國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式總結(jié)

摘要：人口老齡化是全球國(guó)家共同面臨的問(wèn)題，并且發(fā)達(dá)國(guó)家更早的進(jìn)入老齡化社會(huì)，在此基礎(chǔ)上發(fā)達(dá)國(guó)家依靠強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)建立了成熟的養(yǎng)老體系，養(yǎng)老地產(chǎn)作為其中的典型手段得到了較好的發(fā)展，產(chǎn)生了養(yǎng)老院、老年公寓、老年社區(qū)等不同發(fā)展模式。我國(guó)目前的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，但在市場(chǎng)定位、運(yùn)營(yíng)模式、內(nèi)容規(guī)劃、政策扶持方面仍有不足。本文對(duì)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行總結(jié)梳理，以期為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的良性發(fā)展提供來(lái)自發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);發(fā)展模式;特征

一、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

人口老齡化是一個(gè)全球性的難題。相比之下發(fā)達(dá)國(guó)家更早進(jìn)入老齡化社會(huì)。中西方之間文化差異較大，在養(yǎng)老文化中表現(xiàn)出的思維觀念、結(jié)構(gòu)特征和目標(biāo)傾向也截然不同（如表1）。

相較于中國(guó)，西方國(guó)家更早進(jìn)入老齡化社會(huì)。憑借著經(jīng)濟(jì)方面的優(yōu)勢(shì)，大部分國(guó)家已經(jīng)建立了全方位的社會(huì)保障體系，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展也更為成熟，經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段（如表2）。

通過(guò)分析發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況，可以為我國(guó)提供經(jīng)驗(yàn)參考。

1.美國(guó)

從類(lèi)型上看，美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三種：老年住宅、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)。老年住宅強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施，老年公寓注重面向老年群體的完善服務(wù)，養(yǎng)老社區(qū)則在兼顧設(shè)施和服務(wù)至上提供多樣化的居住方式，適應(yīng)更多老年人的需求。其中老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)更為主流。

從資金來(lái)源上看，老年公寓主要由個(gè)人或地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)則主要由教會(huì)和政府共同開(kāi)發(fā)。

從運(yùn)營(yíng)模式上看，主要有出租經(jīng)營(yíng)和委托經(jīng)營(yíng)兩種。出租經(jīng)營(yíng)指養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者將地產(chǎn)租賃給運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)，主要獲得一次性的收入;委托經(jīng)營(yíng)則指養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者委托運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，獲得持續(xù)性的收入。

從管理政策上看，美國(guó)政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)采取“鼓勵(lì)+監(jiān)督”的政策。一方面以預(yù)付款和住房補(bǔ)貼形式為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金支持，以實(shí)施長(zhǎng)期照護(hù)保險(xiǎn)和住房反向抵押貸款為盈利性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金輔助。另一方面通過(guò)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督崗位及專(zhuān)門(mén)的評(píng)估規(guī)范來(lái)引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有序經(jīng)營(yíng)。

2.日本

從類(lèi)型上看，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)類(lèi)和住宅改造類(lèi)。專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)類(lèi)指相關(guān)的養(yǎng)老企業(yè)投資建設(shè)專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老院、老年公寓等，提供居住、醫(yī)療、餐飲、娛樂(lè)等綜合服務(wù)。住宅改造類(lèi)則利用已有的住宅，由房東出資進(jìn)行適老化改造，隨后通過(guò)統(tǒng)一的租賃服務(wù)平臺(tái)面向老年群體進(jìn)行租賃，房東可獲得租金、服務(wù)費(fèi)等收入。

從資金來(lái)源上看，除了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和住宅房東投入開(kāi)發(fā)資金外，日本政府也會(huì)提供相應(yīng)的補(bǔ)助、稅收優(yōu)惠。

從運(yùn)營(yíng)模式上看，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作更加多元化，采用連鎖經(jīng)營(yíng)、會(huì)員制等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)入會(huì)時(shí)向老年人提前收入一次性會(huì)員費(fèi)來(lái)緩解資金不足。

從管理政策上看，政府政策已經(jīng)相當(dāng)成熟。一方面，政府通過(guò)財(cái)政資金承擔(dān)老年人的部分護(hù)理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等，此舉措對(duì)于提高養(yǎng)老項(xiàng)目入住率有積極影響。另一方面，日本政府大力推行“老年介護(hù)保險(xiǎn)”，將其作為醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)之后的社會(huì)保險(xiǎn)項(xiàng)目，為老年人提供醫(yī)療、生活等服務(wù)，保證老年人的生活質(zhì)量。

二、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.基本模式

國(guó)內(nèi)目前的養(yǎng)老模式主要包括居家養(yǎng)老模式、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式（以傳統(tǒng)養(yǎng)老院、老年福利院為代表）、老年公寓模式和養(yǎng)老社區(qū)模式。

居家養(yǎng)老模式更符合中國(guó)人傳統(tǒng)的家庭觀和養(yǎng)老觀，滿(mǎn)足了老年人對(duì)親情的需求，也與國(guó)內(nèi)當(dāng)前養(yǎng)老資源不足的現(xiàn)實(shí)狀況相適應(yīng)，成為主流模式。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式和老年公寓模式則更為專(zhuān)業(yè)，能夠很好解決老年人護(hù)理方面的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題和家庭壓力。養(yǎng)老社區(qū)模式則是兼顧了家庭養(yǎng)老和專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)，將所在社區(qū)置于核心位置，利用社區(qū)進(jìn)行資源整合，建立社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員，為居家養(yǎng)老的老年人提供更專(zhuān)業(yè)的照管服務(wù)，有效解決了社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不足、親屬照護(hù)不專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題。

這四種養(yǎng)老模式也呈現(xiàn)明顯的階段性特征。在老齡化發(fā)展初期，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式成為發(fā)展核心，養(yǎng)老院、福利院是性?xún)r(jià)比較高的養(yǎng)老去處。在老齡化發(fā)展中期，養(yǎng)老院缺口日益增大，部分民營(yíng)企業(yè)紛紛投資建設(shè)養(yǎng)老公寓，養(yǎng)老規(guī)模進(jìn)一步提升。至老齡化發(fā)展后期，社會(huì)保障體系及政府政策日益成熟，覆蓋面更廣的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)成為民生大事。而居家養(yǎng)老模式則始終貫穿于整個(gè)老齡化社會(huì)發(fā)展全程。

2.現(xiàn)狀特征

（1）地區(qū)發(fā)展不平衡

目前我國(guó)已有千個(gè)以上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，主要分布在京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，中西部地區(qū)開(kāi)發(fā)條件、開(kāi)發(fā)資金都有不足，整體發(fā)展不均衡。

3.市場(chǎng)定位偏高端

目前大部分的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都定位于高端市場(chǎng)，通過(guò)較高的投資建設(shè)設(shè)備全、服務(wù)全的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，滿(mǎn)足一部分生活水平較高的老年的需求。但這樣的高端定位與我國(guó)目前養(yǎng)老人口多、壓力大的現(xiàn)實(shí)狀況不完全匹配。

4.重配套、輕服務(wù)

部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)多以修建有養(yǎng)老配套設(shè)施的養(yǎng)老公寓的形式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。且養(yǎng)老公寓一般地處郊區(qū)，交通不變，公寓內(nèi)對(duì)于老年人照管、醫(yī)療等服務(wù)也不完善，缺乏醫(yī)療、養(yǎng)生的專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行管理。

（4）運(yùn)營(yíng)模式不成熟

目前國(guó)內(nèi)主要的養(yǎng)老模式發(fā)展中都沒(méi)有非常成功的案例能為行業(yè)指明方向，對(duì)于綜合性養(yǎng)老設(shè)施更是尚在探索期。對(duì)于部分中小型投資者而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投入高但回收慢，市場(chǎng)發(fā)展也不穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

（5）養(yǎng)老政策支持不足

政府雖然出臺(tái)了多個(gè)養(yǎng)老促進(jìn)性文件，鼓勵(lì)各地建設(shè)完善的養(yǎng)老服務(wù)體系，但對(duì)具體的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而言，針對(duì)性的政策法規(guī)尚不齊全，在融資手段、稅收扶持、用地拿地等具體方面更是缺少支持措施，致使開(kāi)發(fā)商們“不敢做、不愿做”，制約了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展。

隨著人口老齡化的日益加深，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)在摸索中積累了一些經(jīng)驗(yàn)，但仍不能完全滿(mǎn)足社會(huì)養(yǎng)老的需求，在發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展速度上還有不足。而西方國(guó)家在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方面起步較早，形成了比較完整的模式，能夠?yàn)槲覈?guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供借鑒與參考。國(guó)內(nèi)企業(yè)及政府部門(mén)應(yīng)該吸收借鑒，共同規(guī)劃適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展之路。

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1本論文受江蘇省高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究基金項(xiàng)目資助，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)2017SJB2223。

2徐夢(mèng)月，江蘇蘇州人，蘇州大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院旅游系，講師，主要研究方向?yàn)榫频旯芾?、服?wù)管理。