城市開發(fā)與土地經(jīng)濟

王玉杰

（山東省濟寧市兗州區(qū)自然資源局，山東 濟寧 272000）

一、城市開發(fā)模式發(fā)展對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的主要影響

（一）為經(jīng)濟發(fā)展提供基礎條件

土地是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎。而城市土地開發(fā)模式的合理化發(fā)展將對城市經(jīng)濟效益的提高起到至關重要的作用。目前，我國的城市土地開發(fā)工作主要是以土地的綜合開發(fā)模式為主，這種開發(fā)模式相對于另外兩種模式來講，在開發(fā)的過程當中更加具有高效性和靈活性，能夠有效的促進土地開發(fā)市場的繁榮，并其在很大程度上帶動了建筑、材料、工程機械等多個相關行業(yè)的發(fā)展，為社會的勞動者提供了大量的就業(yè)機會，有效緩解了城市中的就業(yè)壓力，穩(wěn)定了城市社會秩序，為城市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的內(nèi)部及外部環(huán)境。

（二）促使房地產(chǎn)業(yè)的繁榮

近年來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸走向了規(guī)范化與系統(tǒng)化，其中，土地開發(fā)工作的合理進行為其發(fā)展提供了重大幫助。房地產(chǎn)的繁榮需外部環(huán)境以及內(nèi)部技術條件的支持，而開發(fā)模式的發(fā)展恰好提供了這兩方面的支持。城市土地開發(fā)模式發(fā)展到現(xiàn)在的綜合開發(fā)模式，其開發(fā)過程中的科學、可持續(xù)性解決了城市發(fā)展與自然環(huán)境之間存在的矛盾，使得其與環(huán)境更相容，這給房地產(chǎn)繁榮創(chuàng)造了外部條件。目前土地開發(fā)模式主要向社會化方向發(fā)展，即結(jié)合更加廣泛的社會力量（主要是經(jīng)濟和技術方面），進行共同開發(fā)，極大地優(yōu)化了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構，為房地產(chǎn)的繁榮創(chuàng)造了內(nèi)部條件。

（三）帶來經(jīng)濟發(fā)展的不穩(wěn)定因素

1.通貨膨脹。土地開發(fā)是政府部門進行城市規(guī)劃中的主要工作，其不僅能夠有效的帶動城市的發(fā)展，而且能促進當?shù)氐腉DP 增長。但是，政府在實際的開發(fā)過程中，由于諸多原因?qū)е略谝恍╉椖恐羞^于盲目。為了拉動GDP 增長，政府將資金投資地產(chǎn)，導致大量資金流入固定資產(chǎn)投資領域，而沒有流入社會，不能夠形成購買力，這就有可能導致房價下降，而投入到地產(chǎn)的資金將紛紛撤出，轉(zhuǎn)而投向其他行業(yè)，造成通貨膨脹。因此，政府在開發(fā)地產(chǎn)時要以統(tǒng)籌兼顧為原則，加強對地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)控，在充分發(fā)揮地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效應的同時努力降低其在通貨膨脹方面的負面影響。

2.貧富差距帶來的購買力下降。地產(chǎn)的開發(fā)沒有做到合理有序，容易導致地產(chǎn)泡沫，引發(fā)通貨膨脹，直接導致貧富差距增大，使得富人和窮人增多，而處于中間階層的中產(chǎn)階級卻少得可憐。由于富人想擁有的基本上都已經(jīng)擁有了，購買需求不高，購買力相對較低。與此相反，窮人雖然有很高的購買需求，但卻不能夠形成購買力，購買力差距非常明顯。既有購買需求同時又有購買力的中產(chǎn)階級非常少，直接導致購買力的下降。

二、城市土地經(jīng)濟經(jīng)營發(fā)展對策

（一）以城市規(guī)劃為指導，建立與完善土地經(jīng)營體系

城市規(guī)劃對土地經(jīng)營具有導向性作用。城市規(guī)劃控制土地出讓總規(guī)模、用地性質(zhì)、土地開發(fā)強度、空間布局、市政配套等重要方面，通過對城市建設行為的控制，保證社會與公眾的利益。首先，有助于提高土地的使用效率，在當前眾多區(qū)域?qū)嵭挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整，可開發(fā)土地總量大為減少的背景下顯得尤為重要；其次，有助于土地市場的宏觀調(diào)控，避免盲目增加土地供給，保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。城市規(guī)劃控制著土地經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，土地經(jīng)營則對土地供給的時序、空間定位進行調(diào)控。城市政府對土地需求進行科學預測，制定包括年度、中期和長期土地供應計劃的完整體系，能夠有效地對城市土地開發(fā)進行部署，進而保證城市規(guī)劃的落實與執(zhí)行。同時，通過土地經(jīng)營對城市規(guī)劃的反饋，在提高城市規(guī)劃可行性的同時，還能夠促進城市規(guī)劃的發(fā)展。

（二）清查閑置土地資源

隨著城市化發(fā)展的不斷加快，為了更好地開發(fā)城市土地資源，需要對城市土地資源進行合理的統(tǒng)計規(guī)劃，提高閑置土地資源的利用效率。通過對城市閑置土地資源的統(tǒng)一清查，可以很好地避免私人進行土地資源的轉(zhuǎn)讓，提高土地資源開發(fā)工作的權威性和透明性。在對城市閑置土地資源清查時，為了保障清查工作的質(zhì)量與效率，需要土地管理部門制定完善的管理制度，明確各個區(qū)域清查的工作任務，在復查與抽查的時候，若是發(fā)現(xiàn)有工作人員故意的徇私舞弊，可以直接對其進行追責，與此同時對于該工作人員負責的上級領導，同樣需要連帶責任的處理，提高土地清查工作的質(zhì)量。在城市土地清查制度編制時，可以出臺相關的政府法律條規(guī)，提高土地清查工作的權威性，這樣可以更好的推動城市土地清查工作的開展。在土地清查工作進行的時候，不僅需要對未開發(fā)的土地資源進行清查，并且對于施工建設中的土地同樣需要進行登記相關數(shù)據(jù)信息。

（三）設置專門的法律法規(guī)，降低風險

政府對于土地一級開發(fā)的資金主要的來源是銀行的貸款，然而，儲備土地只能根據(jù)土地供應的計劃進行交付，因此，其不屬于可以轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)，也不屬于可以抵押的財產(chǎn)，此外，對于儲備的土地的價值無法預估，所以無法具備抵押性，因此，在法律上面存在著一定的風險?，F(xiàn)在，對于土地一級開發(fā)的法律規(guī)定均是來自地方性規(guī)定，其法律的權威性比較低，且存在著信用上面的問題。因此，我國立法部門應該盡快出臺相關的法律法規(guī)，尤其要注意的是對目前現(xiàn)有的《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》進行修改和完善，以確保土地一級開發(fā)的合法權益。

結(jié)語：綜上，城市土地開發(fā)貫徹落實科學發(fā)展觀，不僅要以科學發(fā)展觀的理念和要求為指導，從城市土地資源的基本屬性和城市土地開發(fā)利用的基本規(guī)律出發(fā)，重新審視和反思我國當前城市土地開發(fā)管理體制、模式存在的問題和缺陷，更要按照科學發(fā)展觀的總體要求，探索創(chuàng)新，逐步建立起符合科學，發(fā)展觀要求的城市土地開發(fā)管理新理念、新體制、新機制、新模式，努力破解城市發(fā)展中的土地問題和難題，推動城市土地開發(fā)和城市建設更加科學、規(guī)范和有序。