吳江
【摘要】本文從商業(yè)綜合體設(shè)計、施工、驗收、開業(yè)前必備條件等幾個方面進(jìn)行了相關(guān)研究,論述了商業(yè)項目全生命周期消防管控難點、重點工作。
【關(guān)鍵詞】消防定性;步行街;消防聯(lián)動;一二消;驗收? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.057
1、引言
本文筆者結(jié)合多年大型商業(yè)綜合體消防管控的實踐經(jīng)驗,綜合總結(jié)出商業(yè)綜合體消防管控的重點、難點工作。本文論述的綜合體模擬得出的數(shù)據(jù),均為10萬平米左右的大型綜合體。
2、商業(yè)綜合體消防設(shè)計管控難點
2.1建筑消防定性的重要性
大型商業(yè)綜合體設(shè)計層數(shù)如何最優(yōu),是一個綜合體成敗的關(guān)鍵,根據(jù)相關(guān)案例分析,如果分別蓋4層和5層的商場,4層商場高度為6+5.4×3=22.6米,而5層商場高度為6+5.4×4=27.6米。顯然4層商場屬于多層建筑。如果一個商場定性為多層,將從以下方面獲得巨大收益:①得房率:大型高層商業(yè)綜合體屬于一類高層,應(yīng)采用防煙樓梯間,而多層應(yīng)采用封閉樓梯間即可。以單層20000㎡左右的建筑為例,多層比高層提高租賃面積900㎡,得房率提高5.8%。②防火分區(qū):定性為高層商業(yè),防火分區(qū)為4000㎡一個,餐飲3000㎡一個。而多層則為5000㎡一個。同樣的租賃面積,高層大約8個分區(qū),24樘防火門。而多層僅為6個分區(qū)18樘防火門。③登高場地:高層需要設(shè)置4米的消防環(huán)道,以及一個長邊或者不小于周長1/4的消防登高場地。而多層,則只需要設(shè)置4米的消防環(huán)道即可。④消防電梯:高層:每個防火分區(qū)一部消防電梯,多層:在大多數(shù)地區(qū)不需要設(shè)消防電梯。節(jié)約消防電梯8部以上。如果地下室埋深超過10米,則高層需要更多的消防電梯。
2.2傳統(tǒng)消防模式和步行街消防模式的選擇
大型商業(yè)綜合體疏散模式最終歸結(jié)為兩種,一種是傳統(tǒng)的垂直卷簾+背走道疏散模式,另一種是步行街疏散模式。
對于傳統(tǒng)模式,走道和中庭混合為一個分區(qū),所有分區(qū)均處于水平同樓層,卷簾必須有立柱,疏散向防火分區(qū)內(nèi)的走道和樓梯疏散。中庭旁邊走道上下疊加成為防火分區(qū),店鋪和背走道水平成為防火分區(qū),垂直卷簾要有立柱,疏散方向指向背走道。
對于中庭模式,防火分區(qū)無限制,疏散方向指向背走道,店鋪門口不再有卷簾,而是防火玻璃+窗噴,300㎡以上的店鋪面向步行街方向可開9M垂直卷簾。步行街中庭開洞率有一定的要求37%,天窗必須聯(lián)動。這種模式的優(yōu)點就是所有中庭無立柱,但是由于防火玻璃的店鋪分割模式和主力店防火卷簾分割的模式,店鋪及主力店效果受限。
以上兩種是消防設(shè)計的重點環(huán)節(jié),如何選擇需要房地產(chǎn)管理者的決策、經(jīng)驗以及與消防部門的溝通。
2.3商業(yè)綜合體的聯(lián)動邏輯關(guān)系。
消防調(diào)試后,是以消防聯(lián)動為最終呈現(xiàn)的重要結(jié)果的,但是往往在檢查中會發(fā)現(xiàn),聯(lián)動邏輯關(guān)系不對,導(dǎo)致驗收失敗,這種原因占90%以上。以步行街設(shè)計模式為分析對象,以車庫、步行街公區(qū)、主力店、商鋪為典型案例分析正確的聯(lián)動關(guān)系如下:
①車庫的聯(lián)動邏輯關(guān)系:確認(rèn)火警信息后,隨即啟動本防火分區(qū)相關(guān)聯(lián)防火卷簾,啟動地庫切非消防電,啟動本防火分區(qū)內(nèi)疏散樓梯加壓送風(fēng),啟動本防火分區(qū)排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、消防補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī),啟動本防火分區(qū)相關(guān)聯(lián)電梯迫降,啟動全樓所有聲光、廣播,啟動切斷所有疏散通道門禁。
②步行街聯(lián)動邏輯關(guān)系:步行街確認(rèn)火警信息后,啟動步行街相關(guān)防火分區(qū)防火卷簾,啟動步行街全樓及本層商鋪切非消防電,在這里要特別注意主力店不啟動強(qiáng)切,啟動全樓聯(lián)疏散樓梯加壓送風(fēng),啟動本防煙分區(qū)排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、消防補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)、采光頂處強(qiáng)排煙風(fēng)機(jī),啟動全樓電梯迫降及全樓扶梯停梯,啟動步行街所有聲光、廣播。
③主力店聯(lián)動邏輯關(guān)系:主力店確認(rèn)火警信息后,啟動本防火分區(qū)相關(guān)聯(lián)防火卷簾,啟動主力店切非消防電,啟動本防火分區(qū)內(nèi)疏散樓梯加壓送風(fēng),啟動本防火分區(qū)排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、消防補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī),啟動本防火分區(qū)相關(guān)聯(lián)扶梯停梯,啟動全樓所有聲光、廣播,切斷所有疏散通道門禁。
④商鋪聯(lián)動邏輯關(guān)系:商鋪確認(rèn)火警信息后,啟動本層商鋪切非消防電,啟動防煙分區(qū)內(nèi)排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、消防補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī),啟動全樓聲光、廣播,特別注意的是步行街電梯、扶梯不參與聯(lián)動。
⑤消火栓聯(lián)動關(guān)系:任意一個消火栓按鈕報警啟動后,消防主機(jī)收到報警信號,確認(rèn)火警,隨后啟動消防栓泵,消防主機(jī)收到反饋信號。
⑥末端泄壓試水:隨后水流指示器報警,消防主機(jī)收到報警信號。壓力開關(guān)報警后,水力警鈴報警,啟動噴淋泵,隨后消防主機(jī)收到反饋信號。
3、消防施工常見問題
3.1建筑消防常見問題
①防火封堵:常見問題有管道和橋架穿樓板、墻體未封堵,玻璃幕墻與樓板隔墻處的縫隙未用不燃材料填充密實,防火墻未到頂,防火分區(qū)未形成,消防箱背部與側(cè)面防火封堵。
②防火門:防火門安裝反向,未開向疏散方向;閉門器、順序器未安裝;封閉樓梯間及防煙樓梯間開設(shè)了非疏散門;防火門檢測報告與實體不符,防火門身份標(biāo)示未張貼;應(yīng)設(shè)置單向逃生部位處未設(shè)置相應(yīng)的開啟裝置;閉門器、順序器、未安裝;
③疏散:由于裝修、土建改動,疏散出口數(shù)量不夠;由于裝修、土建改動,疏散出口距離超標(biāo)。
④外場:車道寬度、轉(zhuǎn)彎半徑不能滿足規(guī)范要求。環(huán)形車道、撲救面、回車場未形成;消防撲救面有高大樹木或有障礙物。
⑤防火卷簾:導(dǎo)軌與墻體及柱體之間未封堵;穿越卷簾包廂的管道及橋架未封堵;防火卷簾不能聯(lián)動;防火卷簾設(shè)置長度過長,不符合規(guī)范要求。
⑥建筑裝修材料選用不當(dāng),特別是吊頂,及墻面材料耐火極限達(dá)不到規(guī)范要求,特別是在商戶進(jìn)場裝修階段,要嚴(yán)格審核商戶圖紙和嚴(yán)格管控商戶進(jìn)場施工。建筑裝修開設(shè)的檢查孔部位及大小不滿足正常檢修的需求。大于60平方米的房間只設(shè)置1個門。辦公區(qū)及影廳等場所的門未向疏散方向開啟。消火栓箱門裝修后無法打開,開啟角度不足。正壓送風(fēng)口、排煙口裝修后出現(xiàn)風(fēng)口與裝修面層內(nèi)漏風(fēng)及檢修不便的現(xiàn)象。格柵吊頂影響上噴噴水效果,燈槽內(nèi)噴頭影響噴水效果。
3.2 機(jī)電消防常見問題
①風(fēng)管穿越防火分區(qū),防火分割處未設(shè)置防火閥。防火閥安裝距墻體超過 200mm。
②防排煙系統(tǒng)末端風(fēng)口風(fēng)量偏低是最常見的缺陷項,且很難解決,主要原因可以歸結(jié)為:風(fēng)機(jī)風(fēng)量不滿足規(guī)范要求。土建風(fēng)道無內(nèi)襯風(fēng)管。平層風(fēng)管有漏風(fēng)現(xiàn)象。風(fēng)道過長和拐彎過多導(dǎo)致的管道風(fēng)阻過大。風(fēng)機(jī)電源反相?;馂?zāi)聯(lián)動時聯(lián)動關(guān)系編輯錯誤導(dǎo)致排煙口開啟數(shù)量過多。
③無法實現(xiàn)末端照明強(qiáng)切、疏散指示未調(diào)試完成。
3.3消防水常見問題
①窗噴設(shè)置與頂板和防火玻璃間距不滿足規(guī)范要求。
②風(fēng)管下方未設(shè)置噴淋設(shè)施不符合規(guī)范要求。密集管線未設(shè)置噴淋頭(未下翻)或下方未設(shè)置集熱罩。末端試水裝置設(shè)置位置不合理,設(shè)置在了系統(tǒng)的最低處,而不是系統(tǒng)最不利點處。櫥窗(合金噴淋頭)、空調(diào)及風(fēng)機(jī)房未設(shè)置噴淋頭。樓梯及電梯前室未設(shè)置噴淋頭。凈高大于 800mm 且有可燃物吊頂內(nèi)未設(shè)置噴淋。凈高小于等于12米的室內(nèi)中空區(qū)域未設(shè)置消防水系統(tǒng)。
③配電房未設(shè)置氣體滅火,防護(hù)區(qū)未設(shè)置自動泄壓口。
④控制中心不能對氣體滅火區(qū)域設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動控制。
3.4火災(zāi)自動報警系統(tǒng)常見問題
①水泵房、消防控制中心,各類設(shè)備用房漏設(shè)置探測器。
②強(qiáng)弱電井漏設(shè)置探測器。
③廚房內(nèi)未設(shè)置可燃?xì)怏w探測器。
④常開電動防火門未聯(lián)動控制。
⑤相應(yīng)區(qū)域探測器報警,對應(yīng)區(qū)域的正壓送風(fēng)機(jī)未啟動。一臺風(fēng)機(jī)負(fù)擔(dān)多個防煙分區(qū)時,防煙分區(qū)內(nèi)探測器報警,所有風(fēng)口都打開。
⑥CRT未完善,外部設(shè)備報警后CRT界面無反應(yīng)。消防控制主機(jī)存在屏蔽和故障點位。
⑦未設(shè)置微型消防站。
3.5“一二消合并”和“一二消分開”兩種模式的選擇
商家進(jìn)場裝修時間和消防驗收的兩種模式選擇:一二消合并模式,商家提前進(jìn)場同公區(qū)一同裝修,同公區(qū)裝修完成后一同消防驗收。一二消分開模式,商家后進(jìn)場裝修:項目公區(qū)消防驗收和竣備驗收完成后商家再進(jìn)場施工。兩種模式選擇取決于商場開業(yè)周期。如萬達(dá)的開業(yè)周期較短,商家進(jìn)場和驗收采用模式一。而某些開業(yè)周期較長的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),進(jìn)場和驗收模式選擇模式二。
4、消防驗收重點工作
4.1驗收權(quán)屬
很多項目管理開業(yè)滯后,都是因為消防驗收未能通過,消防驗收的權(quán)屬問題,甚至絕大部分管理者都搞不清楚。這是節(jié)點延誤的直接原因。目前全國均已改為消防驗收由住建部門進(jìn)行驗收,但消防部門仍然有商業(yè)開業(yè)后的監(jiān)督職能,且建設(shè)方可選擇實行公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查告知承諾管理,消防救援機(jī)構(gòu)對取得許可的公眾聚集場所,20個工作日內(nèi)進(jìn)行檢查,不合格的進(jìn)行整改,整改不合格的予以停業(yè)處理。消防設(shè)計審查權(quán)為住建部門,但部分地區(qū)仍然需要咨詢消防專家的意見。在設(shè)計審查中要注意建筑層數(shù)、建筑面積應(yīng)與竣工備案表相應(yīng)面積一致,裝修區(qū)域、裝修面積應(yīng)與竣工備案表一致,并包含所有涉及裝修的部位。
4.2驗收前準(zhǔn)備工作
首先要和相關(guān)政府部門做好關(guān)系,根據(jù)情況,可以邀請住建和消防部門的領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場知道。現(xiàn)場要約談主要施工單位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)施工進(jìn)度,全員召開消防驗收啟動會進(jìn)行驗收宣貫,對于消檢單位要進(jìn)行提前溝通和預(yù)檢查。
住建部門驗收時,會會采用專家組形式或主管部門驗收兩種形式。專家組形式中,建設(shè)主管部門會在專家?guī)靸?nèi)選請專家,參與建設(shè)工程消防竣工驗收。消防驗收對現(xiàn)場整體施工完成度要求高,現(xiàn)場專家一般按專業(yè)分組驗收,一般分為建筑專業(yè)專家組、電氣專業(yè)專家組、給排水和暖通專業(yè)專家組。商業(yè)綜合體的建審和驗收取證難度都很大,尤其對于涉及超大防火分區(qū)和300㎡以上店鋪,需要重點進(jìn)行消防設(shè)計審查和消防驗收。
作為建設(shè)方,需要針對驗收對管理人員進(jìn)行相應(yīng)的分組,一般應(yīng)分為資料組、外圍組(配合檢查消防車道、登高場地、水泵接合器、消防救援窗外觀)、消防水組(配合消火栓試射、末端泄壓起泵、消防水炮試射、泵房起泵檢查)、土建組(防火封堵、消防設(shè)施完整性)、聯(lián)動組(設(shè)備設(shè)施聯(lián)動測試)。
5、開業(yè)前必備的消防條件
5.1消防手續(xù)齊全。需要具備以下手續(xù):建設(shè)工程消防設(shè)計審核合格證明(含裝修)、建設(shè)工程消防驗收合格證明(含裝修)、公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證、裝修裝飾/消防安全材料防火性能檢測合格報告、建筑消防設(shè)施檢測合格報告、消防產(chǎn)品質(zhì)量證明文件。
5.2消防設(shè)施正常。故障點為零,所有消防設(shè)備處于正常工作狀態(tài),所以設(shè)備設(shè)置為“自動”狀態(tài)。
5.3外裝消防安全合格、保溫材料符合要求、防火封堵符合要求、電氣設(shè)施(含防雷等)符合要求、幕墻內(nèi)無建筑垃圾等可燃物。
結(jié)束語:
商業(yè)地產(chǎn)管控中,只要把握好以上工作重難點,就可以將消防管控做好。
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