房產(chǎn)稅能降房價(jià)嗎

張程

房產(chǎn)稅作為一種長效機(jī)制對(duì)于抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作具有一定作用

2021年10月23日，十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。自從中國房價(jià)高漲以后，關(guān)于征收房產(chǎn)稅以抑制房價(jià)上漲的聲音就一直存在。但是對(duì)于房產(chǎn)稅的作用和意義，社會(huì)上有許多不同的理解。有的人認(rèn)為收房產(chǎn)稅沒用，房價(jià)壓不住;有的認(rèn)為收房產(chǎn)稅無法操作。

2011年中國就在上海和重慶開始了征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，從試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅作為一種長效機(jī)制對(duì)于抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作具有一定作用。

征收房產(chǎn)稅可以說是國際慣例，歐美等發(fā)達(dá)國家普遍征收房產(chǎn)稅。在各國的房產(chǎn)稅收政策當(dāng)中，美國房產(chǎn)稅收政策配套的法律制度相對(duì)比較完善。美國的房產(chǎn)稅收是地方財(cái)政收入的主要來源之一。美國政府征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了滿足公共需要。房地產(chǎn)稅收占了整個(gè)地方政府稅收收入的百分之七十左右。政府靠著房地稅收的資金來發(fā)展當(dāng)?shù)亟逃⑨t(yī)療等公共事業(yè)。

對(duì)美國的發(fā)展而言，房產(chǎn)稅要按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行征收。換句話來講，美國的房產(chǎn)稅計(jì)稅需要依據(jù)稅基也就是按照當(dāng)時(shí)美國房價(jià)的公允價(jià)值進(jìn)行上下調(diào)整。與此同時(shí)，美國的稅率也會(huì)按照當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況反向運(yùn)動(dòng)。

在美國經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)期，政府會(huì)按照市場(chǎng)及房地產(chǎn)的發(fā)展適當(dāng)?shù)亟档投惵?。這是由于在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，美國的房價(jià)會(huì)大幅度的上升，隨著房價(jià)的上漲地方政府所能征收的稅費(fèi)也會(huì)增多。而當(dāng)美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑或者低迷時(shí)，美國的房價(jià)自然也會(huì)跌落，這時(shí)與房價(jià)成正比的地方政府的稅費(fèi)也會(huì)降低。為了政府能發(fā)揮原有的職能，地方政府唯有通過提高稅率來彌補(bǔ)地方財(cái)政赤字的虧損。

美國房產(chǎn)稅的評(píng)估計(jì)算主要有四個(gè)重要步驟，分別是確定評(píng)估價(jià)值、應(yīng)稅價(jià)值、抵扣前房地產(chǎn)稅和最終房地產(chǎn)稅。第一步，確定該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，方法是用市場(chǎng)價(jià)值乘以評(píng)估比率來計(jì)算得到評(píng)估價(jià)值。由于房地產(chǎn)稅具有強(qiáng)烈的地方稅屬性，所以在各個(gè)地方評(píng)估比率和房地產(chǎn)稅率差異較大。新墨西哥州采用33.3%作為評(píng)估比率，阿肯色州是采用20%作為評(píng)估比率。值得注意的是，在美國某些地區(qū)會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)值的增長幅度給出一個(gè)上限。一般來說，評(píng)估價(jià)值是低于市場(chǎng)價(jià)值的。美國每5年會(huì)對(duì)征稅對(duì)象進(jìn)行評(píng)估價(jià)值重新評(píng)定，以更加準(zhǔn)確反映房產(chǎn)價(jià)值。第二步則是考慮減免額，用評(píng)估價(jià)值減去減免額可以求出應(yīng)稅價(jià)值。例如俄亥俄州規(guī)定每人可以減免25000美元的額度。第三步將應(yīng)稅價(jià)值乘以一定的房地產(chǎn)稅率，可以計(jì)算出抵扣前房地產(chǎn)稅。稅率由各地自行規(guī)定。名義稅率各地不一，在3%—10%之間，實(shí)際稅率大約是房產(chǎn)市價(jià)的1.2%—3%。房地產(chǎn)稅是地方政府提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公立學(xué)校等的重要來源之一，地方政府可以根據(jù)地區(qū)開支情況來確定該地區(qū)房地產(chǎn)稅的收取，有利于進(jìn)一步提高地方政府的管理水平。第四步則是將抵扣前房地產(chǎn)稅做一定的金額扣減，得出一個(gè)最終的房地產(chǎn)稅金額。

與美國相比，德國采取了一種更為簡單的方式。德國的房地產(chǎn)稅收主要以不動(dòng)產(chǎn)的交易稅為主。在稅費(fèi)的計(jì)算上面采用政府統(tǒng)一規(guī)劃的征稅值再乘以百分之三點(diǎn)五之后，再乘以各地的稅率。德國的房地產(chǎn)稅收分為兩個(gè)環(huán)節(jié)。其分別為交易環(huán)節(jié)稅、持有環(huán)節(jié)稅。在這兩個(gè)征稅環(huán)節(jié)當(dāng)中，交易環(huán)節(jié)稅的占比較重，持有環(huán)節(jié)稅占比較輕。德國設(shè)計(jì)這種房地產(chǎn)稅收政策有利于抑制投機(jī)者購房現(xiàn)象的發(fā)生。

與歐美國家相比較，我國的房地產(chǎn)稅主要集中在交易環(huán)節(jié)，對(duì)于持有環(huán)節(jié)的征收還比較薄弱。

在我國，房產(chǎn)稅并不是一個(gè)新稅種，新中國成立以來從1950年就開征了房產(chǎn)稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅征收的法律依據(jù)是國務(wù)院于1986年9月15日發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。需要注意的是，這里的房產(chǎn)稅僅僅在城鎮(zhèn)進(jìn)行征收，僅僅對(duì)城市的、縣城的、建制鎮(zhèn)的及礦區(qū)的房屋征收，不包括廣大的農(nóng)村;而且房產(chǎn)稅僅對(duì)經(jīng)營性房屋征收，非經(jīng)營性房屋不征。

現(xiàn)在社會(huì)上討論的房產(chǎn)稅，實(shí)際是要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，對(duì)個(gè)人非經(jīng)營性住房開征。

上海、重慶從2011年1月就開始進(jìn)行試點(diǎn)。上海市于2011年1月頒布了《開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，該暫行辦法開展了一系列的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)活動(dòng)，將居民的二套房及非本市居民的新購房作為征收對(duì)象;稅率依住房情形的不同暫時(shí)規(guī)定為0.4%或者0.6%;計(jì)稅依據(jù)暫時(shí)規(guī)定為住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%;征稅面積方面對(duì)家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。2011年1月，重慶市也頒布了《關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》。不同于上海市，重慶市選擇將征收對(duì)象限定為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房，和在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的二套房;適用稅率0.5%—1.2%。重慶市更為細(xì)致地規(guī)定了免稅面積，其中，暫行辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積180平方米;暫行辦法施行后新購的獨(dú)棟商品住宅及高檔住房，免稅面積100平方米。如納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房，則按時(shí)間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。

從上海和重慶頒布的試點(diǎn)方案不難看出，房產(chǎn)稅的征收范圍非常小，實(shí)際上僅在很小的一部分范圍內(nèi)征收。但是隨著近年來房價(jià)持續(xù)走高，“房產(chǎn)稅”成為了一個(gè)很受關(guān)注的事情。每次政府的一些重要文件，或者政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)人在講話或文章中提及房產(chǎn)稅都會(huì)引起社會(huì)的格外關(guān)注。

大眾對(duì)于房產(chǎn)稅的關(guān)注主要基于兩方面的原因。一是房產(chǎn)稅與每個(gè)有房家庭息息相關(guān)，房產(chǎn)稅怎么征、征多少，關(guān)乎個(gè)人的切身利益。二是房產(chǎn)稅將提高房屋持有成本，社會(huì)期待房產(chǎn)稅的出臺(tái)可以打擊屯房、炒房行為，穩(wěn)定房價(jià)。

從上海和重慶試點(diǎn)的情況來看，兩地均給出了較大的免征額度。上海市給予人均60平方米的免征額度，重慶僅對(duì)獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅，且免稅面積為180平方米或100平方米。相信未來個(gè)人房產(chǎn)稅立法時(shí)亦會(huì)考慮到免稅面積的扣除，免稅面積或許不會(huì)低于人均60平方米。從現(xiàn)實(shí)情況來看，中國多數(shù)普通家庭的人均住宅面積都要小于60平方米。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國城市人均住宅建筑面積目前仍低于40平方米。所以未來房產(chǎn)稅的征收對(duì)于普通家庭持有房屋應(yīng)不會(huì)增加太多的成本。

那么房產(chǎn)稅能抑制高房價(jià)嗎？回答這個(gè)問題之前需要先了解中國房價(jià)高企的影響機(jī)制。從經(jīng)濟(jì)學(xué)來看，高房價(jià)的根本原因是住房市場(chǎng)供求不平衡。

在供給方面，助推房價(jià)上漲的重要原因主要有兩個(gè)方面：一方面是土地出讓金上漲，地價(jià)的上漲直接導(dǎo)致了房價(jià)的高漲。從房地產(chǎn)開發(fā)商來看，以高昂的地價(jià)競(jìng)拍到土地后，為實(shí)現(xiàn)利潤最大化，會(huì)盡可能地抬高房價(jià);此外，少數(shù)資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商還可能以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)競(jìng)拍到土地，然后通過人為控制住房供應(yīng)數(shù)量，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，助推房價(jià)持續(xù)上漲。二是供給剛需人群的保障性住房建設(shè)相對(duì)較少。保障性住房由于價(jià)格較低，其建設(shè)需要財(cái)政給予大力補(bǔ)助，而地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足，財(cái)政能力較弱等客觀原因?qū)е码y以有效供給保障性住房。保障性住房有效供給不足，使得住房市場(chǎng)可供選擇的住房類型單一，進(jìn)一步助推了商品房價(jià)格的攀升。

在需求方面，助推房價(jià)上漲的重要原因也包括兩個(gè)方面：一是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的大量人口涌入城鎮(zhèn)，以及隨著生活水平的提高，居民改善住房條件的剛性需求持續(xù)不減，這兩點(diǎn)帶來了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求。二是市場(chǎng)化機(jī)制下房產(chǎn)炒作風(fēng)氣濃厚，進(jìn)一步加大了供求的不平衡。在住房市場(chǎng)有效供給不足，剛性需求不減狀態(tài)長期存在的情況下，供需矛盾產(chǎn)生的高房價(jià)很難被抑制。

房產(chǎn)稅很可能將增加多套住房持有者的保有成本，但是這部分人在社會(huì)中畢竟是少數(shù)。在有效供應(yīng)不足的背景下，房產(chǎn)稅很難起到立竿見影的抑制房價(jià)作用。但是作為一種長效機(jī)制，它將有利于抑制房地產(chǎn)的非理性炒作行為，避免房價(jià)大漲大落。