房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃

閆先果 中國電建集團(tuán)核電工程有限公司

在我國社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的當(dāng)下，企業(yè)必須正確認(rèn)識到企業(yè)所得稅的影響力，明確企業(yè)所得稅和國家發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)，深入剖析其中潛在的各方面要素，與社會、經(jīng)濟(jì)等方方面面具有何種關(guān)聯(lián)。在開展企業(yè)所得稅計算時，需要明確我國相關(guān)政策，這是因為國家政策對不同企業(yè)的稅收規(guī)定有所差異，與此同時還要關(guān)注稅收稅率、公平性等多個要素，故而在實際計算環(huán)節(jié)，需要考慮到多方面要素，實際操作具有一定復(fù)雜性。

一、稅收籌劃的概念

稅收籌劃又稱為合理避稅，是一種合法的節(jié)稅形式，是企業(yè)在國家法律和稅收政策允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營管理、投資理財?shù)然顒幼龅绞孪然I劃和安排，合理布局策劃并制定一套完整的納稅方案，使企業(yè)盡可能少繳稅，最大化企業(yè)的稅收收益的行為。稅收籌劃的方向是以國家法律和稅收政策為導(dǎo)向，稅收籌劃的目標(biāo)是減少納稅人的繳稅金額，讓企業(yè)有更多的資金投入到生產(chǎn)中去，提高企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和效益。節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)嫁籌劃、規(guī)避“稅收陷阱”是納稅籌劃的主要內(nèi)容。和逃稅的行為不同，納稅籌劃是在國家政策許可范圍內(nèi)的合法行為，只是企業(yè)在稅率差和時間差上利用了國家的相關(guān)政策而得出的納稅方案。

二、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃問題

（一）預(yù)提費(fèi)用問題

房地產(chǎn)企業(yè)在未辦理最終結(jié)算且未取得全額發(fā)票時，可以按照不超過施工工程合同總金額10%的比例預(yù)提未開票的成本費(fèi)用。實務(wù)中曾出現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)對于工程合同總金額的定義和范圍進(jìn)行主觀擴(kuò)大，對于不屬于可預(yù)提的費(fèi)用項目也進(jìn)行預(yù)提或預(yù)提金額超過總合同額10%等方式來多提成本，存在較大的納稅稽核風(fēng)險。

（二）收入確認(rèn)問題

企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳時，在會計核算收入確認(rèn)時間節(jié)點(diǎn)與國家稅法上的要求不完全一致，財務(wù)會計核算收入確認(rèn)以交房為時間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行收入確認(rèn)，稅務(wù)上以客戶與公司簽訂合同并繳納房款、銷售產(chǎn)品竣工備案、銷售產(chǎn)品完成交付三個節(jié)點(diǎn)滿足其中之一確認(rèn)收入，此時需要準(zhǔn)確核算當(dāng)年的實際利潤額以及企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。

（三）稅務(wù)風(fēng)險認(rèn)識不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人缺乏納稅風(fēng)險意識，使企業(yè)承擔(dān)了非必要的損失，企業(yè)稅收風(fēng)險分為法律、財務(wù)這兩個主要的方面，其主要表現(xiàn)為企業(yè)財務(wù)方面蒙受損失，而且情節(jié)嚴(yán)重的也存在因違法受到行政單位的處罰，從而影響到企業(yè)正常的聲譽(yù)，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。在現(xiàn)實中，較多企業(yè)由于負(fù)責(zé)人對納稅的不重視，事前未制定科學(xué)的稅務(wù)戰(zhàn)略，或者因為稅收籌劃不當(dāng)，而使其籌劃成本大于預(yù)期收益；事中由于財務(wù)人員工作的疏忽或缺乏必要的稅務(wù)知識，有時忘卻繳納或少繳了企業(yè)所得稅，有時因為未及時掌握稅收優(yōu)惠政策而多繳納了稅款，待事后再進(jìn)行彌補(bǔ)時，就會比較被動。

（四）銷售方式多樣化，銷售回款復(fù)雜化

房地產(chǎn)企業(yè)銷售安排多種多樣，有一次性銷售回款、分期銷售回款、銀行按揭回款、委托銷售等方式。銀行按揭方式具有普遍性，又受到國家信貸政策影響，一、二套房政策不盡相同，各銀行要求也有很大區(qū)別。開發(fā)企業(yè)需要保證回款，需要協(xié)調(diào)貸款人、銀行、不動產(chǎn)登記中心，導(dǎo)致財務(wù)納稅依據(jù)計算復(fù)雜，造成稅務(wù)風(fēng)險。

（五）收入規(guī)劃會計問題

1.固定資產(chǎn)折舊的問題：企業(yè)會計準(zhǔn)則給出的固定資產(chǎn)折舊方法有平均年限法、年數(shù)總和法、雙倍余額遞減法等，采用不同的方法折舊額也會出現(xiàn)很大的不同，固定資產(chǎn)分?jǐn)偝杀静煌?，企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅也不同。因此，我們可以選擇最優(yōu)的固定資產(chǎn)折舊方法，來實現(xiàn)企業(yè)的稅收籌劃目標(biāo)，選擇適用于本企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊方法時需要注意以下要點(diǎn)：（1）確保選用的固定資產(chǎn)折舊方法滿足政策法規(guī)要求；（2）綜合評估通貨膨脹與稅制的影響；（3）全面深入分析資金的時間價值；（4）提高對固定資產(chǎn)折舊年限的重視，進(jìn)而在合理合法的基礎(chǔ)上，盡最大限度降低企業(yè)稅收額度。

2.費(fèi)用分?jǐn)偅耗壳捌髽I(yè)常用的費(fèi)用分?jǐn)偡绞桨▽嶋H費(fèi)用攤銷與平均分?jǐn)們煞N，二者計算的費(fèi)用分?jǐn)偨Y(jié)果不同，納稅效果也不同。就目前政策法規(guī)與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況而言，平均分?jǐn)傇诮档推髽I(yè)納稅額方面效果更為顯著。在平均分?jǐn)偰Ｊ较?，可擴(kuò)大企業(yè)利潤的抵消力度，進(jìn)而減少企業(yè)納稅額。

三、企業(yè)所得稅納稅籌劃方法

（一）樹立正確的納稅意識

作為一個納稅人要樹立依法納稅的正確意識，提高自己作為納稅人的權(quán)利、義務(wù)意識，依法自主誠信納稅，在行使權(quán)利的同時，也要履行好納稅人的職責(zé)與義務(wù)，確保年度終了企業(yè)所得稅的匯算清繳穩(wěn)步進(jìn)行，而無后顧之憂。

（二）做好法律政策研讀

公司要把握政策的前沿性，涉及納稅的法律法規(guī)、政策較多，并且會計核算和納稅籌劃上存在的不同要求和節(jié)點(diǎn)容易造成混淆。因此，公司財務(wù)人員在實務(wù)中要準(zhǔn)確、清晰地開展匯算清繳工作，就需要關(guān)注相應(yīng)政策的時效性，避免讓公司陷入納稅風(fēng)險，必要時可以考慮引進(jìn)外部稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)以更好地開展企業(yè)納稅籌劃工作。財務(wù)人員可以就國家減稅減費(fèi)類政策進(jìn)行充分研讀把握，充分利用國家稅務(wù)總局發(fā)布的普惠性稅收減免政策，對政策性不征稅收入合理開展稅前扣除，嚴(yán)格依法控制稅前扣除的范圍和比例，在匯算清繳中給企業(yè)減稅降費(fèi)，節(jié)約公司運(yùn)作成本[1]。

（三）合理利用稅收優(yōu)惠政策，提高企業(yè)的節(jié)稅意識

稅收不僅是國家財政收入的主要來源，還是國家用以調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要工具，是用來幫扶中小企業(yè)和經(jīng)營困難企業(yè)的手段。當(dāng)前由于新冠疫情的影響以及個別國家推行單邊主義、貿(mào)易保護(hù)主義，世界經(jīng)濟(jì)不可避免的出現(xiàn)了整體下滑，我國經(jīng)濟(jì)也面臨著短暫的困難和挑戰(zhàn)，據(jù)此國家也出臺了許多的財稅優(yōu)惠政策。這時，企業(yè)就應(yīng)該抓住難得的機(jī)遇，深刻領(lǐng)會國家財稅政策的內(nèi)涵，挖掘合理避稅的途徑和方法，提高企業(yè)的節(jié)稅意識。例如：連續(xù)六個月留抵增值稅額增加的企業(yè)可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，為企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營提供資金支持[2]。

（四）加強(qiáng)企業(yè)“業(yè)、財、資、稅”融合

想要加強(qiáng)企業(yè)財稅金融工作，就需要不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理及對財務(wù)資金的管理，逐步提高企業(yè)“業(yè)、財、資、稅”的融合程度，進(jìn)而推動企業(yè)的前進(jìn)和發(fā)展。企業(yè)在提高資金利用價值的前提下，還需要加強(qiáng)對財稅金融政策的利用程度，提高企業(yè)業(yè)務(wù)及財稅管理技能，為企業(yè)的前進(jìn)與發(fā)展解除后顧之憂[3]。

（五）綜合考慮稅收因素，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

2008 年，隨著全球金融危機(jī)的爆發(fā)，我國政府為了促進(jìn)各個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，提供了“4 萬億”的信貸支持，我國企業(yè)在此大環(huán)境下，經(jīng)歷過一輪快速資產(chǎn)膨脹期。隨著4 萬億時代的結(jié)束以及更嚴(yán)格監(jiān)管制度的發(fā)布，企業(yè)未來資產(chǎn)規(guī)模將不斷下降，單純依靠提高貸款規(guī)模來獲取更高收益的途徑受到阻礙。企業(yè)要想保持合理的發(fā)展速度，就需要開辟其他的途徑，從加快轉(zhuǎn)型原有業(yè)務(wù)、合理配置企業(yè)資產(chǎn)等方面，獲取新的增長亮點(diǎn)。在進(jìn)一步減稅降費(fèi)、讓利于民的大背景下，國家在國債利息收入和權(quán)利性投資收益等方面，都出臺了相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)可以充分利用這些優(yōu)惠政策來優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。一方面，在債券投資決策過程中，不可只是考慮資產(chǎn)名義收益率，同時還要對國債利息免稅因素進(jìn)行全面考量，把其他債券資產(chǎn)的稅后利率與國債收益率比較分析，選擇實際稅后利率最大的債券資產(chǎn)，享受免稅優(yōu)惠政策。另一方面，按照稅法要求，在國家政策允許范圍內(nèi)，企業(yè)需要調(diào)整自身經(jīng)營戰(zhàn)略和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，主動持有部分權(quán)益性投資，從而實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，實現(xiàn)免稅目標(biāo)[4]。

（六）重視發(fā)票審核工作

虛假發(fā)票和不規(guī)范發(fā)票不能作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，因此財務(wù)部門應(yīng)充分發(fā)揮發(fā)票審核職能，重視發(fā)票審核工作并從嚴(yán)要求：首先，發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”要根據(jù)真實發(fā)生的業(yè)務(wù)開具，銷售方不得因經(jīng)營范圍受限開具與實際交易不符的發(fā)票。其次，備注欄按照要求填寫，備注欄作為發(fā)票的一部分，需要填寫的內(nèi)容都有明確規(guī)定，若沒有按照要求填寫則屬于不合規(guī)發(fā)票，無法作為合規(guī)憑證稅前扣除。目前，收到建筑服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)、差額征稅、保險機(jī)構(gòu)代收車船稅6 種發(fā)票需要檢查備注欄是否填寫齊全。除此之外，審核發(fā)票時還應(yīng)關(guān)注：應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票的支出，不可以憑收據(jù)入賬；收到的發(fā)票是否加蓋對方發(fā)票專用章；增值稅普通發(fā)票購買方“納稅人識別號”欄是否填寫了購買方的納稅人識別號或統(tǒng)一社會信用代碼；增值稅專用發(fā)票的開票人最好不要是“管理員”，開票人和復(fù)核人最好不是同一人[5]。

（七）優(yōu)化企業(yè)所得稅管理水平

企業(yè)在開展所得稅納稅籌劃工作時，需要首先轉(zhuǎn)變高層管理人員對此項工作的錯誤認(rèn)知，將納稅籌劃意識納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃之中，唯有意識到此項工作的重要性，方才會在后續(xù)工作中研究如何有效開展相關(guān)工作的對策。高層管理人員在意識到此項工作的價值后，企業(yè)還需要依據(jù)納稅籌劃工作的特點(diǎn)及要求，配置開展相應(yīng)工作的技術(shù)設(shè)備，做好開展工作前的準(zhǔn)備。企業(yè)在推行企業(yè)所得稅納稅籌劃工作時，必須要有明確的目標(biāo)，基于實際情況反復(fù)論證籌劃工作的開展情況，并進(jìn)行有效調(diào)整，從而保證納稅籌劃的質(zhì)量。需要著重指出的是，節(jié)稅目標(biāo)的實現(xiàn)需要財務(wù)部門的不懈努力[6]。

（八）利用項目開發(fā)周期進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)需要合理的規(guī)劃開發(fā)項目的建設(shè)周期，相同的一個開發(fā)項目，如果工程的施工順序不同、施工周期不同，那么其開發(fā)成本、費(fèi)用的歸集也肯定不同。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何合理利用施工順序、施工周期來進(jìn)行企業(yè)所得稅稅收籌劃?？梢詤⒄铡蛾P(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31 號）第十一條和第十二條的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)在核算土地出讓金等前期費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項目的建設(shè)說明進(jìn)行合理規(guī)劃，盡可能的增加前期成本費(fèi)用，增加企業(yè)所得稅稅前扣除項目。稅務(wù)機(jī)關(guān)無法干涉房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的施工順序和步驟，施工順序是由企業(yè)自行決定的，因此開發(fā)企業(yè)可以采用兩端開工的方法，提前扣除共同費(fèi)用，降低開發(fā)項目前期的企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)束語

小企業(yè)會計準(zhǔn)則所得稅處理采用的是應(yīng)付稅款法，納稅調(diào)整的方式是調(diào)表不調(diào)賬，以會計利潤總額為基礎(chǔ)，不改變會計賬簿記錄的過程與結(jié)果，按照企業(yè)所得稅法要求并計算得出所得稅額，應(yīng)納所得稅額等于所得稅費(fèi)用，對本期的會計利潤與應(yīng)納稅所得之間的差異造成的影響直接計入當(dāng)期損益，簡化核算，能夠便于企業(yè)執(zhí)行，減輕納稅調(diào)整負(fù)擔(dān)，同時又滿足企業(yè)所得稅申報要求。企業(yè)會計準(zhǔn)則采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法，利潤表的利潤總額與所得稅費(fèi)用符合配比原則，資產(chǎn)負(fù)債表的遞延所得所資產(chǎn)（或負(fù)債）體現(xiàn)了稅會差異對未來的影響，能夠為報表使用者提供更相關(guān)、可靠的會計信息，但會計核算復(fù)雜，既要調(diào)表又要調(diào)賬，對財務(wù)工作人員的要求也更高[7]。