老舊房屋維修管理和改造策略分析

王龍

大連市建設(shè)工程集團(tuán)有限公司 遼寧大連 116000

隨著人們生活水平的不斷提高，很多存在已久的老舊房屋無論在適用程度、美觀度以及建筑結(jié)構(gòu)上都已經(jīng)落后于人們的居住標(biāo)準(zhǔn)。基于此，對(duì)老舊房屋進(jìn)行維修和改造，自然成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，本文中筆者就將圍繞這一議題展開論述[1]。

1 維修及改造老舊房屋的目的

很多投入使用已久的房屋，很容易在外立面和結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)問題，當(dāng)然導(dǎo)致這個(gè)結(jié)果的原因有很多，比如設(shè)計(jì)沒有達(dá)到要求、施工工序沒有得到嚴(yán)格落實(shí)、施工過程不夠規(guī)范等。存在這些問題及原因的房屋隨著時(shí)間的推移，地基下沉、墻體開裂、結(jié)構(gòu)不穩(wěn)等問題出現(xiàn)的概率會(huì)大幅度上升。

但要想從根本上解決這類問題，就必須降低隱患發(fā)生的概率，保障房屋的質(zhì)量安全。加入需要改造的老舊房屋經(jīng)過改造后仍然存在使用價(jià)值，那么施工人員就需要結(jié)合房屋的實(shí)際情況，加固建筑結(jié)構(gòu)、修復(fù)外立面，進(jìn)一步延長(zhǎng)房屋的使用壽命。另一方面，對(duì)老舊房屋的維修管理和改造還包括這樣的目的，即讓經(jīng)過維修和改造的房屋，即便在面臨變形之類的問題時(shí)，依然能夠確保其支架和鋼韌度控制在合理的范圍內(nèi)，并確保其擁有極高的抗震強(qiáng)度。

2 維修及改造老舊房屋的難點(diǎn)所在

對(duì)老舊房屋進(jìn)行維修和改造，難點(diǎn)主要體現(xiàn)在這樣兩個(gè)方面：

2.1 缺少維修及改造基金

盡管很多老舊房屋的業(yè)主在購房之初就繳納了“房屋維修基金”，但是這筆費(fèi)用通常情況下只能被用作公共區(qū)域的防水、漏水、公共設(shè)施維修等的花費(fèi)；而且更為嚴(yán)重的是，一些房屋本就獨(dú)樓獨(dú)棟，既沒有公共區(qū)域、業(yè)主也從來沒有繳納過維修基金，所以即便想要對(duì)這些房屋進(jìn)行改造也沒有充分的資金；亦或者物業(yè)公司從業(yè)主那里回收的物業(yè)費(fèi)根本不足以完成房屋維修工作，這樣維修和必要的管理只能被擱淺[2]。

2.2 工作人員的素質(zhì)參差不齊

通常情況下，房屋的維修改造都是由房屋所在小區(qū)所屬的物業(yè)公司在指導(dǎo)完成。但是這類公司員工的薪資大多較低，且屬于附加值低的服務(wù)業(yè)，很難對(duì)高素質(zhì)人才產(chǎn)生較高的吸引力，同時(shí)因?yàn)榫S修改造房屋有需要改造者具備較高和綜合性的建筑技能和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，維修工作很難在現(xiàn)有的人力資源環(huán)境下得到充分指導(dǎo)，而有所完成。

3 維修及改造老舊房屋的主要策略

在我國(guó)，目前負(fù)責(zé)維修和改造老舊房屋的主力軍便是物業(yè)公司，但是相對(duì)而言我國(guó)的物業(yè)公司對(duì)此類的業(yè)務(wù)操作上尚不算熟練，而且因?yàn)楹芏嗬吓f房屋本身存在的不封閉、缺乏管理的現(xiàn)狀，維修之事常常難以快速提上日程。而且很多物業(yè)公司即便開啟了老舊房屋維修，也僅僅是針對(duì)公共區(qū)域而言，實(shí)際落實(shí)到業(yè)主需求范圍內(nèi)的維修價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，這將直接影響到其服務(wù)能力和效果。所以要想改變這樣一種情況，必須從這樣幾個(gè)角度進(jìn)行調(diào)整：

3.1 明確維修及改造的要點(diǎn)

首先，相關(guān)工作人員要對(duì)自身從事的工作足夠重視，要檢查老舊房屋時(shí)，必須細(xì)致、周到、全面；

其次，確保老舊房屋維修管理的質(zhì)量，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，確保其較之以前擁有更為良好的使用性能；

再次，在維修和改造老舊房屋的過程中，不能對(duì)其的主體結(jié)構(gòu)造成較大的干擾；

最后，對(duì)老舊房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及改造后的環(huán)境、結(jié)構(gòu)進(jìn)行重點(diǎn)檢查。其原因在于很多老舊房屋本身是使用磚混加預(yù)制樓板的結(jié)構(gòu)建造的，金屬構(gòu)件很容易出現(xiàn)銹蝕、而木質(zhì)結(jié)構(gòu)則很容易出現(xiàn)腐爛的問題，所以在迫切需要改造的小區(qū)當(dāng)中，很多房屋已經(jīng)出現(xiàn)明顯的外部開裂、表皮脫落的嚴(yán)重情況。

3.2 遵循“服務(wù)至上”的原則

物業(yè)以服務(wù)廣大業(yè)主為重要指向，因此其一切工作的開展都應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，即便是對(duì)老舊房屋進(jìn)行維修管理，也是為了讓業(yè)主生活品質(zhì)得到提升，在生活質(zhì)量方面得到滿足[3]。

基于此，負(fù)責(zé)老舊房屋改造和維修的工作人員必須秉承“服務(wù)至上”的原則，充分尊重廣大業(yè)主的觀點(diǎn)和訴求，在保障安全的前提之下，讓業(yè)主所面臨的困境得到妥善解決。

3.3 做到安全合理、經(jīng)濟(jì)適用

維修和改造老舊房屋目的在于維系房屋的使用價(jià)值，所以無論其本身處于哪一階段，改造和維修都是必不可少的。廣義而言，房屋維修主要包括三種形式，即翻建、維修和改造，其中翻建主要是指拆除老舊房屋，在原有的地面上進(jìn)行新房屋的建造，此種情況大多是針對(duì)那些沒有改造和維修價(jià)值，但是出于整體規(guī)劃需求而需要新建的項(xiàng)目；維修則是指通過房屋進(jìn)行修葺，維護(hù)設(shè)備以及構(gòu)件的主要使用功能，盡最大可能滿足業(yè)主的需求，也盡可能延長(zhǎng)這些老舊房屋的使用壽命；改造則是指在相關(guān)措施及技術(shù)的輔助下，通過更換和增加材料等方式，來拔高房屋技術(shù)的使用標(biāo)準(zhǔn)和功能呈現(xiàn)[4]。

3.4 吸引并培養(yǎng)高素質(zhì)的人才

老舊房屋的維修管理和改造需要高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行操作，具體來說，需要從這樣幾個(gè)角度予以實(shí)踐：

首先，增加投入、吸引高素質(zhì)人才，房屋改造和維修管理團(tuán)隊(duì)當(dāng)中必須要有高水平和高質(zhì)量的工程師、建造師；

其次，面向工作人員定期開展培訓(xùn)，幫助其樹立良好的服務(wù)意識(shí)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，要通過理論和實(shí)踐相結(jié)合的方式，不斷提高工作人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)技能。

總而言之，隨著房屋投入使用時(shí)間的不斷延長(zhǎng)，很多老舊房屋面臨頗為現(xiàn)實(shí)的質(zhì)量問題，有待引起相關(guān)人員的關(guān)注和重視。而在實(shí)際施工的過程中，相關(guān)人員有必要根據(jù)實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的維修和改造方案，并確保將各項(xiàng)工作落到實(shí)處，在維系老舊房屋原本價(jià)值的同時(shí)，更提高其使用價(jià)值。望筆者在本文中的論述，能夠?yàn)閺V大從業(yè)人員帶來一定的啟發(fā)，能夠切實(shí)找尋到有助于老舊房屋價(jià)值和功能開發(fā)的渠道[5]。