房地產企業(yè)成本管控研究

韋文嬌

（肇慶市萬有房地產開發(fā)公司，廣東 肇慶 526020）

一、房地產企業(yè)開發(fā)成本的主要內容和分析

成本控制和成本管理歷來是企業(yè)管理的重點，房地產開發(fā)企業(yè)也不例外。房地產企業(yè)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用叫作房地產開發(fā)成本。開發(fā)成本的構成有很多，主要成本為以下幾大部分：

（一）土地費用

土地取得成本是指為取得土地開發(fā)使用權或開發(fā)權而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、城市配套費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷安置補償費、回遷房建造費用等。房地產開發(fā)企業(yè)取得土地的方式主要有招標出讓和拍賣出讓兩種，隨著國家出臺宏觀調控政策以來，大多數開發(fā)商都是通過拍賣出讓方式取得開發(fā)用地。房地產開發(fā)商在決定是否開發(fā)一個項目前，應該對土地買價或出讓金、拆遷安置補償費、土地征用費、城市配套費、對管線的增容、道路的拓寬等做出充分評估；以此來進行項目的可行性評估。在我國房地產成本構成中土地費用一般占比例20%-30%，所以要做好土地費用的成本控制。

（二）建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費、安裝工程費以及室內外裝飾工程費等相關費用。建筑工程費主要包括基礎造價、結構造價、粗裝修造價、門窗工程、精裝修費等。安裝工程費包括室內水電管線設備費、弱電系統(tǒng)費、室內設備和安裝費等。一般按樓層和結構進行估算，它在整個房地產企業(yè)成本構成中所占比例相對較大約占成本的35%-45%左右。開發(fā)商對建筑安裝工程費的成本控制過程中，首先，對初步設計方案的開發(fā)成本進行分析，確定產品定位。其次，了解市場行情，了解材料、人工等變動情況，對影響建筑成本的主要因素進行科學合理的分析。最后，由專業(yè)技術人員組成現場管理人員團隊，學會從專業(yè)技術角度降低施工成本。

（三）市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施建設費和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，污染治理，供水管網，天然氣，信息網絡等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種營利性的配套設施（如超市、肉菜市場、游泳池）和各種非營利性的公用設施（如學校、幼兒園、居委會）等所發(fā)生的費用。在房地產開發(fā)成本構成中，市政公共設施費用一般占比例15%-25%。開發(fā)商對市政公共設施費用的成本控制過程中，還要考慮配套項目的可經營和適應性，應盡量做到精簡配套。

二、房地產企業(yè)成本管控的重要性

（一）成本管控有助于取得成本優(yōu)勢

房地產企業(yè)的一個根本任務就是不斷降低成本，從而實現利潤最大化。開發(fā)相同品質的樓盤，成本控制的程度是不一樣的，最終形成的成本總額差異也不一樣。只有做好成本管控，才能實行成本最少化，用最小的成本提供相同于競爭對手或優(yōu)于競爭對手的房子，才能有市場競爭的洪流中取得優(yōu)勢，就是成本優(yōu)勢。當然成本管控不是偷工減料，不是使用假冒偽劣產品；而是科學的管理、精準的核算、專業(yè)的施工技術和優(yōu)質的服務水平達到的。

（二）成本管控有助于提高綜合競爭力

成本控制是提升企業(yè)自身綜合競爭力的關鍵所在。取得成本優(yōu)勢使企業(yè)能在激烈的市場競爭中賺取超過平均水平的利潤，從而形成自己的市場競爭力。對房地產企業(yè)在正常經營過程中產生的一系列成本費用進行有效管理與控制叫作企業(yè)開發(fā)成本管控?？茖W全面的成本管控方法，既可以緩解房地產企業(yè)在經營過程中面臨的成本壓力，還可以改善企業(yè)的管理效率。

（三）成本管控有助于實現利潤最大化

增加利潤是增強房地產企業(yè)核心競爭力的重要手段。房地產企業(yè)對成本的科學管控來降低企業(yè)生產成本、實現人力、物力和財力的最優(yōu)化。最大限度地降低成本費用，實現企業(yè)經營利潤的提高，實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產企業(yè)成本管控存在的問題

（一）缺乏健全的房地產企業(yè)內部控制制度

內部控制是指識別可能阻礙實現某些目標的風險因素并采取的預防措施，它貫穿于所有的業(yè)務部門。完善內部控制是提高現代企業(yè)管理水平的一個主要手段，加強內部控制，提高自身的風險防范意識和應對能力，使得房地產企業(yè)能夠更好地持續(xù)發(fā)展。目前我國很多房地產企業(yè)只注重房地產商品的開發(fā)和銷售，只著眼于市場，沒有考慮企業(yè)長遠的發(fā)展不僅需要成本控制、更需要企業(yè)內部控制。有些房地產企業(yè)甚至把內部控制看成企業(yè)發(fā)展的束縛，沒有制定企業(yè)內部成本控制制度，如成本管控的績效考核制度；有些房地產企業(yè)制度的執(zhí)行力不足，雖然制定了自己的內部成本控制制度，但多數都形同虛設，沒有得到很好的執(zhí)行；房地產企業(yè)內部成本控制制度不透明，不利于確保企業(yè)信息的真實性、完整性、及時性以及準確性。

（二）成本項目的內容不夠精細

近年來隨著我國城市建設的快速發(fā)展，房地產開發(fā)項目的數量不斷上升。然而其項目管理、制度建設等配套方面未能及時跟上項目的發(fā)展步伐，導致出現了管理制度不完善、管理工作不規(guī)范的現象，嚴重影響項目的效益。有些房地產開發(fā)企業(yè)忽視了項目的管理過程，使項目建設秩序較為混亂，承包商之間缺乏有序銜接。項目的建設從施工材料的采購到物資的倉儲等都缺乏完善的制度化管理，沒有細分管理項目和落實各小項的績效考核，只是依靠俗成的規(guī)矩，最終導致各種情況頻出，影響施工進度，增加成本。

（三）管理人員的專業(yè)知識匱乏，管控意識薄弱

房地產企業(yè)對人員的專業(yè)技術水準有很高的要求，工作人員的專業(yè)技術整體水平，直接影響成本控制效果。而目前中國房地產企業(yè)的投資人和委派的管理層大多數原來都不是從事房地產行業(yè)的技術人員或管理人員，他們常常是憑借個人的經驗及喜好管理公司。由于專業(yè)知識的欠缺和管理經驗的不足，從而導致成本控制不規(guī)范、不精細，成本管控意識薄弱，也沒有相應的激勵考核機制，因此成本管控就變成了空話，節(jié)約成本變成了空想，成本管控變成了口號，最終影響經濟效益。

四、房地產企業(yè)成本管控的對策建議

（一）建立健全房地產企業(yè)內部控制制度

建立一套完善的內部成本控制制度，為企業(yè)在進行決策時提供依據，明確職責，杜絕一人獨斷和徇私舞弊現象的產生；結合企業(yè)實際情況，制定財務控制制度，貫穿于會計工作全過程，真實地反映企業(yè)的實際情況，保證會計信息的真實性和準確性。使各個業(yè)務部門之間密切配合，充分發(fā)揮集體力量的作用，以達到企業(yè)的經營目標。同時還要不斷完善整體治理結構，強化高層管理人員以及各業(yè)務部門的作用，明確企業(yè)的決策權、執(zhí)行權和監(jiān)督權相互分離，形成相互有效的權力制衡。

（二）對目標成本進行精細化動態(tài)管理

要真正實現成本管控，應該將成本管控深化到房地產開發(fā)的整個過程。如果我們將房地產開發(fā)成本分為土地費用、建筑安裝工程費、市政公共設施費用和稅費等階段。成本管控就要細化到每個階段的每一個具體項目。例如在施工材料管理階段，確保每個項目建立專業(yè)的材料管理小組，用于管理材料進場的記錄、檢測、存放和出場的登記等這一流程都能夠得到精細化管理；在施工階段，應選擇與口碑好的施工單位合作，由于施工時間長，工作內容復雜，確保做到在保證施工質量的基礎上，縮短施工周期，讓項目更快地投入到運營階段，能夠讓企業(yè)所投入的資金得以回轉，實現最終投資效益的增收。除了分階段外，有條件的企業(yè)甚至具體到每項合同，總之要將不可預見的成本范圍縮小，使目標成本盡量精細化。比如某公司準備建一間五星級標準的會所，就要對五星級酒店所在的區(qū)域、星級等級、營業(yè)面積、配套設施、客房數、客房價位、會議設施、優(yōu)點和缺點等內容進行調查。

（三）培養(yǎng)成本管控專業(yè)化管理人才

一個企業(yè)的發(fā)展離不開人才的參與，所以我們要時刻記住，人是企業(yè)最重要的資源和最寶貴的財富。第一，加強工作人員的綜合素質培養(yǎng)，對符合條件和有潛力的工作人員進行定期的培訓，特別是高層管理人員，聘請行業(yè)內資深專家進行專業(yè)化培訓。采用理論與實踐相結合的模式，在實踐中學習，在學習中實踐，有利于進一步做好成本管控工作，為企業(yè)創(chuàng)造價值，還有利于加強員工對企業(yè)的歸屬感，提高工作的積極性，更好地為企業(yè)服務。第二，建立成本管控的績效考核機制。把成本管控的過程和結果納入績效考核，做到獎罰分明，充分調動員工的積極性，深入挖掘降低成本的途徑。第三，完善崗位職責和管理制度。明確各部門的崗位職責和工作范圍，獎懲分明，有利于規(guī)范項目工作流程，落實責任，明細分工。避免業(yè)務邊界不清影響項目執(zhí)行，保障各司其職，流水作業(yè)，管理順暢。

五、結語

房地產企業(yè)與一般的企業(yè)生產不同，其具有建造成本高、投資風險大和生產周期長的行業(yè)收益特點，完善合理的成本管控制度能夠有效地規(guī)避日常工作中出現的問題和漏洞，提高企業(yè)的核心競爭力，對提高企業(yè)的管理水平和經濟效益具有重要作用，能夠促進企業(yè)經濟管理目標的實現。房地產企業(yè)作為我國國民經濟的支柱，加強企業(yè)成本的管控更有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展，實現居民“居者有其屋”具有良好的意義。本文對房地產企業(yè)的內部成本控制制度、成本項目內容和人員的專業(yè)知識的有關問題進行分析，并提出了相應的解決對策和建議。以期能夠更好地促進房地產行業(yè)長遠、可持續(xù)發(fā)展。