淺議房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

馬 瓅

河南檢察職業(yè)學(xué)院，河南 新鄭 451191

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)案例分析

倪某是個(gè)體業(yè)主，2015 年4 月22 日，倪某將其在北京市大興區(qū)某小區(qū)內(nèi)的住房一套出租給方某，雙方簽訂了房屋租賃協(xié)議，租賃期為2 年，租金為每月1800 元。從租賃協(xié)議簽訂后，雙方各自履行了本合同項(xiàng)下的義務(wù)，方某以三年的租金獲得了倪某房屋的使用權(quán)。2015 年8 月上旬，因經(jīng)營不善，倪某將已出租給方某的房屋出售，并在小區(qū)內(nèi)張貼房屋銷售廣告。李某路過時(shí)看到廣告后，便積極與倪某取得聯(lián)系，協(xié)商房屋買賣事宜。2015 年8 月中旬雙方就購房條款達(dá)成一致，倪某以51.5萬元的價(jià)格將房子賣給了李某，李某當(dāng)天預(yù)付了5萬元定金給倪某。次日，雙方到房地產(chǎn)交易部門對房屋進(jìn)行了評估、交易，李某支付給倪某房款46萬元，高于當(dāng)日的市場價(jià)4.5 萬。2015 年10 月10日，方某才在鄰居那里聽說，倪某已經(jīng)將出租房屋賣給了第三人李某，并且李某已經(jīng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。方某遂找到倪某，告知其侵犯了自己的優(yōu)先購買權(quán)，倪某辯稱房屋是公開進(jìn)行的，并沒有刻意隱瞞方某，雙方始終無法達(dá)成一致意見。隨后，方某將倪某起訴到法院，要求法院確認(rèn)其優(yōu)先購買權(quán)，認(rèn)定倪某與李某之間的買賣合同無效。

這是一起典型的有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)是否被侵害而引起的糾紛，對于該項(xiàng)糾紛的意見主要有兩種，一種意見認(rèn)為，應(yīng)該支持方某的訴訟請求，判令確認(rèn)方某的優(yōu)先購買權(quán)存在，倪某與李某之間的房屋買賣合同無效。從案情描述中得知，倪某將涉案房屋以每月1800 元的價(jià)格租給方某，租期2 年，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，倪某出賣所涉房屋并沒有事先通知方某，更沒有詢問方某是否愿意購買的意愿，就直接與本案第三人李某簽訂購房合同，并且辦理了相關(guān)過戶手續(xù)，顯然侵害了方某的優(yōu)先購買權(quán)，方某向法院主張確認(rèn)其優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)卯?dāng)支持。另一種意見則認(rèn)為，倪某并沒有侵害方某的優(yōu)先購買權(quán)，是方某自行放棄的，法院不應(yīng)當(dāng)支持方某的訴訟請求。在本案中倪某雖然沒有直接通知方某出賣房屋的事實(shí)，但是倪某是將房屋銷售廣告張貼于小區(qū)內(nèi)，方某應(yīng)該知道倪某出賣房屋之事。方某知道而不行使優(yōu)先購買權(quán)，是對該權(quán)利的一種自動(dòng)放棄行為，而不應(yīng)在房屋已經(jīng)過戶的情況下，又借口自己的權(quán)利被侵害，而要求否定倪某和李某之間已經(jīng)合理有效成立的合同。

依據(jù)本案相關(guān)事實(shí)，我們認(rèn)為，倪某與方某之間的租賃法律關(guān)系是有效的，在房屋租賃期間，根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，方某作為合法房屋承租人，在出租人出賣所涉房屋的情況下，理當(dāng)享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。而本案中，倪某既沒有通知方某出賣房屋的事實(shí)，也沒有詢問方某是否有購買的意愿，而是直接與第三人李某簽約，這樣做顯然是不符合我國現(xiàn)行法律規(guī)定的。方某據(jù)此向法院提出訴訟請求，應(yīng)該得到法院的支持。

二、基礎(chǔ)理論解析

（一）何為房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)也被稱之為先買權(quán)，而先買權(quán)意味著先于某些人而享有的權(quán)利。我國法律明文規(guī)定，在房屋租賃期間，出租人出賣所涉房屋時(shí)，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他第三人的購買權(quán)。也就是說，對于租賃關(guān)系中的房屋而言，買賣并不是絕對完全自由的，它受到優(yōu)先購買權(quán)的限制。享有優(yōu)先權(quán)的房屋承租人如果愿意購買房屋，在條件相同的情況下，他就排除了第三人購買房屋的權(quán)利，與出租人形成了類似強(qiáng)制締約的關(guān)系。

（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

針對這一問題，理論界一直爭論不休。有些主張承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)或者是類似物權(quán)的效力，是一種絕對的、對世權(quán)利。當(dāng)房屋承租人優(yōu)先購買受到侵害時(shí)，當(dāng)事人可以向任何侵害人進(jìn)行主張，以維護(hù)該權(quán)利的圓滿實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)。還有一種意見認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)是以房屋租賃合同為前提，只有存在合法有效的房屋租賃關(guān)系，才能產(chǎn)生該項(xiàng)優(yōu)先購買權(quán)，也就是說租賃關(guān)系是承租人優(yōu)先權(quán)的法律依據(jù)，一旦租賃關(guān)系解除或者無效，承租人失去承租這種基礎(chǔ)法律關(guān)系的支持，其優(yōu)先權(quán)也就隨之消失了，因此它也具有附隨性。又或者說，當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)被損害時(shí)，承租人只能向租賃關(guān)系的當(dāng)事人，也即出租人主張權(quán)利，而不能向租賃關(guān)系之外的第三人尋求賠償。因而房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的本質(zhì)還是債權(quán)，僅具有相對性和對人性。

（三）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

1.出租人在租賃期內(nèi)出售租賃房屋

當(dāng)出租人將房屋在公開市場上，進(jìn)行出售時(shí)，承租人就享有了優(yōu)先購買權(quán)。該權(quán)利的發(fā)生基礎(chǔ)，必須是出租人作出了出讓行為，沒有出讓行為，就不發(fā)生優(yōu)先購買的問題。如果房屋出租人變動(dòng)房屋所有權(quán)的行為，不是將房屋出賣，而是進(jìn)行互易或者贈(zèng)與，此時(shí)能夠發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)嗎？法律規(guī)定是否定的。而且法律要求，當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，如果購買方是房屋的共有人或者出租人的近親屬情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也不能發(fā)揮作用。也就是說，不是在所有的出賣行為中，承租人都當(dāng)然的享有優(yōu)先權(quán)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的是，本次出售不只是指出租人將房屋出售的表意行為，而是應(yīng)當(dāng)作為買賣合同的一種法律行為，并排除征收、征用、征稅等非買賣行為而導(dǎo)致的租賃房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移和變動(dòng)。

2.出租人已履行法定通知義務(wù)

《合同法》第230 條明確指出，當(dāng)出租人出讓租賃關(guān)系存續(xù)期間的所涉房屋時(shí)，出租人就負(fù)有法定的通知義務(wù)。這種義務(wù)不產(chǎn)生于當(dāng)事人的約定，因此也不能通過約定的方式改變和排除。一旦出租人不履行法定通知義務(wù)，承租人就很難得知房屋交易的情況，也就無從實(shí)現(xiàn)在同等條件下的購買權(quán)。現(xiàn)實(shí)生活中，并不是所有的承租人都會通過行使優(yōu)先購買權(quán)而取得房屋所有權(quán)，法律僅僅是保障承租人在同等條件下，有選擇購買或者不購買承租房屋的權(quán)利。在出租人向承租人告知其出賣房屋的事實(shí)后，出租人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)作出購買表示，否則視為放棄。從法理上講，通知義務(wù)是一種積極的作為行為，任何不作為的行為都不能替代出租人的通知義務(wù)，更不能妄加臆測成承租人知道或者應(yīng)該知道，這些都有違現(xiàn)行法的規(guī)定。

3.房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)行使

法律在保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前提下，相應(yīng)的對出租人的處分權(quán)也應(yīng)給予一定的保護(hù)。主要體現(xiàn)在出租人得知承租人出賣房屋的意思表示后，應(yīng)該在法律規(guī)定的合理時(shí)間內(nèi)及時(shí)做出表示，如果承租人超過合理期間，其所作出的購買房屋的意思表示，就會失去法律上的效力，不再成立優(yōu)先購買權(quán)。所以，承租人優(yōu)先購買權(quán)不是一個(gè)絕對的權(quán)利，它的存在受時(shí)間上的限制。民法通則意見里規(guī)定，出賣承租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。雖然該法條現(xiàn)已廢止，我們也能從中感受到法律對出租人通知義務(wù)的法定要求。之后我國又出臺了民法通則意見的解釋，當(dāng)中也有明確的關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期間的規(guī)定，在該立法解釋中要求，承租人在得到出租人通知后，必須在15 天內(nèi)做出是否購買房屋的意思表示。超出15天，就視為對優(yōu)先購買權(quán)的一種放棄。這種放棄行為事后不能彌補(bǔ)和糾正，一旦超越法律規(guī)定的合理猶豫期，該項(xiàng)權(quán)利就終歸消失了。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法不足與完善

（一）明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的主體范圍

房屋承租人在理論上屬于一個(gè)較為模糊的概念，承租人是指向出租人支付一定數(shù)額的款項(xiàng)以取得對房屋直接占有，并且是房屋使用權(quán)人。按照承租時(shí)間的可以將承租人分為，短期房屋承租人、長期房屋承租人和不定期房屋承租人。按照承租房屋的性質(zhì)可以將承租人分為住宅承租人和非住宅承租人。因此，在優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體界定上應(yīng)該將長期居住的承租人確定為優(yōu)先購買權(quán)的主體，而將其他承租人排除在外，對該權(quán)利主體范圍的界定進(jìn)行限縮。

房屋承租人的概念是一個(gè)比較模糊的概念。由于直接占有和間接占有的區(qū)分，房屋之上會出現(xiàn)承租人和次承租人同時(shí)存在的問題。同時(shí)由于租賃時(shí)間的不同，承租人可以分為短期承租人、長期承租人和非正常承租人。根據(jù)出租房屋的性質(zhì)，承租人可以分為居住承租人和非居住承租人。因此，優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)界定為長期居住承租人，其他承租人不應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。

（二）明確房屋承租人“同等條件”的認(rèn)定

“同等條件”是行使優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)質(zhì)要件，對于如何理解這一條件，現(xiàn)行立法缺乏具體明確的規(guī)定，使得實(shí)踐中難以理解把握。關(guān)于“同等條件”的認(rèn)定，我們首先應(yīng)從房屋交易的價(jià)格上進(jìn)行判斷。在房屋買賣關(guān)系中，交易價(jià)格是核心，價(jià)格的高低關(guān)系出租人的切實(shí)利益。法律維護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的前提，當(dāng)然是承租人與第三人必須條件相同，而條件相同的核心是價(jià)格相同。除此之外，在同等條件的判斷上，還應(yīng)參考交易方式和支付方式等因素。比如現(xiàn)金支付和一次性付款顯然更有優(yōu)勢，比起其他形式的支付手段，在安全性、費(fèi)率和效率上肯定略勝一籌。

（三）劃定優(yōu)先權(quán)存在的合理期限

所謂的“合理期限”問題，關(guān)鍵是要解決多長是為合理。如果期限規(guī)定過短，將會直接損害承租人的權(quán)益，在過短的時(shí)間內(nèi)，承租人無法對購買房屋如此重大的事項(xiàng)做出理性選擇，匆促之下所做的判斷，必然會帶有非理性的因素。但是期限規(guī)定也不能過長，這個(gè)等待期的成本實(shí)質(zhì)上都是出租人付出的，期限設(shè)置過長顯然侵害的是出租人利益。房屋買賣畢竟是一種市場行為，市場機(jī)會和運(yùn)氣轉(zhuǎn)瞬即逝，過多地消耗出租人時(shí)間利益，對雙方都是不公平的。根據(jù)已有法律和理論分析，我們認(rèn)為15 天是比較合理的期限，既給了承租人足夠的考慮和猶豫的時(shí)間，又不至于讓出租人無限期地等待下去，達(dá)到了雙方利益的平衡。同時(shí)在承租人對出賣房屋不知情時(shí)，在這種情況下，承租人行使優(yōu)先權(quán)的期限現(xiàn)行法并沒有明確的規(guī)定，我們建議可以參照合同法中有關(guān)債權(quán)人撤銷權(quán)的相應(yīng)規(guī)定。