凱斯-席勒指數(shù)及對我國房價(jià)指數(shù)的借鑒

王祺

摘 ? 要：凱斯-席勒指數(shù)是衡量美國地區(qū)房價(jià)波動(dòng)的重要指數(shù)。該指數(shù)采用重復(fù)銷售方法，有效克服了住宅異質(zhì)性問題。凱斯-席勒指數(shù)已成為美國最為權(quán)威的房價(jià)指數(shù)，其已廣泛應(yīng)用于政策制定、學(xué)術(shù)研究和商業(yè)運(yùn)作等場合。我國統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”是我國的權(quán)威房價(jià)指數(shù)，本文對比分析我國房價(jià)指數(shù)與凱斯-席勒指數(shù)的不同之處，指出我國房價(jià)指數(shù)的不足，并借鑒凱斯-席勒指數(shù)的經(jīng)驗(yàn)，對完善我國房價(jià)指數(shù)體系提出建議。

關(guān)鍵詞：凱斯席勒指數(shù);房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

一、凱斯-席勒指數(shù)的編制方法及應(yīng)用

凱斯-席勒指數(shù)是由標(biāo)準(zhǔn)普爾公司編制的、用于衡量美國地區(qū)房價(jià)波動(dòng)的重要指數(shù)。凱斯-席勒指數(shù)起源于經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡爾·凱斯、羅伯特·席勒的研究成果，采用重復(fù)銷售方法（repeat sale method），衡量一定住宅質(zhì)量水平下的住宅市場價(jià)格的波動(dòng)。凱斯-席勒指數(shù)被普遍認(rèn)為是最具權(quán)威性的房價(jià)指數(shù)。

（一）凱斯-席勒指數(shù)的編制方法

凱斯-席勒指數(shù)衡量的是住房市場現(xiàn)存獨(dú)戶住房的市場價(jià)值變動(dòng)情況。指數(shù)計(jì)算依據(jù)關(guān)注月份所有住宅的交易信息，數(shù)據(jù)來源為當(dāng)?shù)氐怯洸块T的公開數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)包含住宅地址、銷售日期、出售價(jià)格、住宅類型以及賣家、買家和抵押貸款額等信息。指數(shù)計(jì)算采用重復(fù)銷售方法，針對每一條住宅交易信息，往前查找該住宅是否有過歷史交易記錄，并與最近的前一次交易記錄完成匹配，形成一組“銷售對”，指數(shù)則基于每一“銷售對”的兩次交易價(jià)格的波動(dòng)進(jìn)行計(jì)算。重復(fù)銷售方法由凱斯和席勒在80年代提出，被視為衡量房價(jià)波動(dòng)的最可靠方法，可以在控制住房質(zhì)量和大小不變的情況下，觀察同一住房的價(jià)格變動(dòng)。

從“銷售對”的設(shè)計(jì)可以看出，該指數(shù)分析的樣本范圍只包含至少有過兩次正常市場交易記錄的住房，不包括新建房屋。指數(shù)關(guān)注的是獨(dú)戶住房類型，不同類型住宅的價(jià)格變動(dòng)趨勢并不相同，公寓、多戶住宅等非單一家庭擁有的住宅不在計(jì)算范圍內(nèi)。指數(shù)衡量的是住宅市場價(jià)格變動(dòng)的趨勢，在數(shù)據(jù)處理過程中剔除了交易價(jià)格無法反映市場價(jià)值的情況：（1）非市場交易，如家庭成員內(nèi)部的所有權(quán)變動(dòng)、在止贖拍賣前貸款機(jī)構(gòu)收回房產(chǎn);（2）住房性質(zhì)變更，如原為獨(dú)棟住宅變更為公寓;（3）數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，如價(jià)值量級不符合現(xiàn)實(shí)。此外，歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，短期內(nèi)的重復(fù)交易一般為非正常交易、交易前或交易后住宅進(jìn)行重建或欺詐交易，因此指數(shù)計(jì)算過程中將六個(gè)月內(nèi)銷售次數(shù)超過一次的住宅剔除。

凱斯-席勒指數(shù)體系包含全美房屋價(jià)格指數(shù)、20城綜合指數(shù)、10城綜合指數(shù)以及20個(gè)大城市房價(jià)指數(shù)。全美房屋價(jià)格指數(shù)基于9個(gè)行政區(qū)劃內(nèi)的住宅價(jià)格變動(dòng)計(jì)算;10城綜合指數(shù)包含的地區(qū)有：波士頓、芝加哥、丹佛、拉斯維加斯、洛杉磯、南佛羅里達(dá)、紐約、圣地亞哥、舊金山和華盛頓10個(gè)主要大城市區(qū);20城綜合指數(shù)的覆蓋范圍除以上10個(gè)主要大城市區(qū)以外，還包括鳳凰城、坦帕、亞特蘭大、底特律、明尼阿波利斯、夏洛特、克利夫蘭、波特蘭、俄勒岡、達(dá)拉斯/沃思堡和西雅圖。某一區(qū)域內(nèi)的房價(jià)指數(shù)則基于該區(qū)域內(nèi)所有住宅“銷售對”的匯總集合計(jì)算，10城綜合指數(shù)、20城綜合指數(shù)和全美房價(jià)指數(shù)則通過市場份額加權(quán)平均的方法，將對應(yīng)的10個(gè)城市、20個(gè)城市和9個(gè)行政區(qū)劃的房價(jià)指數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均。

在區(qū)域房價(jià)指數(shù)之外，還分別設(shè)計(jì)了低檔、中檔、高檔房價(jià)指數(shù)，用于衡量某一區(qū)域內(nèi)、不同價(jià)格層次水平內(nèi)住宅價(jià)格的波動(dòng)情況。即對某一區(qū)域內(nèi)所有“銷售對”，按照其第一個(gè)價(jià)格進(jìn)行排序，然后將該區(qū)域內(nèi)的“銷售對”均等劃分為三部分——高價(jià)格層、中等價(jià)格層和低價(jià)格層，根據(jù)不同價(jià)格層次內(nèi)的“銷售對”集合，分別計(jì)算其對應(yīng)檔次的房價(jià)指數(shù)。

指數(shù)計(jì)算采用三個(gè)月移動(dòng)平均方法，即計(jì)算某一月份指數(shù)時(shí)，考慮該月及其之后兩個(gè)月的累積“銷售對”計(jì)算該月房價(jià)指數(shù)。一方面解決住宅交易記錄的登記、公開存在一定的滯后性，另一方面也是為了擴(kuò)大樣本范圍，以保證指數(shù)更能代表市場一般趨勢。指數(shù)以2000年1月份為基期（基期指數(shù)值為100），公開時(shí)間有兩個(gè)月的滯后期，全美房價(jià)指數(shù)（季度指數(shù)1）在每年2、5、8、11月份的最后一個(gè)星期二上午九點(diǎn)公布，其余月度指數(shù)在每月的最后一個(gè)星期二的上午九點(diǎn)公布。例如，2019年2月公布2018年四季度的全美房價(jià)指數(shù)，2019年11月份公布2019年9月份的10城房價(jià)指數(shù)。

（二）凱斯-席勒指數(shù)的應(yīng)用

1、美聯(lián)儲(chǔ)對凱斯-席勒指數(shù)的使用情況

美聯(lián)儲(chǔ)每年發(fā)布的貨幣政策運(yùn)行報(bào)告，在分析國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)引用凱斯-席勒指數(shù)作為衡量房價(jià)波動(dòng)趨勢的重要參考。對大多數(shù)家庭來說，房屋凈值占其家庭財(cái)富的比例最大，因此凱斯-席勒指數(shù)的波動(dòng)趨勢可表示家庭財(cái)富的變化趨勢，家庭財(cái)富作為消費(fèi)支出的重要支撐，其增減趨勢可在一定程度上預(yù)測未來消費(fèi)支出的變動(dòng)情況。在給美國聯(lián)邦公開市場委員會(huì)提交的關(guān)于經(jīng)濟(jì)情況與宏觀政策的報(bào)告中，也引用了凱斯-席勒指數(shù)作為分析住房抵押貸款情況的重要數(shù)據(jù)參考。金融穩(wěn)定分析報(bào)告也將凱斯-席勒指數(shù)作為杠桿與資產(chǎn)價(jià)值分析的相關(guān)資料列出。此外，政府官方會(huì)議發(fā)言以及權(quán)威點(diǎn)評文章中也將凱斯-席勒指數(shù)作為可靠的數(shù)據(jù)支撐，分析住房市場的情況2。

2、基于凱斯-席勒指數(shù)的金融衍生品

凱斯-席勒指數(shù)目前已成為美國房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)。2006年5月芝加哥商業(yè)交易所（CME）推出了以凱斯-席勒指數(shù)為標(biāo)的的期貨和期權(quán)合約，其目的是提供套期保值工具。雖然一些學(xué)者認(rèn)為房價(jià)指數(shù)衍生品在未來很可能具有很大發(fā)展空間，但以現(xiàn)有基于房價(jià)指數(shù)的金融衍生品的市場表現(xiàn)來看，此類金融衍生品的發(fā)展趨勢并不樂觀，場內(nèi)、場外交易規(guī)模并不大。例如，凱斯-席勒指數(shù)在2007年3月有1565張交易合約，交易金額約40萬，但一年后交易量僅為上年交易的1/3，交易金額僅為13萬，到2013年交易金額僅剩6500美元。陳志武教授提到，2006年5月房價(jià)期貨上市交易后，雖引起大量媒體報(bào)道，但實(shí)際交易量很少;不僅基于凱斯-席勒指數(shù)的期貨、期權(quán)等產(chǎn)品失敗，芝加哥期貨交易所2007年推出的商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)期貨也失敗了。

有學(xué)者指出，房地產(chǎn)本身的特殊屬性（如異質(zhì)性、價(jià)格走勢的黏性等特點(diǎn)）決定了房價(jià)指數(shù)期貨市場發(fā)展的路徑和特點(diǎn)有別于其他金融衍生品市場。房地產(chǎn)的異質(zhì)性使得不可能存在一個(gè)衍生品能完全復(fù)制和對沖其價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，參照物樣本大時(shí)，指數(shù)雖然公允性強(qiáng)、不易被操縱，但是也損失了可比性;反之參照物樣本小時(shí)，雖有可比性但又易被操縱。房地產(chǎn)價(jià)格走勢的黏性影響了衍生品市場的活躍度，即大部分時(shí)間里，房價(jià)指數(shù)衍生品的交易會(huì)出現(xiàn)一邊倒的局面，只有在價(jià)格走勢的拐點(diǎn)或者振蕩期，房價(jià)指數(shù)衍生品交易才會(huì)活躍。

3、學(xué)術(shù)界對凱斯-席勒指數(shù)的應(yīng)用

凱斯-席勒指數(shù)作為權(quán)威的、可以體現(xiàn)住房價(jià)格的指數(shù)，其也應(yīng)用于國內(nèi)外學(xué)術(shù)研究。美聯(lián)儲(chǔ)工作人員的文章中也采用凱斯-席勒指數(shù)分析住房價(jià)格的走勢、利用基于房價(jià)指數(shù)的期權(quán)合約分析市場對于未來住房價(jià)格的預(yù)期。Guerr′on-Quintana， Pablo 和Molin Zhong（2017）利用凱斯-席勒指數(shù)預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)，并證實(shí)了采用凱斯-席勒指數(shù)可以顯著提高模型的預(yù)測能力，尤其是在預(yù)測房屋開工率、失業(yè)率和國家貸款等方面。Schindler（2013）利用凱斯-席勒指數(shù)驗(yàn)證了美國房價(jià)變動(dòng)的持續(xù)性和可預(yù)測性。Case、 Quigley和Shiller（2005）研究了住房財(cái)富、金融財(cái)富和消費(fèi)者支出增長之間的聯(lián)系，其中住房財(cái)富則利用凱斯-席勒指數(shù)計(jì)算，研究發(fā)現(xiàn)住房財(cái)富對消費(fèi)有顯著且相當(dāng)大的影響。一些研究則構(gòu)建房價(jià)預(yù)測模型預(yù)測凱斯-席勒指數(shù)的走勢，如Park和Bae（2015）提出了一個(gè)機(jī)器學(xué)習(xí)算法預(yù)測凱斯-席勒指數(shù)，Kaboudan和Conover（2013）結(jié)合遺傳算法和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)算法提出了一個(gè)三階段的預(yù)測模型。

國內(nèi)對凱斯-席勒指數(shù)的研究并不多。許永洪和曾五一（2012）對比了中美的住房價(jià)格指數(shù)，其中凱斯-席勒指數(shù)作為美國住房價(jià)格指數(shù)的代表，與我國統(tǒng)計(jì)局編制的“70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”，從編制方法和應(yīng)用等多個(gè)方面進(jìn)行對比。李佩珈和梁婧（2018）研究如何構(gòu)建房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警綜合指數(shù)，提到凱斯-席勒指數(shù)作為權(quán)威的住宅市場運(yùn)行情況指數(shù)，是一種國際主流機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法，可預(yù)測出房地產(chǎn)市場的大變動(dòng)。汪獻(xiàn)華（2013）以凱斯-席勒指數(shù)的攀升說明房產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，梳理美國房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展路徑。

二、凱斯-席勒指數(shù)的計(jì)算方法

（一）某一區(qū)域房價(jià)指數(shù)

1、“銷售對”賦權(quán)策略

凱斯-席勒指數(shù)反應(yīng)的是某一區(qū)域市場上所有房屋價(jià)格的平均變動(dòng)情況，而單一住房的價(jià)格波動(dòng)受多種因素影響，單一住房的價(jià)格變動(dòng)有時(shí)并不能體現(xiàn)該地區(qū)房地產(chǎn)市場的變動(dòng)，因此指數(shù)計(jì)算中對不同“銷售對”進(jìn)行賦權(quán)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，住宅價(jià)格圍繞其真實(shí)價(jià)值其上下波動(dòng)，總體來看住宅的價(jià)格應(yīng)體現(xiàn)其真實(shí)價(jià)值。價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)，往往是由于其價(jià)格不是市場化的價(jià)格（非市場化交易），或住宅的內(nèi)在價(jià)值發(fā)生了改變（住宅重建、失修），因此在分析市場趨勢時(shí)，需要對此類情形進(jìn)行降權(quán)處理，以減少其對市場平均波動(dòng)的影響。具體來講，若某一“銷售對”的價(jià)格變動(dòng)，相對于該地區(qū)所有“銷售對”價(jià)格變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)分布來看，變動(dòng)幅度過大時(shí)，可能是由于房屋在兩次銷售中間進(jìn)行了改造、重建或者存在年久失修等情況導(dǎo)致住宅質(zhì)量發(fā)生改變;或是存在登記錯(cuò)誤、非市場交易等情形。以上情形都表明該“銷售對”的價(jià)格變動(dòng)不能代表市場價(jià)格的波動(dòng)趨勢，因此對價(jià)格變動(dòng)可能存在異常的“銷售對”進(jìn)行降權(quán)處理。時(shí)間跨度越長，房屋物理特征改變（重建、失修）的可能性越大，銷售對價(jià)格的變動(dòng)不能代表同等質(zhì)量住宅的價(jià)格變動(dòng)，因此時(shí)間間隔較長的銷售對的權(quán)重也應(yīng)相對較小。

借鑒投資組合的資金流分析方法，可將每一組“銷售對”視為一種投資策略：T1期買入住宅并在T2期賣出住宅的投資策略。理想情況下，交易市場上的買賣雙方掌握完全信息，不存在套利機(jī)會(huì)，即各期投資收益的現(xiàn)值相等，T1期的買入價(jià)格P1折算到基期的價(jià)值等于T2期的賣出價(jià)格P2折算到基期的價(jià)值。但實(shí)際中由于交易雙方掌握的信息不完全等因素，不同交易的成交價(jià)格不能完全反映內(nèi)在價(jià)值，存在一定的誤差。根據(jù)上述分析，交易的價(jià)格誤差來源于兩部分：定價(jià)誤差以及時(shí)間效應(yīng)。定價(jià)誤差為交易雙方掌握的信息不完全，對當(dāng)前投資（住宅）的定價(jià)出現(xiàn)的偏差，該誤差為隨機(jī)誤差;時(shí)間效應(yīng)誤差則為隨著交易間時(shí)間跨度的加大，由于外部因素（住宅質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境等）導(dǎo)致住宅價(jià)格變化的可能性越高，銷售價(jià)格變動(dòng)的誤差（由非市場因素導(dǎo)致的價(jià)格變動(dòng)）也就更大，該部分誤差隨著交易時(shí)間跨度的增加而加大。凱斯-席勒指數(shù)對可能存在較大價(jià)格誤差的“銷售對”賦予較小的權(quán)重，“銷售對”的權(quán)重與其價(jià)格誤差成反比。

2、“銷售對”權(quán)重估計(jì)方法

10城綜合指數(shù)和20城綜合指數(shù)分別根據(jù)上述加權(quán)方法，對該指數(shù)衡量范圍內(nèi)的10個(gè)城市區(qū)或者20個(gè)城市區(qū)的房價(jià)指數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算得到。

（三）全美房價(jià)指數(shù)

全美房價(jià)指數(shù)關(guān)注整個(gè)美國地區(qū)的房價(jià)波動(dòng)。全美房價(jià)指數(shù)根據(jù)9個(gè)行政區(qū)劃的房價(jià)指數(shù)以及各行政區(qū)劃的住宅合計(jì)價(jià)值占全美的市場份額計(jì)算。計(jì)算方法與10城/20城綜合指數(shù)的計(jì)算方法相同。

三、我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)與凱斯-席勒指數(shù)的對比

我國統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”（簡稱70住房價(jià)格指數(shù)）是我國的權(quán)威房價(jià)指數(shù)，該指數(shù)不僅是政府宏觀調(diào)控的主要參考指標(biāo)，也是媒體、企業(yè)和社會(huì)公眾最為關(guān)注的宏觀統(tǒng)計(jì)指標(biāo)之一。

（一）70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)

70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)是為反映相關(guān)城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格及其變動(dòng)情況，采用商品住宅銷售價(jià)格、面積、金額等相關(guān)基礎(chǔ)資料編制。其中，新建住宅銷售價(jià)格調(diào)查為全面調(diào)查，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù);二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。調(diào)查范圍為70個(gè)大中城市的市轄區(qū)，不包括縣。每月公布的指數(shù)包括分城市的新建商品住宅、二手住宅及其基本分類銷售價(jià)格的環(huán)比、同比和定基指數(shù)。

指數(shù)計(jì)算采用拉氏價(jià)格指數(shù)方法。根據(jù)住宅面積對住宅項(xiàng)目分類，共分為三個(gè)基本分類，然后分別計(jì)算各基本分類下項(xiàng)目的環(huán)比指數(shù)。城市基本分類價(jià)格指數(shù)為基本分類各項(xiàng)目環(huán)比指數(shù)的加權(quán)平均值，采用雙加權(quán)方式計(jì)算，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡單平均計(jì)算。城市基本分類以上類別的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)，以基期各分類銷售面積為權(quán)重（2015年為基期），計(jì)算當(dāng)期加權(quán)平均價(jià)格與上一期加權(quán)平均價(jià)格的比值（環(huán)比指數(shù)），當(dāng)期定基價(jià)格指數(shù)則為上期定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比指數(shù)的乘積。

許永洪和曾五一（2012）歸納的我國房價(jià)指數(shù)和凱斯-席勒指數(shù)的不同點(diǎn)。我國房價(jià)指數(shù)與凱斯-席勒指數(shù)的不同點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）編制目的不同，凱斯-席勒指數(shù)更側(cè)重于反應(yīng)市場房價(jià)的變化，我國的70住房價(jià)格指數(shù)是由政府部門編制，指數(shù)側(cè)重于反應(yīng)住房銷售價(jià)格的波動(dòng);2）編制數(shù)據(jù)范圍不同，我國70住房價(jià)格指數(shù)包含范圍更廣，包括新建住房、二手住房的交易，且未強(qiáng)調(diào)僅考慮市場化交易;凱斯-席勒指數(shù)只包括二手住房市場的市場化交易，剔除了一些非市場交易的數(shù)據(jù)樣本;3）數(shù)據(jù)來源不同，凱斯-席勒指數(shù)采用官方登記數(shù)據(jù)，我國70住房價(jià)格指數(shù)的新建住房采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，而二手住房采用非全面調(diào)查的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù);4）數(shù)據(jù)處理方式不同，我國70住房價(jià)格指數(shù)依據(jù)住宅面積將住宅分為三類，而凱斯-席勒指數(shù)則以價(jià)格將住房分為高中低三個(gè)檔次;5）編制方法不同，我國70住房價(jià)格指數(shù)采用拉式價(jià)格指數(shù)模型計(jì)算，凱斯-席勒指數(shù)采用重復(fù)銷售模型，重復(fù)銷售模型的使用能夠有效克服住宅異質(zhì)性的影響;6）指數(shù)應(yīng)用發(fā)展情況不同，已有基于凱斯-席勒指數(shù)的金融衍生品投入市場，而我國70住房價(jià)格指數(shù)暫時(shí)沒有開展商業(yè)化運(yùn)作，尚未發(fā)現(xiàn)有基于70住房價(jià)格指數(shù)的金融衍生品。

（二）70住房價(jià)格指數(shù)的不足

凱斯-席勒指數(shù)已成為美國最為權(quán)威的價(jià)格指數(shù)，其已廣泛應(yīng)用于政策制定、學(xué)術(shù)研究和商業(yè)運(yùn)作等場合。與凱斯-席勒指數(shù)的成功相比，我國統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70住房價(jià)格指數(shù)卻受到較多質(zhì)疑，社會(huì)大眾對指數(shù)的實(shí)用性、真實(shí)性存疑，認(rèn)為房價(jià)指數(shù)沒有反應(yīng)房價(jià)的真實(shí)變動(dòng)情況，指數(shù)的變動(dòng)方向與幅度與公眾直觀感受存在較大差距。例如，國家統(tǒng)計(jì)局2010年初公布的2009年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5%的數(shù)據(jù)，引起社會(huì)各界的議論。

究其原因，是我國房價(jià)指數(shù)在編制口徑、數(shù)據(jù)選擇、編制方法等方面存在一定缺陷。一是70住房價(jià)格指數(shù)沒有解決住房異質(zhì)性的問題。我國城市面積大，不同地區(qū)的樓盤差異較大，且城市結(jié)構(gòu)也在快速變遷，即使同一城市的住房也因城區(qū)、地段不同存在較大的差異。二是在統(tǒng)計(jì)樣本選擇時(shí)存在較大的主觀性和隨意性，數(shù)據(jù)質(zhì)量難以控制。如新建住房價(jià)格指數(shù)的編制需要進(jìn)行“樣本匹配”，而認(rèn)定樓盤“同質(zhì)可比”完全依賴調(diào)查人員的個(gè)人判斷，主觀性太強(qiáng);二手住房價(jià)格指數(shù)的編制則采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，對統(tǒng)計(jì)人員的專業(yè)能力和專業(yè)態(tài)度有較高的要求。三是統(tǒng)計(jì)口徑不夠精細(xì)。我國房價(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的是專供居住用的商品住房的銷售價(jià)格，但并未區(qū)分出具體住房類型，如公寓、別墅等，寬泛的統(tǒng)計(jì)口徑使得指數(shù)對特定類型住宅的代表性較差，導(dǎo)致與公眾的直觀感受存在較大差距。

四、凱斯-席勒指數(shù)對我國房價(jià)指數(shù)的借鑒

凱斯-席勒指數(shù)成功的關(guān)鍵在于其充分考慮了美國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，指數(shù)能較好的反應(yīng)美國實(shí)際房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動(dòng)情況。例如，美國城市住宅則以獨(dú)棟別墅為主，占近75%的比例，因此凱斯-席勒指數(shù)的數(shù)據(jù)范圍限定為獨(dú)棟別墅住宅。由于美國現(xiàn)代城市發(fā)展早，大部分房屋建筑年代久遠(yuǎn)，二手房比新房多，且二手房維修和保持都比較好，設(shè)施設(shè)備齊全，二手房交易市場完善，因此凱斯-席勒指數(shù)采用重復(fù)銷售模型，通過二手房交易價(jià)格的波動(dòng)體現(xiàn)美國住宅價(jià)格的變動(dòng)情況。我國的住房市場與美國存在較大差異，中國住房大多建于改革開放后，相對于美國而言，新建住房較多，住房交易以新建住房交易為主，二手房交易量較小，且交易市場尚不規(guī)范。另外，我國房屋類型與美國的住宅情況差異也較大，中國城市住宅以高層為主，獨(dú)棟較少。凱斯-席勒指數(shù)雖然無法直接用于編制我國的住房價(jià)格指數(shù)，但其成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，可從以下幾個(gè)方面完善我國現(xiàn)有的房價(jià)指標(biāo)體系：

（一）完善住宅交易基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)制度，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量

一方面，全面收集住房的屬性特征數(shù)據(jù)，包括住宅基本信息，如住宅的所在項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、幢號(hào)、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、成交總價(jià)（合同金額）、建筑面積、簽約時(shí)間等，以及其他重要參考信息，如戶型、建材、裝修程度等，并展開小區(qū)信息和地段信息的統(tǒng)計(jì)與資料整理。另一方面，擴(kuò)大使用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，減少人為因素導(dǎo)致的樣本誤差。我國70住房價(jià)格指數(shù)中二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，對統(tǒng)計(jì)人員的專業(yè)能力和專業(yè)態(tài)度有較高的要求。為減少統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的人為誤差，我國二手房價(jià)指數(shù)在數(shù)據(jù)采集方面應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大使用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)制度的完善也能反過來在一定程度上規(guī)范我國二手房交易市場。

（二）完善房價(jià)指數(shù)體系，提高房價(jià)指數(shù)的代表性、準(zhǔn)確性

一方面，應(yīng)將住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)一步細(xì)分、精細(xì)化，增加分住宅類型的房價(jià)指數(shù)。針對不同類型的住房（如商品住房和保障住房）分別編制相應(yīng)的價(jià)格指數(shù)，使住房價(jià)格指數(shù)能更好地刻畫對應(yīng)住宅的價(jià)格波動(dòng)情況。另一方面，應(yīng)分區(qū)域統(tǒng)計(jì)住宅價(jià)格，在城市整體房價(jià)指數(shù)基礎(chǔ)上增加城區(qū)房價(jià)指數(shù)。因我國城市面積大、結(jié)構(gòu)變化快，為避免不同區(qū)域房價(jià)差異較大，不同區(qū)域的平均價(jià)格變動(dòng)往往與社會(huì)大眾的直觀感受存在一定差異，因此應(yīng)分城區(qū)（如郊區(qū)、主城區(qū)）統(tǒng)計(jì)，控制城市結(jié)構(gòu)對住宅價(jià)格的影響，使房價(jià)指數(shù)更具代表性。

（三）改進(jìn)房價(jià)指數(shù)編制方法，提高房價(jià)指數(shù)的科學(xué)性

根據(jù)學(xué)術(shù)界對房價(jià)指數(shù)的分類，我國的70住房價(jià)格指數(shù)可歸類為樣本匹配價(jià)格指數(shù)。此種方法存在樣本匹配標(biāo)準(zhǔn)主觀性較大、無法克服住房異質(zhì)性、難以反映房地產(chǎn)市場真實(shí)情況等問題。已有學(xué)者針對我國住房市場的特點(diǎn)，結(jié)合重復(fù)銷售法和特征回歸法等更加精細(xì)、科學(xué)的方法，設(shè)計(jì)了“類重復(fù)交易模型”、“虛擬重復(fù)交易模型”等指數(shù)計(jì)算模型。可以吸收國際主流方法的優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合本國實(shí)際情況，進(jìn)一步完善我國房價(jià)指數(shù)，使其能夠更加準(zhǔn)確地刻畫我國住房市場的波動(dòng)，贏得社會(huì)公眾的認(rèn)可。

（四）構(gòu)建市場化的房價(jià)指數(shù)體系

一方面，我國應(yīng)推出市場化的房價(jià)指數(shù)，反映住宅的市場價(jià)格變動(dòng)，為相關(guān)群體提供決策參考。我國現(xiàn)有房價(jià)指數(shù)在編制目的和數(shù)據(jù)獲取時(shí)均未考慮市場因素，包含了保障性住房以及其他非市場化的交易信息，未來應(yīng)進(jìn)一步完善現(xiàn)有房價(jià)指數(shù)體系，增加能夠體現(xiàn)市場房價(jià)波動(dòng)情況的指數(shù)。另一方面，應(yīng)加強(qiáng)對房價(jià)指數(shù)的市場化運(yùn)作，提高房價(jià)指數(shù)的市場接受度。但也應(yīng)注意到雖然基于凱斯-席勒指數(shù)的金融衍生品得到了一定關(guān)注，但其市場表現(xiàn)并不如預(yù)期，而我國的金融市場遠(yuǎn)不如歐美國家發(fā)達(dá)，是否能夠推出、何時(shí)推出、如何推出我國的房價(jià)指數(shù)衍生品還需進(jìn)一步探討。

參考文獻(xiàn)

[1]Case K E， Quigley J M， Shiller R J. Comparing wealth effects： the stock market versus the housing market[J]. Advances in? ? ? ? ? macroeconomics， 2005， 5（1）.

[2]Kaboudan M， Conover M. A Three-Step Combined Genetic Programming And Neural Networks Method Of Forecasting?? ? ? ? ?The S&P/Case-Shiller Home Price Index[J]. International Journal of Computational Intelligence and Applications，? ? ? ? ?2013，12（01）： 1350001.

[3]Park B， Bae J K. Using machine learning algorithms for housing price prediction： The case of Fairfax County， Virginia?? ? ? ? ?housing data[J]. Expert Systems with Applications， 2015， 42（6）： 2928-2934.

[4]S&P Dow Jones Indices.S&P/Case-Shiller Home Price Indices Methodology Schindler F. Predictability and persistence of the? ? ? ? ?price movements of the S&P/Case-Shiller house price indices[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics，?? ? ? ? ?2013，46（1）：44-90.

[5]金升平，曾恂，李瓊.中國新建普通商品房價(jià)格指數(shù)編制方法研究[J].武漢金融， 2017，（06）：49-53.

[6]李自然.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)衍生品發(fā)展的國際經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].中國證券期貨，2018， （06）：28-36.

[7]李佩珈，梁婧.基于宏觀審慎視角的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究[J].金融監(jiān)管研究，2018， 81（09）：36-53.

[8]劉洪玉，楊振鵬.我國住房價(jià)格統(tǒng)計(jì)與房價(jià)指數(shù)編制的主要難點(diǎn)[J].價(jià)格理論與實(shí)踐， 2010，（11）：48-49.

[9]石薇，李強(qiáng)，王洪衛(wèi).城市住房價(jià)格指數(shù)編制方法的拓展設(shè)計(jì)及實(shí)證檢驗(yàn)[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2014，（12）：127-141.

[10]汪獻(xiàn)華，流動(dòng)性沖擊與資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)研究[D].上海：上海社會(huì)科學(xué)院， 2013.

[11]許永洪，曾五一.中美住房價(jià)格指數(shù)編制的對比研究[J].統(tǒng)計(jì)研究， 2012，（12）：16-19.

[12]鄭思齊，孔鵬，郭曉旸.類重復(fù)交易房價(jià)指數(shù)編制方法與應(yīng)用[J].統(tǒng)計(jì)研究，2013， 030（012）：41-47.

Abstract：Case-Shiller Home Price Indices are important indices to measure the average change in home prices in America. The indices use the repeat sale method which could effectively ease the heterogeneity problem. Case-Shiller Home Price Indices have been the most authority home price indices in America， and have been widely used for policy formulation， academic research and business operation. Housing price index of 70 large and medium-sized cities published by National Bureau of statistics of China is the authority home price index in China. However， its authenticity has been always questioned by the public. We compare the home price index of China with the Case-Shiller indices to summarize the limitations of our home price index， and then make suggestions to improve it.

Keywords： Case-Shiller Indices; Home Price Index

責(zé)任編輯、校對：謝紅苗