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    民法典對國有土地上房屋征收的影響

    2020-12-11 09:17孫暢
    法制與社會 2020年35期
    關(guān)鍵詞:房屋征收國有土地民法典

    摘 要 《民法典》是2020年國家會議表決最新通過的一部法典,并決定于2021年起開始實施。民法典是國家以法律形式來約束平等主體間的關(guān)系,用抽象規(guī)則來規(guī)范對象產(chǎn)生的各種行為?!睹穹ǖ洹返姆傻匚粌H次于憲法,為市場經(jīng)濟、人們生活行為提供有效的保障,是法官在裁決案件時的準(zhǔn)則和依據(jù)。《民法典》過去曾有三次制定,但是最后未能成功。隨著社會發(fā)展,為了更好的適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)背景,依據(jù)我國國情制定了《民法典》,并予以通過。本文就《民法典》出臺對國有土地房屋征收進行分析,分析法案對房屋征收帶來的影響。

    關(guān)鍵詞 《民法典》 國有土地 房屋征收

    作者簡介:孫暢,江蘇欣達律師事務(wù)所,專職律師,研究方向:房屋征收及房地產(chǎn)案件。

    中圖分類號:D923 文獻標(biāo)識碼:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.044

    《民法典》在2020的出臺,很大程度上決定了人們的居住權(quán)制度。居住權(quán)屬于居住對象的用益物權(quán),在實行房屋征收的時候,居住對象有資格獲得相對應(yīng)的補償。曾經(jīng)在2005年,國家起草了物權(quán)法,對居住權(quán)的用益物權(quán)進行編制和規(guī)定,但是最后在人大會議表決中并未通過,有關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定也被一并刪除。在之后的十多年里,法學(xué)界對于物權(quán)法是否可以規(guī)定居住權(quán)也一直未能給出合理的答復(fù)。直到2019年才在人大會議中擬定《民法典》草案,就用益物權(quán)規(guī)定了居住權(quán)。并于最新一屆的人大會議中通過審議,決定居住權(quán)的確立。

    一、產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)

    生活中人們對于產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識存在一定誤差,認(rèn)為房子本身有產(chǎn)權(quán)年限。但是從嚴(yán)格意義上來說,真正的產(chǎn)權(quán)指的是基于法律的房屋所有權(quán),在物權(quán)法和民法典中對于房屋并未作出明確規(guī)定。因此,房屋的所有權(quán)不存在期限這個說法,產(chǎn)權(quán)理論上不成立。但是用戶居住的房屋盡管是自己置辦的,但是卻借用了國家的土地,用戶擁有了房屋所有權(quán),但是并未擁有土地權(quán)。房屋占用土地時,占用了國家土地的所有權(quán)。用戶在居住的時候,房屋占用了國家土地,就需要取得國家的同意,獲取自己房屋的土地使用權(quán)。

    而居住權(quán)在《民法典》草案中有了新規(guī)定,其特點包括以下幾點:

    (一)用益物權(quán)

    居住權(quán)是根據(jù)合同形成的一種權(quán)利,對房屋對象的一種占有權(quán)。對于房屋居住者來說,居住權(quán)無法通過租賃等形式獲得收益。但是在《民法典》草案中提到了,當(dāng)事人與居住權(quán)人存在約定,房屋租賃成立,但是其生活居住得到滿足也可以當(dāng)成一種收益,也不需要額外支付的租房費用,被當(dāng)成是消極的財產(chǎn)增加。

    (二)具有無償性

    對于居住權(quán)人來說,并不需要另外向房屋內(nèi)的人支付費用。因為一旦支付,就與租賃權(quán)一樣了。《民法典》草案中為居住權(quán)設(shè)置預(yù)留了部分空間,也就是居住權(quán)人在居住的過程中可以使用特別約定來變通規(guī)則。

    (三)具有時間性

    《民法典》草案中對于居住權(quán)的規(guī)定中,明確表示了居住權(quán)的時間問題。居住權(quán)的居住時間到了規(guī)定時間或者居住權(quán)人出現(xiàn)無法居住的情況下時,居住權(quán)不再存在于當(dāng)前的房屋中。居住權(quán)沒有繼承的規(guī)定,理論上來說會根據(jù)居住權(quán)人的生存期限來判定居住權(quán)期限。

    (四)具有不可轉(zhuǎn)讓性

    居住權(quán)本身具有不可轉(zhuǎn)讓的性質(zhì),在《民法典》草案中規(guī)定了居住權(quán)的性質(zhì)。居住權(quán)具有人身屬性,這種人身屬性來源于居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的特定關(guān)系,因此不得進行轉(zhuǎn)讓,否則會導(dǎo)致人身屬性消失。

    二、居住權(quán)增加

    除去對于產(chǎn)權(quán)本身的期間規(guī)定以外,《民法典》對征地拆遷等行為產(chǎn)生影響,形成了居住權(quán)制度。盡管社會大眾對于會在日常談及到居住權(quán),政府等部門。但是實際上在《民法典》草案通過之前,居住權(quán)的本質(zhì)并不是根據(jù)法律制定的用益物權(quán),而是基于合同成立的權(quán)利。合同的設(shè)定居住權(quán)與現(xiàn)階段的法律背景下的居住權(quán)有何差別?兩者最大的差別就在于效力范圍,民法典中對于居住權(quán)的規(guī)定是可以對第三人產(chǎn)生對抗效力的,而合同設(shè)定的居住權(quán)對于第三人并不具備這個效力和權(quán)利。舉個例子進行說明,假設(shè)甲某依據(jù)法律擁有某間房屋的居住權(quán),之后這間房屋轉(zhuǎn)賣給其他人,買家想要入住,需要通過甲某的同意,因為甲某手中擁有的居住權(quán)可以對抗買主,拒絕其入住的行為。但是當(dāng)甲某與所有人以合同的方式來確定居住權(quán),房屋在轉(zhuǎn)賣后,卻無法使用合同與買方對抗。買方可以搬進來入住,這期間造成的損失需要從合同簽訂的另一方進行索賠。

    居住權(quán)有對抗第三人的權(quán)利,對于拆遷方也同樣適用。但是這里并不是指擁有居住權(quán)的住戶強制拒絕拆遷行為,而是基于拆遷工作,個人擁有所拆房屋的居住權(quán)可以獲得相對應(yīng)的補償。這一點在民法典中有明確的規(guī)定,對于不動產(chǎn)。動產(chǎn)等因征收導(dǎo)致用益物權(quán)無法使用,房屋的用益物權(quán)人都可以在征收后獲得相對應(yīng)的補償。就目前的情況來說,國有土地上房屋征收補償并未被納入拆遷補償范圍內(nèi),在2021年民法典正式出臺的時候,預(yù)計會有相對應(yīng)的修訂。

    三、基于《民法典》被征收房屋后的補償方式

    根據(jù)國家對國有土地房屋征收的補償條例中提到了,為了滿足公共利益而產(chǎn)生的征收行為,征收的個人、單位的房屋,需要在征收房屋后,給予房屋所有權(quán)人相對應(yīng)的補償。根據(jù)《民法典》的草案規(guī)定,因為征收而導(dǎo)致所有人用益物權(quán)消失,需要依法給予所有人補償[1]。居住權(quán)又屬于用益物權(quán)的一種,因此在房屋被征收后,根據(jù)法律規(guī)定,居住權(quán)人理應(yīng)獲得相對補償。那么基于民法典日后成立出臺,在國有土地上進行房屋征收時,需要如何對房屋住戶進行合理補償,是值得考慮的問題。

    (一)在公有產(chǎn)權(quán)房上設(shè)立居住權(quán)

    從理論上來說,居住權(quán)帶有人身屬性,因為居住權(quán)人在房屋上與設(shè)立人存在人身關(guān)系。在《民法典》草案中對于居住權(quán)未有相關(guān)記載,也沒有相對應(yīng)的限制條款,因此《民法典》草案對于居住權(quán)的主體對象需要擴大解釋范圍。政府與征收房屋的居住權(quán)人在征收過程中形成了特定的關(guān)系,這種關(guān)系也可以看作是人身關(guān)系。在民法典實施后,政府基于國有土地房屋征收,可以集中建設(shè)一部分公有房屋,用以安置房屋被征收的居住權(quán)人。公有產(chǎn)權(quán)房屋的居住權(quán)期限與征收房屋剩余時間成正比,具體安排的房屋面積需要根據(jù)征收的面積和市場價位進行科學(xué)換算。

    (二)提供公共租賃住房用于安置

    國務(wù)院在十年前出臺了關(guān)于公共租賃住房的意見,其中提到了各地區(qū)、部門需要針對指導(dǎo)意見大力推進工作,保障公共租賃住房建設(shè)開展。并在隨后陸續(xù)出臺相對應(yīng)的一系列發(fā)展政策,建設(shè)一批公共租賃房屋,滿足城市中特殊家庭的住房需求。在《民法典》草案出臺后,可以使用政府提供的公共租賃房屋進行自我安置。在征收辦房屋期間的居住期限,需要根據(jù)征收面積和實際價格進行換算。因為公共租賃房屋不具備與他人產(chǎn)生人身關(guān)系的性質(zhì),只能由承租人自行居住,不得以出租、轉(zhuǎn)租等方式獲得利益,這一點與居住權(quán)本身的特點也極為相似[2]。

    (三)使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換房同時安置所有權(quán)人和居住權(quán)人

    在異地建造或者征收的房屋,與征收房屋的產(chǎn)權(quán)進行置換。被征收房屋的所有人擁有置換產(chǎn)權(quán)的權(quán)利,可以在產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋上擁有居住權(quán),用來安置被征收房屋的居住權(quán)人。負責(zé)房屋征收的部門需要與被征收房屋涉及到的所有權(quán)人、居住權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議,明確好各自的權(quán)利,尤其是在所有權(quán)人進行產(chǎn)權(quán)置換后獲得的居住權(quán)。

    (四)貨幣補償

    征收房屋居住權(quán)人還可以使用貨幣進行補償,通常是根據(jù)房屋剩余的居住期限作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。被征收房屋的房屋租金計算方式,需要根據(jù)周邊租賃市場的價格進行綜合計算,計算出實際應(yīng)該補償給居住權(quán)人的貨幣金額。又因為考慮到社會上房價上漲等多方面的因素,在今后的房屋租賃計算中,實際價格可以按照一定的比例進行遞增。

    (五)產(chǎn)權(quán)房屋安置

    如果被征收的房屋在進行補償計算時,發(fā)現(xiàn)周圍的市場價格較高,并且被征收的房屋面積較大,剩余的居住權(quán)年限比較長,這樣居住權(quán)人獲得的補償會更高。政府為居住權(quán)人提供的公共租賃房屋的價位,與市場房屋價格相比較會較低一些,并且多是小戶型為主的房屋。這時獲得高額補償?shù)木幼?quán)人可以選擇購買面積相對較小的戶型進行安置。

    此外,在國有土地上房屋征收產(chǎn)生的影響后,如果上述的補償方式都無法為居住權(quán)人帶來實際權(quán)益損失。按照《民法典》的規(guī)定,居住權(quán)本身是無償設(shè)立,并不需要像租賃一樣支付租金等。房屋在被征收后,就是將原本屬于房東的租金用在其他房屋上,經(jīng)濟負擔(dān)并沒有出現(xiàn)改變,因此也無需再對承租人的租賃權(quán)進行額外補償。而居住人原本擁有居住權(quán),并不需要另付租金,卻因為房屋被征收產(chǎn)生了額外的租賃或者購買費用,就需要根據(jù)法律得到相對應(yīng)的補償。居住權(quán)人可以根據(jù)權(quán)益損失評估獲得對應(yīng)的補償金額,但是所有權(quán)人統(tǒng)一進行產(chǎn)權(quán)置換,居住權(quán)人也可以基于所有權(quán)人選擇安置居住權(quán)。但是所有權(quán)人選擇進行產(chǎn)權(quán)置換,居住權(quán)人可否不經(jīng)過所有權(quán)人獲得居住權(quán)呢?或者所有權(quán)人選擇獲得補償金額,居住人如何獲得自己的居住權(quán),這些問題還需要在民法典正式出臺后,進行考慮和完善[3]。

    居住權(quán)人與房屋也具有聯(lián)系,在房屋被征收后,是一定能獲得補償?shù)?。但是具體如何補償和很多細節(jié)都未能界定。上述的補償方式都是基于居住權(quán)確立的,依據(jù)民法典的規(guī)定,居住權(quán)需要經(jīng)過登記才能生效,也就是說,日后想要設(shè)立居住權(quán),一定要去相關(guān)部門進行登記才能生效。

    四、結(jié)論

    綜上所述,居住權(quán)與租賃權(quán)是完全不同的兩種概念。租賃權(quán)屬于債權(quán)的一種,被收租對象并不是房屋征收后獲得補償?shù)膶ο螅且韵鄬?quán)的形式存在。而居住權(quán)在房屋上則擁有絕對權(quán),具有用益物權(quán)。并且在民法典草案的規(guī)定下,國有土地被征收,導(dǎo)致居住者用益物權(quán)消失或者無法使用時,居住者應(yīng)當(dāng)獲得相對應(yīng)的補償,具體補償要根據(jù)實際情況進行判斷。征收房屋補償款項需要與未設(shè)立居住權(quán)時所獲得補償款項一致,否則容易出現(xiàn)濫設(shè)居住權(quán),鉆法律空子的情況。只有完善法律,做好征收補償,才能確保國有土地上的房屋征收工作順利實施。

    參考文獻:

    [1] 鐘澄.國有土地上房屋征收中政府應(yīng)當(dāng)注意的問題[J].中國土地,2020(09):15-17.

    [2] 蔡建英.國有土地上房屋征收補償糾紛及對策探析[J].山西農(nóng)經(jīng),2020(16):21-22.

    [3] 倪紹山,魏明月.城市化進程中棚戶區(qū)改造的法律問題及應(yīng)對——以??谑旋埲A區(qū)坡博、坡巷片區(qū)棚改項目為例[J].湖州師范學(xué)院學(xué)報,2020,42(07):85-91.

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