論房產(chǎn)稅改革對調(diào)控房價(jià)的作用

吳鳳燕

（廣東女王蜂生活服務(wù)有限公司，廣東 佛山 528200）

一、引言

近幾年城市建設(shè)的快速發(fā)展，同時(shí)也加快了房地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)發(fā)展速度。房地產(chǎn)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r影響著地區(qū)的未來發(fā)展。目前我國許多城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不健康的發(fā)展態(tài)勢，例如房價(jià)水漲船高，商品房結(jié)構(gòu)性矛盾等問題的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂。為了房地產(chǎn)市場能夠健康的發(fā)展，對房產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)的討論就顯得很有必要了。

二、國內(nèi)外房產(chǎn)稅改革

據(jù)了解，多年來類似中低收入者的低收入無法購買相關(guān)企業(yè)開發(fā)的昂貴商品房的現(xiàn)象屢見不鮮，房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的各種與健康經(jīng)濟(jì)背道而馳的行為，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為不利。房地產(chǎn)問題的累積逐漸影響到社會的安定，解決房地產(chǎn)市場所存在的問題迫在眉睫。在2011年1月27日，國務(wù)院在滬、渝兩地試行房產(chǎn)稅的改革辦法。兩地的試點(diǎn)結(jié)果，將直接關(guān)系到房產(chǎn)稅改革在全國的推行。在以往的20多年來，房產(chǎn)稅為財(cái)產(chǎn)稅中的一種，征收的是商品交易用房的稅。若房產(chǎn)不作為商品售賣就不征收房產(chǎn)稅，在房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的今天，這樣落后制度已經(jīng)不能適應(yīng)如今社會經(jīng)濟(jì)的形態(tài)，還可能對地方的財(cái)產(chǎn)收入起到反制的作用，進(jìn)而地方地價(jià)會升高，泡沫地產(chǎn)的出現(xiàn)難以避免。因此地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會受到制約[1]。關(guān)于房產(chǎn)稅如何進(jìn)行征收以提高政府收入的問題，是當(dāng)?shù)卣枰紤]并解決的一個(gè)重大難題。為了解決這樣的難題，房產(chǎn)稅的改革作用就凸顯出來了。地方政府通過合理征收房產(chǎn)稅，有效地解決了資金帶來的一系列問題，同時(shí)能夠?qū)靵y的房地產(chǎn)市場，起到一定的調(diào)節(jié)作用。作為地方主要財(cái)政收入的一種，房產(chǎn)稅的合理征收還有利于地方政府實(shí)現(xiàn)其職能作用。

國外征收房產(chǎn)稅主要是根據(jù)“寬稅基、低稅率”原則進(jìn)行，而且其特點(diǎn)與國內(nèi)征稅有所不同：第一，國外主要是將房產(chǎn)資源所有權(quán)和使用權(quán)作為具體的征稅對象，并未對公民的私人住宅地、商業(yè)住房等進(jìn)行區(qū)別；第二，大部分國外地區(qū)都將市場評估值作為稅基，統(tǒng)一由地方政府進(jìn)行準(zhǔn)確評估，住宅類型的房地產(chǎn)其價(jià)值與周邊的基礎(chǔ)設(shè)施完善成正比，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化和改進(jìn)完善，住宅房地產(chǎn)的價(jià)值也快速增長；第三，稅率較低，國外會根據(jù)房地產(chǎn)資源的實(shí)際使用用途和房地產(chǎn)資源所處地區(qū)的經(jīng)營實(shí)力來設(shè)置稅率。

三、房產(chǎn)稅改革調(diào)控作用的分析

（一）房產(chǎn)稅的改革及其影響

按照黨的十八屆三中全會部署，2020年全國人大將全面落實(shí)稅收法定原則。近日，全國人大常委會法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)，對“落實(shí)稅收法定原則”的開展進(jìn)度進(jìn)行了介紹；依照常委會規(guī)劃，相關(guān)方面已經(jīng)開展起草房地產(chǎn)稅法的草案，有關(guān)工作正在穩(wěn)步進(jìn)行。

目前，國家加快房產(chǎn)稅改革，其實(shí)質(zhì)就是研究對兩套以上普通居民住房征收房產(chǎn)稅，其主要目的是調(diào)控房價(jià)；抑制房地產(chǎn)泡沫。原因有以下：

一是納稅人的范圍不斷擴(kuò)大?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅只針對國內(nèi)企業(yè)征收，但是在房產(chǎn)稅改革之后，納稅人的范圍將擴(kuò)增至外資企業(yè)和國外企業(yè)。

二是征稅范圍擴(kuò)大?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍僅僅覆蓋了于城市、縣區(qū)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，但是隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的提升以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)快速發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有了較大的進(jìn)步，其經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力有了較大的改善，為了在征稅過程中保證公正、公平、平等，在改革之后，房產(chǎn)稅的征稅范圍將擴(kuò)大至農(nóng)村地區(qū)。

現(xiàn)在到底該不該用刺激房地產(chǎn)來提振市場，到底能不能用放松樓市調(diào)控來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，許多地方政府推出了相關(guān)調(diào)控政策，然而往往政策剛剛出臺就按下的撤回鍵。房住不炒，穩(wěn)定壓倒一切。既要讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，也要讓房價(jià)穩(wěn)定。房地產(chǎn)調(diào)控政策一日游背后，凸顯示了地方政府的幾多憂愁。讓經(jīng)濟(jì)增長脫離瓦片財(cái)政是一道并不容易解決的難題。經(jīng)濟(jì)亟待復(fù)蘇，但靠炒熱房地產(chǎn)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮是不可取的，畢竟房價(jià)已經(jīng)太高，而且不能再高了。房地產(chǎn)在過去的一段時(shí)間里，確實(shí)促進(jìn)了GDP的增長，一直以來，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。許多中低收入者已經(jīng)購房無望，哪怕是買了房的人，也背負(fù)了巨大的債務(wù)，需要用二三十年來償還。政策一日游里，在修改刪除或撤回的政策中，有的是“降低首套房貸款首付比例”，也有的提及“松綁限購”，還有的是“松綁限售”等。房住不炒深入人心，房地產(chǎn)調(diào)控取得的效果來之不易。地方政府既要救房企穩(wěn)于危困之中，也要讓房價(jià)穩(wěn)中有降，讓更多人買得起房子。因城施策，最好不是炒熱樓市之策。

（二）完善房產(chǎn)稅改革措施

一是將稅政的管理權(quán)限進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤艑挕Ｔ谙嗤亩愓?，可以合理給予地方政府管理權(quán)限。例如，稅種的基本稅法可以由中央政府負(fù)責(zé)擬定，實(shí)際的方法、減免政策、調(diào)整稅務(wù)等權(quán)限則歸于地方政府。通過這樣的方式不僅對國家額稅制統(tǒng)一有積極的促進(jìn)作用，也對地方政府的稅收問題產(chǎn)生積極影響，在面對稅收問題時(shí)，有關(guān)地方政府應(yīng)該在充分了解當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的基礎(chǔ)上，找尋出最合適的解決對策，保證地方政府的作用能夠積極發(fā)揮出來。二是不斷完善房地產(chǎn)價(jià)格評估以及財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制。三是確保目前的所有收費(fèi)項(xiàng)目得到科學(xué)管理，及時(shí)對現(xiàn)行的收費(fèi)和政策基金進(jìn)行有效處理，也就是對一些與法律規(guī)定的收費(fèi)進(jìn)行取締，嚴(yán)格遵守收益原則，對于經(jīng)營收費(fèi)、有償服務(wù)和一些必要的行政事業(yè)收費(fèi)應(yīng)該預(yù)留你出一定的比例，還要保證土地價(jià)格收費(fèi)保持至低價(jià)中，將其中屬于稅收性質(zhì)的及時(shí)劃分為稅收。四是應(yīng)該協(xié)調(diào)好其他稅種和房地產(chǎn)稅收改革之間的關(guān)系，結(jié)合實(shí)際情況以及政府出臺的相關(guān)政策對三者之間的關(guān)系進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。房地產(chǎn)稅制發(fā)生變化則會影響房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的多項(xiàng)稅收和具體費(fèi)用，甚至還涉及個(gè)人所得稅。鑒于此種情況房地產(chǎn)的稅制改革，必須綜合考慮多個(gè)方面的情況，將房地產(chǎn)稅改革與整體稅制緊密相連，把控所涉及稅種之間的關(guān)系。

四、房產(chǎn)稅改革相關(guān)建議

（一）開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

一般情況下我國的物業(yè)稅設(shè)計(jì)有以下幾種：第一，將城市的房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收進(jìn)行合并，對房產(chǎn)和土地征收統(tǒng)一物業(yè)稅。第二，將內(nèi)外稅制進(jìn)行有效統(tǒng)一，納稅人包涵個(gè)人、內(nèi)外資企業(yè)以及經(jīng)濟(jì)組織。第三，在選擇計(jì)稅依據(jù)時(shí)，可以參考通過專業(yè)評估的房地產(chǎn)市場價(jià)、土地使用權(quán)，從而保證評估結(jié)果和物業(yè)稅有效結(jié)合。第四，由于我國地域跨界較大，收到地理、人文等各種因素的影響，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也存在一定的差異，在稅率的制定上不宜一致，也不能過高。在制定稅率是可以設(shè)置一個(gè)合理的彈性空間，各個(gè)地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、納稅人能力、當(dāng)?shù)卣A(yù)算等在該空間內(nèi)科學(xué)選擇稅率。

（二）保證住房的庫存

房價(jià)瘋狂上漲的原因?yàn)橄M(fèi)者的需求大于供給，這是問題的關(guān)鍵所在。想要解決房價(jià)上漲的問題，必須從追根溯源從根本上來發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。因此，保證房地產(chǎn)市場擁有足夠的住房供給，是解決問題的主要措施。住房資源的富有化，將使得商品房從投資的商品轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ǖ纳畋匦杵贰；诘聡鴩?yán)厲打擊房屋資源壟斷提供保障性福利住房的做法，再結(jié)合我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的狀況，可以實(shí)行的預(yù)計(jì)有效的做法就只有大力提供福利性住房。因此，地方政府對保障性住房的建設(shè)以及其資金投入工作，都應(yīng)該作為改善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場房價(jià)高漲的舉措之一。對其進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)章制度建立，緩解住房緊缺的問題。

（三）正確處理稅、租、費(fèi)的三者關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用正確的方式協(xié)調(diào)好稅、租、費(fèi)這三者之間的關(guān)系，從卻保障正稅、明租以及少費(fèi)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。正稅，必須要適用于國內(nèi)最新的稅制改革，而且考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際交易過程，構(gòu)建有助于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的稅收體系，使房地產(chǎn)的稅收能夠形成一定規(guī)模，并且能夠有效發(fā)揮其宏觀調(diào)控的積極作用，在一定程度上提升房地產(chǎn)資源的利用效率。明租，也就是設(shè)立地租，如果沒有向土地使用這收取相應(yīng)的租金，也就是從另一角度不認(rèn)同國家對土地資源的所有權(quán)。再有，相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該改變土地批租制，采用土地年租制，有以前的一次收取幾十年土地使用金換成每年收取一次。少費(fèi)，就是減少費(fèi)用形式，還要根據(jù)實(shí)際情況嚴(yán)格科學(xué)的劃分各類費(fèi)用的種類，規(guī)范其標(biāo)準(zhǔn)，將亂收費(fèi)、以費(fèi)代稅等違規(guī)行為扼殺在搖籃里。

（四）加強(qiáng)地方稅收的管理

地方房產(chǎn)稅的管理權(quán)應(yīng)該分一部分為地方政府所有，這不僅僅是為了征收的房產(chǎn)稅便利，也是為了地方能夠根據(jù)實(shí)際狀況改善管理模式，以求管理模式的最優(yōu)。但是地方房產(chǎn)稅的征收以及管理要與國家原則一致，這種做法不僅有利于國家的稅收政策，同時(shí)也能夠促進(jìn)地方房地產(chǎn)的健康可持續(xù)性發(fā)展。

五、結(jié)束語

總的來說，房產(chǎn)稅的改革是有必要的，否則房地產(chǎn)市場的失控現(xiàn)象會愈演愈烈，必將給社會市場經(jīng)濟(jì)帶來混亂，甚至給國家經(jīng)濟(jì)造成巨大的危害。所以房產(chǎn)稅的改革工作對于社會經(jīng)濟(jì)有著至關(guān)重要的作用，也決定了未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。中央及地方政府應(yīng)著力于完善房產(chǎn)稅的深入改革。通過嚴(yán)格的規(guī)章制度與約束房地產(chǎn)的交易行為，以此來促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。