地產(chǎn)三條紅線碧桂園與京東如何破局？

陶冶

在近年來(lái)中央的引導(dǎo)下，房住不炒的概念逐漸深入人心，而進(jìn)入2020年后針對(duì)地產(chǎn)商的“三條紅線”更是正中各家房企七寸。房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)型行業(yè)，其在過(guò)往的20 年中對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了極大的貢獻(xiàn)，面對(duì)如今的局勢(shì)，雖然行業(yè)崩盤企業(yè)大量死亡的情況不太可能出現(xiàn)，但在增量向存量轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，行業(yè)整體降溫的大趨勢(shì)想必已是市場(chǎng)的共識(shí)。

在這個(gè)過(guò)程中許多房企在維系已有業(yè)務(wù)的同時(shí)也在不停尋找新的出路，造車、養(yǎng)豬、物業(yè)服務(wù)，究竟什么樣的轉(zhuǎn)型適合房企？舊有業(yè)務(wù)又該如何維系？面對(duì)如此艱難的2020，地產(chǎn)商這條大船能否順利掉頭？

碧桂園的選擇

2020年10月，龍頭房企碧桂園與滿國(guó)康潔簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，碧桂園將以24.5億元價(jià)款收購(gòu)滿國(guó)康潔70%股權(quán)。滿國(guó)康潔所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)并不復(fù)雜，其主要負(fù)責(zé)多個(gè)城市地區(qū)的環(huán)衛(wèi)清理工作。在地產(chǎn)商們另謀出路伊始，分拆上市、造車、養(yǎng)豬等操作頻頻刷新人們對(duì)地產(chǎn)公司的認(rèn)知，但綜合來(lái)看可能碧桂園的選擇才是最適合的一條路。

碧桂園的物業(yè)服務(wù)在業(yè)內(nèi)頗有名氣，業(yè)務(wù)主體在香港也順利完成了上市，本次收購(gòu)滿國(guó)康潔的也同樣是這個(gè)上市主體，而在本次完成收購(gòu)后碧桂園也就實(shí)現(xiàn)了從小家到“大家”，從小區(qū)到城市的大物業(yè)服務(wù)演變。

相較于過(guò)于遙遠(yuǎn)的橫向跨界經(jīng)營(yíng)，碧桂園這次稍顯保守的拓展可能更適合當(dāng)今局勢(shì)下的地產(chǎn)公司，在貼合主業(yè)的基礎(chǔ)上又擁有了較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，聽起來(lái)顯然比跨界造車靠譜得多。

造車和環(huán)衛(wèi)，這兩者不論在未來(lái)發(fā)展還是投入成本角度都不在一個(gè)量級(jí)，用來(lái)做比較好像稍顯不妥，但是從一個(gè)嚴(yán)重依賴融資的地產(chǎn)領(lǐng)域跨入造車這個(gè)同樣資本集中度較高的重資產(chǎn)行業(yè)，選擇進(jìn)入環(huán)衛(wèi)行業(yè)至少可以減輕碧桂園未來(lái)的資金壓力。

圍繞主業(yè)、輕資產(chǎn)、重服務(wù)，這應(yīng)該是適合地產(chǎn)商們未來(lái)在主業(yè)之外做出選擇的大概方向，轉(zhuǎn)型一定是一個(gè)痛苦的過(guò)程，越是完善的傳統(tǒng)企業(yè)，掉起頭來(lái)就愈發(fā)笨拙。

但不論外部如何擴(kuò)展，地產(chǎn)之外終歸屬于副業(yè)，我們不可能指望碧桂園在未來(lái)的某一天僅僅依靠環(huán)衛(wèi)服務(wù)就可以繼續(xù)保持如今的地位，過(guò)多的關(guān)注主業(yè)之外是否會(huì)形成拖累效應(yīng)也仍是一個(gè)問(wèn)號(hào)，所以怎樣在存量的地產(chǎn)市場(chǎng)中挖掘更深的開發(fā)價(jià)值和提供更吸引人的服務(wù)，這可能才是地產(chǎn)商們未來(lái)的主要角力場(chǎng)。

從住宅地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

在過(guò)往我們熟悉的1.0地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅始終是舞臺(tái)最大的主角。不論是單純的競(jìng)拍還是棚戶區(qū)改造工程，最終始終會(huì)回到圍繞住宅實(shí)現(xiàn)盈利，這其間政府調(diào)控的聲音也時(shí)有出現(xiàn)，相伴而來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等新名詞卻大多雷聲大雨點(diǎn)小，圍繞住宅這一核心要素的開發(fā)思路仍未改變。

但現(xiàn)在以住宅為中心的盈利模式之路正在變得愈發(fā)難走，除了招拍掛的高溢價(jià)外，嚴(yán)苛的開發(fā)強(qiáng)度要求和政策限制都奪走了地產(chǎn)商們“躺著掙錢”的權(quán)利。

而參考近期京東在蘇州成功拿地的案例來(lái)看，在未來(lái)2.0版本的地產(chǎn)市場(chǎng)中，摒棄住宅這一思路，注重產(chǎn)業(yè)服務(wù)回歸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)，這一定會(huì)成為地產(chǎn)開發(fā)的未來(lái)趨勢(shì)。

蘇州作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最為強(qiáng)勁的城市之一，其市內(nèi)土地資源早已成為地產(chǎn)商們競(jìng)相搶奪的香餑餑，而2020年10月，位于蘇州的兩宗土地卻意外落入了京東手中，17萬(wàn)平的住宅加15萬(wàn)平的商服用地，總價(jià)卻僅僅只有47億元，這優(yōu)惠的價(jià)格背后就是“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”這一模式的真實(shí)體現(xiàn)。

在京東與蘇州政府的協(xié)議中，雙方針對(duì)開發(fā)強(qiáng)度以及其他各項(xiàng)條件的約定可謂是細(xì)致至極，其中“競(jìng)得方必須引入一家財(cái)富500 強(qiáng)企業(yè)，否則不予辦理預(yù)售（銷售）證” 這一條就足以看出蘇州政府的本意何在。

除此之外其他開發(fā)強(qiáng)度上雙方也有多項(xiàng)約定，諸如“區(qū)域內(nèi)需注冊(cè)成立不少于200家的電商、商貿(mào)、科研類公司”、“竣工后6個(gè)月內(nèi)保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，同時(shí)確保5年內(nèi)納稅不少于10億元”等，這些條件雖然與過(guò)往企業(yè)政府間的對(duì)賭條款大同小異，但如此巨大的量級(jí)想必任何一家普通的地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)仔細(xì)考慮自己是否真的有這個(gè)實(shí)力完成“指標(biāo)”。

產(chǎn)業(yè)引入、地產(chǎn)建設(shè)、后期培育與管理能力，京東在蘇州的勝利真實(shí)地揭示了地產(chǎn)開發(fā)2.0版本下土地市場(chǎng)供給與需求的明確關(guān)系。

反觀地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，種種嚴(yán)苛要求之下地產(chǎn)商們大都很難完全滿足要求，畢竟在產(chǎn)業(yè)層面，想要組織起如此龐大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群并真實(shí)做到引入并非易事，但想要在土地市場(chǎng)中取得這樣的資源先機(jī)，主動(dòng)尋求與實(shí)業(yè)企業(yè)的合作就顯得十分迫切。

以京東為借鑒，未來(lái)地產(chǎn)商的項(xiàng)目公司主體完全可以按照“產(chǎn)業(yè)方+ 地產(chǎn)方+ 建設(shè)方”三權(quán)分立的模式進(jìn)行合作開發(fā)。

但與舊有的偽引入騙地騙補(bǔ)不同，如今形勢(shì)下更多的是要求地產(chǎn)商在早期協(xié)議約定、建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃以及后期管理等多個(gè)維度進(jìn)行產(chǎn)業(yè)培育服務(wù)，加強(qiáng)與實(shí)業(yè)企業(yè)的合作切實(shí)做到有目的的開發(fā)，有方向的建設(shè)，取而代之的是原有“買地+ 蓋房+ 盈利退出”的粗曠式發(fā)展。