市民如何維護(hù)停車權(quán)益

鄭棟

隨著我國汽車保有量的不斷增多，停車問題已經(jīng)成為上海和其他特大城市當(dāng)前面臨的共同難題。造成停車難的主要原因是，有關(guān)方面此前對私人汽車持有量的大量增加及由此帶來的停車問題認(rèn)識不足。1994年以前，我國住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)里沒有要求配建停車位，之后我國才開始要求新建商品房必須配備一定比例的車位。剛開始車位配置比例標(biāo)準(zhǔn)很低，隨著私人汽車持有量的不斷增加，新建商品房的車位配置比例標(biāo)準(zhǔn)才不斷提高，但是，仍然難以滿足業(yè)主對停車位不斷增長的需求。2021版《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》將新建商品房配建停車位指標(biāo)調(diào)整為不低于一戶一位的標(biāo)準(zhǔn)。這也是迄今為止新建商品房車位配置的最高標(biāo)準(zhǔn)。但是，已經(jīng)建成的絕大部分住宅小區(qū)無法達(dá)到一戶一位的標(biāo)準(zhǔn)。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的停車位數(shù)量不足，很多住宅小區(qū)公共部位被劃為停車位，即便如此，停車位數(shù)量仍然滿足不了居民對停車位的需求，由此，造成了業(yè)主之間因停車問題產(chǎn)生的矛盾和沖突，嚴(yán)重影響了社會穩(wěn)定和生活安寧。為此，近期上海市房屋管理局出臺了《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動車停放管理規(guī)定》（以下簡稱《停車規(guī)定》），該規(guī)定在承襲《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《物業(yè)規(guī)定》）的基礎(chǔ)上，對停車位的轉(zhuǎn)讓、使用、分配、出租等進(jìn)行了全面規(guī)范，廣大業(yè)主可以充分運(yùn)用該規(guī)定和其他有關(guān)法律規(guī)定，從以下四個(gè)方面維護(hù)個(gè)人合法的停車權(quán)益。

使用建設(shè)單位尚未售出的停車位

在實(shí)際生活中，常常出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，建設(shè)單位持有多個(gè)停車位待售閑置，有些業(yè)主卻因沒有停車位而無法在小區(qū)停車，當(dāng)業(yè)主要求承租建設(shè)單位待售的停車位時(shí)，建設(shè)單位以只售不租為由拒絕出租。為此，《物業(yè)規(guī)定》第六十二條規(guī)定，建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租?！锻＼囈?guī)定》第三條進(jìn)一步明確規(guī)定，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車位（包括地下停車庫、立體停車庫等）應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。

根據(jù)以上規(guī)定，建設(shè)單位必須將尚未出售的停車位出租給業(yè)主、使用人停放車輛，如果只售不租，業(yè)主有權(quán)依照本規(guī)定，要求建設(shè)單位出租尚未售出的停車位，對于無正當(dāng)理由拒絕出租的建設(shè)單位，有權(quán)向其提起民事訴訟。目前，全國范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)多起此類案例。在原告郭某某與被告山西合眾瑞通投資有限公司所有權(quán)糾紛案中，山西省太原市晉源區(qū)人民法院認(rèn)為，被告系建設(shè)開發(fā)單位，其車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要，業(yè)主可通過購買、租賃等方式獲取該車位的使用權(quán)或所有權(quán)，被告僅采用出售方式，限制、剝奪了包括原告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主依法享有的上述權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整，故作出〔2018〕晉0110民初1567號民事判決，支持原告郭某某要求被告山西合眾瑞通投資有限公司將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的尚未處分的地下車位以出租方式提供給原告使用的訴訟請求。

那么，如果建設(shè)單位提供的車位已經(jīng)滿足了規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的車位配置標(biāo)準(zhǔn)，超出該標(biāo)準(zhǔn)的多余車位，建設(shè)單位是否可以只售不租？如某小區(qū)規(guī)劃確定的車位配置比例為0.5∶1，小區(qū)共有500戶，按照這一比例，建設(shè)單位只要提供250個(gè)車位即可達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在建設(shè)單位實(shí)際可以提供260個(gè)車位，對于多出標(biāo)準(zhǔn)的10個(gè)車位，是否可以只售不租？筆者認(rèn)為，《物業(yè)規(guī)定》和《停車規(guī)定》均沒有對建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租尚未出售的停車位設(shè)置前提條件。因此，無論是否達(dá)到規(guī)劃確定的車位配置比例標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位的停車位都不能只售不租。當(dāng)然，建設(shè)單位將車位出租給業(yè)主使用后，同樣還可以繼續(xù)出售，但是，出售已經(jīng)出租的車位，承租該車位的業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)。

要求合理分配停車位

《物業(yè)規(guī)定》第六十一條和《停車規(guī)定》第四條均規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個(gè)停車位;超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈一個(gè)?！痹撘?guī)定體現(xiàn)了在停車位供給不足的情形下，按照公平公正原則進(jìn)行分配使用，盡可能做到每戶都可以擁有一個(gè)車位，防止出現(xiàn)有些業(yè)主沒有停車位而其他業(yè)主卻過多占用停車位的情形。按照此條規(guī)定，住宅小區(qū)的車位配置比例只要沒有超過1∶1的標(biāo)準(zhǔn)，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個(gè)停車位;該車位配置標(biāo)準(zhǔn)是2021年上海市新建商品房車位配置的最新標(biāo)準(zhǔn)，可以肯定的是，2021年之前的住宅小區(qū)，很多沒有達(dá)到1∶1的標(biāo)準(zhǔn)，因此，上海市絕大多數(shù)住宅小區(qū)都適用本條規(guī)定，即一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個(gè)停車位。如果建設(shè)單位違反該規(guī)定，其他無車位的業(yè)主有權(quán)主張其行為無效，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

值得注意的是，這里的機(jī)動車停車數(shù)量應(yīng)該指的是建設(shè)單位所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的停車位數(shù)量，不包括住宅小區(qū)利用公共部分設(shè)置的停車位。如果建設(shè)單位所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的停車位數(shù)量不超過房屋套數(shù)，但是加上利用住宅小區(qū)公共部分設(shè)置的停車位數(shù)量超過房屋套數(shù)的，仍然適用該條規(guī)定，即一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個(gè)停車位。此外，業(yè)主除了可以通過購買、附贈方式獲得停車位的產(chǎn)權(quán)，更多的是通過承租的方式獲得停車位使用權(quán)。那么，如果建設(shè)單位在銷售、附贈給某業(yè)主停車位后，是否可以再向同一業(yè)主出租車位？答案為否。停車位公平分配的實(shí)質(zhì)是車位的使用權(quán)，無論是以何種方式，同一戶業(yè)主擁有兩個(gè)以上的車位使用權(quán)，都違反了住宅小區(qū)內(nèi)公平分配的原則，侵害了小區(qū)其他沒有購買或租賃到車位的業(yè)主的合法權(quán)益。因此，同一戶業(yè)主無論是通過購買、附贈或承租了兩個(gè)或兩個(gè)以上車位，其他沒有購買或租賃到車位的業(yè)主都可以依法維權(quán)。

除原始規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的停車位，利用公共部分設(shè)置的停車位應(yīng)當(dāng)如何分配使用？《民法典》第二百七十五條和《物業(yè)規(guī)定》第六十一條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。以上規(guī)定明確了利用公共部分設(shè)置的停車位屬于業(yè)主共有，但是，業(yè)主如何共同享有該部分車位的使用權(quán)，法律沒有進(jìn)一步規(guī)定?！锻＼囈?guī)定》第三條對公共部分設(shè)置停車位的使用，作出了一條具體規(guī)定，即“用于停車的車位利用小區(qū)原始規(guī)劃設(shè)計(jì)停車位之外的區(qū)域設(shè)置停車位的，不得作為固定停車位出租給特定業(yè)主、使用人使用”。因此，對于無法享受公共部分設(shè)置停車位使用權(quán)的業(yè)主，可以據(jù)此主張自己的合法權(quán)益。

《停車規(guī)定》的出臺對于規(guī)范停車秩序，解決停車難問題，是一個(gè)非常有益的嘗試（圖/IC photo）

阻止向小區(qū)外單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓停車位

《物業(yè)規(guī)定》第六十二條和《停車規(guī)定》第五條均規(guī)定，“停車位只能向本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人”。該規(guī)定沒有對禁止向小區(qū)外單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓車位設(shè)置前提條件。因此，從條文本身理解，無論小區(qū)停車位實(shí)際配置了多少，車位配置比例是否超過規(guī)劃設(shè)計(jì)確定的車位配置比例，或者建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位數(shù)量是否大于住宅小區(qū)內(nèi)的房屋套數(shù)，只要向小區(qū)外單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓停車位，就必然違反了本規(guī)定，其他沒有車位的業(yè)主可以據(jù)此維權(quán)。但是，如果要求法院確認(rèn)該行為無效，則可能存在一定的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

《民法典》第二百七十六條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。如何理解“首先滿足業(yè)主的需要”？《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定，前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例”。原物權(quán)法第七十四條第一款“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定實(shí)際對應(yīng)民法典第二百七十六條有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

從以上司法解釋的規(guī)定看，滿足業(yè)主需要的標(biāo)準(zhǔn)是規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。即如果建設(shè)單位提供的停車位數(shù)量達(dá)到規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為滿足了業(yè)主需要。《物業(yè)規(guī)定》和《停車規(guī)定》沒有明確如何認(rèn)定滿足業(yè)主需要，但從規(guī)定精神看，應(yīng)當(dāng)是將建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位數(shù)量等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)作為滿足業(yè)主需要的標(biāo)準(zhǔn)。對于過去的老舊小區(qū)而言，這一標(biāo)準(zhǔn)顯然高于司法解釋的標(biāo)準(zhǔn)。

此外，對于滿足業(yè)主需要之外的車位，法律和司法解釋沒有明確禁止向小區(qū)外單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓。但是按照《物業(yè)規(guī)定》和《停車規(guī)定》，即使?jié)M足了建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位數(shù)量等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，也不得向業(yè)主外單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓停車位。因此，對于將超出規(guī)劃確定的車位配置比例之外的車位向小區(qū)外單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓的行為，如果要求人民法院確認(rèn)無效，是否能夠得到支持，存在一定的不確定性。

優(yōu)先購買停車位

《停車規(guī)定》第五條，租用停車位的業(yè)主享有該車位的優(yōu)先購買權(quán)。所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指特定的民事主體依照法律法規(guī)或者合同約定，在同等條件下，優(yōu)先于第三人購買標(biāo)的物的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)立旨在保持財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)一致性，充分發(fā)揮物的效用，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)生活秩序?！睹穹ǖ洹返谌幍诙志幍谑恼伦赓U合同中規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是，該條明確只是針對房屋租賃。停車位不是房屋，但帶有類似的不動產(chǎn)屬性，那么能否參照適用該條規(guī)定？此前，全國已有多起審判案例涉及車位的優(yōu)先購買權(quán)問題，各地法院的裁判觀點(diǎn)并不完全一致，有些甚至完全相反，目前還沒有形成統(tǒng)一的裁判規(guī)則。

在原告李某與被告江蘇蘇南萬科物業(yè)服務(wù)有限公司無錫分公司、無錫鼎安房地產(chǎn)有限公司車位糾紛一案中，無錫市濱湖區(qū)人民法院作出〔2017〕蘇0211民初2920號民事判決，對原告李某提出車位優(yōu)先購買權(quán)不予支持，原告李某提起上訴，二審維持原判。二審法院認(rèn)為，租賃車位是否享有優(yōu)先購買權(quán)，法律并無明文規(guī)定。由于優(yōu)先購買權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，直接影響當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，不能將承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)類推適用到其他租賃物上。此后，李某申請?jiān)賹?，也被江蘇省高級人民法院駁回。

而在原告嚴(yán)某某訴被告上海中房新業(yè)房地產(chǎn)有限公司侵權(quán)責(zé)任糾紛一案中，原告嚴(yán)某某主張地下產(chǎn)權(quán)車位的優(yōu)先購買權(quán)，上海市浦東新區(qū)人民法院作出〔2018〕滬0115民初24427號民事判決，對其主張不予支持。原告嚴(yán)某某提起上訴，上海市第一中級人民法院撤銷原審判決，改判支持地下產(chǎn)權(quán)車位的優(yōu)先購買權(quán)，其主要觀點(diǎn)是：法律規(guī)定具有相應(yīng)滯后性，對地下產(chǎn)權(quán)車位是否可以參照適用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定不能僅以法律有無明確規(guī)定為判斷標(biāo)準(zhǔn)。地下產(chǎn)權(quán)車位與房屋同屬于不動產(chǎn)范圍，其交易方式也類似，參照適用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定具有相應(yīng)法理基礎(chǔ)。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法本意是為避免物權(quán)轉(zhuǎn)讓中出租人任意處分房屋給承租人帶來侵害及出于穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)目的，地下產(chǎn)權(quán)車位參照適用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定亦符合該規(guī)定的立法本意。

筆者更加認(rèn)同上海市第一中級人民法院的觀點(diǎn)，從優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的目的以及停車位和房屋的相似屬性來看，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)車位承租人的優(yōu)先購買權(quán)。《停車規(guī)定》對停車位優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定為今后的上海司法審判提供了一個(gè)重要參考。

《停車規(guī)定》的出臺對于規(guī)范停車秩序，解決停車難問題，是一個(gè)非常有益的嘗試。但是，我們也要看到，《停車規(guī)定》本身具有一定的局限性：首先，《停車規(guī)定》只是地方政府部門的管理規(guī)定，不屬于法律范疇，不能作為人民法院審判的依據(jù)，只能作為審判參考。其次，《停車規(guī)定》的程序性規(guī)定明顯不足。再次，《停車規(guī)定》對于違反規(guī)定者應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任，幾乎沒有規(guī)定等，這在一定程度上影響了《停車規(guī)定》的可操作性。綜上，筆者建議今后可在《停車規(guī)定》實(shí)施過程中不斷豐富和完善相關(guān)具體細(xì)則，以更好地維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com