長沙“低房價”之謎

南方周末記者　封聰穎發(fā)自長沙

八方小區(qū)是長沙目前二手房房價最高的小區(qū)?！∧戏街苣┯浾摺?　封聰穎　?　攝

北辰三角洲的住宅面積為300萬平方米，是長沙高容積率樓盤的代表之一?！　　　　∧戏街苣┯浾摺?　封聰穎　?　攝

★“（集資房）既壓低了均價，也擠占了相當(dāng)部分有購買力的住房需求。”

長沙人買房意愿不高，政府又想要賣地，那只能降低土地單價，犧牲掉容積率。

目前，前往長沙“取經(jīng)”的東莞和深圳住建局，學(xué)習(xí)成果均集中在房地產(chǎn)調(diào)控措施方面。

“8字頭起，搶XX精裝房?！?020年12月下旬，南方周末記者來到長沙南地鐵站，抬頭便看到一張以“低價”為噱頭的房產(chǎn)廣告，在售房產(chǎn)位于長沙GDP總量最高的雨花區(qū)。

像這樣的房產(chǎn)廣告，還遍布在地鐵站的樓梯、電梯、屏蔽門以及車廂里。

長沙的確是房價洼地。11月18日，湖南省住建局通報，2020年前三季度，長沙市新建商品住宅銷售均價9033元/平方米，在全國30個直轄市、省會城市中排名第25位。

但長沙的GDP并不低。2019年，長沙以1.15萬億元的GDP總量位列全國第13位。2010年，長沙GDP僅為4547.06億元，10年間增長了154.5%。

低房價、高GDP令長沙成為房價“模范生”。2020年下半年，深圳、東莞住建局接連前往長沙學(xué)習(xí)經(jīng)驗。

住建部也于近日在《建設(shè)工作簡報》上，刊載了一篇題為《長沙市落實主體責(zé)任穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制》的文章，對長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗給予充分肯定并向全國推廣。

長沙經(jīng)驗可復(fù)制嗎？

變種的福利房

長沙“低”房價的秘密，有其獨特的歷史原因。

從2000年開始，長沙市建設(shè)發(fā)展速度加快?！堕L沙晚報》總結(jié)，2006年至2010年，長沙市市區(qū)面積由556.3平方公里拓展至954.6平方公里，增長了71.6%；建成區(qū)面積由167.7平方公里擴(kuò)展至249.3平方公里，增長了48.6%。

湖南工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院副教授劉會洪向南方周末記者介紹，面對建設(shè)資金短缺，長沙市政府曾采取以土地?fù)Q項目建設(shè)的方式來解決問題，將項目周邊土地低價轉(zhuǎn)讓給施工企業(yè)。施工企業(yè)由于不懂房地產(chǎn)開發(fā)，希望盡快套現(xiàn)，又會將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商或與開發(fā)商合作，導(dǎo)致市場上出現(xiàn)了大量的低價土地。

劉會洪是土生土長的湖南人，早在2012年，他就關(guān)注到長沙在中部六個省會城市中人均GDP最高，房價水平卻最低，并開始研究長沙形成“價格洼地”的原因。

一位知名地產(chǎn)博主亦告訴南方周末記者，長沙市早年出讓的低價土地多被用于建設(shè)福利房，“至今未消化完”。

2007年，曾有網(wǎng)友總結(jié)了一份“長沙非市場化運作的商品房”名單。名單顯示，長沙共有六十余個小區(qū)為單位房，建筑面積合計約713萬平方米。

實際上，早在1998年6月，國務(wù)院就規(guī)定停止住房實物分配，即取消福利房。上述六十余個單位小區(qū)，更多的是福利房的變種——集資房。

2004年5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委等聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行，首次將集資、合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用房的范疇。另據(jù)《長沙市集資建房辦法》，為鼓勵集資建房，政府給予了優(yōu)先提供建設(shè)用地、減免相關(guān)稅收等優(yōu)惠政策。

然而，在2009年，致公黨長沙市委在一份調(diào)研報告中指出，在長沙，集資建房絕不僅僅限于困難企業(yè)，不少黨政機(jī)關(guān)、壟斷企業(yè)等都紛紛加入了集資建房的行列，通過“委托代建”“團(tuán)購”等形式，既享受了經(jīng)濟(jì)適用房的種種優(yōu)惠政策，又披著“市場化運作”的外衣。

致公黨長沙市委相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體透露的數(shù)據(jù)是，2009年長沙的非市場類定價房源占到了市場份額的15.3%。

“（集資房）既壓低了均價，也擠占了相當(dāng)部分有購買力的住房需求?！眲檎f，并在他2012年發(fā)表的論文中指出，這部分房子的價格遠(yuǎn)低于市場價，一般只有商品房價格的50%到70%。

他舉例稱，長沙的雅致名園是由長沙教育基建開發(fā)公司為某學(xué)校教師建設(shè)的定向單位自建房，共716套，房型多是130多平方米的3室2廳，于2008年3月開盤，對外銷售起價3888元/平方米，而對教師銷售價僅為1800元/平方米。

多位長沙的地產(chǎn)銷售向南方周末記者介紹，目前長沙二手房價格最高的小區(qū)恐怕要算八方小區(qū)。八方小區(qū)位于長沙市政府旁，附近有長沙市實驗小學(xué)、長郡雙語實驗中學(xué)等名校。

2020年10月12日，阿里拍賣上成交的一套八方小區(qū)C區(qū)法拍房，經(jīng)過32次競拍，最后成交價為532.5萬元，折合單價3.8萬元。

在上述單位房名單中，八方小區(qū)的規(guī)模最大，總用地面積1466畝，兩期項目共167棟，戶數(shù)在11000戶左右。長沙市政府曾在2014年表示，八方小區(qū)的性質(zhì)為商品房，但又指出“八方小區(qū)二期仍不能滿足公務(wù)員集中居住的需求”。

容積率的秘密

除了集資房供應(yīng)量大，長沙通過招拍掛出讓的土地，供應(yīng)量也很大。

南方周末記者曾通過Wind，統(tǒng)計過2013年—2018年全國百城的住宅用地供應(yīng)情況。如果從住宅用地的供應(yīng)量來看，長沙在全國處于中上水平，位于15名至66名之間，與重慶、杭州等土地供應(yīng)大戶仍有距離。

但如果從供應(yīng)土地實際建成的住房面積來看，長沙的排名立刻大步向前，處于高位。如在2013年，長沙的住宅用地供應(yīng)量原本排在第15位，但實際建成的住房面積卻排在第9位。

一位房地產(chǎn)央企的北方區(qū)域中層向南方周末記者解釋，土地供應(yīng)量不大，但建設(shè)面積大，意味著，長沙住宅容積率高，實際住房供應(yīng)量大。

容積率代表住房開發(fā)密度，一個小區(qū)，蓋的房子越多，容積率越高。所以，在一塊地總價不變時，容積率與土地單價成反比。

上述中層說，容積率是由政府設(shè)定的，也就是說政府如果想要把地賣貴點，就會通過提高容積率給開發(fā)商讓利。在他看來，長沙人買房意愿不高，政府又想要賣地，那只能降低土地單價，犧牲掉容積率。

2020年5月，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商克而瑞發(fā)布了一份針對30個典型城市的土地財政依賴度研究報告，其中超過50%的城市共26個，長沙的土地財政依賴度為88%，屬于高土地財政依賴度城市。

8月，長沙市自然資源和規(guī)劃局亦刊文指出，湘江兩岸的超高層建筑布局無序，主要原因是容積率和高度控制由最初規(guī)劃的適度有序，在不斷滿足開發(fā)建設(shè)的“合理需求”下，追求單個地塊或單個項目的利益最大化。

在長沙，面積達(dá)百萬平方米的超級大盤至少有10個。位于湘江兩岸的北辰三角洲和湘江世紀(jì)城，項目的建筑面積分別高達(dá)537萬平方米和400萬平方米。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴南方周末記者，長沙的超級大盤能解決大部分剛需，且由于這些土地是早期大體量供給，決定了長沙房價的相對穩(wěn)定。

2007年，北辰實業(yè)集團(tuán)以92億元拍下新河三角洲地塊，后更名為北辰三角洲。由于規(guī)模過大，北辰三角洲以字母A至F命名分為了21個區(qū)，各區(qū)的容積率在2.0到6.0之間，是長沙高容積率樓盤的代表之一。

計算下來，該項目樓面地價是2421元/平方米，當(dāng)年長沙市商品住宅的均價為3372元/平方米。但北辰三角洲到現(xiàn)在都沒賣完。

2020年12月下旬，北辰三角洲的置業(yè)顧問向南方周末記者介紹，目前北辰三角洲還有D4和另外一個區(qū)未開發(fā)，D4將推出7棟住宅，規(guī)劃居住戶數(shù)1732戶，容積率達(dá)6.36。

據(jù)0731地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，長沙2018年和2019年的商品房整體供銷比分別為1.09和1.23。此前連續(xù)3年的供不應(yīng)求局面結(jié)束。

2020年，長沙住房供應(yīng)量依然較大。據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，2020年上半年，長沙市商品住宅新增供應(yīng)465.88萬平方米，成交商品住宅449.87萬平方米，供銷比為1.04，市場整體表現(xiàn)供過于求。

長沙樓市“面包”供應(yīng)量上漲，“面粉”供應(yīng)量也較大。據(jù)中原湖南戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)，2019年內(nèi)六區(qū)經(jīng)營性用地建面全年供應(yīng)1825萬平方米，較2018年上漲30%，成交建面1552萬平方米，同比上漲34%。

樓市“上鎖”

長沙樓市也有過短暫的“輝煌”。

和不少長沙人一樣，劉會洪仍記得2016年的“合肥炒房團(tuán)”。

“2016年的時候，合肥、南京、寧波已經(jīng)漲了一波，當(dāng)時長沙還沒漲起來，這種投資性住房需求就往長沙轉(zhuǎn)移，有炒房客過來掃樓?！眲橄蚰戏街苣┯浾呋貞?，梅溪湖是當(dāng)時炒得特別熱的區(qū)域。

梅溪湖位于岳麓山的后山，是長沙最大的人工湖。2020年12月20日，南方周末記者從梅溪湖西地鐵站出來，看到塔吊旋轉(zhuǎn)，機(jī)器轟鳴，梅溪湖二期的項目多在建設(shè)中，時代中國、綠地、中海等知名房企的廣告牌林立。據(jù)長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2017年10月的公示，梅溪湖二期被定位為長沙城市副中心。

一位曾姓渠道總監(jiān)告訴南方周末記者，2016年炒房團(tuán)過來后，梅溪湖的房價從6字頭漲到了1萬多，梅溪湖沿湖一期項目的住宅房源早已售空。她自稱已從事房地產(chǎn)行業(yè)近10年，現(xiàn)在的公司是湖南當(dāng)?shù)匾患页闪⒂?013年的開發(fā)商。

炒房團(tuán)的到來，加上2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議再提“房住不炒”，長沙市開始嚴(yán)控樓市。

2016年12月，長沙提出維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的七條措施，提及嚴(yán)控“雙外”在長沙購房。時任長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會黨委書記王偉勝在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時指出，在與同類城市比較房價不算高的情況下，“七條措施”的出臺與外地投資性購房者大幅增加有關(guān)。不過，上述七條措施尚未提及限購限貸等內(nèi)容。

“今天的長沙樓市已經(jīng)上鎖?！?017年3月19日，曾姓總監(jiān)在朋友圈發(fā)文稱。她指的是長沙的“3·18新政”，這是長沙繼2014年解除限購令后，首次實行區(qū)域性住房限購。

“3·18新政”規(guī)定，長沙戶籍不限購（3套限貸），非長沙戶籍（湖南省內(nèi)）限購1套，非長沙戶籍（湖南省外）限購1套，且需在長沙連續(xù)繳納12個月以上個稅或社保。

2017年，長沙從限價、限地到限售、限貸、限購，連發(fā)十余道與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，不斷收緊。至2017年“9·23新政”時，首套房取得不動產(chǎn)證滿3年才可買第2套。

當(dāng)年8月，長沙還首次開始實施“限房價、競地價”，試點地塊將采取限價“熔斷”機(jī)制，規(guī)定試點住宅地塊的土地最高限價以及銷售的最高限定價格。2017年，長沙的住宅毛坯最高限價為9970元/平方米，出現(xiàn)在梅溪湖、高鐵會展這兩大板塊。

截至2020年12月，梅溪湖限價最高的是051號地塊，7月份被綠地摘得，住宅毛坯限價13500元/平方米，3年間還是有明顯的上?。?5.4%）。南方周末記者走訪梅溪湖發(fā)現(xiàn)，多家地產(chǎn)公司的住宅毛坯限價在1萬元/平方米左右。

2018年推出的“6·25新政”被稱為長沙最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策，部分政策比一線城市還嚴(yán)苛。譬如，“6·25新政”規(guī)定，商品住房須取得不動產(chǎn)證滿4年后方可上市交易，而深圳為3年，廣州為2年。在二套房契稅上，長沙按4%的稅率征收，廣深兩地則執(zhí)行3%的契稅標(biāo)準(zhǔn)。

目前，前往長沙“取經(jīng)”的東莞和深圳住建局，學(xué)習(xí)成果均集中在房地產(chǎn)調(diào)控措施方面。

據(jù)長沙市住建局消息，深圳住建局于2020年7月8日到達(dá)長沙交流。7月15日，深圳市住建局等八部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出8項措施。

其中，限購更為嚴(yán)格，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）需落戶滿3年且個稅或社保連續(xù)繳納36個月方可買房。