房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理探析

朱穎

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)中，建設(shè)項目的項目管理實際上是從項目前期準備階段到竣工驗收階段的管理。這項工作需要在整個施工過程中得到關(guān)注。一個項目在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中管理得好不好，對行業(yè)的發(fā)展會產(chǎn)生非常嚴重的影響。因此，房地產(chǎn)項目管理可以從提高管理水平、加強質(zhì)量管理、明確權(quán)責(zé)、管理合理規(guī)劃、管理科學(xué)發(fā)展等方面進行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);建筑工程;項目管理;分析

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目管理可以提供開發(fā)機制，充分支持房地產(chǎn)開發(fā)，優(yōu)化開發(fā)方式，提高開發(fā)效率。項目管理可以充分融入房地產(chǎn)開發(fā)過程，降低項目開發(fā)的市場風(fēng)險，保證房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，提高其競爭力和價值。不斷增長的建設(shè)能力需求使得房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。專業(yè)技能的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)，這有助于提高技能?，F(xiàn)代機械設(shè)備的發(fā)展對施工技術(shù)管理提出了嚴格的要求，突出了建筑技術(shù)管理的重要性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理存在的問題

1質(zhì)量安全管理存在漏洞

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，建筑企業(yè)的質(zhì)量和安全最終只能在市場條件下存在，通過不斷的改進和完善，建筑公司的優(yōu)勢正在房地產(chǎn)市場上顯現(xiàn)。

任何建筑工程的質(zhì)素和安全，無論在何時何地進行，都至為重要。因此，為了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展和建設(shè)，必須提高建設(shè)項目的管理水平，重視建設(shè)項目質(zhì)量控制，加強建設(shè)工程質(zhì)量控制。目前，中國房地產(chǎn)在建設(shè)項目方面非常繁榮，但在建設(shè)項目的質(zhì)量和安全管理方面還比較落后，與目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平還有較大差距。

近年來，社會新聞多次報道建筑工程質(zhì)素欠佳的個案，可見目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場和建筑工程質(zhì)量管理處于混亂狀態(tài)，存在諸多漏洞和缺陷。建筑工程質(zhì)量控制不力的原因是多方面的。建設(shè)項目管理重視不夠是一個重要原因。在管理理念、管理經(jīng)驗、管理水平、技能水平等方面存在嚴重缺陷。

2安全管理意識不足

根據(jù)近幾年的建筑事故統(tǒng)計，建筑事故的傷亡人數(shù)在全國各行業(yè)中排名第三，低于交通運輸和煤炭行業(yè)?？梢姡ㄖこ绦袠I(yè)是嚴重威脅建筑工人生命安全的高危行業(yè)之一。所有施工事故都受不可抗力的影響，但由于施工現(xiàn)場安全管理疏忽和施工現(xiàn)場管理徹底有效造成的事故較多。由于安全管理的重要性，如建筑工人忽視工程建設(shè)，建筑物的風(fēng)險和事故正在增加。一些建筑企業(yè)在施工過程中故意購買廉價但不合適的建筑材料，以降低施工過程中的成本，減少安全設(shè)備設(shè)備的采購，甚至降低施工安全管理制度。因此，現(xiàn)場質(zhì)量安全管理人員缺乏管理工作的基礎(chǔ)，無法實現(xiàn)建設(shè)項目的全面安全管理。

3完善管理模式

近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。為響應(yīng)市場需求的刺激，房地產(chǎn)公司也不斷改進和完善建設(shè)項目的管理，但由于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期短，管理理念、思想和技術(shù)相對落后，這導(dǎo)致了當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理的具體措施

1建立健全的質(zhì)量監(jiān)管體系

房地產(chǎn)項目相關(guān)管理體系需要不斷完善，通過提高房地產(chǎn)項目整體質(zhì)量控制水平，不斷尋求途徑和方法，與房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制相一致，并實施質(zhì)量控制和管理體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的匹配。這首先是設(shè)立專門的物業(yè)質(zhì)素監(jiān)督服務(wù)，可以有效地提高整體建筑的技術(shù)水平，更好地發(fā)揮監(jiān)督管理的作用和意義，二是建立統(tǒng)一、科學(xué)統(tǒng)一的房地產(chǎn)項目質(zhì)量體系。管理制度將改善有關(guān)的房地產(chǎn)質(zhì)量控制程序，并區(qū)分不同部門和外地的質(zhì)量管理職責(zé)。三是通過建立科學(xué)合理的監(jiān)測機制，深入分析數(shù)據(jù)，并將相關(guān)數(shù)據(jù)分析方法應(yīng)用于BIM項目管理，建設(shè)項目的整體質(zhì)量將更好地控制、管理和使用與質(zhì)量建設(shè)相關(guān)的數(shù)據(jù)和方法。

2項目工程管理中的適當(dāng)約束

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，商業(yè)合同成為影響房地產(chǎn)設(shè)施建設(shè)的重要因素。在地方發(fā)展的初期，必須進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查，制定合理的科學(xué)計劃和合同，在開發(fā)商和承包商之間簽訂此類協(xié)議，并與其他供應(yīng)商簽訂各種合同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的主要目的，是保障房屋的使用期限，建筑質(zhì)量保證是房地產(chǎn)建設(shè)項目的核心。因此，加強項目管理中的合同管理制度是保證項目質(zhì)量的基本條件之一。

3建立健全規(guī)范化的施工管理體系

建設(shè)管理部門要深入分析房地產(chǎn)項目建設(shè)發(fā)展情況，建立完善的建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督管理體系，在確保各項監(jiān)督管理活動全面落實的基礎(chǔ)上，為后續(xù)項目建設(shè)奠定有效基礎(chǔ)。有關(guān)建設(shè)部門要著力建立完善的安全管理體系，提高施工管理的效率。二是要充分發(fā)揮工程質(zhì)量監(jiān)督體系的應(yīng)用效益，重視在基層施工人員考核中引入安全管理考核，對施工人員的個人資質(zhì)進行審定，提供相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)。

4完善項目質(zhì)量監(jiān)督管理

在建設(shè)和管理房地產(chǎn)設(shè)施的過程中，要特別注意質(zhì)量控制，這對提高房地產(chǎn)市場的競爭力起著重要作用。對有關(guān)數(shù)據(jù)的研究顯示，近年地產(chǎn)公司的數(shù)目有所增加，市場競爭亦有所增加。一些建筑服務(wù)機構(gòu)為了提高建筑效率，任意降低建筑材料的成本，或購買價格較低的材料，影響施工效率和質(zhì)量，嚴重威脅施工人員的人身安全，管理層應(yīng)注意材料管理，合理選擇市場產(chǎn)品和各類機械設(shè)備。工程竣工后組織專業(yè)的質(zhì)量控制和多次檢查，為提高工程施工效率奠定了基礎(chǔ)。

5成本優(yōu)化措施

項目成本控制可以有效地保持房地產(chǎn)項目的效益，在預(yù)先規(guī)劃的設(shè)計環(huán)節(jié)中，必須重視設(shè)計成本管理。選擇一個好的勘探和設(shè)計單位，勘探設(shè)計是施工價格管理的重要組成部分。在進行地下工程時，如果不運用專門的知識和技能，就不可能了解水文地質(zhì)條件。保證土壤地質(zhì)分析的準確性，提高了安全性，降低了施工成本，保證設(shè)計設(shè)計的合理性和規(guī)劃的優(yōu)化也能降低成本。

6科學(xué)安排房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計

模型房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計工作是一項復(fù)雜的任務(wù)，必須在一定條件下解決。在實踐中，IDEF級數(shù)法、DSM法、Petri系統(tǒng)及其拓撲法——得到了廣泛的應(yīng)用，但在客觀上具有特殊性和缺陷，以及具體的應(yīng)用條件和限制。目前主要的模型分析主要是在靜態(tài)和模塊化建模的基礎(chǔ)上進行的。然而，大多數(shù)具體的工作都是不穩(wěn)定的，具有許多可變因素的特點。因此，在構(gòu)建模型時，需要識別運行過程中的不穩(wěn)定因素，跟蹤模型的動態(tài)性和靈活性。通過工廠綜合總體規(guī)劃，詳細規(guī)劃工程應(yīng)急情況，調(diào)整標準等，以及根據(jù)具體情況作出適當(dāng)調(diào)整，使建筑的規(guī)劃模式足夠靈活和有秩序。設(shè)計過程保證了房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計工作的順利開展。

7科學(xué)安排房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理時間表

房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)并非沒有時間限制。開發(fā)建設(shè)時間普遍緊張，各環(huán)節(jié)緊密相連。在一些前后環(huán)節(jié)中，大多是交叉工作和合作，因此需要以工期管理框架的形式對各環(huán)節(jié)的施工順序和工期提出具體明確的要求。

結(jié)語

隨著國家社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn)并開始發(fā)展。改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟增長的重要因素，在一定程度上促進了社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。在深入分析建筑物運行管理過程中施工項目管理的基礎(chǔ)上，優(yōu)化完善項目的運行管理，為房地產(chǎn)注入新動力。

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