淺談如何做好社區(qū)老舊小區(qū)管理服務(wù)工作
——以伊寧市薩依布依街道吾斯塘布依社區(qū)為例

趙興盛

（中共伊寧市委黨校，新疆 伊寧 835100）

一、基本情況

吾斯塘布依社區(qū)處于伊寧市繁華都市圈、中心城區(qū)，商業(yè)輻射功能強(qiáng)勁，占地面積約0.8 平方公里，商超、酒店、企業(yè)、餐飲娛樂等各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)1000 余家，地理交通極為便利快捷。轄區(qū)共有39 個(gè)單位家屬院，只有4 個(gè)有物業(yè)管理，其余35 個(gè)都是非物業(yè)老舊小區(qū)。老舊小區(qū)中，產(chǎn)權(quán)單位自管5 個(gè)，業(yè)主自管小區(qū)5 個(gè)，社區(qū)托管25 個(gè)，實(shí)際上只配備了非專職保安兼保潔1 人。

多年來，吾斯塘布依社區(qū)非物業(yè)小區(qū)僅僅實(shí)現(xiàn)了大門有人值守、衛(wèi)生保潔有人清掃等，管理與服務(wù)差強(qiáng)人意。小區(qū)仍然存在環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化、道路硬化、下水管網(wǎng)維護(hù)等諸多問題；還有19 個(gè)建于上世紀(jì)80、90 年代的老舊小區(qū)，至今未安裝天然氣，部分小區(qū)沒有水電分戶改造和外立面保溫、電線線路老化嚴(yán)重（鋁線內(nèi)芯），嚴(yán)重影響著居民生活品質(zhì)。

二、存在問題

（一）基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，維修養(yǎng)護(hù)難

這些老舊小區(qū)均建在上個(gè)世紀(jì)80——90 年代，當(dāng)時(shí)主要是滿足群眾的住房難問題，目標(biāo)是做到“住有所居”，小區(qū)原來的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高。一是小區(qū)建設(shè)起初的消防通道、園區(qū)綠化、道路硬化等配套設(shè)施不全，樓多道窄，冬天產(chǎn)生狹管效應(yīng)，很冷。缺乏康養(yǎng)設(shè)施，機(jī)動(dòng)車停車位極少，整體布局差強(qiáng)人意。二是部分小區(qū)沒有安裝天然氣，水電分戶改造也不到位，甚至外立面沒有保溫，居民怨言大。三是上下水管網(wǎng)、供暖管網(wǎng)嚴(yán)重老化，冬季時(shí)有凍管爆管現(xiàn)象，窨井管護(hù)責(zé)任不清，下水道和供暖管經(jīng)常擁堵，居民苦不堪言。四是綠化面積極小，沒有草坪，沒有滴灌設(shè)施，只有居民自栽的老榆樹、楊樹、蔬菜等，參差不齊，談不上園林設(shè)計(jì)；小區(qū)道路缺乏養(yǎng)護(hù)，路面碎石揚(yáng)塵，路面、地下室沉降嚴(yán)重。五是沒有物業(yè)和業(yè)委會(huì)，管理無序，雜物隨意堆放，生活垃圾處理不及時(shí)，環(huán)境衛(wèi)生狀況讓人擔(dān)憂，院內(nèi)由原產(chǎn)權(quán)單位建造的車庫(kù)、雜物間等 “兩違”建筑多。六是居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小或者沒有。七是電線線路老化，住宅墻內(nèi)電線內(nèi)芯是鋁線，無法承受大功率電器，埋下火災(zāi)隱患。八是小區(qū)原本是各單位家屬院，采取單門獨(dú)院封閉式管理，一個(gè)小院配備1 個(gè)非專職保安兼保潔，或根本沒有封閉，社會(huì)面維穩(wěn)安保和疫情防控出現(xiàn)很多短板漏洞，居民安全指數(shù)、幸福指數(shù)不高。

近年來，市政府圍繞“絲路花城·彩色伊寧”的城市發(fā)展定位，致力于打造平安暢通美麗智慧健康幸福城市，建設(shè)民族團(tuán)結(jié)、民生改善示范先行區(qū)等“六個(gè)區(qū)”，老舊城區(qū)大規(guī)模改造惠民政策相繼落地生根，水暖電分戶改造、管線維護(hù)、外立面保溫等項(xiàng)目迅速推進(jìn)，小區(qū)環(huán)境得到了較大改善。但由于長(zhǎng)期缺乏物業(yè)管理服務(wù)，35 個(gè)非物業(yè)小區(qū)居民幾乎沒有選舉出業(yè)委會(huì)，長(zhǎng)期只能由社區(qū)代管，雖然居民辦理房產(chǎn)證時(shí)也繳納了房屋維修基金，但出現(xiàn)上下樓漏水、下水道擁堵、道路損壞、單元樓道臟污、線路老化等問題后，給排水、電力等市政管理部門只負(fù)責(zé)管養(yǎng)區(qū)域，小區(qū)內(nèi)問題只能由社區(qū)向居民收費(fèi)解決，部分居民只投訴不繳費(fèi)，原建設(shè)責(zé)任單位以產(chǎn)權(quán)交給居民為由不愿意承擔(dān)日常維護(hù)疏通等費(fèi)用，問題得不到及時(shí)解決。

（二）各項(xiàng)管理費(fèi)收取難，物業(yè)服務(wù)保障難

老舊小區(qū)原建設(shè)單位逐漸退出單位家屬院的管理服務(wù)，原單位職工因基礎(chǔ)設(shè)施老化大多另購(gòu)新居，產(chǎn)權(quán)歸外來購(gòu)房居民個(gè)人所有。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的期望值高，而購(gòu)買服務(wù)意識(shí)又欠缺。部分業(yè)主以保安保潔服務(wù)不到位等各種理由，長(zhǎng)期拒繳物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)。此外，出于社會(huì)面安保維穩(wěn)和疫情防控需要，由以前社區(qū)放養(yǎng)式代管變?yōu)椴饓ν冈杭幸胛飿I(yè)高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)，哪怕是按伊犁州直物業(yè)第三檔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（0.57元·平米每月），居民接受度也不高，物業(yè)管理收費(fèi)困難，多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，小區(qū)只是由社區(qū)代聘保安兼保潔維持日常生活秩序。所以無物業(yè)管理的老舊小區(qū)管理存在惡性循環(huán)：收取物業(yè)費(fèi)較低（戶均30 元），管理人員有限（只有非專職保安兼保潔1 人），服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)便以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。

（三）維穩(wěn)安保、疫情防控隱患大成本高

吾斯塘布依社區(qū)處于商業(yè)繁華區(qū)域，老舊小區(qū)雖然大多實(shí)行了封閉管理，但出租房屋多，群租房多，人員流動(dòng)性大，小區(qū)只設(shè)置了非專職保安兼保潔1 名，責(zé)任心不強(qiáng)，落實(shí)流動(dòng)人員管理“369”工作機(jī)制有難度。小區(qū)大門原本設(shè)有門禁安檢系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備、庭院照明燈，但是大多被早出晚歸打工的租戶損壞，起不到應(yīng)有的作用，治安狀況令人擔(dān)憂。大多家屬院采取了封閉式管理，獨(dú)門獨(dú)戶。有的兩個(gè)單位家屬院僅一墻之隔，卻各有出入口，各設(shè)有保安、門禁安檢系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備，推高了治安成本的投入，物業(yè)公司也不愿意接管服務(wù)。

三、對(duì)策建議

（一）政府主導(dǎo)、居民廣泛參與，打造伊犁州直地區(qū)民生改善示范區(qū)

2015 年12 月，中央城市工作會(huì)議首次提出加快老舊小區(qū)改造后，伊寧市就加大資金投入使老舊小區(qū)改造不斷按下“快進(jìn)鍵”。近年來，新疆維吾爾自治區(qū)政府專門制定印發(fā)了《自治區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作方案》，把伊寧市列入全疆5 個(gè)城市試點(diǎn)范圍，從統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政府和居民共擔(dān)改造資金、社會(huì)力量參與、資源整合利用、完善長(zhǎng)效管理機(jī)制等方面進(jìn)行試點(diǎn)探索，根據(jù)居民意愿，推進(jìn)“訂單式”改造，以滿足居民最關(guān)心、最迫切的實(shí)際需要。伊寧市委政府宜順應(yīng)時(shí)勢(shì)、高屋建瓴，站在做好“六穩(wěn)”工作、落實(shí)“六?！比蝿?wù)的高度，積極推進(jìn)老舊小區(qū)節(jié)能提升改造，打造民生改造示范先行區(qū)。針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的公共服務(wù)缺失、居住環(huán)境差、存在安全隱患、管理不到位等問題，按照輕重緩急的原則，對(duì)供排水、供熱、道路硬化、綠化、亮化、外墻保溫、屋面防水等方面進(jìn)行提升改造，既順應(yīng)群眾對(duì)“住有宜居”的美好生活的向往，又進(jìn)一步提升群眾的獲得感、幸福感、安全感。同時(shí)，著眼于社會(huì)面安保維穩(wěn)和疫情防控長(zhǎng)遠(yuǎn)，引進(jìn)紅色物業(yè)充分提升居民居住生活品質(zhì)。

可針對(duì)35 家非物業(yè)管理老舊小區(qū)的分布情況，打通原有的獨(dú)門獨(dú)院格局，拆除各個(gè)家屬院的隔離墻，合為一體，規(guī)范小區(qū)大門設(shè)置，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的大的小區(qū)單元。同時(shí)，對(duì)此類小區(qū)進(jìn)行全面節(jié)能提升改造，重點(diǎn)維修小區(qū)道路和老化管道、拆除“兩違”建筑、天然氣入戶、水電分戶改造、科學(xué)設(shè)置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，再引進(jìn)物業(yè)，實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理服務(wù)。

（二）按照新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，逐步規(guī)范老舊小區(qū)物業(yè)化管理服務(wù)

隨著時(shí)代發(fā)展、群眾生活品質(zhì)要求的提高，居民越來越講究“住有宜居”。一是充分尊重居民意愿，自主選擇管理模式（單位主管、社區(qū)代管、物業(yè)主管、居民業(yè)委員自管），促進(jìn)老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。二是街道、社區(qū)在自治區(qū)老舊小區(qū)改造方案和伊寧市住建局物業(yè)科具體指導(dǎo)下，實(shí)施紅色物業(yè)計(jì)劃，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)融入社區(qū)治理。節(jié)能提升改造后的小區(qū)作為實(shí)施物業(yè)化管理的試點(diǎn)，制定優(yōu)惠政策，通過補(bǔ)貼方式吸引物業(yè)公司參與老舊小區(qū)管理，因地制宜，讓居民根據(jù)需求以及經(jīng)濟(jì)能力自主選擇物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明白“花不同的錢就享受不同的服務(wù)”的道理，待試點(diǎn)成功后逐步推開，使老舊小區(qū)逐步走上物業(yè)化管理服務(wù)的軌道。三是在條件成熟的老舊小區(qū)，通過拆墻并院、節(jié)能改造，按照自治區(qū)伊犁州、伊寧市有關(guān)老舊小區(qū)全面納入物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)指導(dǎo)精神，小區(qū)普遍公選業(yè)委會(huì)成員，召開小區(qū)業(yè)主大會(huì)，與市住建局物業(yè)科推薦的有服務(wù)資質(zhì)的多家物業(yè)公司充分商討、雙向選擇，公開選聘物業(yè)公司，明確收費(fèi)及服務(wù)清單，實(shí)施規(guī)范服務(wù)管理，高標(biāo)準(zhǔn)做好社會(huì)面安保維穩(wěn)、疫情防控及環(huán)境衛(wèi)生工作。四是對(duì)合并條件不成熟的小區(qū)，暫時(shí)由業(yè)主自治或社區(qū)托管進(jìn)行管理。五是解決物業(yè)收費(fèi)難問題。應(yīng)規(guī)定：房屋出售必須有物業(yè)公司或社區(qū)居委會(huì)出具的物業(yè)費(fèi)繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，納入金融誠(chéng)信系統(tǒng)。同時(shí)，為彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，可在小區(qū)內(nèi)增加小型超市，以備疫情防控期間儲(chǔ)備物資之需，同時(shí)劃分停車泊位，收取停車占道費(fèi)用。

（三）發(fā)揮“維穩(wěn)雙聯(lián)戶”作用，堵塞安全漏洞

以網(wǎng)格化管理為抓手，以“聯(lián)戶平安穩(wěn)定、聯(lián)戶團(tuán)結(jié)和諧”為重點(diǎn)，充分發(fā)揮“維穩(wěn)雙聯(lián)戶”“穩(wěn)定隱患聯(lián)查聯(lián)控、宗教極端聯(lián)防聯(lián)治、重點(diǎn)人員聯(lián)管聯(lián)教、矛盾問題聯(lián)排聯(lián)調(diào)、民族團(tuán)結(jié)聯(lián)創(chuàng)聯(lián)建、群眾活動(dòng)聯(lián)促聯(lián)享”作用，網(wǎng)格員通過聯(lián)戶長(zhǎng)每天掌握聯(lián)戶單位矛盾糾紛、安全隱患、人口變動(dòng)、民生問題、困難訴求、各類社會(huì)問題等內(nèi)容，社區(qū)黨支部每月開展聯(lián)戶代表議事會(huì)，搞好群防群治，聽取民意訴求，決策重大事務(wù)，落實(shí)就業(yè)、住房、社保、醫(yī)療衛(wèi)生等惠民政策，促進(jìn)聯(lián)戶單元各家各戶之間利益共享、責(zé)任共擔(dān)，最大限度激發(fā)居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的積極性、主動(dòng)性和參與性，暢通居民訴求表達(dá)渠道，拓寬居民參與社會(huì)治理途徑。