淺析如何加強房地產企業(yè)內部控制體系建設

崔玉晴

近些年來，我國房地產行業(yè)取得較大發(fā)展，房地產行業(yè)在我國國民經濟中也占據十分重要的地位。但是，隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展使得房地產行業(yè)的競爭越來越激烈。所以，房地產企業(yè)要想在競爭激烈的市場環(huán)境中實現健康可持續(xù)性的發(fā)展目標，就要在內部構建完善且科學的內部控制體系，以有效的防范市場風險?；诖耍疚膶Ψ康禺a企業(yè)內部控制體系建設過程中所存在的問題進行了淺析，并根據所存在的問題提出了幾點加強措施。

一、房地產行業(yè)的發(fā)展現狀

我國房地產行業(yè)自2007年開始高速繁榮發(fā)展，房價出現快速攀升的情況。在2008年房地產市場競爭因金融危機和國家宏觀調控政策的作用下進一步得到了規(guī)范，房地產行業(yè)開始穩(wěn)步發(fā)展。我國房地產行業(yè)在歷經幾次變革后，面臨市場重新洗牌的問題。房地產企業(yè)于2003年后業(yè)務活動逐步向一些二三線城市發(fā)展，且房地產企業(yè)之間時常發(fā)生兼并合作。同時，隨著時代和社會的不斷發(fā)展，房地產企業(yè)產品對生態(tài)綠化的關注度越來越高;房地產行業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展越來越緊密，并且通過不斷地轉型在我國經濟發(fā)展中的地位越來越高。

二、房地產企業(yè)內部控制建設所存在的問題

（一）房地產企業(yè)缺乏內部控制和風險管理的意識

房地產行業(yè)中普遍存在融資難、資金周轉困難的問題，而一些房地產企業(yè)為了提高自身的資金回籠率，重視內部各個項目開發(fā)建設速度的提升，忽視了自身內部控制的建設。更甚，一些房地產企業(yè)內部的管理層將關注重點放在房市所帶來的經濟效益，沒有意識到內部環(huán)境建設的重要性，沒有將現代企業(yè)制度的建設工作落到實處。此外，一些發(fā)展時間較短且規(guī)模較小的民營房地產企業(yè)，沒有深入的了事市場行情;既沒有內部控制的意識，也沒有意識到風險管理的重要性。從而使得房地產企業(yè)無法在競爭激烈的市場環(huán)境中實現健康可持續(xù)性的發(fā)展目標。

（二）內部控制的實施環(huán)境條件差

1.沒有操作性較強的規(guī)范性文件做支持

隨著我國房產行業(yè)的不斷發(fā)展，我國出臺了一系列的法律法規(guī)對房價進行了調控。針對房價調控所出臺的一系列法律法規(guī)，規(guī)范了我國房地產市場的競爭，并進一步對市場的秩序進行了整頓。但是，所出臺的一些具體條款并沒有針對房地產行業(yè)發(fā)展的特性而制定，并且所出臺的法律法規(guī)沒有全面覆蓋房地產行業(yè)的發(fā)展范圍。更甚，一些具體的條款可操作性較低，需要根據房地產行業(yè)的發(fā)展特點做出進一步的改進和完善。

2.內部控制的需要因企業(yè)主體的素質而得不到滿足

對外部變幻莫測市場的把握以及企業(yè)內部具有較高專業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人員是房地產企業(yè)在發(fā)展過程中實施內部控制的兩個必要條件。但是，目前我國大多數房地產企業(yè)的業(yè)務范圍較廣，存在較多的業(yè)務交叉地帶，并且外部市場的競爭越來越激烈。與此同時，大多數房地產企業(yè)內部缺乏既可以掌控外部環(huán)境，又可以對內部環(huán)境進行優(yōu)化的相關專業(yè)人員。這使得，我國大多數房地產企業(yè)的整體運營管理水平較低，整體的素質較低而無法滿足內部控制的需要。

3.企業(yè)的管理較為混亂，部門之間缺乏有效的交流合作

我國大多數房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，根據市場的需要以及自身的發(fā)展需要在內部構建了管理制度，明確劃分了內部各個部門的職責。但是，在房地產企業(yè)實際運營的過程中，內部存在因個人利益或者是部門利益而忽視企業(yè)整體利益的現象，部門之間存在各自為政的情況。特別在一些具有較大發(fā)展規(guī)模的集團企業(yè)內，部門與部門之間缺乏有效的溝通交流與合作，在財務管理和人力資源管理中存在很多問題與不足。即使，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中根據自身的發(fā)展需要在內部建立了內部控制體系，但是由于內部的管理環(huán)境條件差，部門之間缺乏有效的溝通交流與合作，為內部控制的實施帶來了一定難度。

（三）沒有構建完善的內部控制體系和業(yè)務流程

一些房地產企業(yè)在發(fā)展過程中為了應對市場的競爭壓力，在內部建立了內部控制體系。但是，房地產企業(yè)在構建內部控制體系的過程中，并沒有真正理解內部控制的內涵和作用，內部控制的業(yè)務流程缺乏完善性和完整性，無法將內部控制的真正作用充分發(fā)揮出來。房地產企業(yè)在構建內部控制體系時并沒有根據自身的實際發(fā)展狀況以及未來的發(fā)展方向和規(guī)劃而開展，沒有對業(yè)務流程進行科學合理的整合，更沒有重點管理運營過程中的一些重點業(yè)務。與此同時，有一些房地產企業(yè)在發(fā)展過程中為了避免麻煩，將其他企業(yè)的一些成功經驗直接套用了過來。這使得房地產企業(yè)的內部控制體系既沒有根據自身的發(fā)展特點而構建，也沒有對內部的流程和環(huán)節(jié)進行完善與優(yōu)化，沒有充分發(fā)揮出內部控制體系在房地產企業(yè)發(fā)展過程中的重要作用。

（四）內部控制的執(zhí)行力度較低，沒有構建科學合理的監(jiān)督管理機制

房地產企業(yè)在落實內部控制體系時，還要建立相應完善的監(jiān)督管理機制，要全程監(jiān)督內控工作的實際情況。既要確保內控制度的科學性，又要約束和管理相關的工作人員，這樣才能有效解決和防范運營過程中的成本浪費和虛報利潤的問題。但是，目前我國大多數房地產企業(yè)在發(fā)展過程中并沒有在內部建立科學合理的監(jiān)督管理機制，以及審計部門。并且，大多數房地產企業(yè)內部審計部門的審計能力較低，外部環(huán)境對審計的干擾較為嚴重，從而沒有將審計部門的監(jiān)督作用充分有效的發(fā)揮出來。此外，企業(yè)內部的各個部門之間缺乏溝通交流的平臺，部門之間的協調能力較弱，為內部控制體系的執(zhí)行帶來了不利的影響。

（五）內部沒有構建科學且完善的財務風險導向分析、評估體系

目前，我國大多數房地產企業(yè)內部并沒有構建完善的風險評估體系以及風險防范機制，大多數房地產企業(yè)依然在風險中經營。而房地產企業(yè)的運營風險較高，在經濟全球化時代中的發(fā)展，外部環(huán)境和政策環(huán)境對房地產企業(yè)的發(fā)展影響較大。一旦房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，面臨資金周轉困難的問題，就會引發(fā)一定得經濟風險，從而會存在一定的破產危機。所以，房地產企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中發(fā)展，在內部構建科學合理的風險評估機制，可以有效防范以及預測在采購環(huán)節(jié)和施工環(huán)節(jié)中所存在的各種風險，并且科學完善的風險評估機制可以有效降低企業(yè)的經營成本，在一定程度上可以提高經濟效益。

三、房地產企業(yè)建設內部控制體系的措施

（一）對內部控制管理的環(huán)境進行優(yōu)化

房地產企業(yè)在構建內部控制體系時，要為內部控制體系的建設和實施奠定良好的環(huán)境基礎。房地產企業(yè)要轉變內部職員傳統(tǒng)的內部控制理念，為內部控制體系的構建和執(zhí)行營造良好的氛圍，利用現代信息技術在內部構建一個科學合理的信息交流平臺，不斷提高內部員工管理的科學性，以此促進內部控制制度的順利建設。

首先，房地產企業(yè)要利用現代信息技術在內部構建一個科學完善的信息系統(tǒng)，在運營過程中提高內部控制理念的宣傳力度，要重視內部員工自我評級意識和風險管控意識的提升，要對信息系統(tǒng)中所共享的信息做出及時的反映以及反饋。與此同時，要利用信息系統(tǒng)的優(yōu)勢和特點不斷提高內控系統(tǒng)的有效性和科學性，對內控進行全面的梳理，以此及時發(fā)現各個節(jié)點中所存在的風險。并且，要重點監(jiān)控一些高危環(huán)節(jié)，如項目投資環(huán)節(jié)、技術創(chuàng)新環(huán)節(jié)等，要對一些高危環(huán)節(jié)的風險點進行全面的分析和評估。根據風險評估結果制定相應的防范和解決措施，要進一步對內部的工作方法進行優(yōu)化和改進，以此有效的監(jiān)控和規(guī)避風險，在競爭激烈的市場環(huán)境中實現健康可持續(xù)性的發(fā)展目標。

其次，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中要對外部市場環(huán)境進行深入的分析，對國家政策的動態(tài)變化進行全面且充分的了解。在國家調控政策的范圍之內，盡可能擴大自身融資的渠道，并要不斷提高自身資金管理的水平和質量，以此在運營過程中實現資金鏈的良性循環(huán)。與此同時，房地產企業(yè)要重視內部人力資源管理水平的提升，對內部各個崗位的職責進行明確的劃分，各個崗位之間要形成良性制衡，通過績效考核的方式考評內部員工的工作效果，構建完善且科學的崗位責任制，在內部構建一套統(tǒng)一的風險引導機制，要全面監(jiān)督管理內部控制執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)，對運營過程中所產生的風險進行有效的防范和控制。

（二）優(yōu)化、完善內部控制管理制度

房地產企業(yè)要根據自身實際的運營情況構建內部控制制度，要不斷提高內部管理制度的精細化程度。由于房地產企業(yè)需要大量的資金支撐自身的正常運營，所以房地產企業(yè)重視內部資金的管控，成本控制要在運營的各個環(huán)節(jié)開展，在內部構建完善的成本核算體系，利用降低成本的方式在運營過程中切實貫徹內部控制制度。并且，要在內部構建與內部控制體系相配套的設施，構建一套內控行為規(guī)范和經濟責任制以此為內部控制體系的執(zhí)行奠定良好的基礎。此外，要約束和限制各個部門以及員工的具體工作行為，堅決杜絕人為浪費的問題存在。房地產企業(yè)優(yōu)化完善內部控制管理制度具體包括：首先要在運營過程中實施全面預算管理，最大程度上降低財務成本。在內部實施全面預算管理可以提高企業(yè)內部資源的有效利用率，并且可以提高房地產企業(yè)內部資金的管控力度，實現資金利益的最大化。其次，要針對運營過程中的采購環(huán)節(jié)和付款環(huán)節(jié)構建相應的約束機制。房地產企業(yè)在全面了解市場的采購價格后，要在內部建立一個采購價格的數據庫，要提高對采購發(fā)票、收據與合同價格之間核對工作的重視程度，要提高采購環(huán)節(jié)的透明程度。并且要詳細記錄每一個原材料出庫與入庫的情況，并針對原材料的出庫和入庫建立相應的審批制度，以此有效防范不必要的浪費。最后，要根據銷售和收款環(huán)節(jié)的特點構建相應的約束機制。房地產企業(yè)在發(fā)展過程中要重視銷售環(huán)節(jié)的市場調研，要在項目的初期階段對市場的具體情況進行全面且深入的調研和分析，整理和分析每一個對銷售環(huán)節(jié)具有重要影響作用的因素，在成本指導中將分析的結果融入進去，可以對銷售成本進行又有效的控制。并且房地產企業(yè)要提高自身應收賬款管理的質量和水平，對存在的壞賬和爛賬問題采取有效的解決措施。

（三）要重視內部員工專業(yè)素質的提升

首先，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中要構建內控管理的企業(yè)文化，重視加強內部員工內控管理的觀念，對內部員工執(zhí)行內部控制制度提出嚴格的要求。其次，房地產企業(yè)要不斷提高內部員工的專業(yè)素質，要重點培訓內部財務管理和風險管理的相關人員，要不斷提高自身財務管理的水平，以及風險防范的能力。同時，要提高培訓結果和內容的評估工作，以此實現企業(yè)和員工共進退的人力管理的理念。

（作者單位：南京鼓樓濱江建設發(fā)展集團有限公司）