《民法典》與不動(dòng)產(chǎn)登記之抵押權(quán)

摘要：2020年5月28日《民法典》經(jīng)十三屆全國人大三次會(huì)議審議通過，這是我國國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化進(jìn)程中的一件大事，《民法典》規(guī)范各類民事主體的各種人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，涉及社會(huì)和經(jīng)濟(jì)生活的方方面面，被稱為“社會(huì)生活的百科全書”?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編不動(dòng)產(chǎn)抵押登記部分隨著本次《民法典》的出臺，有實(shí)質(zhì)性的修改和非實(shí)質(zhì)性的修改。實(shí)質(zhì)性修改包括抵押財(cái)產(chǎn)范圍、禁止抵押財(cái)產(chǎn)范圍;非實(shí)質(zhì)性修改則體現(xiàn)在抵押合同一般條款等方面。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記;抵押財(cái)產(chǎn);抵押合同

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）11-0051 -54

收稿日期：2020-09-28

《民法典》第二編物權(quán)第17章在抵押登記方面，較原《物權(quán)法》做出了一些調(diào)整。特別是在抵押財(cái)產(chǎn)范圍、抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押合同一般條款等方面，有了新的立法宗旨和法理完善。不動(dòng)產(chǎn)登記工作中涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)眾多，隨著《民法典》的出臺和實(shí)施，如何貫徹落實(shí)好《民法典》抵押權(quán)中上述與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記息息相關(guān)的條款，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在法律適用方面應(yīng)當(dāng)做出那些新的積極準(zhǔn)備，在業(yè)務(wù)辦理方面又必須有哪些觀念的轉(zhuǎn)變？

筆者根據(jù)《民法典》之新規(guī)定，將抵押財(cái)產(chǎn)范圍、抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押合同一般條款等幾個(gè)與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系密切的方面進(jìn)行梳理。經(jīng)過整理，筆者發(fā)現(xiàn)《民法典》在抵押權(quán)部分的修改方面主要有“實(shí)質(zhì)性”的立法修改和“非實(shí)質(zhì)性”的立法修改。

1實(shí)質(zhì)性的立法修改

此部分主要是在立法上落實(shí)“物盡其用”“有交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值”“抵押權(quán)追及效力”等民法學(xué)界一貫公認(rèn)的法學(xué)理論、原理，并把這些理論、原理落實(shí)到民事生活中，提煉為《民法典》中的條款，進(jìn)而調(diào)整過去不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要的理論和理念，以滿足新時(shí)代民事生活、社會(huì)發(fā)展的需要。

1.1可以抵押財(cái)產(chǎn)范圍的調(diào)整

《民法典》改變傳統(tǒng)觀念中對抵押物范圍的理解，本著“有交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值”的原則，對抵押物的范圍進(jìn)行了立法上的調(diào)整?！睹穹ǖ洹返?95條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物;（二）建設(shè)用地使用權(quán);（三）海域使用權(quán);（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器;（六）交通運(yùn)輸工具;（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押”。這里刪除了原《物權(quán)法》第180條中“以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)”的內(nèi)容。

筆者認(rèn)為，根據(jù)新修改的《農(nóng)村土地承包法》，土地承包經(jīng)營權(quán)采取登記對抗主義，而且《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于抵押登記屬于特殊的規(guī)定。根據(jù)“特別法優(yōu)于普通法”的適用原則，《民法典》刪除原《物權(quán)法》中土地承包經(jīng)營權(quán)的相關(guān)規(guī)定，作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，在受理此類登記案件時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)特別法的規(guī)定辦理。

1.2禁止抵押的財(cái)產(chǎn)范圍調(diào)整

《民法典》第399條規(guī)定了禁止抵押的財(cái)產(chǎn)：（一）土地所有權(quán);（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外;（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施;（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

第一，在禁止抵押的財(cái)產(chǎn)中，刪除了“耕地”禁止抵押。這在立法方面減少了耕地抵押的限制，原耕地的土地使用權(quán)在法律層面上屬于禁止抵押的范圍，但是隨著“三權(quán)分置”即集體土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)改革之后，土地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)可以納入抵押財(cái)產(chǎn)范圍。具體來說，就家庭承包土地而言，《農(nóng)村土地承包法》第47條規(guī)定：“承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定”。在這樣的背景下，繼續(xù)將耕地土地使用權(quán)明確禁止抵押不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要和“三權(quán)分置改革”的宗旨。因此，《民法典》理應(yīng)刪除耕地不得抵押之規(guī)定。

筆者認(rèn)為，落實(shí)土地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)抵押登記，是下一步不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重點(diǎn)，即發(fā)揮集體土地更大的價(jià)值，讓集體土地為新農(nóng)村建設(shè)提供更多活力。

第二，《民法典》進(jìn)一步放寬了對學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等以公益目的成立的營利性法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施的抵押。

《民法典》第399條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等以公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施禁止抵押。從條文修訂，可以清晰看出立法目的的變化。盈利性法人的醫(yī)療、教育設(shè)施可以抵押。造成這種立法目的變化的原因有二：一是隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，營利法人開辦的學(xué)校、教育、醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)越來越多;二是國家也鼓勵(lì)和支持私營私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)施的發(fā)展，促進(jìn)了教育、醫(yī)療等行業(yè)的多元化。

筆者認(rèn)為，結(jié)合《民法典》第399條之規(guī)定，從條文“文義解釋”來說，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的營利性法人開設(shè)的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，可以進(jìn)行抵押融資。這是《民法典》對其抵押財(cái)產(chǎn)范圍的重大調(diào)整，改變了傳統(tǒng)觀念中教育、醫(yī)療等設(shè)施“一刀切”一概不能抵押的固化思維模式。

是否應(yīng)當(dāng)區(qū)分營利法人的醫(yī)療、教育設(shè)施的土地取得方式，是通過“出讓”方式取得，還是通過“劃撥”方式取得？筆者認(rèn)為，原則上不應(yīng)區(qū)分。因?yàn)橛苑ㄈ说膰薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)一般通過“出讓”方式取得。而根據(jù)目前我國對土地取得方式的管控，營利性法人一般不會(huì)通過“劃撥”方式取得國有建設(shè)用地的土地使用權(quán)。像學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等以公益目的成立的非營利法人，政府部門通常以劃撥方式將土地使用權(quán)交給其無償使用，以保障非營利法人的社會(huì)公益屬性。如今后出現(xiàn)因歷史遺留問題導(dǎo)致存在通過“劃撥”方式取得的土地使用權(quán)的營利性法人的教育、醫(yī)療設(shè)施是否能進(jìn)行抵押，筆者認(rèn)為應(yīng)具體問題具體分析。

此外，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》14.1.3中，還保留原來的禁止抵押的抵押物范圍。因此筆者建議，在《民法典》生效之前，可依然適用原法律規(guī)定，但在《民法典》實(shí)施之后，為實(shí)現(xiàn)和上位法的一致，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)《民法典》的落地，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，要遵照《民法典》關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)范圍的規(guī)定辦理。

1.3抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之“帶押過戶”

抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)，是對抵押財(cái)產(chǎn)享有交換價(jià)值的一種具有追及效力的權(quán)利。過去民事立法及思維觀念中，普遍過度保護(hù)銀行等金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人的利益。導(dǎo)致抵押物的所有權(quán)因辦理了一次抵押登記，其權(quán)利人的所有權(quán)受到極大的限制。這種做法是保護(hù)銀行效力的典型規(guī)范，不承認(rèn)抵押權(quán)具有追及效力，對物權(quán)屬性破壞極大。

《民法典》第406條規(guī)定了抵押財(cái)產(chǎn)的處分，也就是民間俗稱的“帶押過戶”?！睹穹ǖ洹返?06條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”。原《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款想抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，剩余部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清查債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”?！睹穹ǖ洹穭h除了原《物權(quán)法》第191條關(guān)于抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)過抵押權(quán)人同意的規(guī)定，這在立法上是一項(xiàng)重大突破，這種立法修改是法學(xué)界和實(shí)務(wù)界長期呼吁的結(jié)果。

筆者認(rèn)為，從理論上分析，原則上只要抵押物的所有權(quán)人與受讓人意思表示真實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)該為其辦理過戶，即按照普通不帶抵押房產(chǎn)過戶審查事項(xiàng)辦理即可，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無需過多審查。因此，《民法典》正式實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押期間產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)申請的，工作人員根據(jù)《民法典》第406條第2款之規(guī)定，僅履行形式審查義務(wù)即可、查看抵押人能夠提供書面證明材料，證明轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的意思表示已經(jīng)通知抵押權(quán)人，如存在書面通知，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)即可受理抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的申請，并為其辦理轉(zhuǎn)移登記。

2非實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的修改

2.1增加了“海域使用權(quán)”可以抵押

《民法典》第395條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物;（二）建沒用地使用權(quán);（三）海域使用權(quán)。海域使用權(quán)單獨(dú)列入可以抵押財(cái)產(chǎn)。原《擔(dān)保法》《物權(quán)法》中沒有明確規(guī)定在可抵押財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)，但在海域使用權(quán)特別法以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》14.1.2抵押財(cái)產(chǎn)范圍中，單獨(dú)列舉了海域使用權(quán)。《民法典》以法典化的形式將海域使用權(quán)增加為可以辦理抵押之財(cái)產(chǎn)條款，本項(xiàng)增加的可抵押的財(cái)產(chǎn)，并不是《民法典》實(shí)質(zhì)性新增內(nèi)容，是將原在現(xiàn)實(shí)生活、下位法中已經(jīng)存在的條款，上升到《民法典》條款中。

筆者認(rèn)為，辦理海域使用權(quán)抵押登記，可繼續(xù)沿用原《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無需進(jìn)行其他調(diào)整。

2.2擴(kuò)大“擔(dān)保合同”的范圍

《民法典》第388條規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同”。像融資租賃、保理、所有權(quán)保留等非典型擔(dān)保合同，但具有擔(dān)保功能，都可以納入擔(dān)保合同的范圍?！睹穹ǖ洹吩撘?guī)定，僅是行形式性的修改，因?yàn)樵谒痉▽?shí)務(wù)界已經(jīng)存在上述非典型擔(dān)保合同出現(xiàn)在民事活動(dòng)和司法實(shí)務(wù)中。

筆者認(rèn)為，對于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，當(dāng)事人申請辦理抵押登記，不能僅限于“抵押合同”形式上為收件必須要件，其他具有擔(dān)保功能的非典型擔(dān)保合同，也可能成為當(dāng)事人辦理抵押登記的申請資料。

2.3簡化抵押合同一般條款的規(guī)定

簡化抵押合同的內(nèi)容，是優(yōu)化營商環(huán)境的需要，保護(hù)信貸人權(quán)利指標(biāo)的要求，根據(jù)立法委員會(huì)相關(guān)專家學(xué)者的建議，《民法典》第400條對抵押合同一般條款中的“抵押財(cái)產(chǎn)名稱、數(shù)量等情況”采取了刪減。這里刪除了原《物權(quán)法》第185條“（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬”中的細(xì)致規(guī)定?！睹穹ǖ洹返盅汉贤话銞l款的規(guī)定中，對抵押財(cái)產(chǎn)的描述是“概況性”描述。

那么不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)如何合理地識別擔(dān)保物？筆者認(rèn)為，現(xiàn)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，在抵押合同一般規(guī)定中對抵押財(cái)產(chǎn)名稱、數(shù)量、質(zhì)量等規(guī)定比較詳細(xì)。按照一般下位法對上位法條款細(xì)化的精神及要求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，可以繼續(xù)保留或繼續(xù)參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對此內(nèi)容的規(guī)定。

作者簡介：張亞楠，重慶市江北不動(dòng)產(chǎn)登記中心。