保利公寓構(gòu)筑強(qiáng)大綜合實力

摘要：保利公寓前端融資能力強(qiáng)大，中端產(chǎn)品塑造、運(yùn)營、增值服務(wù)能力不俗，后端服務(wù)維護(hù)能力更是強(qiáng)勁，疊加企業(yè)過硬的品牌能力，最終構(gòu)筑起企業(yè)穿越周期的能力和強(qiáng)大的綜合實力。

關(guān)鍵詞：融資實力;N+服務(wù);品牌運(yùn)營

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001- 9138-（2020）11-0063-65

收稿日期：2020-10-12

繼2018年長租公寓集中爆雷后，近來長租公寓市場又事件頻出。截至目前，包括杭州、上海、成都、合肥、武漢等多地出現(xiàn)長租公寓爆雷事件。通過分析，此次爆雷的長租公寓公司多數(shù)是小企業(yè)，成立時間短，受疫情影響及融資環(huán)境趨緊，遭遇“滑鐵盧”。盡管多數(shù)企業(yè)在多個城市有子公司，但品牌知名度不高，品牌輸血能力不強(qiáng)，受宏觀環(huán)境影響大，抗風(fēng)險能力弱。因此，強(qiáng)有力的品牌也是衡量企業(yè)綜合實力的重要指標(biāo)之一，租戶在選取長租公寓項目時，品牌是非常重要的考量指標(biāo)。

1背靠央企保利集團(tuán)，賦予項目高的品牌實力

保利公寓管理有限公司正式成立于2018年。保利發(fā)展是國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會管理的大型中央企業(yè)、業(yè)務(wù)遍布全球100余個國家、連續(xù)三年榮登財富世界500強(qiáng)企業(yè)——中國保利集團(tuán)控股的大型中央企業(yè)。保利發(fā)展目前已實現(xiàn)全球布局，覆蓋海內(nèi)外100余城，2020年福布斯世界500強(qiáng)第172位。央企賦能，賦予保利公寓強(qiáng)有力的品牌保障。

2財務(wù)穩(wěn)健，租客端、合作方資金有保障

當(dāng)前的市場現(xiàn)狀暴露出行業(yè)的一些弊端，包括“高收低租”“長收短付”，導(dǎo)致市場呈現(xiàn)“龐氏騙局”局面。而導(dǎo)致這一問題的根本原因則是企業(yè)融資端的匱乏，資金端的不足，缺乏穩(wěn)健的盈利模式。因此，企業(yè)的資金運(yùn)營能力、造血能力非常重要。

目前業(yè)內(nèi)對房企進(jìn)駐長租公寓市場有些負(fù)面印象，比如認(rèn)為房企進(jìn)駐長租公寓市場是為地產(chǎn)輸血，通過發(fā)行住房租賃ABS，籌錢買地。或許業(yè)內(nèi)有此情形出現(xiàn)，但是對保利發(fā)展而言，絕不存在這種情況。近期，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，用以確定企業(yè)有息貸款的增幅。保利發(fā)展剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率僅66.05%，低于70%;現(xiàn)金短債比1.96，高于1.0，處于綠檔，保利發(fā)展自身資金結(jié)構(gòu)安全有保障，疊加央企屬性，并沒有這方面的動機(jī)。

企業(yè)擁有強(qiáng)大的資產(chǎn)運(yùn)作能力，能夠確保保利公寓的穩(wěn)健運(yùn)營，財務(wù)健康。企業(yè)已將開發(fā)、運(yùn)營與投資集為一體，保利集團(tuán)是開發(fā)商也是運(yùn)營機(jī)構(gòu)，同時又是投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈，形成了以地產(chǎn)金融平臺為動力的全產(chǎn)業(yè)鏈核心構(gòu)架，融資能力突出。2017年10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs-“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲得上海證券交易所審議通過，開創(chuàng)了租賃住房資產(chǎn)證券化新篇章，對于加快推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)具有非常積極的示范效應(yīng)，展現(xiàn)企業(yè)強(qiáng)大融資能力，能夠確保租客端、合作方的資金安全。

3項目執(zhí)行嚴(yán)格篩選標(biāo)準(zhǔn)，各環(huán)節(jié)高效低成本運(yùn)作

基于保利發(fā)展豐富的地產(chǎn)、酒店運(yùn)營能力，保利公寓在項目獲取時執(zhí)行嚴(yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)在通過招拍掛、城市更新、收購經(jīng)營不善商業(yè)物業(yè)等渠道獲取項目時，會嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)流程，進(jìn)行項目可行性分析，只有能符合企業(yè)盈利目標(biāo)的項目才會納入旗下，嚴(yán)格的項曰篩選標(biāo)準(zhǔn)極高地提升了企業(yè)的風(fēng)險邊界。

此外，保利公寓采用精細(xì)化的運(yùn)營管理、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程、高效的人員運(yùn)作均有效降低了運(yùn)營成本，提升了盈利空間。采購成本控制方面，保利公寓通過多年經(jīng)營五星級酒店中央集采平臺，用專業(yè)進(jìn)行成本控制;標(biāo)準(zhǔn)化流程方面，結(jié)合酒店經(jīng)營，使公寓每個運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，利于建店復(fù)制，有效降低維護(hù)成本;人員管理方面，通過嚴(yán)格控制人房比，有效節(jié)省人工成本。

4逆市搶占市場先機(jī)，致力長遠(yuǎn)發(fā)展

截至2019年，保利公寓實現(xiàn)兩年15城34店的布局格局;在營房源10000間，儲備房源15000間，營收連續(xù)3年增長100%，管理資產(chǎn)總值累計200億，企業(yè)成交迅速，發(fā)展穩(wěn)健。

2020年以來，盡管遭受疫情利空因素影響，保利公寓仍實現(xiàn)逆市發(fā)展，拓展步伐加快。近期成功簽約上海保利N+四川北路項目、南京保利張府園N+公寓項目等。上海保利N+金橋青年社區(qū)、上海保利N+四川北路青年社區(qū)、合肥保利熙悅瑜璟閣酒店、成都保利N+拉菲公館青年社區(qū)4個門店也在金秋迎來開業(yè)。從企業(yè)的逆勢拓展舉措也可以看出，企業(yè)看好行業(yè)未來發(fā)展前景，逆勢搶占市場先機(jī)，為未來謀篇布局，致力長遠(yuǎn)發(fā)展。

5酒店與公寓融合管理，加強(qiáng)協(xié)同打造“保利大住宿”事業(yè)

近年來跨界與融合是高頻詞，通過跨界與融合，企業(yè)之間可以實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，最終實現(xiàn)對抗風(fēng)險，擴(kuò)寬業(yè)務(wù)、客戶邊界，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。2020年9月，保利酒店與保利公寓宣布進(jìn)行合并，共同組成全新保利酒店管理有限公司，為公眾提供更加立體的綜合性住宿服務(wù)。

保利酒店管理有限公司是保利發(fā)展控股集團(tuán)旗下的酒店管理專業(yè)運(yùn)作平臺。截至2019年底，保利酒店覆蓋13個城市，管理運(yùn)營著17家酒店及1家會議中心，籌建面積超過220萬平方米，遍布全國33個城市，擁有25個國際品牌特許經(jīng)營權(quán)，4大自主酒店品牌及擁有達(dá)沃斯、世界軍運(yùn)村等大型會議及賽事的運(yùn)營經(jīng)驗。通過與酒店業(yè)務(wù)整合，有利于雙方優(yōu)勢互補(bǔ)，相互促進(jìn)，在越發(fā)注重精細(xì)化運(yùn)營的存量時代，發(fā)揮更大協(xié)同效應(yīng)。

6緊抓客戶訴求，讓客戶遇見N個更好的自己

租客帶來的需求是長租公寓發(fā)展的根基，長租公寓未來的盈利模式應(yīng)該是以用戶為核心的粘性增值服務(wù)，讓租客獲得滿足感，才能促使企業(yè)提升知名度和美譽(yù)度，獲得長足的發(fā)展。

首先保利公寓為客戶提供了N種精彩生活的可能。保利公寓的品牌主張是遇見N個更好的自己，全方位構(gòu)建“從安全到安心再到安穩(wěn)”的品牌價值，讓客戶找到歸屬，心生安定，發(fā)掘N種精彩生活方式。結(jié)合客戶需求，保利公寓將27年人居設(shè)計、14年國際連鎖酒店運(yùn)營的豐富經(jīng)驗注入其中，將旗下公寓業(yè)態(tài)進(jìn)行整合，長短租結(jié)合，細(xì)分成瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、度假公寓等品牌線。客戶可結(jié)合需求時長、服務(wù)品質(zhì)等訴求自由選擇。

產(chǎn)品個性方面，針對客戶需求，打造極致生活體驗保利公寓從細(xì)節(jié)、安住、有趣、標(biāo)準(zhǔn)4大方面嚴(yán)格要求，以精益的產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)計，給到客戶驚喜，致力讓項目成為客戶有趣靈魂的集合地，實現(xiàn)精彩生活。僅從一個細(xì)節(jié)就可以看出保利公寓的細(xì)致、對客戶的關(guān)懷。為使年輕人睡的更好，保利公寓和kingcoil聯(lián)手研發(fā)出第一張長租公寓的專用床墊，具有23.8厘米的厚度，符合年輕人的人體工學(xué)和長租用戶特點。除了床墊23.8厘米的講究，保利公寓在開發(fā)產(chǎn)品中追求各種極致。細(xì)節(jié)方面實現(xiàn)干濕分離、閱讀區(qū)、娛樂區(qū)、個人時光、睡眠區(qū)等分區(qū)明確;安全方面采用智能門鎖，密碼系統(tǒng)保障、空氣新風(fēng)系統(tǒng)、健康無甲醛建材、全方位監(jiān)控攝像24小時防衛(wèi)等;公益活動、職影牌、行業(yè)沙龍、專業(yè)體驗等活動豐富多彩，讓志同道合的人一起，實現(xiàn)心靈的綻放。保利公寓的用心、極致不勝枚舉，而其最終的出發(fā)點就是讓客戶在安全的情況下，實現(xiàn)有尊嚴(yán)、極致的生活，增強(qiáng)客戶粘性，實現(xiàn)與客戶的共贏。

7保利公寓與建行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，開創(chuàng)銀企合作典范，共繪美好租住新藍(lán)圖

兩大央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實現(xiàn)1+1>2的聯(lián)合效應(yīng)。早在2019年12月19日，保利公寓與建融住房服務(wù)（重慶）有限責(zé)任公司舉行簽約儀式秉承相互促進(jìn)、長期合作、互利互贏的原則，正式開展戰(zhàn)略合作，共同助力重慶住房租賃市場的深耕和發(fā)展，開創(chuàng)了公寓銀企的行業(yè)合作典范。雙方首度合作率先打造運(yùn)營的第一個長租公寓項目——重慶保利N+翠云小院，在3個月完成了爬坡達(dá)到出租率90%，穩(wěn)定期出租率平均94%的佳績，處于重慶行業(yè)長租公寓項目領(lǐng)先水平。目前雙方合作的第二個項目——重慶大坪N+公寓目前也正緊鑼密鼓地進(jìn)行建設(shè)中。

繼重慶成功合作后，如今雙方繼續(xù)在廣州開展住房租賃試點，未來在項目的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行機(jī)制、資源價值、需求匹配等方面將發(fā)揮強(qiáng)大作用，進(jìn)一步為行業(yè)發(fā)展助力。2020年5月9日上午，“中國建設(shè)銀行支持發(fā)展政策性租賃住房簽約儀式活動”在廣州舉辦，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳及教育廳，廣州市人民政府及市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，建行廣東及廣州分行，以及保利公寓等企業(yè)代表等，出席并簽署了《支持發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》。相信保利公寓與建設(shè)銀行的再度攜手合作，將推動廣州住房租賃市場健康發(fā)展帶來無限想象空間?？梢哉f，保利公寓前端融資能力強(qiáng)大，中端產(chǎn)品塑造、運(yùn)營、增值服務(wù)能力不俗，后端服務(wù)維護(hù)能力更是強(qiáng)勁，疊加企業(yè)過硬的品牌能力，最終構(gòu)筑起企業(yè)穿越周期的能力和強(qiáng)大的綜合實力。

文章來源：本文由中指研究院供稿。