淺談新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的影響

趙美秀 江蘇煒賦集團建設(shè)開發(fā)有限公司

為有效推進各個企業(yè)的穩(wěn)定高效地發(fā)展，財政部研究制定了新的會計收入準則且在2018年付諸了初步的實施，然而這樣的實施并沒有帶來理想的效果，反而給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的束縛，甚至于出現(xiàn)了在相關(guān)領(lǐng)域出現(xiàn)了一些負面的影響。鑒于這樣的現(xiàn)實情況，相關(guān)企業(yè)應(yīng)積極有為地做出針對性的處理，以期能夠獲得最大的經(jīng)濟效益。

一、新收入準則和舊準則的差別

（一）收入確認不同

對于企業(yè)管理來說，以往的收入準則顯然有著嚴重的不足，尤其是會計核算過程中隨意操作的情況比較突出，這樣勢必會對企業(yè)的長效發(fā)展造成嚴重的不良影響。而隨著統(tǒng)一模式下新的準則的制定和實施，企業(yè)收入相關(guān)的處理變得更為規(guī)范，同時整個工作量也較之以往有了很大削減，這無疑是極為合理的，對于提升企業(yè)的工作效率以及發(fā)展質(zhì)量等都有著顯著的促進作用。就新收入準則制度來說，其相應(yīng)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移主要有兩種方式，其一是某個時間點，其二是某個時間范圍內(nèi)，而涉及的收入確認等則應(yīng)通過系統(tǒng)的會計應(yīng)用整合進行，另外還應(yīng)有理論性的支持。

（二）收入確認標準不同

以往的收入準則，所涉及的確認往往都是以轉(zhuǎn)移商品、財產(chǎn)等主要風險的方式進行，這樣的方式在新的環(huán)境條件下顯然已經(jīng)不合時宜。而新收入準則涉及的確認則是借助于控制權(quán)的轉(zhuǎn)變進行，這與以往的確認方式所得到的結(jié)果顯然有著很大的不同。相對來說，新的收入準則對收入確認條件有著更為精細的判斷，且人為等不確定因素的影響程度相對較低，因此能夠切實地保障所得信息以及數(shù)據(jù)的準確性。

（三）交易合同處理方式不同

就新的收入準則來說，其對交易合同處理有著更多的選擇和設(shè)計，且計量單元等也更精確，同時其中涉及的關(guān)系也得到了清晰的梳理，因此各個部門的責任劃分以及承擔的義務(wù)都比較明確。另外涉及的單獨義務(wù)的履行，通常應(yīng)以交易價格和完成進度等的比例具體實施，以確保最終收入確定的科學與高效。

（四）特定交易的收入確認、計量的不同

由于新的收入準則對特定交易業(yè)務(wù)收入等相關(guān)方面有著極為精細規(guī)范的說明，尤其是工作程序等得到了明確，因此最終所得到的會計信息相對來說會更為精確合理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中的成本核算對象和項目

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房屋的開發(fā)無疑是最為重要且基礎(chǔ)的一項業(yè)務(wù)，具體來看其主要分為三種。其一是完全以經(jīng)濟效益為驅(qū)動的商品房，為的銷售和盈利；其二是以出租的方式進行經(jīng)營的出租房；其三是為配合拆遷安置所開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。除此之外，一些開發(fā)企業(yè)還接受一些特定的房屋代建業(yè)務(wù)，例如一些職工住宅或是一些特定用途的房屋等。盡管這些房屋的具體用途存在著一定的差異，但是其得到的費用在性質(zhì)上都屬于經(jīng)營性收入，因此所涉及的會計成本核算即可采用相同的方式。隨著費用反映的多樣化和科學化，更多的基于特定需求的模式在新準則的推行下不斷涌現(xiàn)，例如“開發(fā)成本”科目以及二級科目中的“房屋開發(fā)成本”，這樣全新的設(shè)置極大地便利了相關(guān)的操作，且最終所得到的結(jié)果也更為精確。除了以上的劃分，還可以房屋開發(fā)實際用途劃分出商品房和代建房以及周轉(zhuǎn)房等，當然相應(yīng)的成本也應(yīng)基于特定的情況具體核算。對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，所涉及的土地征用以及拆遷補償?shù)雀鱾€環(huán)節(jié)的費用都應(yīng)精細地梳理，以最大程度地保障整個會計費用處理的科學與高效。

三、新收入準則背景下產(chǎn)生的影響

（一）自行開發(fā)房屋的影響

就房地產(chǎn)開發(fā)來說，相應(yīng)的房屋主要由現(xiàn)房和期房兩種。前者應(yīng)嚴格遵照新收入準則中時間點的履約標準，但是所涉及的期房銷售因其中存在著諸多的不確定因素，因此應(yīng)使其與新準則中時間內(nèi)的標準相一致，另外也可按照發(fā)生成本與合同價格的比例具體計量，以確保最終所得結(jié)果的科學與合理。

（二）代建房屋的影響

對于房地產(chǎn)接受的代建房來說，因房屋建設(shè)過程中客戶利益不定，且房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的關(guān)系也處在不斷的變化之中，因此所涉及的代建房建設(shè)進度可通過具體的計算確定，而這樣的操作與既定的新準則等也完全一致。鑒于這樣的現(xiàn)實情況，所涉及的此類房屋處理，即可遵照以上的方式具體進行。

（三）出租房的影響

對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，出租房是比較特殊的一類。就當前的情況來看，涉及的出租房如經(jīng)營時間超過一個會計年度，就應(yīng)履行相應(yīng)的協(xié)商準則，且應(yīng)嚴格遵照既定的新的標準，以確保收入等相關(guān)方面處理的科學與高效。

四、在新收入準則背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對策

就當前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本的核算情況來看，新的收入準則對其既是一種機遇又是一種挑戰(zhàn)，因此應(yīng)做出積極有效地應(yīng)對。在新準則實施之前，房地產(chǎn)企業(yè)當中涉及的會計核算，符合時間內(nèi)的業(yè)務(wù)相對較多，因此也就能從中得到更多的經(jīng)濟收入。但隨著新準則的實施，收入確認等方面有了更為精細的設(shè)定，因此相關(guān)的企業(yè)應(yīng)對其做出積極有效的應(yīng)對，以確保獲得最佳的效果。

（一）強化財務(wù)人員專業(yè)能力

對于新收入準則來說，其從2018年開始在對境內(nèi)和境外的上市企業(yè)初步實行，同時其中所涉及的會計報告等也處在這樣的準則管控之下；隨著初步實行的深入，最終其他境內(nèi)也在2020年全面推行；相關(guān)的非上市企業(yè)，則在2021年具體實施。需要注意的是，既然是全新的收入準則，因此房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)以科學全新的觀念去面對，企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)人員務(wù)必要在專業(yè)化層面達到既定的標準，且應(yīng)不斷加強相關(guān)的業(yè)務(wù)學習和技能提升，以使其與不斷發(fā)展的形勢保持協(xié)調(diào)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)對于自身所存在的問題或是不良情況，務(wù)必要做出針對性的防控，以切實地保障每個環(huán)節(jié)以及每個時期發(fā)展的科學與高效。

（二）優(yōu)化合同條款

由于有了新的收入準則，相應(yīng)的合同條款等也應(yīng)不斷地予以優(yōu)化和改進，且應(yīng)做出科學精細的管理和控制，以切實地保障合同中各項條款與既定標準等各個方面的協(xié)調(diào)，特別是應(yīng)征得合同方的認可，同時還應(yīng)使企業(yè)對合同內(nèi)容有全面精細的了解，這樣其中所涉及的責任和義務(wù)劃分也會更為明確。不僅如此，交易價格和交易時間等也應(yīng)受到重點關(guān)注，尤其是交易時間，因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)往往有超過一年的會計年度，而期間所存在的不確定因素通常也比較多，因此應(yīng)對其做好防控，以免對企業(yè)的經(jīng)濟效益等造成不良影響。鑒于以上的現(xiàn)實情況，所涉及的合同制定務(wù)必要將外界因素等充分地考慮透徹，合同價格以及各方面的處理等都應(yīng)保證科學，這樣收入確認等才會更為高效合理。

（三）制定健全企業(yè)制度

通過新收入準則的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制即能得到不斷地優(yōu)化和改進，從而使其與新準則條件下的各方面工作推進等保持高度的協(xié)調(diào)。與此同時，還應(yīng)不斷提升企業(yè)內(nèi)部員工對財務(wù)管理工作的認識，加強其各個部門的合同與聯(lián)系，以為財務(wù)管理科學高效地推進提供切實的保障。另外，企業(yè)還應(yīng)立足于現(xiàn)實的發(fā)展實際，以對自身的管理理念以及發(fā)展模式等進行科學的調(diào)整和創(chuàng)新，從而為企業(yè)持續(xù)長效的發(fā)展提供切實的保障。

（四）完善評估考核標準

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，新收入準則的實施條件下，經(jīng)濟效益一旦出現(xiàn)小幅度的下降或是變動，必定會對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。鑒于這樣的現(xiàn)實情況，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要以自身發(fā)展為基礎(chǔ)對評估考核制度等進行科學的優(yōu)化和改進，以確保其與時代發(fā)展的最新形勢等保持高度的協(xié)調(diào)，從而為企業(yè)的發(fā)展提供持久的動力。

五、結(jié)語

由以上論述可以看出，新收入準則的實施條件下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也出現(xiàn)了一定的變化，尤其是其中涉及的經(jīng)濟效益。對于會計核算來說，新準則的實行使得財務(wù)信息等相關(guān)的信息質(zhì)量有了顯著提升，而整個的處理也變得更為規(guī)范高效。而要想更為高效地促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，除了要在收入確認準則等方面不斷完善優(yōu)化，還應(yīng)由企業(yè)自身去發(fā)展創(chuàng)新，特別是企業(yè)制度和評估體系等，都應(yīng)立足于特定的準則，這樣企業(yè)的發(fā)展才會更為科學，以創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟效益。