房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理分析

劉楠 鄭州航空港城市開發(fā)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)開發(fā)是建筑領(lǐng)域的重點(diǎn)，城市內(nèi)一切建筑項(xiàng)目均需要經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)審核之后才能夠進(jìn)行。然而，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建管理水平較低，致使現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作存在紕漏，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完成將會(huì)產(chǎn)生十分惡劣的影響，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)帶來不小的影響。因此，我國政府及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理水平，進(jìn)而才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利完成。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的重點(diǎn)工作內(nèi)容，也是基礎(chǔ)工作內(nèi)容，只有做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作，才能夠促使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作是一套系統(tǒng)的工作流程體系，其主要是指從項(xiàng)目發(fā)改委立項(xiàng)申請(qǐng)開始至正式施工前的對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信息數(shù)據(jù)分析、整理與審批的流程，在該工作中，需要設(shè)計(jì)到多個(gè)政府職能部門，如征詢規(guī)劃、建交委、消防、衛(wèi)生、市容綠化、交警、環(huán)保等，通過一系列審核之后，各部門將會(huì)給報(bào)建內(nèi)容提出意見，而房地產(chǎn)報(bào)建工作人員需要根據(jù)提出的意見對(duì)報(bào)建內(nèi)容進(jìn)行修改，直至審核通過后方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作內(nèi)容及流程

（一）立項(xiàng)

在進(jìn)行立項(xiàng)工作時(shí)，各地方政府主管單位為提升工程項(xiàng)口的審批效率會(huì)持續(xù)調(diào)整、優(yōu)化工程項(xiàng)目的報(bào)建工作流程，依照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定對(duì)規(guī)模不同、投資形式不同的項(xiàng)目，將報(bào)批、立項(xiàng)程序分為備案制、核準(zhǔn)制、審批制三種類型。同時(shí)，企業(yè)主導(dǎo)進(jìn)行投資的工程項(xiàng)口不隸屬于限制類與重大建設(shè)項(xiàng)目，相關(guān)部門也不會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)范圍領(lǐng)域內(nèi)的項(xiàng)目核準(zhǔn)[2]。

（二）報(bào)建內(nèi)容與流程

總體而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作內(nèi)容與流程主要分為四個(gè)階段，分別為方案設(shè)計(jì)階段、總體設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段及施工前期的準(zhǔn)備階段。

首先，從方案設(shè)計(jì)階段的角度來分析。方案設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建工作的基礎(chǔ)階段，在該階段，需要以國家政府規(guī)定的相關(guān)要求為基準(zhǔn)，根據(jù)建筑市場環(huán)境及國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境編制方案，同時(shí)，需要通過采取交通、市容綠化、環(huán)保、消防、人防等多個(gè)部門的意見，并將意見內(nèi)容融入設(shè)計(jì)方案當(dāng)中。

其次，從總體設(shè)計(jì)階段的角度來分析。通過相關(guān)部門審批后的初步設(shè)計(jì)方案還需要根據(jù)政府方針設(shè)計(jì)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)文件征詢，所獲得的設(shè)計(jì)方案需要再次經(jīng)過各部門的審核才能夠執(zhí)行。

再次，從施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的角度來分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要根據(jù)征詢文件內(nèi)容及國家政府規(guī)定的要求對(duì)建筑項(xiàng)目的施工圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)，并明確標(biāo)注工程報(bào)價(jià)清單，獲得許可后方可進(jìn)行施工。

最后，從施工前期準(zhǔn)備階段的角度來分析。方案審核通過后，需要后落實(shí)城市基礎(chǔ)配套費(fèi)的繳納、按要求編制相應(yīng)施上措施保證、完備專項(xiàng)資金手續(xù)等，其相關(guān)手續(xù)與資料經(jīng)建交委的市核通過后獲得建設(shè)上程施上許可證，從法律意義上具備正式的開始施上條件[3]。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建管理的有效措施

（一）緊跟政策風(fēng)向

若想切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理水平，首先需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊跟政策風(fēng)向，加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析，從而才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建管理緊跟社會(huì)發(fā)展的步伐，更適用于現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的需求。近年來，隨著我國社會(huì)的發(fā)展，我國城市化建設(shè)的進(jìn)程不斷加快，我國政府也針對(duì)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建立了一些的政策、措施及法律法規(guī)等以保證我國建筑領(lǐng)域綠色發(fā)展，同時(shí)，在城市化建設(shè)發(fā)展的進(jìn)程中，為了順應(yīng)社會(huì)及時(shí)代發(fā)展的需求，政府制定的各類方針也不斷的在更新，因此，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想能夠緊跟政策風(fēng)向，就必須對(duì)前期報(bào)建相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析，從而才能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建能夠符合國家及企業(yè)的要求。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立全面的信息整理，報(bào)建工作內(nèi)容要全面的覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全流程，同時(shí)按照流程順序?qū)?bào)建內(nèi)容進(jìn)行整理，提升報(bào)建工作的專業(yè)水準(zhǔn)，從而才能夠促使房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建能夠?yàn)楹罄m(xù)的工程提供指向性的功能，確保建筑項(xiàng)目能夠順利完成[4]。

（二）增強(qiáng)政府職能部門與企業(yè)的溝通與聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)若想切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理能力，就必須加強(qiáng)與政府職能部門之間的溝通與聯(lián)系，如消防部門、人防部門、房產(chǎn)局等，提升政府職能部門的監(jiān)管力度，從而促使房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作能夠得到切實(shí)的優(yōu)化，促使報(bào)建符合國家及政府的要求，進(jìn)而才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的實(shí)用性。房地產(chǎn)報(bào)建工作體系應(yīng)受到國家及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，因此，若想建立完善的房地產(chǎn)報(bào)建工作體系，就必須提升政府職能部門與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，共同制定出符合國家要求、順應(yīng)時(shí)代需求、國家建筑領(lǐng)域發(fā)展需求及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求的房地產(chǎn)報(bào)建體系，及時(shí)掌握?qǐng)?bào)建領(lǐng)域制度的變動(dòng)，根據(jù)要求完善報(bào)建工作內(nèi)容，同時(shí)堅(jiān)持以政策為導(dǎo)向，促使房地產(chǎn)報(bào)建工作能夠?yàn)楹罄m(xù)的建筑工程項(xiàng)目提供支撐力量。同時(shí)，加強(qiáng)政府職能部門與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系還能夠提升報(bào)建工作的質(zhì)量與效率，利用政府職能部門的監(jiān)督作用與約束作用提升對(duì)報(bào)建工作流程的監(jiān)管，完善報(bào)建工作內(nèi)容，促使報(bào)建工作具備規(guī)范性，進(jìn)而才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)前期報(bào)建工作能夠真正的發(fā)揮其功能與價(jià)值，從而也能夠切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理水平，促使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。

（三）梳理報(bào)建工作流程

通過上文介紹可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作流程相對(duì)復(fù)雜，且在報(bào)建工作期間內(nèi)，需要經(jīng)過很多部門的參與，故而需花費(fèi)的時(shí)間較長，且需要按照各類辦事程序進(jìn)行報(bào)建工作，故而其較為煩瑣，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在進(jìn)行房地產(chǎn)報(bào)建工作時(shí)，嚴(yán)格按照各類辦事程序要求梳理報(bào)建工作流程，并要求按照?qǐng)?bào)建工作流程進(jìn)行報(bào)建工作，不可存在跨級(jí)的現(xiàn)象，這很容易導(dǎo)致報(bào)建工作出現(xiàn)紕漏。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建工作時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況進(jìn)行，企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)域的實(shí)際政策進(jìn)行充分的調(diào)查與了解，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作內(nèi)容及工作流程進(jìn)行編制，促使報(bào)建工作內(nèi)容及工作流程符合當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的要求，同時(shí)，在編制報(bào)建工作內(nèi)容及流程時(shí)，也需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際的經(jīng)濟(jì)條件、市場發(fā)展?fàn)顩r合理的設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與資料清單，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要完善主管單位審核部門的各類信息，深入挖掘各類報(bào)建流程、資料的聯(lián)系，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作的標(biāo)準(zhǔn)性，促使報(bào)建工作內(nèi)容更規(guī)范。此外，還需要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的工作人員將報(bào)建工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)以及關(guān)鍵點(diǎn)標(biāo)注出來，在進(jìn)行該流程的報(bào)建時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注、加強(qiáng)審核，并制定出完善的工作計(jì)劃，如在人防、消防、環(huán)保評(píng)估等報(bào)建流程中，需要企業(yè)與人防部門、消防部門及環(huán)保評(píng)估部門等政府職能部門提前溝通，根據(jù)要求編制報(bào)建工作內(nèi)容，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作的質(zhì)量，同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作效率，這對(duì)于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理水平是尤為重要的。

（四）增強(qiáng)報(bào)建業(yè)務(wù)水準(zhǔn)

若想增強(qiáng)報(bào)建業(yè)務(wù)水平，除了要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理體系，還需要提升前期報(bào)建管理人員的專業(yè)技能，進(jìn)而才能夠切實(shí)提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作質(zhì)量與工作效率。而若想切實(shí)提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作人員的專業(yè)技能水平，除了要提升前期報(bào)建工作人員的專業(yè)技能，還需要提升前期報(bào)建工作人員的溝通協(xié)調(diào)能力，進(jìn)而才能夠促使前期報(bào)建業(yè)務(wù)順利完成。

首先，從提升前期報(bào)建工作人員溝通協(xié)調(diào)能力的角度來分析。通過上文敘述可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作內(nèi)容較為煩瑣，工作流程較為復(fù)雜，需要與企業(yè)各個(gè)部門、政府職能部門共同完成，因此，提升前期報(bào)建工作人員溝通協(xié)調(diào)能力是十分有必要的。同時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作時(shí)，往往會(huì)遇到前期報(bào)建工作人員與其他部門工作人員或政府職能部門工作人員意見不統(tǒng)一的情況，故而需要前期報(bào)建工作人員具有良好的溝通能力，與其他部門工作人員或政府職能部門工作人員通過協(xié)商的方式解決問題，從而才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作順利完成。

其次，從提升房地產(chǎn)前期報(bào)建工作人員專業(yè)技能水平的角度來分析。房地產(chǎn)企業(yè)需要為前期報(bào)建工作人員提供培訓(xùn)與學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，聘請(qǐng)豐富經(jīng)驗(yàn)的前期報(bào)建工作人員作為培訓(xùn)講師，為前期報(bào)建工作人員梳理工作中遇到的問題。同時(shí)，還需要加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建工作人員職業(yè)道德的培訓(xùn)，提升工作人員的工作責(zé)任心，促使前期報(bào)建工作人員能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)的對(duì)待工作，從而切實(shí)提升前期報(bào)建工作人員的工作質(zhì)量，減少前期報(bào)建工作中出現(xiàn)的紕漏。

（五）完善報(bào)建管理制度

完善的報(bào)建管理制度能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作提供約束力量與指導(dǎo)性作用，因此，建立完善的報(bào)建管理制度是十分有必要的。在進(jìn)行報(bào)建管理制度的建立時(shí)，需要根據(jù)市場環(huán)境、社會(huì)發(fā)展需求、企業(yè)發(fā)展需求及國家政府規(guī)定的要求進(jìn)行管理制度的建設(shè)，在保證各項(xiàng)工作有序開展的前提下，合理的進(jìn)行報(bào)建制度的建設(shè)。在報(bào)建管理制度中，需要明確前期報(bào)建工作人員、企業(yè)各部門、政府各職能部門的工作內(nèi)容與職權(quán)，將責(zé)任落實(shí)到各部門或個(gè)人，當(dāng)發(fā)生紕漏時(shí)，能夠找到直接的責(zé)任人，避免出現(xiàn)相互推脫責(zé)任的現(xiàn)象。同時(shí)，需要將報(bào)建管理制度貫穿前期報(bào)建工作的全流程，從而才能夠促使報(bào)建管理制度能夠真正的發(fā)揮其功能與價(jià)值。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理是十分重要的，但就目前情況而言，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作存在工作內(nèi)容不全面、未能按照工作流程進(jìn)行報(bào)建工作的問題，致使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作存在較大的紕漏。因此，為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理水平，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠緊跟政策風(fēng)向，加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析，同時(shí)增強(qiáng)政府職能部門與企業(yè)的溝通與聯(lián)系，并梳理報(bào)建工作流程，增強(qiáng)報(bào)建業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，建立完善的報(bào)建管理制度，從而才能夠切實(shí)提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理水平。