不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作中的應(yīng)用

馬秀芳 青海省海東市自然資源和規(guī)劃局（不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心）

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作是通過(guò)對(duì)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的目標(biāo)對(duì)象所擁有的形狀、位置、面積、方位、層次等屬性進(jìn)行確定，并通過(guò)一定的圖表形式或數(shù)字形式進(jìn)行自不動(dòng)產(chǎn)屬性的描述。

一、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的主要作用

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是保障不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作的重要手段，可以為房地產(chǎn)公平交易提供科學(xué)依據(jù)，同時(shí)是城市建設(shè)管理的基本數(shù)據(jù)，也是物業(yè)管理對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益有效保護(hù)的重要依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪目的就是要對(duì)房產(chǎn)用地的相關(guān)信息進(jìn)行采集和表述，在房地產(chǎn)開發(fā)利用以及權(quán)籍管理中提供依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪主要是測(cè)量和調(diào)查房產(chǎn)及其用地狀況，為房地產(chǎn)權(quán)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供測(cè)量數(shù)據(jù)和支撐資料，是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測(cè)量工作。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果要通過(guò)主管部門的審批，才具有法律效力。并且不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，能夠減少房地產(chǎn)權(quán)糾紛的出現(xiàn)，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)測(cè)量測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行采集和測(cè)量，并審核權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬調(diào)查要查清不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等內(nèi)容，確保不動(dòng)產(chǎn)單元權(quán)屬清晰，界址清楚，空間相對(duì)位置關(guān)系明確。房地產(chǎn)權(quán)利人依據(jù)測(cè)繪成果和相應(yīng)的法律、法規(guī)進(jìn)行土地報(bào)批和完稅，不動(dòng)產(chǎn)登記部門完善申請(qǐng)材料進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中形成的房地產(chǎn)圖集以及房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)交易的正常進(jìn)行。

二、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的主要特征

1.權(quán)威性特征。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪權(quán)威性體現(xiàn)在：它是國(guó)家法律明確規(guī)定的，在測(cè)量設(shè)備與測(cè)量技術(shù)規(guī)范上有明確規(guī)定。測(cè)繪單位的測(cè)繪資質(zhì)要有主管部門認(rèn)證審核，測(cè)繪成果需要主管部門審核。

2.比例尺與目標(biāo)差異性特征。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方案內(nèi)容具有復(fù)雜性、綜合性、大范圍的特征。方案中需要對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行明確、精準(zhǔn)標(biāo)注。所以相對(duì)于常規(guī)圖紙比例尺，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪比例尺更大。另一方面，在測(cè)繪目標(biāo)上也有著明顯差異，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪即是測(cè)量房屋之間的位置、數(shù)量、屬性及其四周地理環(huán)境聯(lián)系。

3.專業(yè)性特征。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)測(cè)繪具有較強(qiáng)的權(quán)威性，所以對(duì)測(cè)繪人員要求嚴(yán)格。因此測(cè)繪人員不僅需要測(cè)量學(xué)、地圖學(xué)、GPS原理與運(yùn)用等相關(guān)專業(yè)知識(shí)，也要掌握不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)理論知識(shí)。隨著城市化進(jìn)程的加快，房屋建筑的增多、拆遷、征地項(xiàng)目逐漸增多，土地報(bào)批、衛(wèi)片執(zhí)法等都離不開測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)測(cè)繪人員的專業(yè)性也有了更高的要求。

三、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作中的應(yīng)用分析

目前我國(guó)測(cè)繪技術(shù)的種類比較多，如GIS測(cè)繪技術(shù)、GPS技術(shù)、RS以及CORS技術(shù)等。利用測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的思路就是在滿足調(diào)查工作流程的基礎(chǔ)上，進(jìn)行規(guī)范化處理形成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要素?cái)?shù)據(jù)集，依次實(shí)現(xiàn)內(nèi)業(yè)自動(dòng)成圖、自動(dòng)數(shù)據(jù)質(zhì)檢、圖形關(guān)聯(lián)匹配、批量成果輸出、成果建庫(kù)等要求。以下就三位一體在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記中的應(yīng)用為例進(jìn)行分析。

三位一體測(cè)繪技術(shù)是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)量中較為常用的方式，三維立體調(diào)查登記平臺(tái)所具有的空間表現(xiàn)力、分析力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，可實(shí)現(xiàn)在三維空間對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的精細(xì)化管理，并構(gòu)建國(guó)土空間全要素真實(shí)三維模型，解決了二維空間下調(diào)查確權(quán)登記存在的不足。三位一體測(cè)繪技術(shù)主要包括四個(gè)部分：一是自然資源數(shù)據(jù)整合與管理系統(tǒng)。其主要包括不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的瀏覽、查詢、分析、更新、編輯、渲染、落宗、出圖等功能；二是不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)。不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)涉及工作流程、表單制作、數(shù)據(jù)庫(kù)等方面，而三位一體測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用可以統(tǒng)一數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，實(shí)現(xiàn)工作流程、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等方面的一體化，為不動(dòng)產(chǎn)信息登記和管理提供圖文一體化的協(xié)同工作環(huán)境。三是不動(dòng)產(chǎn)登記客戶端APP，公眾可以通過(guò)手機(jī)端申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，查詢不動(dòng)產(chǎn)信息，并可在三維場(chǎng)景中定位。四是三維數(shù)據(jù)整理?；陧?xiàng)目區(qū)范圍的傾斜攝影數(shù)據(jù)等進(jìn)行三維實(shí)體化，構(gòu)建三維不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。

三位一體測(cè)繪系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的技術(shù)主要包括：第一、三維傾斜攝影模型數(shù)據(jù)管理技術(shù)。傾斜攝影測(cè)量技術(shù)是現(xiàn)代測(cè)繪常用的技術(shù)，其主要是通過(guò)高效的數(shù)據(jù)采集裝備及數(shù)據(jù)處理流程生成的數(shù)據(jù)成果反映不動(dòng)產(chǎn)的外觀、位置以及高度等屬性，以此提供測(cè)繪級(jí)數(shù)據(jù)資料。第二、多尺度二三維一體化數(shù)據(jù)整合與處理技術(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的過(guò)程中，需要將不動(dòng)產(chǎn)的所有信息納入數(shù)據(jù)庫(kù)中，大尺度主要展現(xiàn)的是不動(dòng)產(chǎn)的三維形態(tài)，小尺度則是展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的具體權(quán)屬及登記情況。第三、基于分層分戶圖的三維自動(dòng)化建模。在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的過(guò)程中，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行細(xì)化分類，例如，在林業(yè)登記中需要對(duì)林區(qū)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分，針對(duì)林業(yè)分層的單體化，我們通過(guò)傾斜攝影模型與三維模型（三維地理實(shí)體模型）進(jìn)行疊加來(lái)實(shí)現(xiàn)，滿足不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中的房屋分層分戶查詢、分析與精細(xì)化管理。第四、立體動(dòng)態(tài)渲染技術(shù)。三維不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)采用LOD技術(shù)、渲染動(dòng)態(tài)調(diào)度技術(shù)等，實(shí)現(xiàn)三維不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的高效調(diào)用。

隨著北斗導(dǎo)航系統(tǒng)的不斷深入應(yīng)用，未來(lái)基于北斗導(dǎo)航系統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)將在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記中得到更廣泛的應(yīng)用。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪關(guān)系著廣大人民群眾的權(quán)益，是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的重要工作內(nèi)容。信息化快速發(fā)展的同時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪也提出了更高要求，因此為了保證不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作中的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，必須加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作中的應(yīng)用進(jìn)行分析，從而保證不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的順利開展。