二手房買賣常見法律問題（上）

史 法

一、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？

根據(jù)我國法律，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實(shí)需要購買無產(chǎn)權(quán)證房屋的，可以在購買合同中約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過戶的期限。這樣就能最大限度地維護(hù)買方的利益。

二、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？

關(guān)鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人是否具有合法的授權(quán)委托手續(xù)。按照慣例，一般這類房屋買賣中，產(chǎn)權(quán)人無法與實(shí)際購房人簽約的應(yīng)當(dāng)?shù)焦C處辦理授權(quán)委托公證，明確授權(quán)簽約人代理其進(jìn)行合同簽訂、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、代收房款、房屋交割等一切賣方事宜。否則這類合同屬于無效合同或者效力待定的合同，買房人有權(quán)撤銷并要求簽約人承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、定金法律問題以及全款或貸款買房定金約定技巧？

如果房屋買賣中，雙方基本達(dá)成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導(dǎo)致合同無法履行。則對(duì)實(shí)際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務(wù)問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價(jià)20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時(shí)辦理過戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，沒有較大把握辦理房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴(yán)審核貸款的情況下，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導(dǎo)致需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

四、購房人無法辦理銀行房屋貸款手續(xù)怎么辦？

原則上這屬于購房人的違約行為，但是在2010年4月、6月，國家部委分別頒布實(shí)施了國十條、三部委二套房標(biāo)準(zhǔn)等一系列調(diào)控政策。如果購房人由于政策變化導(dǎo)致無法按照原合同申辦房貸的，則根據(jù)購房人的需要可分別采取如下措施：如購房人需要繼續(xù)購房可以變更合同（加付首付、延長貸款期限）后繼續(xù)履行合同，如購房人不想繼續(xù)購房則可以解除合同并要求返還支付的全部款項(xiàng)且不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，如果不是這些政策導(dǎo)致的購房人無法貸款，那么如果沒有特殊約定，購房人應(yīng)當(dāng)向賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。

五、賣方違約不辦理過戶或拒絕收取房款買方如何應(yīng)對(duì)？

這類糾紛常見于2009年這樣房價(jià)飆升過快的期間。如果因?yàn)榉績r(jià)上漲，賣方惡意違約，買方有權(quán)選擇如下措施維護(hù)權(quán)利：一是如果買主繼續(xù)購買房屋，則可以要求賣方繼續(xù)履行同時(shí)要求法院保全房屋，協(xié)助辦理過戶。二是如果不想繼續(xù)購買房屋，則可以要求賣主雙倍返還定金或按照合同要求賠償違約金，同時(shí)賠償其他經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)然雙方協(xié)商或者法院調(diào)解適當(dāng)加價(jià)也可以變更合同繼續(xù)履行。

六、買方不按約支付定金、首付或不辦理貸款賣方如何應(yīng)對(duì)？

這類糾紛常見于2010年初房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)房價(jià)有下降可能的時(shí)期，買方為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而持觀望或等待態(tài)度。如果遇到買方違約，賣方可以采取如下措施，一是可以要求繼續(xù)履行合同并賠償違約損失；二是協(xié)商變更合同后再履行；三是如果對(duì)方確實(shí)不愿購買也可以解除合同，沒收對(duì)方定金，并要求對(duì)方賠償損失。當(dāng)然如前文中由于政策調(diào)整導(dǎo)致買方無法貸款買房的則不能追究買方違約責(zé)任。

七、買賣雙方均有違約行為如何定責(zé)？

按照二手房交易的慣例，買賣程序如下，先由買方交付定金簽訂協(xié)議，再交付首付款辦理網(wǎng)簽手續(xù)，再由買方申請(qǐng)住房貸款，銀行同意房貸通知后雙方辦理房屋過戶手續(xù)，過戶完成辦理房屋交割，交割后賣方領(lǐng)取剩余購房款。如果雙方均有違約行為，則按照合同約定及上述程序確定哪一方違約在前，如果一方違約在前，導(dǎo)致另一方無法履行的可以免除另一方的違約責(zé)任。比如買方不交納定金或首付的，賣方有權(quán)不予辦理過戶。

八、買賣房屋存在共有、租賃或者抵押情況如何處理？

二手房買賣經(jīng)常出現(xiàn)房屋已經(jīng)出租或者抵押的情況，而按照我國法律“買賣不破租賃”“買賣不破抵押”。因此，對(duì)抵押或租賃的房屋一定要在買賣前要求賣方處理好抵押或租賃的第三方權(quán)利問題。如果由此導(dǎo)致買方損失的，買方可以追究賣方的違約責(zé)任。如果房屋有其他共有權(quán)人，那么買方應(yīng)當(dāng)取得共有人同意方可買房，否則合同可能被宣告無效。

九、夫妻一方在另一方不知情的情況下擅自買賣房屋的效力？

這類情況二手房交易中經(jīng)常遇到，一般不會(huì)出現(xiàn)大的法律糾紛。即使存在另一方不知情的情況，如果買方實(shí)際交付了房款，并辦理了過戶，那么也視為房屋買賣合同有效。但是買方如果知道夫妻一方擅自售房而與之簽訂合同的，那么合同則可能被撤銷而返還房屋。

十、買賣經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)？

經(jīng)濟(jì)適用房是特有的一種房屋產(chǎn)權(quán)形式，如果買賣沒有取得上市交易許可（轉(zhuǎn)商）的此類房屋，買賣合同原則上屬于無效合同，北京法院也曾有過類似的判決支持合同無效。因此，對(duì)于此類買賣應(yīng)當(dāng)約定較高的違約責(zé)任，這樣，一是可以制約賣方及時(shí)轉(zhuǎn)商并及時(shí)過戶給買方，二是可以在賣方惡意違約不辦理過戶的情況下即使合同無效也可以獲得一定的賠償彌補(bǔ)自己的損失。

隨著城市化發(fā)展及城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城市居民到農(nóng)村買房買地的情況較多，如宅基地房屋、小產(chǎn)權(quán)房，但是從目前我國土地管理法律角度講這屬于國家法律嚴(yán)格禁止的行為。北京市高級(jí)人民法院曾出臺(tái)專門法律文件規(guī)定“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效”。但是針對(duì)城市近郊土地拆遷補(bǔ)償價(jià)格飛漲的現(xiàn)實(shí)，為了平衡雙方利益，也特別指出首先要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋，同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。