“微利時(shí)代”下的房企成本細(xì)化管控方法及要點(diǎn)探析

（美的西南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，貴州 貴陽(yáng) 550081）

在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及提高人們的生活質(zhì)量，具有極為重要的作用。從2016開(kāi)始，為防范泡沫經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)家采取了多種宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)和進(jìn)程，確保我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展及可持續(xù)發(fā)展。目前，從國(guó)家層面以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)具有積極的作用，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)家的宏觀調(diào)控在短期內(nèi)必然會(huì)對(duì)其造成一定的沖擊，產(chǎn)生效益急劇下滑、現(xiàn)金流短缺等現(xiàn)象。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)成本管控制進(jìn)行有效地優(yōu)化升，實(shí)施成本細(xì)化管控方式，從而有效降低成長(zhǎng)，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下能夠打到一條新的發(fā)展道路，為我國(guó)建設(shè)可持續(xù)發(fā)展型社會(huì)經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮積極的作用。

一、成立專門的成本細(xì)化管控部門、確立負(fù)責(zé)人

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要有效實(shí)施成本細(xì)化管控，就必須實(shí)施責(zé)任制，責(zé)任落實(shí)到人，同時(shí)做好權(quán)責(zé)劃分，確保各項(xiàng)措施能夠得到有效落實(shí)。為了提高成本細(xì)化管控的執(zhí)行力度，房地產(chǎn)企業(yè)必須成立專門的成本管控部門，同時(shí)針對(duì)成本細(xì)化管控工作，要確立主要負(fù)責(zé)人以及組建相關(guān)團(tuán)隊(duì)，明確成本細(xì)化管控工作的具體負(fù)責(zé)人和執(zhí)行業(yè)，保證管控措施能夠得到有效落實(shí)[1]。

成本細(xì)化管控的主要目的，就在于其有利于成本歸口管理,一方面能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本資料收集和整理能力得到有效提升，形成語(yǔ)言統(tǒng)一，主線清晰，整個(gè)管控流程中，不會(huì)存在語(yǔ)言障礙，理解偏差等無(wú)效管控；同時(shí)強(qiáng)化和規(guī)范項(xiàng)目成本的分配核算管理機(jī)制，建立支撐體系，整合各種資源，使用工具手段，全面優(yōu)化成本細(xì)化管控力度和質(zhì)量；另一方面，通過(guò)成本細(xì)人管控，建立考核保障，還能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)施科學(xué)合理的績(jī)效考核機(jī)制,優(yōu)化考核結(jié)合，從而有效提高其對(duì)成本細(xì)化管控的積極性。

二、梳理成本管理流程，制定完善的成本細(xì)化管控制度

在管理工作中，完善的管理制度是做好相關(guān)工作的重要保障,要做好成本細(xì)化管控，必須建立完善的成本細(xì)化管控機(jī)制，這是重要前提條件。完善的成本細(xì)化管控機(jī)制不能夠保障成本管控工作的有效開(kāi)展,同時(shí)也能有效約束工作過(guò)程中的各種行業(yè),有效保證成本管控的規(guī)范性，防止成本支出浪費(fèi)行為的發(fā)展，這對(duì)優(yōu)化成本管控質(zhì)量，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)效益，具有至關(guān)重要的影響。

在制定完善的成本細(xì)化管控制度的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展需求以及企業(yè)自身實(shí)際情況，使制度盡量詳細(xì)完善。制度內(nèi)容不僅要科學(xué)合理，還要盡量全面，覆蓋工程項(xiàng)目的全過(guò)程，并且切實(shí)可行，能夠在實(shí)踐工作中，充分發(fā)揮指導(dǎo)作用，保證成本細(xì)化管控工作的有效開(kāi)展[2]。

三、“微利時(shí)代”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本細(xì)化管控方法及要點(diǎn)

在“微利時(shí)代”，成本細(xì)化管控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)具有至關(guān)重要的影響，而要做好成本細(xì)化管控工作，就必須在規(guī)劃過(guò)程中，實(shí)施科學(xué)合理的成本細(xì)化管控措施，這也是有效強(qiáng)化成本管控，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵要點(diǎn)。

（一）目標(biāo)成本管控

建立不同階段多版本目標(biāo)成本，從意向拿地開(kāi)始，成本和財(cái)務(wù)就要提前介入，全面進(jìn)行調(diào)研，了解地形結(jié)構(gòu)等，進(jìn)行投資決策版的目標(biāo)成本測(cè)算，至少完成3個(gè)備選投資決策目標(biāo)成本。在拿地基本確定時(shí)候，要做好全周期目標(biāo)成本細(xì)化，在充分考慮土增稅清算前提下，做好多版本的細(xì)化，最好形成標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)庫(kù)，用于實(shí)際施工過(guò)程中的調(diào)整使用，成本細(xì)化措施，可以從產(chǎn)品組合、建筑體形以及土方分項(xiàng)路網(wǎng)布局等方面著手。以建筑體形為例,通常情況下越規(guī)則的建筑體形越有利理提高規(guī)劃效率，降低成本造價(jià)。但在實(shí)際工作，往往會(huì)受到多方面的因素的影響，導(dǎo)致建設(shè)體形不規(guī)則。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于不規(guī)則的建筑體形，將其規(guī)劃成凸凹形狀時(shí)，為了滿足擾震等級(jí)需求，必須增加鋼筋和結(jié)構(gòu)板，這就會(huì)提高建筑的成本。所以，為了滿足降低成本的需求，在規(guī)劃中需調(diào)整平面布局，從而充分發(fā)滿足建筑的容積率，還能有效降低成本，達(dá)到成本細(xì)化管控目標(biāo)。

（二）針對(duì)基礎(chǔ)工程實(shí)施成本細(xì)化管控。主要要點(diǎn)是施工圖設(shè)計(jì)和修正，其主要作法就是根據(jù)實(shí)際條件，選擇最合適的基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)施工圖。在選擇過(guò)程中，充分考慮工程項(xiàng)目的建設(shè)要求，更經(jīng)充分考慮經(jīng)濟(jì)因素，既要保證工程建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)也要達(dá)到降低成本的目的，在后期實(shí)際施工中，可以微調(diào)施工圖。

（三）對(duì)于配套工程也必須做好成本細(xì)化管控，這對(duì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本，提高經(jīng)濟(jì)效益具有極為重要的影響。配套工程屬于項(xiàng)目的硬件設(shè)施,對(duì)成本細(xì)化管控質(zhì)量具有直接地影響，而且影響范圍較大。因此，必須結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)配套工程，同時(shí)對(duì)配套工程建設(shè)實(shí)施嚴(yán)格的成本細(xì)化管控，從而有效降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（四）加強(qiáng)路網(wǎng)工程的成本細(xì)化管控，其具體做法通常是科學(xué)選擇道路寬度以及給水管、排水管，同時(shí)對(duì)管道系統(tǒng)檢查井進(jìn)行科學(xué)合理地設(shè)計(jì)，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。不同的設(shè)計(jì)方案，不僅會(huì)對(duì)施工產(chǎn)生極為重要的影響,其成本費(fèi)用支出情況也會(huì)產(chǎn)生較大的差別。因此，必須對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)方案加強(qiáng)研究和探索，有效實(shí)現(xiàn)成本細(xì)化管控，降低成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，為其不斷發(fā)展奠定重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)[3]。

（五）管控方法

1.按合同進(jìn)行單一高效管理

以合同為單元進(jìn)行管控，最為簡(jiǎn)單明了，也便于跟蹤控制，主要是實(shí)施合同臺(tái)賬及時(shí)更新，及時(shí)分析執(zhí)行情況，異常情況及時(shí)反饋，執(zhí)行中及時(shí)糾偏，嚴(yán)格按合同結(jié)算，對(duì)報(bào)審的結(jié)算，要回歸合同條款。

2.按事項(xiàng)管控

按事項(xiàng)設(shè)計(jì)各部門的成本指標(biāo)，不同責(zé)任部門，輔以不同的考核指標(biāo)和激勵(lì)方式。運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)成本指標(biāo)表單和考核表單，以及總成本思路與各責(zé)任部門成本管理邏輯表單，按照標(biāo)準(zhǔn)的成本設(shè)計(jì)科目，及時(shí)更新執(zhí)行情況，并且動(dòng)態(tài)進(jìn)行跟蹤分析，及時(shí)處理難點(diǎn)和痛點(diǎn)，有效做好成本控制。

3.按事項(xiàng)管控和按合同管控相結(jié)合管理

按事項(xiàng)設(shè)計(jì)的各責(zé)任部門，具體管控成本，可以按合同為單元，進(jìn)行成本管控，責(zé)任部門可以細(xì)化合同時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及成本科目，對(duì)于直接管控人員，建立工作標(biāo)準(zhǔn)，日常行為準(zhǔn)則等進(jìn)行及時(shí)合理的管控。

結(jié)束語(yǔ)

在“微利時(shí)代”實(shí)施成本細(xì)化管控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展建設(shè)，發(fā)揮著至關(guān)重要的作用?？梢哉f(shuō)，成本細(xì)化管控是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展的關(guān)鍵所在。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到成本細(xì)化管控的重要性，結(jié)合我國(guó)宏觀政策調(diào)控要求以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展變化情況，更要充分考慮自身發(fā)展需要，建立完善的成本細(xì)化管控體系,推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)步。