對房產(chǎn)稅制度改革的研究與探討

周景俠（連云港國惠稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）

■我國房產(chǎn)稅政策發(fā)展歷程及必要性

房產(chǎn)稅的征稅對象只是房屋，其征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，對于自用的按房屋的計稅余值為計稅依據(jù)進行征稅，對于出租房屋的按房屋租金收入為依據(jù)進行征稅，屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅可以說是一個古老的稅種，我國對房產(chǎn)稅征收最早的記載是古籍《周禮》上所稱的“廛布”，歷史長河中的各個朝代也多有記載對房產(chǎn)稅的征收，如唐代的間架稅、清朝的房捐等。

新中國成立后，國家也相繼出臺房產(chǎn)稅法律，1951年8月8日政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，1986年9月，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，但具體的房產(chǎn)稅征收方案沒有出臺而無法有效全面實施。改革開放三十年來，我國的經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，經(jīng)濟的增長同時也激發(fā)了我國房地產(chǎn)市場的飛躍發(fā)展，商品房的價格持續(xù)飆升，炒房已經(jīng)成為當前首選的投資渠道，城市房地產(chǎn)的價格已經(jīng)超過許多居民的承受能力，抑制房價迫在眉睫。這就要求必須有相關(guān)的法律來保障房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，因此房產(chǎn)稅制應(yīng)盡快實施。

■房產(chǎn)稅制試點成效不明顯的原因

房產(chǎn)稅作為一種新稅種，要在全國推行的話，存在一定的難度，因此，我國首先從個別城市開始試點施行。2011年1月28日，我國在重慶、上海兩地率先進行房產(chǎn)稅試點工作。上海、重慶兩地經(jīng)過幾年的試點改革，在調(diào)控房價、調(diào)節(jié)住房需求和成為地方主體稅種等方面成效甚微，房產(chǎn)稅的征收并沒有達到預(yù)期的效果，其所占地方財政收入的比重很小，房產(chǎn)稅政策的制定存有一定的不足，主要表現(xiàn)在：

（一）現(xiàn)行的征稅依據(jù)沒有體現(xiàn)財產(chǎn)稅的特點

從目前試點的情況看，試點城市的房產(chǎn)稅的征稅對象主要是新購置的房屋，并以其購置的價格作為房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)。如上海是以本市居民家庭在試點范圍內(nèi)新購的二套及以上住房，其新購住房不僅包括新建的住房也包括二手存量住房，以及非本市居民家庭在試點范圍內(nèi)新購住房。房產(chǎn)稅應(yīng)屬于財產(chǎn)稅，其征稅的依據(jù)僅僅以購置房產(chǎn)的成交價作為征稅依據(jù)不盡合理，沒有體現(xiàn)房產(chǎn)的價值，從表現(xiàn)形式上看更符合流轉(zhuǎn)稅而非財產(chǎn)稅，在稅負上容易產(chǎn)生不公平，房產(chǎn)稅的征收在一定程度上并不能抑制房價，而是直接轉(zhuǎn)嫁到消費者。

（二）設(shè)計的征稅范圍小、稅率低致使稅收收入低，沒有達到預(yù)期的效果

上海僅對增量住房征稅，尚不涉及對存量住房征稅；只對二套及以上的住房征稅，對一套住房不征稅；居民家庭不論是夫妻雙方還是未成年子女購置的住房都在征稅范圍內(nèi)，納稅人就是擁有住房產(chǎn)權(quán)的所有人，如果是未成年人購置的符合繳納房產(chǎn)稅的住房，就需要由其監(jiān)護人代為繳納，其征稅額為住房交易成交價格的70%計算來繳納，而適用稅率暫定為0.6%，若是交易成效價格低于新建商品住房平均售價的2倍，適用稅率就暫減為0.4%。重慶的設(shè)計征稅范圍時側(cè)重于對高端住房征稅，主要是高檔公寓和獨棟別墅，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。兩城市試點的結(jié)果就是調(diào)控住房需求不明顯、房產(chǎn)稅收入規(guī)模小，不能成為地方主稅種，改革的成效不顯著。

■我國房產(chǎn)稅制改革的設(shè)想

稅收是一個國家財政收入的主要來源，稅制的完善與稅收的充足對于國民經(jīng)濟的發(fā)展起著十分重要的作用。同時，一個國家的稅收對社會資源的分配也起著十分重要的調(diào)節(jié)作用。而我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅制成效不明顯，還有許多不完善的地方，房產(chǎn)稅制的改革勢在必行，但房產(chǎn)稅制改革不能照搬國外的做法，必須在學(xué)習(xí)他國經(jīng)驗中找出一部適合我國國情的房產(chǎn)稅制度。

（一）完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收法律

由全國人大及其常委會頒布統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收法律，并授權(quán)省級人大制定實施細則，賦予地方一定程度的立法權(quán)，突出房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的類別，屬于地方稅。

（二）征收依據(jù)要體現(xiàn)財產(chǎn)稅的特點，實行以房產(chǎn)評估價值作為征稅依據(jù)

計稅依據(jù)是計算應(yīng)納稅額的根據(jù)，是課稅對象量的表現(xiàn)。我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房屋交易價格。這種以房屋交易價格為計稅依據(jù)的方法雖然在一定程度上有利于平衡稅收負擔和簡化征收手續(xù)。但不能客觀、公正、及時的評估不動產(chǎn)的價值，新的房地產(chǎn)稅制中，我們應(yīng)當借鑒國際通行的做法—以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)，這樣既能體現(xiàn)房屋真實的市場價值又能適應(yīng)市場供求關(guān)系的變化和房地產(chǎn)權(quán)利人的承受能力，優(yōu)化資源配置更趨合理。但房產(chǎn)的評估價值如何確定，這就要求由專業(yè)的評估機構(gòu)來操作，要具備一支專業(yè)化的納稅評估隊伍，并要有一套完善并適合操作的房產(chǎn)評估體系，這就需要國家出臺相關(guān)的具體措施予以規(guī)范，為政府有效征收房產(chǎn)稅提供法律依據(jù)。對已辦理的納稅評估案件，實施跟蹤了解分析機制，做好事后監(jiān)管工作，對評估案件進行抽樣檢查，審核其評估方法是否合理，征稅金額是否準確、程序是否有效，避免出現(xiàn)違規(guī)違法行為。

（三）擴大房產(chǎn)稅的征收范圍

目前，我國房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，沒有將農(nóng)村納入征稅范圍是考慮到農(nóng)村經(jīng)濟較為薄弱。但是改革開放的三十年來，隨著農(nóng)村集體企業(yè)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化進程加快，農(nóng)村經(jīng)濟有了很大的提高，城鎮(zhèn)與農(nóng)村的差距也越來越小，有些農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展甚至一度超過城市，完全有條件將征稅范圍擴大到經(jīng)濟達到一定條件的農(nóng)村地區(qū)，城鄉(xiāng)普遍開征房產(chǎn)稅有利于均衡城鄉(xiāng)稅收負擔水平，體現(xiàn)房產(chǎn)稅制的完整性。

同時要實行房地產(chǎn)財產(chǎn)登記和公示制度，將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫與稅務(wù)機關(guān)征管信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，確保房產(chǎn)稅征收應(yīng)收盡收，避免偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。

（四）房產(chǎn)稅征收的環(huán)節(jié)要從開發(fā)流通轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)上

目前我國房產(chǎn)稅制的一個顯著特點是在開發(fā)流通環(huán)節(jié)征收各種稅種，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上沒有落實相應(yīng)的征稅措施，課稅較少，致使偷稅漏稅現(xiàn)象較為普遍，從而導(dǎo)致的房產(chǎn)資源的閑置和浪費，因此要體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)的原則，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、保有、取得三個環(huán)節(jié)都課證稅收；并且要加大保有環(huán)節(jié)的課稅比重，體現(xiàn)重點調(diào)節(jié)。同時由于房產(chǎn)增值，政府也不能參與增值部門的再分配，無法對收入進行調(diào)節(jié)分配，拉大了貧富差距，因此，我國房產(chǎn)稅制應(yīng)當將征收的重點放在保有環(huán)節(jié)上，以促進房產(chǎn)的流動，擴大征收范圍，增加財政收入。