定向開發(fā)商品房模式在核電生活區(qū)建設(shè)中的應(yīng)用與探討

王世建

中核國電漳州能源有限公司 福建云霄 363300

按照國家能源規(guī)劃，國家將建成多座核電站，當(dāng)前已經(jīng)從廣東、浙江、山東、江蘇、遼寧、福建、廣西等沿海省份確定了13個優(yōu)先選擇的廠址。核電生活區(qū)屬于核電項目建設(shè)的配套項目，能滿足核電運行人員的生活需求，為其生活提供設(shè)施保障。選擇與核電企業(yè)自身匹配的生活小區(qū)建設(shè)模式，已成為當(dāng)前核電企業(yè)研究的重點問題。

1 定向開發(fā)模式簡介

定向開發(fā)商品房模式是由企事業(yè)單位和開發(fā)商平等協(xié)商，政府許可，針對企事業(yè)單位職工的需求，預(yù)約開發(fā)的商品住宅。這種模式可以保證購買者是“剛性需求者”，而且價格能為工薪階層所接受，從這個意義上講屬于保障性住房，但從法律定義上講，又屬普通商品房[1]。

1.1 主要特點

（1）屬于普通商品住宅性質(zhì)，按照商品房建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)取得建設(shè)用地、進行報批建設(shè)和銷售，符合現(xiàn)行財稅體制的要求。

（2）銷售對象在建設(shè)之前就已鎖定為企事業(yè)單位職工。

（3）銷售價格和建設(shè)周期由企事業(yè)單位及職工與開發(fā)商在開發(fā)前協(xié)商確定。

（4）建設(shè)標準以及規(guī)劃設(shè)計方案由雙方協(xié)商確定，由政府相關(guān)部門依法審批。

（5）建設(shè)用地使用權(quán)及其用途由政府審批確定并作為附加條件，開發(fā)商仍通過有償出讓的方式取得，但政府在幼兒園、學(xué)校、消防、人防等配套方面給予政策性支持和優(yōu)惠。

（6）價格可事前約定或者價格計算辦法事前約定，保障購房者能以“可以接受”的價格取得房產(chǎn)。

（7）可保障財稅收入正常實現(xiàn)。

（8）多方監(jiān)督下，有利于避免低水平建設(shè)問題發(fā)生。

1.2 相較于“經(jīng)濟適用房模式”的優(yōu)點

政府可根據(jù)企事業(yè)單位的需求申報有效審查購房者身份，識別是否自住型或投資性購房，并可將責(zé)任落實給提交申請的企事業(yè)單位以及開發(fā)商，實現(xiàn)責(zé)任可追索，以“合同”形式保證真正的剛性需求者買到房子，避免沒有企事業(yè)單位、沒有和開發(fā)商形成合同約束的投資者“鉆空子”，杜絕“花錢托人買指標”或“拿著指標沒有房子”現(xiàn)象。

2 核電廠建設(shè)規(guī)模人員配置情況

2.1 核電廠機組建設(shè)規(guī)模

中國核電廠址資源稀缺，一般情況下，一個廠址的核電機組規(guī)劃為6臺，個別廠址核電機組規(guī)劃為8臺。

2.2 核電廠人員配置情況

根據(jù)核電企業(yè)運行組織機構(gòu)人員配合情況，運行階段雙機組需800人，運行階段四機組需1300人，運行階段六機組需1800人。

3 核電生活區(qū)建設(shè)的必要性

（1）新建核電廠址遠離大中型城市，房產(chǎn)資源較少。同時，核電運營所需人員較多，主要通過社會和大學(xué)生招聘，在廠址所在城市無自有房產(chǎn)，需購置房屋以滿足生活。

（2）《工傷保險條例》第十四條規(guī)定，已明確規(guī)定“在上下班途中，受到非本人主要責(zé)任的交通事故或者城市軌道交通、客運輪渡、火車事故傷害的”可認定為工傷。如企業(yè)員工分散居住，上下班交通安全風(fēng)險較大。

（3）核電企業(yè)須考慮建設(shè)自有生活區(qū)，采取統(tǒng)一管理，以提高員工的幸福指數(shù)，降低上下班交通安全風(fēng)險。

4 定向開發(fā)模式在A企業(yè)生活區(qū)建設(shè)項目中的應(yīng)用

4.1 確定定向開發(fā)商

（1）A企業(yè)（以下簡稱“委托方”）采取定向開發(fā)模式，招標確定了一家房地產(chǎn)開發(fā)商與具備建安資質(zhì)的施工企業(yè)組建的聯(lián)合體（以下統(tǒng)一簡稱“受托方”），承擔(dān)自有企業(yè)員工生活區(qū)的建設(shè)。

（2）受托方負責(zé)制定開發(fā)方案，包括但不限于土地取得、前期準備、資金籌措、勘探、規(guī)劃、取證、設(shè)計、建造、采購、擔(dān)保、項目管理等工作。委托方監(jiān)督受托方制定方案及實施，并組織企業(yè)員工購置建成房產(chǎn)[2]。

4.2 房產(chǎn)銷售條件

（1）房地產(chǎn)須取得政府部門、國土規(guī)劃部門、建設(shè)管理部門、房管部門、消防及其它行政主管部門頒發(fā)的有關(guān)的各類許可證明和批準書。

（2）房地產(chǎn)項目須通過竣工驗收并取得商品房銷售許可后向購房人銷售與交付，并使購房人最終能按照所購買的物業(yè)的不同種類（住宅、辦公樓等）分別取得獨立的產(chǎn)權(quán)證明、土地使用權(quán)證明、契稅完稅證明及其它房地產(chǎn)及物權(quán)證明。

（3）房產(chǎn)地項目符須合委托方要求的特定設(shè)計、建造、裝飾等標準，并確保向委托方或購房人順利移交或交付。

4.3 費用控制

（1）開發(fā)成本費用及確定原則：

土地取得費用：含土地出讓金及取得土地使用權(quán)所需的全部稅費；土地取得費用按受托方實際發(fā)生已由政府相關(guān)部門出具的收費發(fā)票（收據(jù)）按實計列。

政府規(guī)費：包括不限于市政公用設(shè)施配套費、散裝水泥基金、白蟻防治、新墻體基金、人防報建、上網(wǎng)備案費、城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費等，以實際發(fā)生費用計列。

項目前期費用：包括不限于規(guī)劃費用（項目可研、設(shè)計方案評審、規(guī)劃綜合服務(wù)、日照分析、環(huán)境評估、節(jié)能評估、規(guī)劃公示費用等）、政府報批報建、三通一平、臨時設(shè)施等，以實際發(fā)生費用計列。

建安工程費：包括不限于地基處理，建筑與結(jié)構(gòu)，給排水、電、汽、暖通、設(shè)備等，裝修，室外總圖工程（道路、圍墻、管網(wǎng)、門衛(wèi)、公共用房、配電房、構(gòu)筑物等），綠化、景觀、亮化、標識，實體保衛(wèi)（含智能化）等。計價方式如下：①按照項目開發(fā)期間地方的有效定額與計價文件執(zhí)行，政策性調(diào)整按照政策性文件的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。②材料價格按照施工期間地方政府主管部門發(fā)布的指導(dǎo)價或信息價計取，缺項的材料價格由受托方報價、委托方確認，按確認價執(zhí)行。③規(guī)費和稅金按地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。④工程造價下浮率為10%。下浮范圍不包括委托方確認的費用與材料價格。

公共建筑與市政設(shè)施配套費：包括不限于供電、煤氣或天然氣、供暖、供水、排水、消防、有線、通訊、寬帶、人防等配套，以實際發(fā)生費用計列。

間接費用：包括但不限于監(jiān)理費、規(guī)劃方案設(shè)計費、初步設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、地質(zhì)巖土勘探費、測繪費、施工噪音與排污費、審計費、竣工測量費、分戶驗收與檢測費用等，按照相關(guān)規(guī)定及計費標準計列。

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的規(guī)費（不包含稅務(wù)機關(guān)預(yù)征的流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅、個人所得稅）。

期間費用（資金利息）：項目開發(fā)建設(shè)所有費用由受托方出資，受托方取得項目房地產(chǎn)預(yù)售證后，委托方（及其員工）與受托方簽署購房合同，由委托方（及其員工）一次性購買標的房地產(chǎn)。受托方出資產(chǎn)生的利息構(gòu)成項目成本的一部分，但不計入受托方計算利潤的成本總價中。

開發(fā)管理費：上述所有費用之和（除約定的資金利息）作為取費基數(shù)，費率為8%。

項目總成本由雙方委托共同認可的工程造價咨詢單位審定。

4.4 銷售房產(chǎn)定價機制

套房公寓、商業(yè)用房銷售金額總和與項目開發(fā)成本總和相等，售價格在受托方取得銷售資格前由雙方商定。

5 模式的主要優(yōu)點

“定向開發(fā)商品房”模式能有效控制項目的綜合成本，找準了“雙贏”甚至是“三贏”的結(jié)合點，成功地解決“為企業(yè)員工所建”和“價格為工薪階層所接受”的問題，主要體現(xiàn)在如下幾點：

（1）銷售對象預(yù)先確定，能最大限度壓縮銷售、策劃費用等項目建設(shè)前期費用。

（2）有利于以相對合理價格取得建設(shè)用地。

（3）建設(shè)標準可通過協(xié)商確定，建安成本安全可預(yù)控。

（4）有利于項目多渠道融資，資金成本可大幅降低。

（5）建設(shè)周期安全可控，有利于有效縮短建設(shè)周期。

（6）項目實施過程重點關(guān)注問題：①委托方需組建含工程管理、設(shè)計、商務(wù)合同等專業(yè)人員工作組，對項目建設(shè)進行監(jiān)督管理；②需選擇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；③加強與地方政府的溝通，研究國家政策，在獲取土地以及規(guī)劃審批等方面予以優(yōu)先或優(yōu)惠，同時區(qū)別其與集資建房的界限；④結(jié)合核電企業(yè)人員引進情況，采取統(tǒng)一規(guī)劃分批建設(shè)的方式；⑤可合理確定“定向開發(fā)”項目中的面向不特定人群開發(fā)者的比例（比如25-30%），兼顧開發(fā)企業(yè)效益[3]。

7 結(jié)語

“定向開發(fā)模式”可以體現(xiàn)政府的主張、企業(yè)的需求以及市場規(guī)則的有機結(jié)合，即把定價權(quán)交給買賣雙方，又可以讓價格更合理，是企業(yè)保障性住房在市場經(jīng)濟條件下的有效實踐方式，可在核電企業(yè)生活建設(shè)中進行嘗試與實踐。