房地一體確權(quán)登記中的難點(diǎn)問題與對策研究

唐碧媛

摘要：在當(dāng)前房地一體管理中相關(guān)法律規(guī)范不是很完善的因素影響之下，加之相對應(yīng)的規(guī)劃、管理部門執(zhí)政力度不嚴(yán)，形成了當(dāng)前某些城市一部分區(qū)域違規(guī)占地、亂搭亂建現(xiàn)象泛濫，也給房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作帶來難度與阻礙，房地一體確權(quán)登記是一項(xiàng)重要的政策，有助于提高城鄉(xiāng)的房基地以及宅基地的管理水平，對宅基地的所有權(quán)進(jìn)行有效登記?；诖?，本文探究了房地一體確權(quán)登記中的難點(diǎn)問題與對策，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作開展奠定良好的理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地一體;確權(quán)登記;難點(diǎn)問題

引言

開展房地一體宅基地使用權(quán)調(diào)查，能夠有效維護(hù)廣大農(nóng)民群眾的利益，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同樣也能深入貫徹黨中央扶持和推動(dòng)農(nóng)村發(fā)展、踐行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要指示精神。然而，在實(shí)際確權(quán)登記過程中，卻存在一些問題，如一戶多宅、面積超標(biāo)等，對確權(quán)登記過程具有較大的影響，需要采取有效的解決措施，從而保障宅基地確權(quán)登記的質(zhì)量。

1 房地一體確權(quán)登記中的難點(diǎn)問題

1.1 一戶多宅

我國現(xiàn)行《土地登記管理法》中明確規(guī)定，農(nóng)村居民在宅基地問題上應(yīng)堅(jiān)持“一戶一宅”的原則。然而現(xiàn)實(shí)情況與規(guī)定要求存在很大差異，出于家庭重組、房產(chǎn)贈(zèng)與、違建搶建等種種因素影響，我國很多農(nóng)村地區(qū)存在“一戶多宅”的問題。這不僅對農(nóng)村房地一體確權(quán)登記與發(fā)證相關(guān)工作的順利開展造成了極大阻礙，還會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的公共資源浪費(fèi)問題，不利于“三農(nóng)”建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)。所以，相關(guān)單位務(wù)必加大力度做好“一戶多宅”的整治工作，進(jìn)而淡化甚至消除“一戶多宅”的負(fù)面影響，為農(nóng)民和國家的合法利益提供保障。但需要注意的是，“一戶多宅”現(xiàn)象的產(chǎn)生原因與表現(xiàn)形式具有一定復(fù)雜性，所以還可將其劃分為“合法”與“非法”兩種情況?，F(xiàn)階段，合法的“一戶多宅”包括如下情形：（1）農(nóng)村居民擁有兩處或多處宅基地，但已經(jīng)合法完成初始土地申報(bào)登記的;（2）農(nóng)村居民在已擁有一處宅基地的前提下，通過婚姻、繼承等合法渠道擁有其他宅基地的;（3）農(nóng)村居民在已擁有一處宅基地的前提下，因集體經(jīng)濟(jì)組織使用需求而購置其他宅基地的;（4）在登記、發(fā)證等工作實(shí)踐中，如果工作人員未能明確判斷農(nóng)村居民“一戶多宅”的具體性質(zhì)，也可能引發(fā)相應(yīng)的糾紛甚至沖突問題，不利于相關(guān)工作的優(yōu)質(zhì)高效開展。

1.2 面積超標(biāo)

農(nóng)村存在房屋超出占地面積的現(xiàn)象，并且有大量的非法占地，導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因主要為農(nóng)民的法律意識不足，并且只考慮個(gè)人的利益，私自對房屋進(jìn)行改造，導(dǎo)致房屋占地的面積逐漸增大，進(jìn)而導(dǎo)致房屋占地面積超標(biāo)。隨著農(nóng)村發(fā)展的日益完善，許多外來人員遷往農(nóng)村地區(qū)，想要在農(nóng)村定居生活，極大地增加了農(nóng)村土地資源的占用量，導(dǎo)致原有農(nóng)村農(nóng)民對宅基地的需求無法得到滿足。農(nóng)村的部分土地并不適合建房，需要大量進(jìn)行修整，這就涉及成本問題，使農(nóng)民無法按照規(guī)定的面積進(jìn)行房屋建造，這樣將會(huì)導(dǎo)致面積超標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生，無法對房屋面積進(jìn)行有效地控制。

1.3 權(quán)屬不清

權(quán)屬不清對宅基地房地一體確權(quán)登記具有很大的影響，導(dǎo)致無法確定房屋的所有者，增加房屋權(quán)屬確定工作。導(dǎo)致農(nóng)村房地權(quán)屬不清的原因主要包含以下幾個(gè)方面：（1）農(nóng)村宅基地權(quán)屬資料過于久遠(yuǎn)，已經(jīng)無法找到宅基地的實(shí)際所有者，房屋的權(quán)屬問題難以厘清;（2）宅基地資料保管不當(dāng)，存在丟失的現(xiàn)象，并且事后沒有及時(shí)補(bǔ)辦，導(dǎo)致確權(quán)登記工作無法順利進(jìn)行;（3）土地空間位置發(fā)生變化、土地標(biāo)注不清等，導(dǎo)致房屋權(quán)籍調(diào)查難度加大，使權(quán)屬關(guān)系更加難以確定。宅基地房地一體確權(quán)登記需要以宅基地資料作為理論依據(jù)，這樣才能保障確權(quán)登記過程的合法性，并且提高確權(quán)登記過程的準(zhǔn)確性，這樣可以在很大程度上避免確權(quán)登記發(fā)生錯(cuò)誤，避免產(chǎn)生權(quán)屬糾紛。

1.4 管理不嚴(yán)

宅基地房地一體確權(quán)登記需要以嚴(yán)格的管理制度作為支撐，這樣才能保障確權(quán)登記的質(zhì)量，加快確權(quán)登記的完成進(jìn)度。確權(quán)登記管理不嚴(yán)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）缺乏有效的管理制度，管理措施不完善，導(dǎo)致確權(quán)登記過程存在漏洞，極大地增加了所屬權(quán)登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致確權(quán)登記工作無法順利地實(shí)施;（2）確權(quán)登記制度執(zhí)行力度不足，導(dǎo)致管理制度無法有效地落實(shí)，這樣極易導(dǎo)致執(zhí)法過程出現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，確權(quán)登記的準(zhǔn)確性受到了嚴(yán)重的影響;（3）管理過程的人員配置不足，未能對農(nóng)村建房進(jìn)行有效監(jiān)督，導(dǎo)致農(nóng)民肆意地進(jìn)行房屋重建或改造工作，房屋的占地面積增大，進(jìn)而對房地一體確權(quán)登記工作造成影響，無法對農(nóng)村房屋用地進(jìn)行有效控制。

2 房地一體確權(quán)登記的對策分析

2.1 按戶確定宅基地使用權(quán)限

通過前面的分析得知，在現(xiàn)階段我國農(nóng)村地區(qū)宅基地房地一體確權(quán)登記制度實(shí)施的過程中，“一戶多宅”、權(quán)屬不清等現(xiàn)象不僅是損害農(nóng)民及國家合法利益的重要問題，還會(huì)對宅基地房地一體確權(quán)登記制度的推廣和實(shí)施造成阻礙。為了有效解決這種情況，就要根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村造成“一戶多宅”、權(quán)屬不清等現(xiàn)象的成因進(jìn)行具體分析，理清因歷史遺留問題而多余的房屋宅地的歸屬和修繕問題，積極引導(dǎo)涉及相關(guān)問題的農(nóng)戶配合完成宅基地使用權(quán)確認(rèn)、調(diào)整等工作。這種按戶確定宅基地使用權(quán)限的方法，不僅能夠?qū)r(nóng)村地區(qū)違規(guī)修繕的住宅重新進(jìn)行合理的規(guī)劃，還能夠盡量保障大多數(shù)農(nóng)民的利益，體現(xiàn)宅基地房地一體確權(quán)登記制度的公正平等。

2.2 優(yōu)化確權(quán)登記制度

宅基地房地一體確權(quán)登記制度雖然能夠在一定程度上解決農(nóng)村地區(qū)的土地歸屬權(quán)問題，但由于我國各個(gè)農(nóng)村地區(qū)的具體情況不同，在開展宅基地房地一體確權(quán)登記工作時(shí)，不同農(nóng)村地區(qū)存在的土地糾紛等問題的原因也有一定差別。而宅基地房地一體確權(quán)登記制度在不同的農(nóng)村地區(qū)開展工作時(shí)，遇到一些制度中沒有明確規(guī)定的情況，或者在對相關(guān)的情況進(jìn)行處理時(shí)處罰較輕，就會(huì)給之后工作的開展埋下隱患。因此，要想通過宅基地房地一體確權(quán)登記制度來解決農(nóng)村地區(qū)現(xiàn)有的土地歸屬權(quán)等問題，還要優(yōu)化確權(quán)登記制度。

2.3 分類處理確定權(quán)屬關(guān)系

確定權(quán)屬關(guān)系是宅基地房產(chǎn)一體確權(quán)登記的重要內(nèi)容，需要厘清房屋的權(quán)屬關(guān)系，保障確權(quán)登記工作具有良好的質(zhì)量。為此，可以采用分類處理的方式確定所屬關(guān)系，具體方法如下：（1）需要對房屋所屬問題進(jìn)行合理地劃分，如資料不清、缺乏資料等，這樣便可以統(tǒng)一對相同類型的問題進(jìn)行處理，保障問題解決效率。以缺乏資料為例，可以讓農(nóng)民到當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)開具書面材料，證明房屋的所屬權(quán)問題，這樣既可以解決房屋所屬權(quán)問題，又能夠提高確權(quán)登記工作的實(shí)行效率;（2）宅基地確權(quán)登記過程需要以事實(shí)為依據(jù)，農(nóng)民所提供的證明材料需要具有法律效力，使房屋權(quán)屬關(guān)系判定方式更加嚴(yán)格，進(jìn)而有效避免法律糾紛，使權(quán)屬關(guān)系的確定更加規(guī)范。

2.4 提高宅基地規(guī)范管理水平

為了保障宅基地房地一體確權(quán)登記工作能夠順利進(jìn)行，需要提高宅基地的管理水平，使管理過程更加規(guī)范化。宅基地管理過程主要包含以下幾個(gè)方面：（1）提高農(nóng)民的法律意識，使其能夠充分地了解確權(quán)登記政策，使農(nóng)民更好地配合確權(quán)登記工作，進(jìn)而更好地維護(hù)自身的權(quán)益;（2）糾正農(nóng)民的錯(cuò)誤觀念，部分農(nóng)民認(rèn)為自己花錢建設(shè)的房屋就屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這是對房屋所屬權(quán)理解的嚴(yán)重誤區(qū)，對這種錯(cuò)誤的觀念進(jìn)行糾正非常重要;（3）部分農(nóng)村地區(qū)還存在亂占耕地的現(xiàn)象，這是一種非法占用的行為，對耕地具有較大的破壞性，需要嚴(yán)厲禁止，使農(nóng)民能夠規(guī)范地使用住宅用地，既要對耕地進(jìn)行保護(hù)，又要滿足農(nóng)民的住房需求。從文件《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中了解到，我國針對違規(guī)亂占耕地建房的情況也提出了新要求，內(nèi)容要求各地嚴(yán)格落實(shí)確權(quán)制度，不得通過確權(quán)登記把亂占耕地的房屋合法化。也就是說，只要農(nóng)民的房屋在沒有通過批準(zhǔn)的情況下，私自亂占耕地建造的房屋，這類房屋是無法得到確權(quán)的，也不允許任何人采取手段和方式把這些違規(guī)房合法化。除了這類房屋之外，還有兩種情況下的違規(guī)房一樣不能確權(quán)：（1）違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房的;（2）城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等。

3 結(jié)語

綜上所述，無論房或地都是城鄉(xiāng)區(qū)域的重要資源，做好房地一體確權(quán)登記工作非常重要，這樣可以有效解決農(nóng)村地區(qū)的土地歸屬權(quán)問題，并且為農(nóng)民的合法權(quán)益提供重要保障。在確權(quán)登記過程中，需要格外注意確權(quán)登記中的難點(diǎn)問題，并且采取有效的應(yīng)對措施，從而保障宅基地房產(chǎn)一體確權(quán)登記工作能夠順利進(jìn)行。

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