶續(xù)約。

“現在租房市場因為這部新法很亂套?！庇屑胰藦氖路康禺a行業(yè)的任嘉瑩告訴南方周末記者，一名原定2020年10月結婚的友人，直到同年8月還沒有租到婚房。

炒股不如炒房

隨著韓國經濟在上世紀80年代開始起飛，投資房產逐漸成為韓國投資者的優(yōu)先選擇。

2018年，韓國普通家庭平均總資產中，房地產占比76.6%，金融資產僅占18.9%。作為對比，在股市發(fā)展成熟的美國，截至2016年，只有35%的美國家庭財富是非金融資產。

韓聯社認為，創(chuàng)歷史紀錄的低利率和有限供應是本輪韓國首都區(qū)房價上漲的根本原因。根據韓國銀行（韓國央行）的統(tǒng)計，2020年10月下發(fā)的住房貸款平均利率約為2.47%，比一年前再降0.2%。

韓國股市也不如樓市收益率高。如同韓國財閥經濟獨占鰲頭一樣，韓國股市依舊由幾家大公司占主導地位。據韓國《每日經濟新聞》統(tǒng)計，截至2020年3月，僅三星電子一家公司，就獨占整個韓國綜合股價指數市值近34%。

因此，投資者難以對股市進行穩(wěn)定多元的投資。持續(xù)的低利率不僅刺激韓國民眾對房地產投資的需求上升，外國炒房客也越來越多。

據韓國房地產院的統(tǒng)計顯示，2020年，外國人在韓國房產交易量破兩萬，創(chuàng)下歷史新高，同比增長18.5%，交易樓盤主要集中在首都圈。韓國國稅廳的調查還表明，外籍業(yè)主從未居住過的房產占32.7%。

這在韓國引發(fā)了一場打擊“外資炒房”的爭論。韓國特有的“全租”租賃方式也刺激著樓市。在韓國，即使“月租”的租賃方式也要求租客支付相當一筆數額的押金，一般是10個月左右的租金。

而在全租的至少兩年租期內，房東一次性收取一大筆押金，這相當于房客向房東無息借錢，房東可以用這筆錢進行其它投資。拿著這筆錢，韓國房東往往再次選擇投資房地產。

“這種租賃方式存在天然的風險性。”李烈告訴南方周末記者，不少租客支付的全租押金幾乎是其所有的積蓄。

據韓國中央東洋放送株式會社（JTBC）報道，從2016年開始，一名首爾房地產商先后利用來自全租的收入購入了280套房產。隨著他在2019年破產，租戶們要不回押金，大批租戶的生活受到影響。

全租是首爾等地最典型的房地產租賃方式。韓國《東亞日報》透露，2020年6月，首爾全租房交易占比為71%。

韓國的金融優(yōu)惠政策也偏向全租方式，銀行不僅為全租房提供了專門的優(yōu)惠貸款，利息也遠低于月租金。因此，全租房仍是多數韓國人租房的優(yōu)先選擇。

多項政策偏好和全租等經濟活動模式，導致少數人掌握著大部分韓國住房。來自韓國銀行的研究員鎬順辛（音譯Ho Soon Shin）和玄昌義（音譯Hyun Chang Yi）在《韓國房地產市場：特征與對策》一文中指出，截至2016年，首爾多套房業(yè)主持有的住房單位數量占首爾住房總量的53%，略高于49.9%的全國水平。

“最有野心的房市供應計劃之一”

韓國也存在著嚴重的區(qū)域發(fā)展不均衡問題。韓國總人口約為5100萬，以首爾為核心的首都圈集中了2500多萬人。首都圈占全韓國10%的面積，還創(chuàng)造了逾50%的韓國國內生產總值（GDP）。

“在首爾有房是一種身份的象征?！崩钲笾J為，對于多數韓國的年輕人來說，在首爾求學、工作、安家是一條順理成章的道路。

但飆升的房價和不穩(wěn)定的樓市讓年輕人的“首爾夢”難上加難。2019年，近九成的韓國新婚家庭（結婚申報5年以內的韓國國內居住初婚夫婦）負債，無住房新婚家庭占比近六成。

“住房成本的增加，不僅會加重無房人員的經濟負擔，還可能間接導致勞動人口的減少?！表n國經濟研究所研究員劉晉松（音譯Yoo Jin-sung）呼吁，“（文在寅）政府應該放寬對房地產市場的管控，改變政策方向，增加可負擔住房的供應量。”

沉重的住房負擔擠占了育兒費用，也降低了韓國年輕人的生育欲望，最終導致韓國政府扭轉全球生育率最低的努力化為泡影。

韓國樓市持續(xù)高溫，也危及文在寅政府的支持率。2020年5月，文在寅因有力應對新冠肺炎疫情獲得71%的超高支持率。不過，隨著新冠疫情反復和房價問題持續(xù)，文在寅政府在2021年1月第一周的支持率跌至35.5%。

韓國民意調查機構Realmeter認為，最新的支持率達到文在寅就任總統(tǒng)以來最低水平。2020年12月底，文在寅政府更換國土交通部長，前部長金賢美因無法遏制房價飽受批評。

據韓聯社報道，受文在寅總統(tǒng)提名的新任國土交通部長為卞彰欽，曾是一名研究城市規(guī)劃的教授，后任韓國土地住宅公社社長。2014年至2017年，卞彰欽因帶頭倡導擴大首爾公租房供給活動而聲名鵲起。

2021年2月4日，韓國政府公布了第25套樓市調控政策，被韓國媒體稱為“最有野心的房市供應計劃之一”。

第25套新政以增加樓市供應量為核心。按照該政策，全國將在2025年之前新增83萬套住房，其中包括首爾的32.3萬套新住房。

（應受訪者要求，李烈為化名）