試論開發(fā)區(qū)建設(shè)中的土地集約利用

王萌

【摘 要】論文主要介紹了開發(fā)區(qū)土地集約利用的理論基礎(chǔ)以及意義，開發(fā)區(qū)集約利用評價(jià)類型，并以上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為例，介紹了該開發(fā)區(qū)建設(shè)中的土地集約利用策略，以供參考。

【Abstract】 The paper mainly introduces the theoretical basis and significance of the intensive utilization of land in development zones， and the evaluation type of intensive utilization in the development zone. Taking Shanghai Jinqiao Economic and Technological Development Zone as an example， this paper introduces the intensive utilization strategy of land in the construction of this development zone， for reference.

【關(guān)鍵詞】開發(fā)區(qū);建設(shè);土地集約利用

【Keywords】 development zone; construction; intensive utilization of land

【中圖分類號(hào)】F301.24? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2019）04-0121-02

1 引言

“十三五”時(shí)期是我國全面建成小康社會(huì)的決定性階段，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”，自然資源供需矛盾依然較大，形勢嚴(yán)峻復(fù)雜，堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，全面提升自然資源對新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支撐保障能力，成為自然資源管理的重中之重。

對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是對外開放發(fā)展來說，開發(fā)區(qū)發(fā)揮著重要作用，其是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效方式。為了減少土地的閑置與浪費(fèi)，提高土地的利用率，在對開發(fā)區(qū)進(jìn)行建設(shè)時(shí)，應(yīng)體現(xiàn)出土地利用的集約效應(yīng)，便于實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。我國自2008年起，對全國開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用狀況進(jìn)行調(diào)查和評價(jià)，目前已經(jīng)完成7個(gè)輪次的全國開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)工作。

2 開發(fā)區(qū)土地集約利用理論基礎(chǔ)

在目前我國空間規(guī)劃體系下，作為城市土地的功能區(qū)塊，開發(fā)區(qū)土地集約利用與城市土地集約利用有著密切的關(guān)系。

2.1 城市土地集約利用

最先出現(xiàn)土地集約利用概念的是地租理論，在該理論中，土地集約利用主要針對的是農(nóng)業(yè)用地，該理論強(qiáng)調(diào)在有限的土地上集中投入大量的生產(chǎn)力，并利用一定的科學(xué)技術(shù)和方法盡可能提高經(jīng)濟(jì)收益[1]。

城市土地集約利用概念是在地租理論的基礎(chǔ)上衍生出來的。由于各個(gè)國家的建設(shè)強(qiáng)度主要集中在城市建設(shè)上，因此有很多學(xué)者對城市土地集約利用開展了研究。目前，建設(shè)用地集約利用是指在符合有關(guān)法規(guī)、政策、規(guī)劃的前提下，通過降低建設(shè)用地消耗、增加對土地的投入，不斷提高土地的利用效率和經(jīng)濟(jì)效益的一種開發(fā)經(jīng)營模式。對城市建設(shè)用地節(jié)約集約利用開展評價(jià)就是對城市建設(shè)用地利用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析，評價(jià)建設(shè)用地節(jié)約集約利用程度水平，測算集約利用潛力，提出促進(jìn)建設(shè)用地節(jié)約集約利用對策建議的過程。

2.2 開發(fā)區(qū)土地集約利用

近年來，我國強(qiáng)調(diào)走可持續(xù)發(fā)展道路，這就意味著在對開發(fā)區(qū)土地進(jìn)行集約利用時(shí)，應(yīng)秉持可持續(xù)發(fā)展原則[2]，對開發(fā)區(qū)的土地結(jié)構(gòu)以及空間分布等進(jìn)行合理規(guī)劃與協(xié)調(diào)，以使其達(dá)到與自然環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，使利益最大化。單個(gè)開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)是對開發(fā)區(qū)土地利用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析，評價(jià)土地集約利用程度，測算土地集約利用潛力，制定針對性挖潛提升對策措施的過程。

目前在開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)體系中，將開發(fā)區(qū)分為工業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)區(qū)和產(chǎn)城融合型開發(fā)區(qū)，詳見表1。

表1? ?工業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)區(qū)和產(chǎn)城融合型開發(fā)區(qū)界定標(biāo)準(zhǔn)

[工業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)區(qū) 產(chǎn)城融合型開發(fā)區(qū) 工礦倉儲(chǔ)用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例>30%且住宅用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例<25% 工礦倉儲(chǔ)用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例≤30%或住宅用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例≥25% ]

但是有一點(diǎn)需要特別強(qiáng)調(diào)的是，對開發(fā)區(qū)的土地進(jìn)行集約利用并不代表要限制該地區(qū)的發(fā)展規(guī)模，也不是在現(xiàn)有的土地范圍內(nèi)無節(jié)制地增加建筑物數(shù)量，這樣既不符合城市的發(fā)展規(guī)律，又不利于城市整體的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，甚至在一定程度上還會(huì)影響該地區(qū)的生態(tài)平衡，進(jìn)而導(dǎo)致該地區(qū)無法得到持續(xù)發(fā)展。對其進(jìn)行集約利用指的是達(dá)到最佳集約度，而不是達(dá)到對土地利用的最大強(qiáng)度。

3 開發(fā)區(qū)土地集約利用的意義

近幾年，各地加大了對開發(fā)區(qū)的建設(shè)力度，但是在省級(jí)以下的開發(fā)區(qū)建設(shè)中，很多單位并沒有進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃，導(dǎo)致大面積的土地被閑置，造成土地資源的浪費(fèi)。因此，加強(qiáng)開發(fā)區(qū)土地集約利用顯得非常重要，其具體意義主要體現(xiàn)在：第一，由于開發(fā)區(qū)可利用的土地是有限的，因此對其進(jìn)行集約利用是客觀需要;第二，開發(fā)區(qū)土地進(jìn)行集約利用能夠有效改變該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長方式[3]，有利于促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展;第三，實(shí)行土地集約利用可以有效減少土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的統(tǒng)一發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)我國社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

4 上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)的土地集約利用

隨著城市和開發(fā)區(qū)的發(fā)展，很多工業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)區(qū)逐漸向產(chǎn)城融合型開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變，特別是在東部發(fā)達(dá)地區(qū)及大中型城市。

4.1 上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)基本情況

上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于2001年9月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，批準(zhǔn)面積2738公頃。開發(fā)區(qū)位于上海浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技園區(qū)。主要發(fā)展汽車及零部件產(chǎn)業(yè)、信息通信產(chǎn)業(yè)（ICT產(chǎn)業(yè)）、新能源產(chǎn)業(yè)和航空配套產(chǎn)業(yè)（含航空物流）四大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，上海市金橋區(qū)的居民結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生了變化，外來人口逐漸增多，并且在該地區(qū)就業(yè)的人員，高學(xué)歷的職工所占比例日益增大，開發(fā)區(qū)中年輕人正成為地區(qū)發(fā)展的主要力量。社會(huì)生產(chǎn)方式?jīng)Q定社會(huì)供給，人群的生活方式?jīng)Q定了需求。隨著上海市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐漸增加，就業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)也隨之變化。

4.2 金橋開發(fā)區(qū)建設(shè)中的土地集約利用

自1999年開始，上海金橋區(qū)就開始了大規(guī)模的開發(fā)，迄今為止，剩余可開發(fā)的土地已經(jīng)不到1平方公里，該地區(qū)的土地資源非常緊缺。這就要求開發(fā)商必須科學(xué)、縝密考慮如何利用小面積的土地獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。雖然在前幾年政府對部分破舊廠房進(jìn)行了改造，但是這樣的舉措并不能從根本上改變金橋區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也沒有實(shí)現(xiàn)土地的高效利用。如果能夠?qū)崿F(xiàn)將有限的空間模塊化、可持續(xù)根據(jù)不同的主題在不同時(shí)期進(jìn)行相應(yīng)的變換、多功能性利用同一處空間，打造一種“復(fù)合空間”，將會(huì)給金橋開發(fā)區(qū)未來發(fā)展帶來一場革命性的變革。同時(shí)鼓勵(lì)園區(qū)企業(yè)在建設(shè)時(shí)注重科學(xué)合理布局，采用先進(jìn)節(jié)地技術(shù)，進(jìn)一步節(jié)約集約用地。

在上海區(qū)域內(nèi)，未來交通將更加便利，這意味著金橋區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更加多元化，未來在這里還會(huì)有更多的居民以及公司、商人等。這就意味著必須對當(dāng)前的工業(yè)用地進(jìn)行改造，使之成為商業(yè)用地，提高土地利用率的同時(shí)帶動(dòng)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。涉及高產(chǎn)能的工業(yè)用地，開發(fā)商應(yīng)盡可能保留，使其帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)向著更好、更健康的方向發(fā)展。另外，上海金橋開發(fā)區(qū)還存在部分企業(yè)，其在生產(chǎn)過程中排放的廢棄物對環(huán)境會(huì)造成嚴(yán)重破壞，對于這種企業(yè)，應(yīng)要求其進(jìn)行轉(zhuǎn)型，對其進(jìn)行升級(jí)改造。如果企業(yè)不予配合，應(yīng)責(zé)令其停止生產(chǎn)。

4.3 開發(fā)區(qū)建設(shè)土地集約利用的展望

作為開發(fā)區(qū)的建設(shè)者，應(yīng)重新審視何謂“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，深入細(xì)致地研究新產(chǎn)業(yè)，有目的、有方向同時(shí)開放包容且具靈活性的招商引資。通常新興產(chǎn)業(yè)園都具有多樣化的特點(diǎn)，并且其發(fā)展具有很大的不確定性，因此在對其進(jìn)行開發(fā)前應(yīng)預(yù)先了解這些產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，并制定合適的招商計(jì)劃，有目標(biāo)地進(jìn)行招商選擇。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，商業(yè)市場也在不斷變化，因此在進(jìn)行招商時(shí)還可以通過企業(yè)間合作共建的模式進(jìn)行合作，以實(shí)現(xiàn)各個(gè)企業(yè)的共同發(fā)展。

5 結(jié)語

綜上所述，伴隨著城市化建設(shè)的不斷深入，開發(fā)區(qū)可利用的土地正在逐漸減少，在有限的土地上，通過一定的技術(shù)手段和管理模式實(shí)現(xiàn)最大的綜合效益成為開發(fā)區(qū)管理部門考慮的重要問題，而對土地進(jìn)行集約化利用是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的首要選擇，其能夠有效促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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