營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響闡述

保亞軍

在我國稅收體質中，營改增是一項重要內容，也是影響房地產企業(yè)會計核算與納稅的重要要素。要想保證會計核算與稅收籌劃的科學性、有效性，就必須準確把握營改增對企業(yè)會計核算與納稅的影響。本文結合實際，就營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響展開分析闡述，并就企業(yè)如何在營改增背景下更好地開展會計核算與納稅工作提幾點針對性建議。以供參考。

營業(yè)稅改增值稅簡稱為營改增，該項稅收政策是我國根據社會經濟發(fā)展需求提出的一項新稅收政策。營改增是一項十分重要的稅收政策改革，在社會范圍內推進營業(yè)稅改增值稅后，企業(yè)之間的分工會更加明確、合作會更加密切，整個產業(yè)架構都將得到有效調整與優(yōu)化，社會經濟轉型速度也會進一步加快。對房地產而言，營改增政策的實施也會對企業(yè)會計核算、納稅等各項工作產生很大影響。具體分析如下。

一、營改增對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響

（一）正面影響

改革開放以來，我國房地產市場發(fā)展迅速，當前房地產行業(yè)已經成為影響國民經濟的支柱性行業(yè)。但近些年房地產行業(yè)在發(fā)展過程中也暴露出諸多問題。如房地產市場金融化程度不斷提升，使得房地產發(fā)展水平與經濟增長水平失衡，從而導致社會經濟受到一定負面影響。在實施營改增政策之前，產業(yè)內部管理體制不夠健全完善，監(jiān)管力度的不足導致房地產產業(yè)亂象橫生。營業(yè)稅是對營業(yè)收入額全額征收的流轉稅，流轉環(huán)節(jié)越多，稅負越重。而房地產企業(yè)的流轉環(huán)節(jié)通常較多，因此企業(yè)容易承受較重的稅負。除此之外，重復征稅也會對企業(yè)的會計核算以及稅務籌劃產生一定影響。在重復征稅的情況下，企業(yè)很難實現對資源的優(yōu)化配置與有效利用，企業(yè)發(fā)展受阻。為了降低稅負獲得高速優(yōu)質的發(fā)展，一些房地產企業(yè)會轉變發(fā)展方向或拓寬業(yè)務范圍，如向上游建筑業(yè)行業(yè)或下游服務業(yè)發(fā)展。這樣的發(fā)展策略雖有利于增加企業(yè)經濟收益，但是也會導致企業(yè)結構更加復雜，使企業(yè)結構轉型升級速度減緩。

相較于其他產業(yè)，房地產產業(yè)兼具社會性、市場性這兩大特性，這決定了房地產產業(yè)可對地方政府收入產生直接性影響，對于地方政府來說，房地產企業(yè)稅收是重要的資金來源，當前地方財政對房地產產業(yè)有很大的依賴性。因而營改增政策實施后，不僅房地產企業(yè)會受到很大影響，政府財政收入、社會經濟發(fā)展都將受到影響。具體如，實施營業(yè)稅改增值稅后，不僅房地產企業(yè)的合法權益得到保障，而且也降低了地方財政風險，讓地方與中央之間的關系得以重建。營改增政策的提出與實施為房地產企業(yè)提供了緩沖期，降低了企業(yè)改革轉型時期的發(fā)展壓力，確保了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，同時也為房地產行業(yè)的整合提供了重要推動力。

具體如實行營改增政策后，房地產企業(yè)的稅負將明顯下降，企業(yè)不需要充分交稅，因而實際的經濟收益也就大大提高。

（二）負面影響

從理論上來講，房地產企業(yè)實施營業(yè)稅改增值稅后，可有效減少重復納稅等問題，從而讓房地產企業(yè)稅負水平得到調節(jié)，進而增強企業(yè)核心競爭力，讓企業(yè)有一個更好更快的發(fā)展。但在現實生活中，營改增政策的實施卻給一些房地產企業(yè)的會計核算與納稅工作帶來一定負面影響。具體如：

1.進項稅額抵扣不足

我國營改增政策的實施時間較短，在國內還沒有積累下大量經驗，在實際推行過程中也會出現各類問題?！敦斦?、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條規(guī)定，購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、.貸款服務、各種占用、拆借資金取得的收入、納稅人向非居民企業(yè)還是向居民企業(yè)（包括銀行）的借款，支付的利息及與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額均不得從銷項稅額中抵扣。

房地產企業(yè)在進行會計核算與稅務籌劃時，如果不能準確掌握國家稅收政策的各項內容、要求等，就會導致企業(yè)繳稅數額增加，企業(yè)稅負水平進一步提升。

2.增值稅發(fā)票管理不當

在房地產企業(yè)被納入營改增政策的試點范圍后，企業(yè)就需要嚴格按照營業(yè)稅改增值稅的相關規(guī)范與要求進行會計核算與成本管理。建筑企業(yè)要想在規(guī)避涉稅風險的情況下最大程度減輕稅務負擔，就需要在選擇一般納稅人時選擇能規(guī)范開具增值稅專用發(fā)票的納稅人，以此保證企業(yè)的可抵扣進項稅額，減少企業(yè)交稅數目。但在實際的經營發(fā)展過程中，企業(yè)與之合作的一些供貨商無法為企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票。這些問題導致企業(yè)可抵扣的進項稅額減少，企業(yè)稅務負擔加重，經營壓力加大。

3.會計核算難度加大

我國實施營業(yè)稅改增值稅對房地產企業(yè)的會計核算以及財務管理也會帶來一定影響。在實行新的稅收政策后，房地產企業(yè)需要根據國家稅收政策與制度的調整變化對企業(yè)內部管理組織結構、財務管理方案等也做相應的變化調整，進而更好地適應外部變化，更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。但實際上由于一些房地產企業(yè)對國家稅收政策的解讀不夠透徹、全面與精準，對內部管理調整的不夠及時，導致企業(yè)被稅收負擔所累，企業(yè)的未來發(fā)展受到影響。營業(yè)稅是一種價內稅，在實施營業(yè)稅制度后，企業(yè)的會計核算不需要做出多大調整與改變，但在實施增值稅后，房地產企業(yè)就需要將會計核算中的諸多內容進行調整。具體如在增值稅環(huán)境下，企業(yè)確認收入時不應將增值稅計入其中，在核算成本時需要將價稅分離，對于符合規(guī)定的進項稅額要及時抵扣。除此之外，在增值稅環(huán)境下，房地產企業(yè)會計核算涉及的核算模式、會計科目等都有所變動，這些變化導致企業(yè)會計核算難度上升，成本增加。

二、營改增背景下房地產企業(yè)會計核算與納稅對策研究

稅收政策改革會給我國房地產市場帶來較大影響。當前我國房地產市場整體呈現出需求價格彈性低、市場需求量大等特點。在此背景下，建議房地產企業(yè)從以下方面著手來更好地應對稅收政策變化，有效抓住政策福利為企業(yè)的長遠穩(wěn)健發(fā)展打下良好基礎。

（一）加強進項稅管理

在房地產企業(yè)中，成本核算對象會對企業(yè)稅負高低產生直接性影響。在以往的稅收政策下，大部分房地產企業(yè)在選擇成本核算對象時是以價格為主要的判定與選擇標準，一般會與一些優(yōu)質施工單位建立合作關系。但在營業(yè)稅改增值稅后，企業(yè)需優(yōu)先選擇增值稅一般納稅為成本核算對象。選增值稅一般納稅人，企業(yè)可以比較輕松順利地取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅抵扣，這就大大減少了企業(yè)納稅額度，降低了企業(yè)稅負負擔以及經營成本，為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定了一層基礎。

需要注意的是，在實際交易過程中經常會無法取得增值稅專用發(fā)票的情形。在此情況下，房地產企業(yè)要主動與供應商議價，盡可能降低價格，為企業(yè)爭取更多的經濟利益。除此之外，房地產企業(yè)要盡可能減少零星用工的情況，企業(yè)可采用業(yè)務外包的方法來為會計核算與稅務籌劃提供便利。

房地產企業(yè)也需要完善增值稅發(fā)票管理。對于房地產企業(yè)來說，增值稅發(fā)票管理水平也直接影響企業(yè)稅負水平，因此房地產企業(yè)需要結合實際情況采取有效措施優(yōu)化增值稅發(fā)票管理。具體來說，企業(yè)在經營發(fā)展過程中要重視對增值稅發(fā)票的索要，取得增值稅發(fā)票，然后根據國家相關規(guī)范與要求合理進行進項稅抵扣。

在索要、獲取增值稅發(fā)票環(huán)節(jié)，還需要對發(fā)票的真實性、合法性進行鑒定，要盡可能降低企業(yè)的涉稅風險。在取得增值稅發(fā)票后，還要在有效時期內進行申報抵扣，避免因遺忘申報而使企業(yè)承受較大的經濟損失。在增值稅發(fā)票管理方面，房地產企業(yè)可以設立專門的管理小組與管理制度，并利用相應的檢驗鑒定系統(tǒng)，確保增值稅發(fā)票管理的規(guī)范性、有效性。

（二）完善內部控制制度

在實行營業(yè)稅改增值稅后，房地產企業(yè)要結合國家相關要求與行業(yè)規(guī)范對內部各項管理規(guī)范、制度、流程等進行優(yōu)化完善，從根本上提升會計核算與納稅工作的規(guī)范性、嚴謹性與合法性，提升內部管理水平，將企業(yè)涉稅風險降到最低。具體如，房地產企業(yè)需要掌握完整的與財務、稅收有關的各項數據信息，確保企業(yè)各項工作、行為都有具體的數據、信息、收據等來證明。房地產企業(yè)要嚴格要求各工作人員，確保工作人員自覺遵守操作規(guī)范、嚴守操作流程，嚴格按照稅法規(guī)定開展各項工作，確保各項工作科學、規(guī)范以及合法。

（三）注重企業(yè)合同管理

作為企業(yè)購銷活動的一個重要組成部分，合同在企業(yè)經營發(fā)展過程中發(fā)揮著重要作用。在營改增背景下，房地產企業(yè)要更加重視合同管理，結合實際情況制定相應的合同管理制度與規(guī)范，采取先進技術手段強化合同管理質量，最大程度降低合同風險，減少企業(yè)經濟風險。具體來說，在經營發(fā)展過程中房地產企業(yè)需要做到以下幾點：首先是按照相關規(guī)范與要求嚴格核查合同相對人的行業(yè)資質、社會信譽等各項信息，根據核查結果采取相對應的管理措施。其次是要檢查把控合同內容，確保合同中不存在違法違規(guī)的內容與條款，不會有對企業(yè)不利的內容。房地產企業(yè)需在合同中明確列示價格以及詳細的增值稅價款，避免在后期發(fā)生糾紛或矛盾。同時合同中要明確相應責任與義務，對違約退房、延遲交款等各項行為需承擔的責任要提前明確，避免企業(yè)經濟利益受損。

除此之外房地產企業(yè)也需要完善收入核算工作，要盡可能減少或避免稅務風險的發(fā)生。

三、結語

綜上所述，營改增政策的實施給房地產企業(yè)帶來了正面影響也帶來了負面影響。房地產企業(yè)需要結合自身發(fā)展情況，根據政策要求不斷完善進項稅管理，優(yōu)化企業(yè)內部管理結構，提升合同管理水平，采取各項措施有效應對營改增給企業(yè)帶來的沖擊，為企業(yè)的長遠穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

（作者單位：云南城投置業(yè)股份有限公司）