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    焦作市老舊小區(qū)微改造策略研究

    2020-12-10 10:21:59
    魅力中國 2020年29期

    (焦作大學(xué),河南 焦作 454002)

    一、焦作市老舊小區(qū)概況

    焦作市地處河南省西北部,北依太行,南鄰黃河,是全國著名的“百年煤城”和老工業(yè)基地,常住人口359.71 萬人,人口密度較大。焦作市制定的《焦作市老舊小區(qū)改造提質(zhì)工作實施方案》中,提出于2021 年6 月30 日前完成老舊小區(qū)改造提質(zhì)項目1142 個,其中2019 年、2020 年度焦作市老舊小區(qū)改造提質(zhì)任務(wù)共858 個,涉及8.9 萬戶、2687 棟,老舊小區(qū)普遍存在數(shù)量大、年代久、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣等問題。

    二、焦作市老舊小區(qū)現(xiàn)狀問題

    (一)基礎(chǔ)設(shè)施老化缺失,影響居民生活質(zhì)量

    焦作市老舊小區(qū)由于早期的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較現(xiàn)行的低,使用年限長,基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了不同程度的老化損壞。主要問題集中在:排水設(shè)施不完善、雨污混流、場地排水不足、屋面排水失效、化糞池淤塞與老化、消防系統(tǒng)不完善、缺乏垃圾分類設(shè)施,照明設(shè)施的老化和缺失,部分老舊小區(qū)還未安裝燃氣和供暖設(shè)施。

    (二)公共空間匱乏,道路交通不暢

    在公共空間方面,大多數(shù)老舊小區(qū)無公共空間與綠地,公共空間被機動車、市政設(shè)施、居民日常生活侵占嚴重,居民缺乏適當(dāng)?shù)慕煌突顒訄鏊沟美吓f小區(qū)公共空間功能單一、缺少活力。

    在交通道路方面,機動車停車位的建設(shè)量遠遠小于現(xiàn)今的需求量,汽車的亂停亂放和人車混行現(xiàn)象影響居民的日常出行、鄰里間的關(guān)系和睦,消防通道通行,存在較大的安全隱患。

    (三)建筑性能退化,存在安全隱患

    由于老舊小區(qū)使用年限長,均不同程度地出現(xiàn)了的外墻體變色或風(fēng)化脫落、建筑構(gòu)件破損、屋面漏水、公共門窗破舊或缺失、私搭亂建現(xiàn)象普遍,“三線”亂拉亂掛情況嚴重,致使建筑立面形態(tài)極為混亂。樓道內(nèi)設(shè)施陳舊與樓梯踏步殘損、沒有設(shè)置無障礙通道等情況,使居民居住的舒適度和安全性大大降低。

    (四)文化營造淡薄,居民參與不足

    焦作市多數(shù)老舊小區(qū)無對講系統(tǒng)、無智能門禁系統(tǒng)、無監(jiān)控系統(tǒng)、無物業(yè)管理,主要原因是居民不具備足夠的參與管理意識,公共意識不高,鄰里關(guān)系冷漠,未成立業(yè)主管理委員會,缺乏與物業(yè)公司的溝通交流,導(dǎo)致物業(yè)管理的空缺,缺少對公共環(huán)境和建筑的維護和管理,進而加速了小區(qū)的老化進程。小區(qū)的老化促使了原住民的搬離,越來越多的租戶進駐,引發(fā)了老舊小區(qū)治安管理、環(huán)境衛(wèi)生等多方面的問題。

    三、焦作市老舊小區(qū)微改造具體策略

    (一)基礎(chǔ)設(shè)施微改造具體策略

    基礎(chǔ)設(shè)施包含電、水、氣、照明、消防、垃圾處理六個方面。具體策略如下:

    1.電

    對于老舊小區(qū)內(nèi)線路(包括電力線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線等)中已報廢的線路進行拆除,剩余管線入管入盒,按照標(biāo)準(zhǔn)貼墻捆扎,保證其安全性的同時實現(xiàn)外觀美化。

    2.水

    對于供水管出現(xiàn)老化破損的情況,進行維修或更換,保證水表分表入戶;排水上應(yīng)做到雨污分流,補充雨水管道,保證老舊小區(qū)雨水的正常排放。

    3.氣

    對未安裝燃氣的老舊小區(qū),依據(jù)實際情況選擇適合的安裝方法。對于已安裝燃氣的老舊小區(qū),應(yīng)核查燃氣管道的老化程度和安全性,保證小區(qū)居民的生產(chǎn)生活安全。

    4.照明

    針對老舊小區(qū)公共空間的照明盲區(qū),補充照明設(shè)施,優(yōu)先選擇節(jié)能、易于維護的燈具。對于因污跡導(dǎo)致影響正常使用的照明設(shè)施,應(yīng)進行清理。因人為破壞或自然老化不能繼續(xù)使用的照明設(shè)施,應(yīng)及時更換。

    5.消防

    按照消防規(guī)范,小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施數(shù)量不足的予以增補;被遮擋影響正常使用的,應(yīng)清除障礙物;樓道內(nèi)滅火器材已經(jīng)損壞的,應(yīng)及時更新,確保滿足基本消防需求。

    6.垃圾處理

    老舊小區(qū)內(nèi)的垃圾收集點設(shè)置圍蔽設(shè)施,其使用地面應(yīng)進行硬化處理,便于垃圾的清運。缺少垃圾分類設(shè)施的,應(yīng)及時補充,保證小區(qū)居民生活環(huán)境的良好衛(wèi)生。

    (二)公共空間微改造具體策略

    在老舊小區(qū)中,公共空間承載者居民的日常交流和交通通行等活動,也是塑造鄰里關(guān)系的關(guān)鍵?,F(xiàn)針對不同類型的老舊小區(qū),提出以下具體的微改造策略。

    1.建設(shè)口袋公園

    針對一些公共空間用地緊張的老舊小區(qū),可以利用老舊小區(qū)中建筑間空地或散落在小區(qū)結(jié)構(gòu)中的空地,設(shè)計口袋公園,豐富原有空間的功能,對公共活動空間進行增補。

    2.活化公共空間

    具有大型開敞場地的老舊小區(qū),可將大型開敞場地化整為零,設(shè)置休息區(qū)、小品雕塑區(qū)、健身運動區(qū)等層次豐富的空間,作為整個小區(qū)的大型活動場所。

    3.營造特色街巷

    對老舊小區(qū)中的線性公共空間,可以對普通的街巷進行立面粉飾美化或增加趣味小品,達到營造特色街巷空間的效果。

    4.修復(fù)道路系統(tǒng)

    老舊小區(qū)交通系統(tǒng)的微改造首要解決的問題就是道路修復(fù)。對于只是面層開裂、道路基礎(chǔ)墊層質(zhì)量較好的道路,可對其進行局部面層鏟除,進行面層材料鋪設(shè)修補。對于破損嚴重的道路,可根據(jù)道路性質(zhì)的荷載要求對其進行重新鋪設(shè)。

    5.解決停車問題

    明確道路層級,重新規(guī)劃老舊小區(qū)的機動車和非機動車車位,盡可能實現(xiàn)車位的增加,緩解老舊小區(qū)的停車需求,創(chuàng)造良好的公共環(huán)境,減少居民間矛盾的產(chǎn)生。

    6.增設(shè)無障礙設(shè)施

    根據(jù)老舊小區(qū)的居住人群中包含了大量的老年人這一特征,可考慮在公共空間和道路出現(xiàn)較大高差的位置、單元樓道口增設(shè)或整改無障礙坡道。

    (三)建筑主體微改造具體策略

    建筑主體微改造是在保證建筑結(jié)構(gòu)完好的情況下,對建筑外立面、屋面、建筑構(gòu)件、樓道內(nèi)部等進行更新改造,具體策略包括:

    1.外立面整治

    老舊小區(qū)建筑外立面微改造主張,對于僅有由于雨水造成的污跡發(fā)霉情況,可采用外墻清洗的方法;對于局部出現(xiàn)面層破損的建筑外立面,采用與原墻相同或接近的材料進行修補;對于大面積脫落,無法修復(fù)的建筑外立面,應(yīng)全部鏟除后,重新進行防水和粉飾。

    2.屋面防水處理

    屋面防水改造具體策略可以在原有建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上,根據(jù)現(xiàn)狀對屋面進行不同層面的防水處理,從根本上解決滲漏問題,保證居民后續(xù)的正常使用。

    3.構(gòu)件修繕

    建筑構(gòu)件受室外因素影響,出現(xiàn)不同程度的老化,具有一定的安全隱患。在微改造的過程中,應(yīng)對已經(jīng)失去使用功能的構(gòu)件予以拆除,對破損的建筑構(gòu)件進行修繕。

    4.樓道整治

    老舊小區(qū)的樓道微改造,能夠提升空間的可識別性,還能排除小區(qū)的安全隱患。具體的微改造內(nèi)容主要包括:

    進行樓棟門修繕、更換或增設(shè),實現(xiàn)建筑內(nèi)公共空間的封閉管理,提升小區(qū)居民的安全感;對占用公共通道的雜物和垃圾進行清理,保障樓道良好衛(wèi)生環(huán)境和交通通行;對殘舊破損的樓道踏步和欄桿扶手,進行修補或改造;對老年人居多或不具備加裝電梯的老舊小區(qū)可考慮增設(shè)適老化的樓梯扶手或家裝座椅式電梯,方便老年人出行;對于樓道內(nèi)墻面破損脫落的,應(yīng)進行翻新粉飾。

    (四)文化營造微改造具體策略

    1.成立自治組織

    提高小區(qū)居民的參與度,小區(qū)居民內(nèi)部依法成立業(yè)主管理委員會,結(jié)合網(wǎng)格員,強化小區(qū)的管理。

    2.引進物業(yè)管理

    引進物業(yè)公司為業(yè)主委員會分擔(dān)日常小區(qū)管理事務(wù),有條件的老舊小區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)的物業(yè)管理用房。

    3.打造智慧管理

    充分利用數(shù)字化、信息化手段對老舊小區(qū)進行智慧管理,如建立小區(qū)微信公眾號,采用智能門禁系統(tǒng),使用APP 管理等,達到節(jié)約人力和能源、提高生活便捷性的效果。

    四、結(jié)語

    本文從焦作市山陽區(qū)老舊小區(qū)中取樣,根據(jù)老舊小區(qū)概況,分析其現(xiàn)狀問題,創(chuàng)造性地從基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間、建筑主體、文化營造四個方面提出具體的微改造策略,希望提供的“微改造”這一新思路,能為我市老舊小區(qū)改造提供邏輯清晰、行之有效的參考,切實幫助居民改善居住條件,提高生活品質(zhì),提升居民的幸福感。

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