已抵押房屋能否設(shè)定居住權(quán)

某市不動(dòng)產(chǎn)登記中心詢問(wèn)：已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房屋還能否設(shè)定居住權(quán)？如果可以，是否需要通知抵押權(quán)人？抵押權(quán)和居住權(quán)同時(shí)存在時(shí)，哪個(gè)權(quán)利更為優(yōu)先？

金紹達(dá)：設(shè)定抵押權(quán)以后，抵押人并未喪失對(duì)抵押物的處分權(quán)，因此，已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房屋可以設(shè)定居住權(quán)。

在已經(jīng)抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)，是否需要通知抵押權(quán)人或征得抵押權(quán)人同意，現(xiàn)行法律沒(méi)有直接的規(guī)定。但是設(shè)定居住權(quán)會(huì)降低抵押物的價(jià)值，依《民法典》第408條的規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求抵押人停止其行為;……或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)?！薄Ｒ虻盅贺?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而損害抵押權(quán)的可能性應(yīng)是低于居住權(quán)的設(shè)定，《民法典》尚且規(guī)定了“轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人”（第406條）。以此推理，在已經(jīng)抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

抵押權(quán)和居住權(quán)同時(shí)存在時(shí)，哪個(gè)權(quán)利更為優(yōu)先，應(yīng)當(dāng)取決于這一權(quán)利的順位?！睹穹ǖ洹凡](méi)有專設(shè)條款規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的順位，只是在規(guī)定抵押權(quán)時(shí)提及了順位。順位是“在一個(gè)標(biāo)的物上設(shè)定兩個(gè)以上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依其納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間先后享有順位。順位依登記的時(shí)間確定。優(yōu)先順位的權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)”（梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法建議稿》第32條）。當(dāng)兩種或兩種以上的他物權(quán)同時(shí)存在時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)支配的秩序就由登記簿上記載的順位來(lái)決定，順位在先的優(yōu)先行使。如《民法典》第415條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序”。

因此，當(dāng)?shù)盅簷?quán)和居住權(quán)同時(shí)存在時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照這一權(quán)利在登記簿上登記的時(shí)間先后決定哪個(gè)權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。后順位的權(quán)利，只有在先順位的權(quán)利實(shí)現(xiàn)后才能實(shí)現(xiàn)。在實(shí)踐中，先順位抵押權(quán)的行使導(dǎo)致后順位的抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，已將之視為當(dāng)然滌除。但是居住權(quán)不同于抵押權(quán)，后順位的抵押權(quán)不會(huì)影響先順位抵押權(quán)的行使，而居住權(quán)人占有了房屋，并明顯影響其拍賣的價(jià)格，從而影響到先順位抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，依法理，“先成立之物權(quán)會(huì)壓制后成立之物權(quán)，此際后物權(quán)之存在，若有害于先物權(quán)時(shí)，后物權(quán)會(huì)因先物權(quán)之實(shí)行而被排斥或消滅”（謝在全：《民法物權(quán)論》第33頁(yè)）。因此，如果法律對(duì)此不進(jìn)行明確規(guī)定，由于現(xiàn)行法律對(duì)居住權(quán)人的范圍和居住權(quán)的期限都沒(méi)有限制，一旦抵押人設(shè)定后順位居住權(quán)，必然影響先順位抵押權(quán)的行使。

順位是物權(quán)登記中的一個(gè)重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)有其明晰的概念。如果法律對(duì)順位的定義和作用進(jìn)行了明確的界定，則對(duì)于后物權(quán)有害于先物權(quán)行使時(shí)，如何排斥或滌除這一問(wèn)題即可迎刃而解。