房地產企業(yè)融資現狀及對策

□文/代 文

（西安石油大學經濟管理學院 陜西·西安）

［提要］資金鏈安全是房地產企業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展的重要保障，因而解決自身發(fā)展過程中的融資需求是房地產企業(yè)必須解決的重要課題。在我國宏觀經濟由快速度增長向高質量發(fā)展轉型過程中，房地產行業(yè)的監(jiān)管政策日益完善，這使得房地產行業(yè)的融資工具與方式逐步規(guī)范，由此也要求房地產企業(yè)融資安排必須更加科學、合理、高效。鑒于此，本文闡述房地產行業(yè)現狀，分析其融資的特點與方式，進而探究不同融資方式面臨的困境，最終結合房地產行業(yè)發(fā)展特征提出對策建議。

一、引言

國家陸續(xù)出臺的多項政策顯示：房是用來住的，而不是用來炒的。持續(xù)的政策變化給房地產行業(yè)的快速增長帶來了雙重壓力。資金來源經歷結構性調整，而房企財務也將關注點聚焦于多元化融資方式。同時伴隨著民生工程的推進，政府已經引導構建多渠道的住房供應體系，商品房不再是購房者的唯一選擇，針對不同客戶的“神通廣大”，在房地產市場上推出廉租房和公租房等形式。由此導致商品房的市場份額降低，給銷售帶來困難，導致付款周期性增加，償債能力降低，現金回款量減少，企業(yè)現金流受限，從而增加融資難度。

二、房地產企業(yè)融資現狀

（一）房地產企業(yè)融資特征。房地產是一個綜合性的行業(yè)，具有以下特點：1、開發(fā)成本高且資金需求量大；2、建設周期長且投資周轉慢；3、涉稅種類多且稅額較大；4、受宏觀經濟環(huán)境的影響較大。

這就使得房地產業(yè)的融資也具有相似的特點：1、由于資金需求量大，所以在每個節(jié)點資金都顯得尤為重要；2、由于從開發(fā)階段到清算階段，整個建設周期很長使得周轉的難度也會提升；3、國家的政策調控以及消費者的購買意愿都受宏觀經濟的影響。

（二）房地產企業(yè)融資方式

1、傳統(tǒng)型融資。（1）內源融資：即利用自有資金完成所需資金的籌集。自有資金是企業(yè)運營過程中長期累積可自由分配使用且無需償還的資金。（2）銀行貸款：是成本最低、速度較快且最普遍的融資渠道，但其門檻較高。為了控制風險，銀行往往對企業(yè)的資質、信譽和成長性有高標準，并且要求提供抵押物或保證金等。（3）信托融資：大多數信托機構都是以信用擔?；驌Ｎ锏男问椒趴?。由于商業(yè)銀行對于貸款有著高標準，在無法及時進行融資時，大多數企業(yè)會向信托公司進行貸款，其貸款利率相較于銀行略高，但是放款速度較快，對于資金需求量較大的房企而言，不乏是一種便捷的方式。（4）不動產融資租賃：房地產租賃還沒有進入住宅領域，通常是商業(yè)地產。屬于房企通過售后回租的形式進行融資的方式，優(yōu)點在于可以快速回籠資金且反租后可以統(tǒng)一再租出，從中賺取差價的同時放緩資金回流的速度，獲得資金時間差。但其稅負較重且若前期沒有足夠的出租收入來覆蓋租息便得不償失。

2、創(chuàng)新型融資。（1）房地產信托投資基金（REITs）：即投資者的資金是通過發(fā)行收益憑證來籌集，由專門機構經營管理，主要投資于能夠產生穩(wěn)定現金流的房地產。在有效降低風險的同時，將房地產租賃產生的收益以分紅的形式分配給投資者，通過證券化形式，將流動性較差的房地產資產轉換為流動性較強的基金，提高資產的流動性和資金利用效率。（2）資產證券化（ABS）：即抵押貸款的發(fā)行人將其資產出售給政府抵押機構或私人投資銀行進行打包和重組，再通過發(fā)行證券進一步向其他投資者出售債權。這里“證券”是指債務，而非權益性證券。其特征是由抵押資產形成的現金流來付款，降低了融資成本，優(yōu)化了資本結構功能和資本需求，因此被稱為抵押擔保證券。（3）商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）：該方式可以使投資人和融資方獲得雙贏的局面，不僅為融資方提供更有效、更低成本的融資渠道，使其融資多元化。并且將不動產轉化為流動性強、可交易的金融資產。有助于提高各項財務比率，從而更有效地運用資本，增加表外融資的可能性。但是當發(fā)起人過于簡單且財務數據的披露缺乏透明度，會使投資者風險變大。（4）商業(yè)抵押貸款支持票據（CMBN）：與CMBS相對應。但不同點是其在銀行間注冊發(fā)行，采用公募模式，發(fā)行利率也低于同類私募貸款，相較于CMBS的融資成本低。（5）個人住房按揭貸款資產證券化（RMBS）：指銀行選定個人住房按揭貸款設立資產包，將每筆貸款及其資產包中的附屬擔保權益轉讓給受托人，受托人發(fā)放貸款并用資產包產生的現金支付其收益。特點是期限較長、貸款資金額度較大，但風險也相應較大。

三、房地產企業(yè)融資困境

（一）內部融資風險。房地產行業(yè)已出臺從高速發(fā)展進入穩(wěn)步前進的階段，高負債的財務杠桿時代已然過去，而管理者卻沒有相應的降低資產負債率。留存收益占比較少，使得企業(yè)自身可動用資金有限。再者，融資不僅意味負債。部分管理者對于融資的認識過于片面，并且容易忽視融資風險，并沒有建立相應的融資風險防控機制。

（二）外部融資風險

1、國家政策不斷更新。住建部聯合央行提出“三道紅線”融資監(jiān)管的新規(guī)，從根本上要求開發(fā)企業(yè)資金進行良性運轉。國家宏觀調控也使房地產業(yè)喜憂參半，為了防范信貸風險，銀行業(yè)也采取相應的措施，房地產企業(yè)面臨嚴重的融資壓力。一旦資金鏈出現問題，企業(yè)的生存會受到威脅。對房企而言，越發(fā)嚴格的資金監(jiān)管要求，更是體現了資金運營的重要性。

2、商業(yè)銀行門檻提升。隨著房地產行業(yè)整體利潤率的不斷降低，銀行的融資門檻逐步提高。一方面由于住宅地產不停地崛起，房地產企業(yè)綜合實力不斷增強，所以銀行對于企業(yè)的綜合實力及信用等級要求也越來越高，選擇貸款對象時更加謹慎。實力雄厚的房企更容易與銀行信貸業(yè)務達成合作，而中小企業(yè)在銀行融資規(guī)模將更加困難。銀行對于企業(yè)的準入也越發(fā)嚴格，例如進行綜合評估且規(guī)定資金比例是不可動用的。銀行對于監(jiān)管賬戶的要求和審批也各不相同，由原來單一的由銀行審批，轉換成房管局與銀行雙重審批，給房地產企業(yè)帶來了更大的資金壓力。另一方面在購房者住房按揭貸款的放款規(guī)模上，商業(yè)銀行每月的撥付額度存在差異，使得購房者的住房按揭貸款時間延長，從而影響企業(yè)收款的整體規(guī)模和效率。而且當銀行利率上升時，企業(yè)隨時都會面臨巨大的融資成本，導致融資成本居高不下。

3、房地產庫存量較高。房地產業(yè)的周期較長，由于前期的建設規(guī)模持續(xù)增長，導致房屋庫存量較大。而城鎮(zhèn)化進程已進入中期階段，消費者及市場的熱度逐漸下降，也使得房屋庫存上升。

4、行業(yè)集中度逐步上升。上市公司可依靠信用為擔保進行貸款，使得信用報告的重要性凸顯出來，也表明了房地產企業(yè)若想更好地融資，就需保證每筆應付款及時還款。而中小企業(yè)因規(guī)模小、無背景就只能以現有未出售的房屋或在建工程進行擔保物融資，在還款結束前，抵押物均不得正常出售及備案，增大了銷售及資金風險，這使部分資質較弱的房地產企業(yè)可能會逐步退出市場，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。

四、化解房地產企業(yè)融資困境的對策

（一）了解國家政策變動，調整公司戰(zhàn)略部署。堅持房住不炒原則，應向高品質發(fā)展。緊縮的貨幣政策使房地產企業(yè)融資面臨困難。房地產企業(yè)要保證融資結構的合理化，應根據國家相關金融政策調整自身的融資方案，減少政府政策對企業(yè)融資的影響。房地產行業(yè)融資從以信用為主的明股實債時代轉變成真實股權投資為先的時代。并且未來房地產業(yè)的資金來源將進行結構化改革，創(chuàng)新融資手段毋庸置疑將成為房地產交房關注的焦點。

（二）加強人員內源融資整合能力，靈活運用資金池

1、善用留存收益，提高內部融資能力。為了化解市場風險對房地產企業(yè)的負面影響，房地產企業(yè)應在發(fā)展內外融資方面形成戰(zhàn)略思維。要把有限的資金多元化，如投資于生活相關的影視娛樂產業(yè)、養(yǎng)老服務、醫(yī)療等。應調整利潤分配方案，減少股東分紅，保持公司資金快速流動作為留存利潤，以減輕不同項目的資金壓力，在提高利潤的同時還要確保一份真實、出色的財務報告。在短期內為公司獲得更多的回報資本，盤活公司資本。

2、加強項目管理，重視資金周轉。加強項目整體管理和運營，開拓優(yōu)質項目市場。通過資產證券化等方式盤活整體資產，甚至完成“輕資產化”運營?！百Y金占用少利潤額高”的開發(fā)項目產品用于企業(yè)核心競爭力加固修復，從而實現快速回款，縮短資金周轉周期，提高資金周轉率，有效配置現金流。

3、建立集團企業(yè)，打造資金池。房企應抱團建立集團企業(yè)，通過內部股權轉讓、內部借貸等方式，打造集團內部資金池業(yè)務，滿足資金需求，緩解融資壓力。

（三）優(yōu)化融資結構，拓寬融資渠道。在現金流為主的時代，企業(yè)的管理者除了對國家經濟形勢的深入分析和國家相關政策的適應外，還應加強對多元化融資模式的研究和探索，拓寬經營管理思路。公司不僅要提高企業(yè)風險防范的意識，還要構建符合自身條件的融資結構。

1、適度提高權益性融資比例。在滿足基本滿足條件的前提下，規(guī)模較大的房地產中小企業(yè)優(yōu)先考慮通過上市融資，既能保證房地產企業(yè)所有者對公司內部控制權不被完全稀釋，繼續(xù)保有經營決策權，同時也縮短了企業(yè)的融資周期。對于不滿足上市要求的中小型房地產，應完善企業(yè)結構，吸引投資者。例如，就公司治理模式進行事先約定，以避免所有者的控制權不被稀釋的情況發(fā)生。

2、發(fā)展多元化融資渠道，克服信息不對稱。由于財務杠桿、資本管理以及日益增長的股票市場等多因素制約，資產的運營將成為投資、融資、管理和退出的重要一環(huán)。因此，REITs/ABS/RMBS/CMBS/購房尾款資產證券化/物業(yè)管理收入資產證券化等資產證券化的形式會更加多樣化。企業(yè)應探索多元化融資方式打破融資僵局。另外，市場交易信息的透明度低本身就是一種風險，要想創(chuàng)建真正有效的市場，必須首先克服這種風險。

（四）建立風險預警，組建融資團隊。要建立以信用風險為中心、涵蓋企業(yè)各類風險的財務預警機制，保證財務部門提供的會計信息的準確性，安全合理控制舉債經營比率、流動比率和速動比率，確保長期償債能力滿足融資市場的需求，降低財務潛在風險。一方面結合自身融資需求變化，從規(guī)模和時間上更為合理銜接短期與長期融資，從而降低企業(yè)融資運營成本，提高財務彈性；另一方面應不斷完善貸款評估體系，提高企業(yè)整體素質，化解企業(yè)的信用動蕩，從很大程度上規(guī)避財務風險。同時，應該在企業(yè)內部設立融資崗位，培養(yǎng)或引進專業(yè)融資人才，組建融資團隊，使得房地產金融產品的開發(fā)和創(chuàng)新得到持續(xù)而有效的發(fā)展。另外，提高全體員工對政策的解讀能力和對市場動態(tài)的敏感性，提升內部管理水平。

五、結語

未來的房地產發(fā)展便是“資金”為王的時代，主要原因就在于土地價款占比越來越高，加上各項成本，基本售價就等于成本價，即使操盤能力強，預計后期利潤率也普遍偏低。所以，僅僅從利潤率方面考量，未來房地產行業(yè)也將是一個“現金流行業(yè)”。也因為房地產行業(yè)有“預售制，合作開發(fā)”這樣的杠桿作用，所以ROE還是可以保持不錯的水準，并且未來仍是債務償還高峰期，龍頭房地產企業(yè)將憑借品牌優(yōu)勢、管控效率、資金池背景等優(yōu)勢加強行業(yè)地位，高杠桿的中小房企將面臨較大的降杠桿壓力，房企降財務杠桿成為主旋律，未來房地產企業(yè)融資應該主要依靠借新還舊為主，融資增速或將放緩?！叭兰t線”倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發(fā)周期。借鑒美國的經驗，投資商與開發(fā)商、運營商、服務商的分離是未來的大勢所趨。因此，未來房地產行業(yè)應該是“做好產品、去存量、聚焦抱團、可持續(xù)、共發(fā)展”的市場。