自管小區(qū)是鲇魚，可攪動物業(yè)管理死水

江東瑜

小區(qū)自管模式有獨特優(yōu)勢。信任起點較高，管理會比較順暢。自管機構(gòu)的成員均來自小區(qū)，“我愛我家”的基本共識是天然的。與業(yè)主的溝通與日常的鄰里交往無縫對接，無疑方便了很多

與“別人家的孩子就是好”類似，“隔壁小區(qū)的物業(yè)管理就是好”也很普遍。我國大部分商品房小區(qū)都實行了委托物業(yè)公司管理的物管模式，為數(shù)不多的自管小區(qū)就成了“別人家的孩子”?！皹I(yè)委會給業(yè)主發(fā)大紅包”總是成為眾人羨慕的新聞。最近長沙某自管小區(qū)給全體業(yè)主發(fā)年終紅包的消息，又引起了輿論關(guān)注。據(jù)《瀟湘晨報》報道，紅包的金額按業(yè)主房屋面積計算，最多有1.8萬元。這確實是業(yè)主們的意外之喜。自管模式的優(yōu)勢在哪里？　自管一定比物管好嗎？

相比物管模式，小區(qū)自管模式確實有獨特優(yōu)勢。

首先是信任起點較高，管理會比較順暢。自管機構(gòu)的成員均來自小區(qū)，“我愛我家”的基本共識是天然的。與業(yè)主的溝通與日常的鄰里交往無縫對接，無疑方便了很多。

其次，權(quán)責(zé)關(guān)系明確。自管模式中沒有物業(yè)公司“夾心”，自管機構(gòu)直接對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，不會出現(xiàn)物管模式中業(yè)委會和物業(yè)公司推諉責(zé)任的扯皮局面，更沒有物業(yè)公司反客為主的尷尬。

其三，節(jié)省費用，長效經(jīng)營。自管機構(gòu)非營利，沒有物業(yè)公司賺走的種種利潤，理論上講可以節(jié)省不少的費用，而且更傾向于長遠利益，更愿意通過運營為業(yè)主帶來增值收益。

正因為存在種種優(yōu)勢，自管小區(qū)開始流行，這是值得稱道的現(xiàn)象。自管模式與物管模式的競爭無疑會對物業(yè)管理行業(yè)起到“鲇魚效應(yīng)”，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。尤其應(yīng)該強調(diào)的是，物業(yè)自管模式是符合物權(quán)法規(guī)定的。根據(jù)物權(quán)法第81條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。因此，行政主管部門應(yīng)該積極配合小區(qū)自管機構(gòu)的工作。

不過，樂見其成之余，也應(yīng)該意識到，自管模式并不是破解物業(yè)管理困境的萬靈藥，也存在局限性。

目前我國的物業(yè)自管模式中有過度強調(diào)非營利、公益性的傾向，頗生弊端。尤其是一些政府主導(dǎo)成立的自管小區(qū)，自管機構(gòu)的成員大都以志愿者的身份開展工作，無薪或少量補貼。凸顯了公益性，但是缺乏有效激勵，確實出現(xiàn)了一些自管小區(qū)虎頭蛇尾的案例。其實，自管機構(gòu)的非營利性與施行薪酬制并不矛盾，和管理績效相結(jié)合的薪酬激勵對促進小區(qū)自管的健康運作無疑是有利的。特別是一些規(guī)模較大的小區(qū)，物業(yè)管理事務(wù)復(fù)雜，自管機構(gòu)事責(zé)頗重，以志愿者的公益服務(wù)很難承擔(dān)長期運營的任務(wù)。

另一個較為突出的問題是，自管機構(gòu)的自治屬性既有管理、溝通的優(yōu)勢，卻也會帶來一些麻煩。如果自管機構(gòu)礙于情面，對逃避社區(qū)義務(wù)的業(yè)主很難有效制約，自管模式會走進死胡同。這在一些陳舊小區(qū)、出租率較高的小區(qū)表現(xiàn)得最為明顯，拖欠物業(yè)費等不負(fù)責(zé)任的行為出現(xiàn)后沒有得到及時有力的糾正，會形成逆示范效應(yīng)。小區(qū)業(yè)主紛紛效仿，最終導(dǎo)致自管機構(gòu)癱瘓、小區(qū)品質(zhì)嚴(yán)重下降，也屢屢發(fā)生。

由此可見，自管模式的嘗試值得鼓勵，但是其中的“雷點”也不該被忽視。

以國外發(fā)展較為成熟的物業(yè)管理看，多為自管和物管并存?？梢妰煞N模式各有所長。目前大眾普遍看好自管模式，多少帶有對物管行業(yè)現(xiàn)狀不滿的情緒色彩。其實，不消除那些妨礙物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的干擾因素，自管模式恐怕也走不了多遠。比如行政干預(yù)越位、司法介入缺位的問題，同樣會對自管模式產(chǎn)生負(fù)面影響。

中國各地的物業(yè)管理制度設(shè)計不可謂不嚴(yán)，從資金使用到機構(gòu)更換，都有復(fù)雜的行政審批、監(jiān)管程序。這些干預(yù)制度的設(shè)計初衷是好的，但在實際運作中問題叢生。復(fù)雜的監(jiān)管實際上無法覆蓋這一龐大行業(yè)的灰色地帶，反而成為一些不負(fù)責(zé)任物業(yè)管理公司忽視業(yè)主正當(dāng)需求的借口，反復(fù)拖延的服務(wù)缺位引發(fā)業(yè)主不滿。可是，產(chǎn)生爭議后又進入復(fù)雜冗長的行政程序來解決，一槌定音的司法介入?yún)s遲遲不能登場。物業(yè)引發(fā)的爭議經(jīng)年累月得不到解決，比比皆是。這樣的機制問題不解決，自管模式也同樣會受到干擾。

（作者系歷史、經(jīng)濟學(xué)者）