城市房屋拆遷的法律與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探析

邱春明（廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

■引言

城市建設(shè)是對(duì)城市規(guī)模和城市功能的完善和拓展，一些老城區(qū)的房屋需要在建設(shè)過(guò)程中拆除，這就會(huì)涉及到經(jīng)濟(jì)利益的保障和分配問(wèn)題，同時(shí)在法律支持和規(guī)范作用的建設(shè)上不能缺失?？v觀整個(gè)發(fā)展的過(guò)程，城區(qū)改造涉及的房屋拆遷問(wèn)題的產(chǎn)生和處理，伴隨著法律體系和相關(guān)建設(shè)的逐漸完善，從簡(jiǎn)單粗暴的行政性做法，到目前的多種經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的全面衡量，相關(guān)問(wèn)題的解決證明了我國(guó)法制化建設(shè)的發(fā)展脈絡(luò)。而隨著城市房屋拆遷相關(guān)問(wèn)題向著更加復(fù)雜化和多元化的方向發(fā)展，法律手段和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的綜合解決成為迫在眉睫的任務(wù)，其探究有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

■城市房屋拆遷問(wèn)題概述

我國(guó)近些年經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，很大程度上也能夠在城市面貌的日新月異來(lái)評(píng)價(jià)，城市功能的完善和拓展，以及對(duì)老舊城區(qū)的改造等，都需要對(duì)房屋進(jìn)行必要的拆遷。對(duì)于市政建設(shè)者來(lái)說(shuō)，這些需要拆遷的房屋是阻礙城市煥發(fā)新機(jī)的最直接問(wèn)題，解決了房屋拆遷才能確保相關(guān)建設(shè)達(dá)到預(yù)期建設(shè)目標(biāo)。對(duì)于這些房屋的所有者來(lái)說(shuō)，這是很多家庭最重要的資產(chǎn)，如果存在經(jīng)濟(jì)利益不能得到保障的情況，將會(huì)造成自身的巨大經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于執(zhí)行拆遷的各工程企業(yè)來(lái)說(shuō)，短期快速完成相關(guān)任務(wù)，可以確保企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，時(shí)間越長(zhǎng)，其對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的負(fù)面影響就會(huì)越大。怎樣平衡兼顧各方的經(jīng)濟(jì)利益，并推動(dòng)房屋拆遷在合法、合情、合理的條件下完成，需要法律上給予引導(dǎo)和保障，并在具體的可操作性方面能夠?qū)θ鮿?shì)群體的利益有更全面和充分的考慮。

城市進(jìn)行城區(qū)的改造行為必然涉及危房拆遷等活動(dòng)，這是城市建設(shè)中一項(xiàng)非常重要的惠民工程，從宏觀上能夠?qū)Τ鞘薪ㄔO(shè)產(chǎn)生積極促進(jìn)作用，從微觀上來(lái)說(shuō)相關(guān)利益方必然會(huì)從這一過(guò)程獲得利益。但從發(fā)展過(guò)程來(lái)看，基于相關(guān)法律在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的不完善問(wèn)題，使得實(shí)際拆遷常因經(jīng)濟(jì)利益糾紛導(dǎo)致嚴(yán)重的對(duì)抗。之所以好事未能得到好的結(jié)果，一個(gè)最重要的原因就是法律制度的不完善所導(dǎo)致的，在盲點(diǎn)地區(qū)，各方都想獲益最大化。隨著法律的健全，以及在相關(guān)問(wèn)題處理的專業(yè)化水平提升的情況下，各方經(jīng)濟(jì)利益會(huì)得到全面妥善的兼顧，同時(shí)，法律自身建設(shè)也通過(guò)具體問(wèn)題的解決而獲得健康發(fā)展。

■城市房屋拆遷的法律與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題分析

城市建設(shè)中房屋在進(jìn)行拆遷時(shí)，所涉及到的經(jīng)濟(jì)利益分配常常導(dǎo)致相關(guān)方訴求不能統(tǒng)一的問(wèn)題。這些問(wèn)題的解決，需要考慮兩個(gè)核心因素：時(shí)間和公平性。越快達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，越能夠體現(xiàn)出公平性，相關(guān)問(wèn)題的處理就越容易?；诖耍嚓P(guān)法律建設(shè)必須將經(jīng)濟(jì)利益分析作為管理和執(zhí)法的基礎(chǔ)，通過(guò)在相關(guān)方面的強(qiáng)化和細(xì)化，確保法律的公正公平性。

（一）城市房屋拆遷中經(jīng)濟(jì)利益分析

經(jīng)濟(jì)利益訴求的滿足程度難以平衡，這是導(dǎo)致城市房屋拆遷出現(xiàn)各種法律糾紛問(wèn)題的最核心原因?；诖耍?jīng)濟(jì)利益的分析是確保相關(guān)法律有效執(zhí)行的關(guān)鍵條件，通過(guò)相關(guān)方面的持續(xù)完善，使得法律制度能夠有力促進(jìn)整個(gè)房屋拆遷過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)糾紛問(wèn)題的解決，這對(duì)于相關(guān)各利益方都非常直接的好處。具體來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)利益分析可以從各利益方的角度對(duì)其進(jìn)行分析，以確保其準(zhǔn)確可靠。

1.政府經(jīng)濟(jì)利益分析

整個(gè)拆遷工作的主導(dǎo)權(quán)在政府手中，是政府基于城市發(fā)展和建設(shè)的需要決定對(duì)城市房屋進(jìn)行拆遷。其執(zhí)行首先是要征收土地，國(guó)家法律有明確規(guī)定，土地歸國(guó)家所有，土地的使用和功能轉(zhuǎn)化就會(huì)影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益，地方政府在城市建設(shè)和房屋拆遷中的參與，其中一個(gè)重要的職能就是確保國(guó)有資產(chǎn)不能發(fā)生損失。實(shí)際上，這些房屋拆遷后的土地進(jìn)行重新建設(shè)，土地出讓會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，這些經(jīng)濟(jì)利益直接歸屬于地方政府支配。特別是一些一線大型城市的核心地段，其直接的經(jīng)濟(jì)效益非常巨大。與此同時(shí)，城市進(jìn)行房屋拆遷的很大部分原因是對(duì)老舊城區(qū)的改造，通過(guò)改造，可以帶給城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)上的全面提升，存在升值的空間，這也會(huì)成為地方政府一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)利益。

2.被拆遷房屋所有人經(jīng)濟(jì)利益分析

對(duì)于被拆遷房屋的所有人，其經(jīng)濟(jì)利益因?yàn)椴疬w的存在而得到較大回報(bào)。這些被拆遷的房屋，大多屬于破舊房屋，未進(jìn)行拆遷時(shí)其居住環(huán)境比較惡劣，盡管房屋位置可能較好，但與房屋所有人的經(jīng)濟(jì)回報(bào)來(lái)說(shuō)，微乎其微。拆遷補(bǔ)償能夠讓房屋所有人得到很大的經(jīng)濟(jì)利益，不但可以解決居住條件改善的問(wèn)題，同時(shí)還可以通過(guò)談判等方式，要求更大的經(jīng)濟(jì)保障。但與其他利益相關(guān)者相比，被拆遷房屋所有人處于較為明顯的弱勢(shì)地位，其可用于保障權(quán)益的方式除了法律維權(quán)途徑外，很難有其他更有效的方式。

3.開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益分析

房屋的開(kāi)發(fā)商是使得整個(gè)拆遷和重建順利實(shí)施的核心利益方，這主要因?yàn)椋阂环矫?，土地出讓的成本由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，另一方面，開(kāi)發(fā)出售產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益由其獲得。整個(gè)拆遷和推進(jìn)建設(shè)，這是保障開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益的基本條件，控制成本最低，取得最大回報(bào)，為此，必須推動(dòng)整個(gè)拆遷快速高效進(jìn)行，同時(shí)還要有力控制包括拆遷補(bǔ)償?shù)闹С?。開(kāi)發(fā)商在房屋建設(shè)沒(méi)有完成之前，承擔(dān)所有的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)濟(jì)效益的獲取需要有法律上的保障，才能放心實(shí)施。

（二）城市房屋拆遷中法律適用問(wèn)題分析

就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)在城市房屋拆遷過(guò)程中的法律建設(shè)和實(shí)施方面還存在一定的問(wèn)題，這不僅是因?yàn)榉勺陨斫ㄔO(shè)有一定的滯后，還因?yàn)槌鞘蟹课莶疬w本身也在不斷發(fā)展和演變。其復(fù)雜性日益加劇，相關(guān)法律建設(shè)就會(huì)面臨更多的困難。具體來(lái)說(shuō)，包括兩個(gè)方面，下面分別進(jìn)行闡述。

1.房屋拆遷補(bǔ)償引發(fā)的法律糾紛問(wèn)題

城市房屋拆遷中最核心主體就是被拆遷房屋所有人，對(duì)其進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)經(jīng)濟(jì)利益也是最容易引起糾紛關(guān)鍵所在，在現(xiàn)實(shí)拆遷中對(duì)補(bǔ)償款不滿意的就會(huì)拒絕搬遷，從而引發(fā)各種矛盾和糾紛。這主要是因?yàn)閷?duì)房屋價(jià)值的評(píng)估缺乏科學(xué)合理性，例如：有的評(píng)估機(jī)構(gòu)受到政府或者開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)左右，做出對(duì)房屋所有人不利的評(píng)估，但是房屋所有人卻沒(méi)有相應(yīng)申訴機(jī)制。同時(shí)法律對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也使用了不確定的表述方式，比如“合理的”“公平的”等，這些詞匯表面上比較正確，但在實(shí)際的操作中很難用于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其可操作性不強(qiáng)，更多體現(xiàn)為一種意向性的解釋。

2.拆遷強(qiáng)制執(zhí)行涉及的法律問(wèn)題

關(guān)于強(qiáng)制拆遷的新聞?dòng)肋h(yuǎn)是熱點(diǎn)新聞，雖然相關(guān)立法已經(jīng)明確禁止了行政強(qiáng)拆，指明需要強(qiáng)制拆遷的，必須經(jīng)過(guò)法定程序由司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。但是現(xiàn)實(shí)中仍然存在開(kāi)發(fā)商強(qiáng)拆，甚至司法機(jī)關(guān)強(qiáng)拆也飽受爭(zhēng)議，這主要是因?yàn)閷?duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)，要承受巨大的經(jīng)濟(jì)利益損失和生命財(cái)產(chǎn)安全威脅。此外，強(qiáng)拆也容易引發(fā)社會(huì)矛盾，形成群體性事件，反而會(huì)給拆遷進(jìn)度帶來(lái)不利影響。強(qiáng)拆會(huì)造成被拆除者強(qiáng)烈的受迫害心理，無(wú)法通過(guò)溝通進(jìn)行相關(guān)問(wèn)題的解決。

（三）完善城市房屋拆遷經(jīng)濟(jì)糾紛的法律制度

1.完善城市房屋拆遷征地補(bǔ)償機(jī)制

拆遷補(bǔ)償中最關(guān)鍵的問(wèn)題就在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的，因此完善城市房屋拆遷征地補(bǔ)償機(jī)制核心問(wèn)題就在于保障評(píng)估機(jī)構(gòu)站在中立立場(chǎng)上進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，做出合理的評(píng)估結(jié)論。補(bǔ)償機(jī)制中還應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，將“公平”“合理”具體細(xì)化，另外，還要設(shè)置聽(tīng)證程序來(lái)保障其公平合理性。這些標(biāo)準(zhǔn)的制定，要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件息息相關(guān)，使得房屋和土地的價(jià)值能夠被合理估價(jià)，補(bǔ)償數(shù)額和實(shí)施方式得到充分認(rèn)可。

2.完善強(qiáng)制拆遷的法律規(guī)定

法律賦予司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)利的目的是加強(qiáng)對(duì)行政行為的審查和監(jiān)督，因此作為司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)司法獨(dú)立，避免受到政府的影響。在面對(duì)被拆遷人申訴時(shí)，要站在法律公平、公正的立場(chǎng)，維護(hù)各方合法權(quán)益，尤其是在強(qiáng)制執(zhí)行問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化合法、合理性論證，必要時(shí)可以組織各方代表進(jìn)行聽(tīng)證。司法機(jī)關(guān)要謹(jǐn)慎采取強(qiáng)制執(zhí)行，確有必要進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的也要嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行公示、公告，還要注意規(guī)范在強(qiáng)制執(zhí)行拆遷中行為。

■結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房屋拆遷之所以成為當(dāng)前的社會(huì)焦點(diǎn)，一個(gè)最直接的原因就是經(jīng)濟(jì)利益分配不合理等問(wèn)題。在這一過(guò)程中，法律的作用必須要建立起來(lái)，能夠?qū)ο嚓P(guān)各方在尋求自身利益的過(guò)程中，體現(xiàn)出應(yīng)有的公正和公平性。而從法律建設(shè)的角度，將經(jīng)濟(jì)利益作為一個(gè)重要的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，提升整個(gè)問(wèn)題解決的針對(duì)性，這是使得整個(gè)法律體系向著更加專業(yè)化的方向邁進(jìn)。我國(guó)要建設(shè)成為法制化的社會(huì)，就必須將法律的保障和標(biāo)準(zhǔn)化職能充分體現(xiàn)出來(lái)，促進(jìn)社會(huì)建設(shè)，這也是法律建設(shè)的職能。