房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制對策探討

劉樹堃

摘要：近年來，隨著我國城市化建設(shè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出了突飛猛進的發(fā)展趨勢，同時也帶動了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。為了在房地產(chǎn)商品交易的過程中更好地保護各交易主體的切身利益，并且能夠預(yù)測房地產(chǎn)交易和投資所帶來的經(jīng)濟收益等信息，房地產(chǎn)評估這一行業(yè)應(yīng)運而生。房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠為購房主體提供更加專業(yè)的政策性服務(wù)和技術(shù)服務(wù)。近年來，我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)在市場中發(fā)展迅猛，這也從側(cè)面反映出了市場廣大消費群眾對于房地產(chǎn)評估服務(wù)的需求。但是，房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，也反映出了市場大眾在房地產(chǎn)投資方面的盲目性與投機性，這也使得房地產(chǎn)評估機構(gòu)在發(fā)展的過程中面臨著更大的風(fēng)險問題。本文主要是分析了房地產(chǎn)評估工作中存在的問題，并且就房地產(chǎn)評估工作的風(fēng)險防范措施進行了探討，希望能夠不斷推動我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)的規(guī)范性發(fā)展提供參考意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估機構(gòu);風(fēng)險問題;風(fēng)險控制措施

近年來，在我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的二級市場得到了進一步的開放，房地產(chǎn)評估機構(gòu)在推動社會經(jīng)濟發(fā)展以及各交易主體對房地產(chǎn)商品的交易中發(fā)揮的作用價值逐漸凸顯出來。在房地產(chǎn)行業(yè)中，無論是關(guān)于房地產(chǎn)商品的買賣、租賃、估價保險、課稅等業(yè)務(wù)還是關(guān)于房地產(chǎn)的征用、拆遷以及補償糾紛，和合并侵害問題都離不開專業(yè)性的房地產(chǎn)評估工作，但是房地產(chǎn)評估機構(gòu)也與社會中的其他第三方中介機構(gòu)具有同類型的性質(zhì)，在工作過程中不可避免地會面臨一定的風(fēng)險問題。尤其是隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展體系不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動國民經(jīng)濟增長的重要途徑，但同時，房地產(chǎn)行業(yè)的炒作以及其他行為容易引發(fā)經(jīng)濟市場的波動，因此，必須要根據(jù)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題建立健全的房地產(chǎn)評估體系，才能確保我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)評估機構(gòu)面臨的風(fēng)險問題

（一）技術(shù)風(fēng)險問題

當(dāng)前，我國市場中的第三方估價行業(yè)采用的估價方法通常為成本法、收益法和比較法這三種類型。而從實際估價工作的角度出發(fā)，無論在估價過程中采用哪一種方法，都需要在詳細的資料支持基礎(chǔ)上才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，在選擇具體的估價方式時，能否掌握第一手有效且真實的基礎(chǔ)資料，直接影響到了估價結(jié)果的質(zhì)量。但是由于我國房地產(chǎn)評估行業(yè)本身起步較晚，發(fā)展的時間較短，在評估過程中很多評估人員缺乏經(jīng)驗參考，并且很多與房地產(chǎn)有關(guān)的技術(shù)資料無法在短時間內(nèi)積累起來，例如，類似于市場基準收益水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等指標(biāo)都無法在短時間內(nèi)獲得準確的數(shù)據(jù)。這也導(dǎo)致估價機構(gòu)以及估價技術(shù)人員在對于房地產(chǎn)價格預(yù)期的估算工作中存在極大的不確定性。除此之外，由于估價工作人員的技術(shù)水平以及對于相關(guān)參數(shù)的獲得方式不同，在運算過程中也存在一些主觀不確定性因素，而不同估價師由于在工作中，工作經(jīng)驗和方式的不同，在參數(shù)的選擇以及估價方式的選擇方面也存在一定的偏差，這也是導(dǎo)致估價差異問題的重要風(fēng)險因素[1]。

（二）政策風(fēng)險因素

房地產(chǎn)商品的價格變動，一方面受到了市場供求變化的影響，另一方面，國家政策的發(fā)布以及變動同樣也會對房地產(chǎn)行業(yè)的價格產(chǎn)生一定的影響。如果是由于市場供需變化導(dǎo)致房地產(chǎn)商品價格出現(xiàn)波動，估價人員還可以通過敏銳的洞察力進行預(yù)測，但是，國家政策的變化是顧家人員無法預(yù)測的。關(guān)于房地產(chǎn)政策的變化，內(nèi)容包括了對于房地產(chǎn)稅收政策的變化、金融政策的變化以及全行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的變化，同時，政策的變動還會影響到估價人員，對于房地產(chǎn)商品價值評估的選擇方法。例如，我國2011年1月21日頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》這項政策中，就使得房屋征收以及補償?shù)墓纼r方式出現(xiàn)了前所未有的變動。

（三）由于評估對象手續(xù)不齊全產(chǎn)生的風(fēng)險問題

房地產(chǎn)的估價工作其實主要就是對房地產(chǎn)商品的權(quán)益進行估計和預(yù)算。雖然當(dāng)前隨著我國房地產(chǎn)市場突飛猛進地發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)整體有所規(guī)范，但是我國房地產(chǎn)糾紛問題來源已久，尤其是在產(chǎn)權(quán)界定這方面，還存在著諸多問題。例如，謀發(fā)展新企業(yè)，通過政府對原地區(qū)農(nóng)民所有的土地征收取得了劃撥土地使用權(quán)，但是該企業(yè)在取得土地使用權(quán)的過程中，為了節(jié)省部分辦理手續(xù)費，沒有去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。面對這樣的情況，在對企業(yè)獲取的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)價值進行評估的過程中，就可能會遇到由于產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)不齊全而影響到股價結(jié)果的準確性[2]。

二、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險防范措施

（一）注重評估行業(yè)的自律性，強化對于全行業(yè)的監(jiān)管力度

當(dāng)前，在市場中中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會是我國房地產(chǎn)評估行業(yè)自律性監(jiān)管的主體，該協(xié)會承擔(dān)著對房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)功能、估價監(jiān)督功能、估價管理功能以及矛盾協(xié)調(diào)功能。因此，中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會，必須要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估過程中存在的一系列風(fēng)險問題進行研究和探討，通過監(jiān)督和管理房地產(chǎn)評估項目的開展，及時排查房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的重大問題。尤其是對于區(qū)域性重大房地產(chǎn)評估項目必須要進行動態(tài)跟蹤管理，全方位地了解重大評估項目的評估結(jié)果以及使用情況。這樣才能夠確保中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會在行業(yè)中的聲譽和地位，增強整個房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部的凝聚力以及抗風(fēng)險能力。同時，協(xié)會內(nèi)部還應(yīng)該抽調(diào)人力資源，對于區(qū)域范圍內(nèi)的估價業(yè)務(wù)不定期地進行隨機抽查，還可以通過跨地區(qū)抽查的方式確保抽查結(jié)果的公正性，如果在抽查過程中查實評估問題，必須要將風(fēng)險責(zé)任落實到人，嚴懲不貸[3]。

（二）健全房地產(chǎn)評估行業(yè)的準入以及退出機制

房地產(chǎn)評估行業(yè)工作人員涉及到的知識面較廣，并且對于工作人員的專業(yè)素質(zhì)要求較為嚴格。為了確保房地產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)，對于從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作人員，應(yīng)該嚴格地審查其執(zhí)行能力以及專業(yè)素質(zhì)，適當(dāng)?shù)奶Ц邷嗜腴T檻未達到考核要求的，一律不準踏入房地產(chǎn)評估行業(yè)。對于當(dāng)前房地產(chǎn)評估機構(gòu)中現(xiàn)有的評估人員，還應(yīng)該通過年檢或考核等形式進行職業(yè)素質(zhì)檢測，如果在抽查過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)，評估機構(gòu)就業(yè)人員無法達到就業(yè)要求或在評估過程中嚴重違背職業(yè)道德以及國家法律法規(guī)則，應(yīng)該給予相應(yīng)的經(jīng)濟處罰或免除評估行業(yè)資格證。同時，還應(yīng)該在一定程度上加大對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)以及評估工作人員違規(guī)的處罰力度，確保評估機構(gòu)以及內(nèi)部工作人員能夠本著客觀、公正、嚴謹?shù)膽B(tài)度對待房地產(chǎn)評估工作[4]。

（三）引入較為成熟的評估模式

我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)本身起步較晚，發(fā)展的時間較短，因此，在工作過程中缺乏經(jīng)驗。面對這樣的問題，房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以向制度較為完善的西方發(fā)達國家借鑒和學(xué)習(xí)，由業(yè)界的權(quán)威機構(gòu)對于房地產(chǎn)估價的方法以及估價規(guī)則進行規(guī)范。與此同時，還可以引入一些更加成熟且高效的現(xiàn)代化信息估價軟件和估價技術(shù)。除此之外，國家還應(yīng)該重視，不斷完善房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律法規(guī)，注重立法的強度和力度。通過法律法規(guī)的確立，實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價人員操作流程的規(guī)范化管理，同時也能夠更好地保護估價人員或房地產(chǎn)交易主體的合法權(quán)益，為我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)的工作以及各交易主體的權(quán)益的保障提供相應(yīng)的法律支持[5]。

結(jié)語：

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)評估機構(gòu)雖然存在著一系列風(fēng)險問題，但其未來的發(fā)展空間是極其廣闊的。這就需要房地產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部通過不斷的規(guī)范評估流程和評估方法，提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)以及職業(yè)道德，從而有效地規(guī)避房地產(chǎn)評估工作中存在的風(fēng)險問題，切實的保障各交易主體的合法權(quán)益。

參考文獻：

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[2]王彥龍.房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，11：19.

[3]王鴻婧.房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制研究[J].中國高新區(qū)，2018，12：272.

[4]童玲.房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制[J].商業(yè)文化，2021，03：104-105.

[5]張玉霞，董新霞，韓立民，張頊.房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風(fēng)險預(yù)防與控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2021，04：5-6.45AC0378-1EBF-47EE-AA89-ED1A6E811165