房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的預(yù)算管理思考

赫道才

摘 要：隨著人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)需求也迎來了爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為我國的國民性支柱產(chǎn)業(yè)。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)預(yù)算管理制度并不完善，這在較大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的質(zhì)量是提高我國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營效益的有效手段。但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理中還有不足之處，保證財務(wù)預(yù)算管理更科學(xué)合理有效的實施，才能夠讓企業(yè)可以更好更平穩(wěn)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);預(yù)算管理;預(yù)算體系;企業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)有著比其他企業(yè)更加龐大的資金投入、更長的投資周期和更大的財務(wù)風(fēng)險，所以在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期內(nèi)的財務(wù)預(yù)算就顯得尤為重要。隨著市場的飽和以及同行業(yè)競爭者的涌入，房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，已經(jīng)逐漸告別了暴利時代，這就要求企業(yè)要在開發(fā)一個房產(chǎn)項目時，對該項目的投資成本及相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算，做出合理、有效的投資策略及準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)收益評價。而有效的財務(wù)預(yù)算管理可以對企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行合理的配置，從而最大限度的滿足市場需求，在銷售價格和銷售量一定的情況下實現(xiàn)降本增效，提高企業(yè)的競爭力和管理效益，獲得最大收益。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的必要性

（一）合理應(yīng)用資金

企業(yè)資金都是有限的，進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理可以使有限的資金發(fā)揮最大的作用。在企業(yè)發(fā)展的過程中，進(jìn)行準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)算可以使得企業(yè)發(fā)展的每一個階段、對應(yīng)的每一個部門所需要的資金都有一個相對應(yīng)資金量，使得企業(yè)資金配置更加合理，減少企業(yè)資金資源的浪費(fèi)和冗余量，最大程度的發(fā)揮資金價值。再者，財務(wù)預(yù)算保證了企業(yè)資金利用率的最大化實現(xiàn)，所以從另一個方面上來說也是降低了企業(yè)資金的使用成本。有效的預(yù)算管理可以保證企業(yè)資金鏈更安全、實現(xiàn)更高效的使用與周轉(zhuǎn)。

（二）實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理有利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，完成內(nèi)部經(jīng)營任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的良好經(jīng)營，實際上是對全周期內(nèi)的開發(fā)建設(shè)中涉及的多個經(jīng)營目標(biāo)的有效達(dá)成。全面預(yù)算管理的有效實施，可以很大程度上提升企業(yè)管理人員對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的多目標(biāo)管理的能力。有效的預(yù)算管理工具的使用能夠積極引導(dǎo)管理人員對已確定的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行追蹤、分析、總結(jié)、反饋，提高公司運(yùn)營的管理水平和盈利水平。

（三）發(fā)現(xiàn)、補(bǔ)足管理短板

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理可以有效的防范經(jīng)營危機(jī)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營過程中的不足之處，完善企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行預(yù)算管理過程中財務(wù)人員會根據(jù)企業(yè)以往的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查和分析然后制定新的財務(wù)預(yù)算。企業(yè)的管理階層可以通過財務(wù)人員的分析結(jié)果找出企業(yè)在往年的財務(wù)經(jīng)營中出現(xiàn)的問題和狀況以及財務(wù)預(yù)算實施的完成度，制定相對應(yīng)的解決計劃，在新的項目中謀求更好的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)預(yù)算中存在的問題

（一）對于財務(wù)預(yù)算管理認(rèn)識不足

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過于迅猛，很多機(jī)制都建立不完全。在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場上，對于財務(wù)預(yù)算管理認(rèn)識不足的問題就是一個最重要的問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，財務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營過程中最重要的內(nèi)容之一，但是財務(wù)預(yù)算管理觀念意識以及重要性的認(rèn)知卻是很多房地產(chǎn)公司管理層所缺失的。大部分的企業(yè)管理者只是知道要進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理，把它當(dāng)作一個程序性的步驟，但是具體是怎么運(yùn)行而得到預(yù)期效果并不關(guān)心。正是由于管理者對于預(yù)算管理認(rèn)識的淺顯，導(dǎo)致這一項工作總是流于形式之中，沒有真正發(fā)揮財務(wù)預(yù)算管理的作用，無法幫助公司有一個好的發(fā)展。

（二）缺乏完善的財務(wù)預(yù)算管理體系

大多數(shù)房地產(chǎn)公司的的財務(wù)管理重心都在收入與支出上，沒有重視財務(wù)預(yù)算，也不會對財務(wù)數(shù)據(jù)有進(jìn)行科學(xué)專業(yè)的分析，不會合理分配資源，缺乏一個完善的財務(wù)預(yù)算管理體系。體系的不完整使得后期經(jīng)營與預(yù)期會出現(xiàn)相差甚遠(yuǎn)的狀況，不能科學(xué)地分析資金的流轉(zhuǎn)方向，做出合理的規(guī)避風(fēng)險的措施。對于過去的數(shù)據(jù)也處于一種缺乏分析利用的狀態(tài)，找不準(zhǔn)自身的發(fā)展方向。財務(wù)預(yù)算總是泛泛而談沒有結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算工作形同虛設(shè)，發(fā)揮不了積極作用;如果財務(wù)預(yù)算出現(xiàn)了與現(xiàn)實相差較大的預(yù)估，甚至?xí)ζ髽I(yè)的發(fā)展產(chǎn)生非常消極的影響。

（三）財務(wù)預(yù)算與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃缺乏協(xié)調(diào)性

房地產(chǎn)項目從開發(fā)到完成的時間較長，市場經(jīng)濟(jì)又是不斷變化發(fā)展著的，這中間就會存在一個矛盾，使得房地產(chǎn)公司在開發(fā)管理中會產(chǎn)生較大的經(jīng)營風(fēng)險。財務(wù)預(yù)算是對項目整個開發(fā)過程的一個預(yù)期計劃，中間要加上對市場變化的推演，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理的過程中，沒有考慮到市場經(jīng)濟(jì)的變化和企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，只是對目前的經(jīng)濟(jì)情況做一個機(jī)械的計劃，這樣的預(yù)算管理不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢的變化和企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略計劃，缺乏協(xié)調(diào)性。還有一些企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理時，會套用以前的預(yù)算管理的套路，忽視現(xiàn)在的發(fā)展情況和新的市場形勢，就會產(chǎn)生與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃脫節(jié)的一個預(yù)算管理制度，這樣的預(yù)算管理對企業(yè)節(jié)省成本、提高經(jīng)濟(jì)效益是沒有正面作用的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的幾點措施建議

（一）強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理認(rèn)識，構(gòu)建預(yù)算管理信息化平臺

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理人員要強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理認(rèn)識，提高對財務(wù)預(yù)算的重視程度。一方面，企業(yè)通過財務(wù)預(yù)算管理要嚴(yán)格控制發(fā)展中的各個階段的資金用量，提高財務(wù)人員的水平和專業(yè)素養(yǎng)，從而制定出完善的預(yù)算管理制度。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)該將財務(wù)預(yù)算和實際經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合起來，計算財務(wù)預(yù)算實施的程度和預(yù)算能給企業(yè)帶來的效益，提高財務(wù)預(yù)算在企業(yè)高管心中的重要性。利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，構(gòu)建預(yù)算管理信息化平臺。大數(shù)據(jù)時代的特點就是方便快捷大規(guī)模，合理地利用電腦大數(shù)據(jù)抓取信息，構(gòu)建預(yù)算管理信息化平臺，實現(xiàn)對預(yù)算管理的實時掌控，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的效率和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，使得企業(yè)在當(dāng)今快時代、強(qiáng)競爭的發(fā)展浪潮中站穩(wěn)腳跟，而后實現(xiàn)新目標(biāo)，獲得新進(jìn)程。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度，完善預(yù)算管理制度

在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營過程中，預(yù)算管理決定了項目資金的最終流向，它的準(zhǔn)確度也關(guān)乎各個發(fā)展階段資金是否能夠滿足建設(shè)需要。預(yù)算管理是企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)的重要依據(jù)，財務(wù)人員要時刻將預(yù)算管理的準(zhǔn)確度放在首位，它直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和未來發(fā)展情況。準(zhǔn)確的前提是對信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行了科學(xué)合理的分析。財務(wù)預(yù)算始終是要建立在實踐基礎(chǔ)上的。在開發(fā)之前，要對項目進(jìn)行多方面的定位，立足于項目信息，著眼于企業(yè)發(fā)展現(xiàn)況，制定準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)算。同時，還要制定完善的預(yù)算管理制度，促進(jìn)財務(wù)預(yù)算管理計劃的實施，規(guī)范預(yù)算管理工作的實際實施過程，加強(qiáng)監(jiān)督工作，從而促進(jìn)預(yù)算管理水平的提高。

（三）實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算管理和企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理和房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃之間協(xié)調(diào)統(tǒng)一，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。假如財務(wù)預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展相脫節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的項目有受外部市場的影響大、工期長、涉及面廣等特點，所以財務(wù)部門在制定財務(wù)預(yù)算時一定要結(jié)合各種可能發(fā)生的情況來分析制定，制定出合理的預(yù)算管理制度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須將企業(yè)自身的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)與實際的財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)結(jié)合在一起，充分考慮企業(yè)的實際情況，并結(jié)合外部因素再制定與之相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和財務(wù)預(yù)算管理工作。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是一個龐大的整體，可以細(xì)化成多個部分，企業(yè)管理者需要站在整個項目的立場上，兼顧各個部分的協(xié)同作用，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)資金，提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)率、加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算人員的職業(yè)素養(yǎng)，制定準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)算，使得財務(wù)預(yù)算和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略能夠協(xié)調(diào)一致，規(guī)避企業(yè)發(fā)展中的財務(wù)風(fēng)險，抓住房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，積極主動地迎接挑戰(zhàn)，在挑戰(zhàn)中突破自我，獲得穩(wěn)健的運(yùn)營收益，贏得長足的發(fā)展空間。

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