房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

王家艷

（泰豪產(chǎn)城集團(tuán)股份有限公司，貴州 貴陽(yáng) 550025）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的重要意義

（一）提升競(jìng)爭(zhēng)力保障企業(yè)正常發(fā)展

改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般迅速崛起，尤其是從2008年4萬(wàn)億資金刺激下房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，翻了幾倍甚至幾十倍。在高利潤(rùn)的引誘下，大量的中外合資、合作、獨(dú)資、私營(yíng)開(kāi)始參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，全國(guó)各地一夜之間變成一個(gè)建設(shè)房子的大工廠，也滋生了大量的炒房團(tuán)。經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大。從2010年“史上最嚴(yán)調(diào)控”拉開(kāi)序幕，在“去庫(kù)存”“去杠桿”“房住不炒”的宏觀定位下，政府多次出臺(tái)“限購(gòu)限貸，限售限價(jià)”調(diào)控政策。2017年，房地產(chǎn)迎來(lái)最嚴(yán)調(diào)控年，住建部發(fā)布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》及九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》指導(dǎo)意見(jiàn)，各地相應(yīng)出臺(tái)住房租賃政策扶持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在多重政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售受到嚴(yán)重沖擊，至今中國(guó)各省樓市成交量普遍下滑，房地產(chǎn)進(jìn)入史上最嚴(yán)寒冬。非常時(shí)期，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)正常發(fā)展對(duì)企業(yè)具有重要戰(zhàn)略意義。

（二）規(guī)范流程管理提高開(kāi)發(fā)速度

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般從拿地、立項(xiàng)到交房辦證，至少經(jīng)過(guò)2年以上的開(kāi)發(fā)周期，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期更長(zhǎng)。在如此長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)存在各種計(jì)劃外事項(xiàng)發(fā)生影響工程進(jìn)度，拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，增加企業(yè)管理成本及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如設(shè)計(jì)變更、工程返工、發(fā)生質(zhì)量及安全事故導(dǎo)致停工、偷工減料影響驗(yàn)收等。如果將成本管理與開(kāi)發(fā)過(guò)程相融合，完善流程管理，加強(qiáng)每個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督控制，降低意外事件的發(fā)生，提高生產(chǎn)效率，可以促進(jìn)項(xiàng)目如期完工或達(dá)到縮短開(kāi)發(fā)周期的作用。

（三）有利于稅收籌劃降低企業(yè)稅負(fù)

房地產(chǎn)稅負(fù)成本較高，據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2008-2017年，我國(guó)企業(yè)平均總稅負(fù)為25.89%，不同所有制企業(yè)和不同行業(yè)間差異明顯，房地產(chǎn)企業(yè)總稅負(fù)最高，在40%以上。企業(yè)總體稅收負(fù)擔(dān)是相對(duì)于企業(yè)在一定期間繳納總稅款而言的，用企業(yè)支付的各項(xiàng)稅收除以企業(yè)增加值衡量。企業(yè)支付的各項(xiàng)稅收反映企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費(fèi)，包括消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、關(guān)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅、所得稅、增值稅等。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜，從拿地、立項(xiàng)、建設(shè)、銷(xiāo)售、完工交付及權(quán)證辦理等，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有稅費(fèi)發(fā)生。做好財(cái)務(wù)成本管理，提前做好稅收籌劃，有利于降低企業(yè)稅負(fù)。

（四）降低成本費(fèi)用提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)從購(gòu)入土地、設(shè)計(jì)、施工到銷(xiāo)售環(huán)節(jié)都需要投入大量的成本費(fèi)用，企業(yè)通過(guò)強(qiáng)化成本核算與控制可以進(jìn)一步降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，增加市場(chǎng)銷(xiāo)售定價(jià)空間，可以加速企業(yè)庫(kù)存去化，縮短銷(xiāo)售周期，減少推廣宣傳費(fèi)用及企業(yè)管理費(fèi)用，同時(shí)使資金減少投入，可以降低資金占用成本，增加成本利潤(rùn)率，加大資金流動(dòng)速度及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題分析

（一）項(xiàng)目流程管理不規(guī)范

房地產(chǎn)是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展歷史較短，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理沒(méi)有形成完整的制度管理體系，很多企業(yè)都是邊摸索邊改進(jìn)，以至于在此過(guò)程中走了不少?gòu)澛?，付出了大量的管理成本?/p>

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入大，項(xiàng)目工程流程繁多復(fù)雜，從地勘到市政配套，從主體工程到安裝工程，從土建工程到裝修裝飾工程，從材料進(jìn)場(chǎng)到竣工驗(yàn)收等，涉及業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)程序多、范圍廣，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要現(xiàn)場(chǎng)管理人員驗(yàn)收、簽證等，但因項(xiàng)目管理制度不完善，沒(méi)有制定每個(gè)環(huán)節(jié)工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行中人為操作等很多因素出現(xiàn)，例如，驗(yàn)收超過(guò)實(shí)際工程量的工程確認(rèn)單；與施工單位聯(lián)手編造假簽證單；提供與規(guī)定品牌、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量不符的材料設(shè)備；在不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的隱蔽工程確認(rèn)單上簽字導(dǎo)致工程返工等。現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收簽證確認(rèn)單是工程預(yù)決算對(duì)工程量確認(rèn)的原始依據(jù)，數(shù)據(jù)如果失實(shí)，將會(huì)增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，給企業(yè)造成大量的經(jīng)濟(jì)損失及質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)。

（二）未建立健全成本費(fèi)用預(yù)決算有效管理機(jī)制

1.缺乏動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的投入過(guò)程，成本管理貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)周期。很多開(kāi)發(fā)商因管理人員水平有限，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算。大多重視工程工期及工程節(jié)點(diǎn)完成情況，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目需要投入多少成本，每個(gè)工程節(jié)點(diǎn)成本已投入情況缺乏動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控意識(shí)。只能本能地按照工程計(jì)劃節(jié)點(diǎn)施工付款，至于是否該發(fā)生，是否在預(yù)算內(nèi)發(fā)生，沒(méi)有進(jìn)行關(guān)注重視，因此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本像和面團(tuán)一樣越滾越多，超過(guò)可控范圍，給企業(yè)造成損失。

2.工程預(yù)決算缺乏監(jiān)督管理機(jī)制

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算，或者有預(yù)算也只是作為結(jié)算取數(shù)依據(jù)而已，未對(duì)工程進(jìn)度結(jié)算進(jìn)行成本預(yù)決算控制，導(dǎo)致竣工決算總額總是超過(guò)合同預(yù)計(jì)金額。在工程進(jìn)度結(jié)算或竣工決算時(shí)，只憑現(xiàn)場(chǎng)提供的資料及施工單位報(bào)送結(jié)算資料進(jìn)行審核，未對(duì)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行查實(shí)，沒(méi)有監(jiān)督管理機(jī)制，無(wú)法對(duì)成本進(jìn)行有效控制，造成成本大量增加，資金大量流失。

3.未對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)決算有效控制管理

與傳統(tǒng)行業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，建產(chǎn)投入期需要很長(zhǎng)時(shí)間，而銷(xiāo)售成本、管理成本、資金成本卻每年度都需要發(fā)生，投入產(chǎn)出比只能等項(xiàng)目結(jié)束才能準(zhǔn)確計(jì)算。因此很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行計(jì)劃統(tǒng)籌，甚至為拓展市場(chǎng)，大量投入廣告宣傳，為保障資金充足，大量融資等，到項(xiàng)目清算時(shí)，才發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用已經(jīng)占據(jù)很大比重，再想進(jìn)行控制已晚，造成企業(yè)利益損失。

（三）部門(mén)間未進(jìn)行有效溝通

很多房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)間各自為政，只負(fù)責(zé)各自工作范圍內(nèi)的工作，未進(jìn)行有效溝通，如工程部只負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理，設(shè)計(jì)部只負(fù)責(zé)畫(huà)圖設(shè)計(jì)，當(dāng)工程部發(fā)現(xiàn)施工與圖紙不相符時(shí)，未及時(shí)與設(shè)計(jì)部進(jìn)行溝通反饋，而等到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，工程已經(jīng)實(shí)施，只能推倒重來(lái)，造成返工損失。業(yè)務(wù)部門(mén)不懂財(cái)務(wù)，沒(méi)有財(cái)務(wù)成本控制意識(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)不懂業(yè)務(wù)，沒(méi)有深入到業(yè)務(wù)中去，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，阻礙了企業(yè)財(cái)務(wù)成本有效管理。

（四）缺乏績(jī)效考核及審計(jì)問(wèn)責(zé)機(jī)制

很多房地產(chǎn)企業(yè)未將成本控制加入績(jī)效考核中，同時(shí)未定期對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行審計(jì)，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，或者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行追責(zé)懲罰，以至于使企業(yè)成為相當(dāng)于沒(méi)有防護(hù)軟件的電腦，隨時(shí)可能發(fā)生被侵害的風(fēng)險(xiǎn)。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策研究

（一）完善項(xiàng)目流程管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立《材料管理制度》《施工圖紙會(huì)審管理制度》《工序交接驗(yàn)收管理制度》《現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更管理制度》《安全生產(chǎn)管理制度》等，明確工作標(biāo)準(zhǔn)范圍，細(xì)化權(quán)力與責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，強(qiáng)化崗位管理責(zé)任制，完善工程流程，按照流程標(biāo)準(zhǔn)完成施工準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段及收尾階段等各項(xiàng)管理工作，做好項(xiàng)目進(jìn)度控制、安全控制、質(zhì)量控制、成本控制等，保證項(xiàng)目按標(biāo)準(zhǔn)順利完成，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的有效管理。

（二）建立健全成本費(fèi)用預(yù)決算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立《工程預(yù)、決算管理制度》。項(xiàng)目開(kāi)始前，按照項(xiàng)目投入概算進(jìn)行成本的預(yù)測(cè)和決策，制定工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本，結(jié)合實(shí)際情況，預(yù)計(jì)各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際投入，編制成本計(jì)劃，并制定切實(shí)可行的成本控制措施，定期進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控。在工程進(jìn)度結(jié)算及竣工決算時(shí)，應(yīng)對(duì)資料進(jìn)行審查，有必要時(shí)需到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，保證資料來(lái)源的真實(shí)性和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)決算比對(duì)，對(duì)相關(guān)結(jié)果進(jìn)行分析，如果預(yù)決算數(shù)據(jù)存在比較大的差異，則應(yīng)該查明原因并提供特批文件，避免違法亂紀(jì)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

另外，還需建立《廣告宣傳管理制度》《財(cái)務(wù)管理制度》《行政管理制度》《薪酬福利管理制度》等，每年編制費(fèi)用預(yù)算，制定費(fèi)用使用計(jì)劃，按月進(jìn)行費(fèi)用使用監(jiān)控，年末進(jìn)行預(yù)決算分析管理。并完善授權(quán)審批簽字流程，明確責(zé)權(quán)。

定期對(duì)開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用使用情況進(jìn)行核實(shí)通報(bào)，對(duì)異常情況進(jìn)行分析，加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的使用監(jiān)控。

（三）加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立信息化系統(tǒng)對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行管控，保證部門(mén)間信息共享，數(shù)據(jù)及時(shí)傳遞，便于各部門(mén)及時(shí)掌握第一手資料，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通及時(shí)解決。信息系統(tǒng)搭建工作需要做好以下兩點(diǎn)。第一，借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理方式，能夠運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式解決實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理中遇到的各類(lèi)難題。第二，加強(qiáng)和完善企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)成本信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)工具的選擇，并做好財(cái)務(wù)成本管理環(huán)節(jié)的把關(guān)工作，從而為房地產(chǎn)企業(yè)順利開(kāi)展各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理 工作奠定良好的基礎(chǔ)。

同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓職能部門(mén)了解熟悉業(yè)務(wù)，讓業(yè)務(wù)部門(mén)熟悉掌握財(cái)稅法規(guī)，促進(jìn)業(yè)財(cái)融合，強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本有效管理。

（四）建立考核及審計(jì)問(wèn)責(zé)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立《工程項(xiàng)目審計(jì)管理制度》和《成本費(fèi)用審計(jì)實(shí)施辦法》 等，定期對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，包括項(xiàng)目招投標(biāo)合規(guī)性檢查，工程進(jìn)度結(jié)算、竣工決算審計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)簽證、工序驗(yàn)收資料審計(jì)，資金支付流程、合同審批流程、印章使用流程等合規(guī)性檢查等，并建立監(jiān)察制度，根據(jù)審計(jì)結(jié)果對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問(wèn)責(zé)處罰。同時(shí)制定《績(jī)效實(shí)施管理辦法》，將控制成本費(fèi)用進(jìn)行量化，并責(zé)任到人，定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并對(duì)結(jié)果進(jìn)行考核，以提高員工參與控制成本費(fèi)用的積極性和主動(dòng)性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本控制管理。