探究住房租賃市場環(huán)境下房地產(chǎn)估價的作用

須蓉芬

摘 要 近年來，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展勢不可擋，黨和國家在住房租賃市場上投入了更多的注意力。為了進(jìn)一步推動住房租賃市場大環(huán)境的科學(xué)建設(shè)，就需要做好相關(guān)的房地產(chǎn)估價工作，充分發(fā)揮出其指導(dǎo)性作用。本文通過對住房租賃市場背景下的房地產(chǎn)估價相關(guān)作用的探究，希望能夠給人們帶來一定的參考價值。

關(guān)鍵詞 住房租賃市場;房地產(chǎn)估價;作用

隨著整個住房租賃市場的深入性改革，我國需要對現(xiàn)代化房地產(chǎn)估價的發(fā)展情況進(jìn)行合理分析，通過有效應(yīng)用估價方式，推動租賃市場的全面發(fā)展，不僅可以減少租賃糾紛等事件的發(fā)生，還能在一定程度上提高租賃企業(yè)運營管理的綜合效益，從而不斷增強自身的市場競爭力。

1房地產(chǎn)估價的概述

所謂的房地產(chǎn)估價，主要指的是一些專業(yè)的估價人員，以特定估價目的為依據(jù)，按照一定的估價原則與程序，采取有效的方式，在合理分析影響估價對象因素的基礎(chǔ)上，估算與判定其在估計時間內(nèi)的價值。眾所周知，房地產(chǎn)估價的主要內(nèi)容包括：評估房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價值以及課稅等，由此觀之，此項工作重點是對房地產(chǎn)相關(guān)的價格進(jìn)行合理評估[1]。在實際進(jìn)行房地產(chǎn)估價工作的過程中，需要專業(yè)估價人員遵循相關(guān)規(guī)定，針對不同對象采取適宜的估價方式來進(jìn)行分析與測算，因為工作本身具備一定的復(fù)雜性，所以相應(yīng)的估價人員要有良好的業(yè)務(wù)能力與估價經(jīng)驗，才能確保評估工作得以順利開展。

2住房租賃市場環(huán)境下房地產(chǎn)估價的作用

2.1 住房租賃企業(yè)的融資發(fā)展方面

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房租賃相關(guān)企業(yè)需要仔細(xì)分析市場的動態(tài)變化情況，并在充足資金的支持下，更好地明確自身經(jīng)營管理的方向，有效推動企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。而房地產(chǎn)的估價工作對于企業(yè)融資而言，有著很重要的作用，可以對已有的各類房地產(chǎn)，或者是住房租賃的收益權(quán)質(zhì)押等，展開規(guī)范的抵押價值評估，最大限度地保證在實際融資過程中，相關(guān)企業(yè)對自身資產(chǎn)有一個充分的認(rèn)知，從而讓既有的房地產(chǎn)得到科學(xué)化處理。

與此同時，隨著住房租賃和銷售等相關(guān)法律制度的不斷完善，在實際的融資發(fā)展中，租賃企業(yè)能夠借助收益權(quán)來實現(xiàn)有效的融資，在拓寬融資范圍的基礎(chǔ)上，合理解決各類融資問題。開展房地產(chǎn)的估價工作，能夠讓租賃企業(yè)更好地了解相關(guān)收益權(quán)，并不斷優(yōu)化押金收取以及包租等環(huán)節(jié)，在進(jìn)行租賃收益權(quán)的抵押中獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，從而確保融資活動的順利開展[2]。

除此之外，相應(yīng)估價人員需要在最新化原則的指導(dǎo)下，應(yīng)用合適的估價措施，科學(xué)評估租賃企業(yè)的資產(chǎn)證券，避免在融資中出現(xiàn)盲目轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的情況，不僅會損失很多流動資金，還不利于經(jīng)濟(jì)活動的開展。

2.2 租賃住房新建或改建方面

隨著住房租賃行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的估價工作在住房新建或者改建方面起到了重要作用。在現(xiàn)代化的大背景下，可以將集體用地合理作用于租賃房的建設(shè)中，借助科學(xué)的估價方式，有效評估租賃房建設(shè)的各項價值，確保能夠在未來的使用過程中獲取更多經(jīng)濟(jì)效益。在這樣的情況下，一些租賃住房的用地，雖然是政府出讓，但也需要展開合理的估價，準(zhǔn)確定位相關(guān)土地的價值，保證讓住房的建設(shè)更加具有規(guī)范性。除此之外，實際在進(jìn)行租賃房的新建或改建時，還可以對閑置以及使用效益低的住房開展估價工作，盡可能將其改建成工業(yè)生產(chǎn)、辦公等，最大化利用住房的剩余價值。

2.3 租賃住房的運營管理

眾所周知，租賃住房相關(guān)市場在動態(tài)化的發(fā)展中，優(yōu)化住房的運營管理就顯得特別重要。對住房管理和房地產(chǎn)估價兩者之間的關(guān)系進(jìn)行合理研究，讓估價的優(yōu)勢能夠得到充分發(fā)揮，從而更加客觀、有效的評估住房管理情況，及時發(fā)現(xiàn)在此過程中出現(xiàn)的各種新問題，并有針對性的采取有效措施來應(yīng)對。與此同時，專業(yè)化的估價機構(gòu)要盡可能將自身功能作用展現(xiàn)出來，借助成本法或者是比較法等方式，對住房的租賃與續(xù)租等環(huán)節(jié)涉及的資金進(jìn)行合理評估，充分掌握各方面的風(fēng)險因素，不斷改進(jìn)租賃的方法，減少租賃中出現(xiàn)的糾紛問題，在公正交易的前提下，形成優(yōu)良的租賃關(guān)系。

2.4 保障性住房的租賃

眾所周知，就現(xiàn)目前而言，我國的保障性住房在租賃市場中有著很多種類，其中，公共住房就是比較常見的一種。對于這種住房的租賃來說，在確定租金的過程中，主要是以某一套房作為標(biāo)準(zhǔn)，為了能夠讓保障性住房的租賃更加公正和客觀，就需要增強對其進(jìn)行科學(xué)化管理的力度。針對不同區(qū)域內(nèi)的保障性住房，在充分了解實際租賃情況的基礎(chǔ)上，制定出了合理的法律規(guī)定，讓相關(guān)的租賃發(fā)展有了明確方向，并在一定程度上讓房地產(chǎn)評估的作用得到了充分體現(xiàn)[3]。

除此之外，科學(xué)開展房地產(chǎn)的估價工作，能夠讓相應(yīng)的管理部門，對保障性住房的租賃狀況有一個更加全面的認(rèn)知，便于客觀分析所出現(xiàn)的各種問題，從而對既有的調(diào)租或定租等相關(guān)管理制度進(jìn)行合理優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上，推動租賃工作的順利開展。當(dāng)然，還需要盡可能增強對保障性住房那些薄弱之處的管控，并實現(xiàn)對租賃成本的動態(tài)化管理，進(jìn)而真正提升此種住房的綜合性效益，在保證市場有序發(fā)展的前提下，能夠更好地面對各類挑戰(zhàn)。然而，在對公共住房進(jìn)行租賃的過程中，相應(yīng)的估價工作還有一些問題存在，這種情況下，就需要通過客觀的分析來有效解決。我國可以從實際的問題著手，不斷完善和優(yōu)化法律制度，并有針對性的出臺相關(guān)政策，盡可能減少在評估公共住房租賃價值過程中的風(fēng)險問題，讓房地產(chǎn)的估價工作能夠?qū)⒃诖谁h(huán)節(jié)中所具備的作用充分發(fā)揮出來，最大限度地提高住房租賃效果。

3結(jié)束語

綜上所述，在新時代的大背景下，我國需要對住房租賃行業(yè)的具體發(fā)展情況進(jìn)行合理分析，特別是所要面臨的一些挑戰(zhàn)，在此基礎(chǔ)上，做好房地產(chǎn)的估價相關(guān)工作，盡可能保證房屋租賃的交易能夠保持公平、公正性，確保住房的租金與實際的條件相契合，從而推動住房租賃工作的順利進(jìn)行。因此，保證住房租賃市場經(jīng)濟(jì)活動開展的有序性，能夠讓租賃者獲得更高的效益，在加快房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)步的同時，促進(jìn)了社會的健康可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 章秋燕.淺談房地產(chǎn)估價在發(fā)展住房租賃市場中的作用[J].經(jīng)濟(jì)師，2018（6）：281，283.

[2] 公維偉.論中介服務(wù)機構(gòu)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場中的作用——以房地產(chǎn)估價機構(gòu)為例[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（14）：280.

[3] 喬芝.房地產(chǎn)估價存在的主要問題與對策探析[J].消費導(dǎo)刊，2019（34）：178.