房地產(chǎn)住宅類項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系研究

趙志龍

（陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，陜西 西安 710075）

區(qū)域深耕型房企應(yīng)該在各自區(qū)域以標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線串起各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成果，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線從細(xì)項(xiàng)到整體大概可以分為：平面戶型標(biāo)準(zhǔn)化、立面風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)劃形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化，由此建立一種從小到大，自下而上的標(biāo)準(zhǔn)化落地體系。同時(shí)區(qū)域公司應(yīng)結(jié)合各區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿公司的建造和安裝成本以及各項(xiàng)目成本的占比情況，不斷優(yōu)化各類標(biāo)準(zhǔn)化成果使其達(dá)到最優(yōu)。當(dāng)總部自上而下的框架被區(qū)域自下而上的研究，逐步豐滿并趨于完善之時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)化體系構(gòu)建即宣告完成。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史比較短，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和風(fēng)險(xiǎn)管理目前仍處于研究階段，其管理體系還不夠成熟。大部分的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，其經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和應(yīng)對(duì)能力也有待提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難掌握復(fù)雜情況下的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)費(fèi)用超支或者質(zhì)量下降等問題，與預(yù)期的設(shè)計(jì)目標(biāo)存在很大的差距，影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益。

1 開發(fā)方案設(shè)計(jì)階段

該階段，企業(yè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人與團(tuán)隊(duì)中的各個(gè)相關(guān)工作人員應(yīng)清楚了解該項(xiàng)目開發(fā)的總目標(biāo)以及全過程，在設(shè)計(jì)院完成建筑開發(fā)的設(shè)計(jì)方案與設(shè)計(jì)圖之后，不能對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程掉以輕心。該項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人應(yīng)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目開發(fā)的全過程保障對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)展的標(biāo)準(zhǔn)化管理與監(jiān)督。在此階段項(xiàng)目負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)需要考察的方面主要有：建筑指標(biāo)、總平面圖、戶型設(shè)計(jì)、樓層設(shè)計(jì)、車庫(kù)設(shè)計(jì)。

1.1 建筑指標(biāo)

項(xiàng)目開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)要做到了解該地產(chǎn)的可利用建筑面積、建筑密度、以及建筑的高度限制、周圍公共實(shí)施的現(xiàn)狀，如市政規(guī)劃的接口條件 （包括道路標(biāo)高、供水、排水、供電、供氣、供熱等）；這些房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)情況直接影響后期建筑物的設(shè)計(jì)與施工，如果該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)階段未將這些細(xì)節(jié)情況調(diào)查清楚就進(jìn)行建筑平面圖的設(shè)計(jì)，極有可能導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖在實(shí)際情況下行不通，不得不進(jìn)行修改或者重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣不僅浪費(fèi)了人力與物資，還會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目的建設(shè)周期。

1.2 總平面圖

項(xiàng)目負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)需要考慮的設(shè)計(jì)指標(biāo)有應(yīng)急通道的位置、道路的流向、物業(yè)管理處的選址、小區(qū)配電站的選址、樓房建筑物的棟數(shù)與樓房之間的間距。這些設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)在房產(chǎn)開發(fā)方案的設(shè)計(jì)階段就要確定，只有將這些細(xì)節(jié)元素確定下來，才能夠進(jìn)一步地進(jìn)行樓盤的設(shè)計(jì)建設(shè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖必須清晰表達(dá)有關(guān)構(gòu)思意圖，以正確引導(dǎo)建筑和其他專業(yè) （包括園林專業(yè)）的設(shè)計(jì)。在這些指標(biāo)的設(shè)計(jì)方面，項(xiàng)目負(fù)責(zé)組要著重考慮消費(fèi)者也就是該小區(qū)住戶的感受，只有小區(qū)的設(shè)計(jì)能夠讓他們感受到舒心與便利，他們才會(huì)考慮購(gòu)買該項(xiàng)目住房。例如高差較大的地形可以結(jié)合地形條件設(shè)計(jì)陽(yáng)光地下室，充分利用地形營(yíng)造豐富的室內(nèi)空間；建筑應(yīng)滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的日照間距 （對(duì)于極個(gè)別不滿足日照計(jì)算要求的套型可布置為社區(qū)其他用房）；住區(qū)規(guī)劃應(yīng)力求做到人車分流；規(guī)劃垃圾站與住宅距離應(yīng)符合 《生活垃圾收集站技術(shù)規(guī)程》，并應(yīng)設(shè)在下風(fēng)向及隱蔽處等等細(xì)節(jié)都要注意到。

1.3 戶型設(shè)計(jì)

項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)計(jì)者也要充分考慮消費(fèi)者的需求，綜合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上各類戶型的銷售情況，并對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)者的偏好喜愛進(jìn)行調(diào)查研究、歸納總結(jié)。在滿足消費(fèi)者基本需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房子戶型開間深度的標(biāo)準(zhǔn)化，房子內(nèi)各房間的面積分配的標(biāo)準(zhǔn)化，使房子的戶型設(shè)計(jì)能夠令大多消費(fèi)者感到滿意。

1.4 樓層設(shè)計(jì)

根據(jù)地產(chǎn)的地理位置提前對(duì)開發(fā)房產(chǎn)的每一層的用途有大致規(guī)劃，譬如一樓要開發(fā)為商鋪?zhàn)赓U，則需要對(duì)一樓的戶型、入口出口的分布、電梯與樓梯的設(shè)計(jì)單獨(dú)進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)于房產(chǎn)結(jié)構(gòu)上的特殊設(shè)計(jì)需求，要及時(shí)與方案設(shè)計(jì)組的專家進(jìn)行溝通聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的有效性。

1.5 車庫(kù)設(shè)計(jì)

考慮到我國(guó)的當(dāng)前的土地使用緊張的局勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商在方案設(shè)計(jì)時(shí)，要盡量采用地下車庫(kù)的形式，減少地面上的車位數(shù)量，爭(zhēng)取將地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)利用率較大化，地下車庫(kù)平面形狀應(yīng)盡量緊湊、規(guī)整，有效利用空間，以利于最大化布置車位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利益的最大化。

2 房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性

1）設(shè)計(jì)研發(fā)部就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計(jì)部門，主要工作包括設(shè)計(jì)單位的落實(shí)、設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬定、設(shè)計(jì)合同的洽談、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)的過程管理、圖紙審核、設(shè)計(jì)交底以及與設(shè)計(jì)院的溝通聯(lián)系等。同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及時(shí)將 “設(shè)計(jì)變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù)的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計(jì)院，以保證設(shè)計(jì)工作能夠順利有序的進(jìn)行。

2）在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計(jì)部門，審計(jì)部會(huì)根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項(xiàng)目的投資預(yù)算。同時(shí)設(shè)計(jì)研發(fā)部要按照設(shè)計(jì)合同中的要求對(duì)圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營(yíng)銷部、審計(jì)部等相關(guān)部門對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審，做出評(píng)審意見，設(shè)計(jì)研發(fā)部再將圖紙的評(píng)審意見反饋給設(shè)計(jì)單位從而完善設(shè)計(jì)方案。而工程部也會(huì)組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)提出的問題予以回復(fù)。

3）實(shí)際施工過程中需要設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請(qǐng)單并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部，設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營(yíng)銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與將來經(jīng)營(yíng)銷售有矛盾和沖突的時(shí)候，要與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計(jì)研發(fā)部針對(duì)具體的問題與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營(yíng)銷部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請(qǐng)?zhí)峤唤o設(shè)計(jì)研發(fā)部，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改。

3 設(shè)計(jì)管理流程的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

3.1 設(shè)計(jì)工作流程標(biāo)準(zhǔn)化

在外部建設(shè)管理部門管理程序日趨完善的前提下，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目公司內(nèi)部的工作內(nèi)容是基本相同的，因此，我們可以建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程讓各方負(fù)責(zé)執(zhí)行，保證工作不出現(xiàn)漏項(xiàng)，同時(shí)，完善的標(biāo)準(zhǔn)化工作流程可以讓下一階段工作的執(zhí)行部門對(duì)上一階段工作的執(zhí)行部門進(jìn)行監(jiān)督，例如設(shè)計(jì)部的單體方案不符合規(guī)范，重新修改的時(shí)間就會(huì)影響開發(fā)部門單體報(bào)建的時(shí)間進(jìn)度，因此，為了不影響本部門的工作業(yè)績(jī)，開發(fā)部門會(huì)自發(fā)對(duì)設(shè)計(jì)部門的工作過程進(jìn)行監(jiān)督。這樣，在應(yīng)對(duì)新的項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，通過標(biāo)準(zhǔn)化工作流程的建立，可以根據(jù)定型成果快速?zèng)Q策。

3.2 設(shè)計(jì)管理流程標(biāo)準(zhǔn)化

大型的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的運(yùn)行特點(diǎn)以及產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，也建立了一套完善的設(shè)計(jì)管理流程，對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化的分解，確保房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的質(zhì)量和成本都能夠達(dá)到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)計(jì)流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分解以后形成標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)單，將其轉(zhuǎn)化為日常管理中的工作內(nèi)容。通過使用各專業(yè)設(shè)計(jì)框架模板，結(jié)合客戶的具體情況，在框架點(diǎn)上結(jié)合客戶成熟產(chǎn)品的具體數(shù)據(jù)或內(nèi)容，比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)做法，編制技術(shù)準(zhǔn)則。有利于設(shè)計(jì)品質(zhì)改善，降低成本，提高施工質(zhì)量和快速?gòu)?fù)制。

3.3 設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)化

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，能夠保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量以及成本，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和質(zhì)量進(jìn)行準(zhǔn)確的決策和評(píng)價(jià)，通過對(duì)施工中各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的內(nèi)容以及流程進(jìn)行分解，可以進(jìn)一步明確相關(guān)設(shè)計(jì)成本和質(zhì)量的評(píng)價(jià)，形成一套完整的評(píng)價(jià)體系。然后對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)審決策層級(jí)以及方式進(jìn)行進(jìn)一步的明確，從而確立切實(shí)可行的決策機(jī)制。

4 建筑施工階段

4.1 設(shè)計(jì)管理工作的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)商在完成施工圖的設(shè)計(jì)工作并且得到相關(guān)部門的施工許可之后，就可以著手進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的具體施工工作了，在這一階段的標(biāo)準(zhǔn)化管理主要針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的管理、項(xiàng)目成本的管理、項(xiàng)目安全的管理。

1）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理面臨工期緊、倒排工期、追求工期犧牲質(zhì)量等一系列難題，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理是對(duì)項(xiàng)目工期的把控以及資源供應(yīng)的協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的如期完成對(duì)于房子的銷售以及市場(chǎng)營(yíng)銷的順利進(jìn)行具有重要意義。除此之外，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行過程中根據(jù)開發(fā)現(xiàn)階段的狀況和未來一段時(shí)間內(nèi)的進(jìn)度預(yù)期，合理的購(gòu)買施工材料并進(jìn)行工作人員的調(diào)配，以防因?yàn)槿鄙俨牧匣蛉耸植蛔愣诱`工期。

2）項(xiàng)目成本管理，項(xiàng)目的成本管理是指對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、施工以及較后驗(yàn)收審核的花費(fèi)進(jìn)行把控，項(xiàng)目的成本管理分布在項(xiàng)目開展的各個(gè)階段，項(xiàng)目成本的管理控制對(duì)項(xiàng)目的順利完成具有關(guān)鍵意義。制定與合同相對(duì)應(yīng)的采購(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工過程中所需的一切原材料都要按照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)原材料的性能、材質(zhì)、生產(chǎn)、供貨、包裝、運(yùn)輸、驗(yàn)收等所有環(huán)節(jié)都要按照標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審核。

3）項(xiàng)目安全管理，項(xiàng)目的安全管理不僅包括項(xiàng)目的安全施工，還包括工程的財(cái)產(chǎn)安全與工作人員的人身安全，這三項(xiàng)安全管理應(yīng)當(dāng)被項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人重視并貫徹落實(shí)。

4.2 設(shè)計(jì)管理工作的分類

1）按項(xiàng)目的階段分設(shè)計(jì)管理工作貫穿于整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目過程的始終，從項(xiàng)目前期對(duì)于地塊的規(guī)劃研究分析到設(shè)計(jì)全過程中的總體效果、技術(shù)協(xié)調(diào)、進(jìn)度控制以及施工期的技術(shù)支持，直到項(xiàng)目竣工投入使用等。主要包括兩種：①新建、改建項(xiàng)目在投資決策的前期、投資建設(shè)時(shí)期各階段的設(shè)計(jì)管理工作。一般來說，前期策劃階段的設(shè)計(jì)管理主要是項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)、開發(fā)建設(shè)周期、實(shí)施策略以及項(xiàng)目建設(shè)期的設(shè)計(jì)服務(wù)等內(nèi)容；②已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作。由于項(xiàng)目所處的階段不同，設(shè)計(jì)管理的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。對(duì)于已投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理則偏重于為滿足運(yùn)營(yíng)期的需求，而對(duì)既有項(xiàng)目空間環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)計(jì)劃和實(shí)施方案，更強(qiáng)調(diào)方案的可實(shí)施性和對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來的價(jià)值提升空間。

2）按專業(yè)內(nèi)容來分，主要包括：總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、市政、景觀園林設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)、室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、標(biāo)志標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)。一般情況下，各專業(yè)按照建筑、結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)專業(yè)所提供的既有條件，按照各自的設(shè)計(jì)效果目標(biāo)，先后開展工作，最終由負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑專業(yè)工程師進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

5 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)是十分重要的，因此設(shè)計(jì)進(jìn)度很大程度決定了企業(yè)的效益。另外由于在項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)初期并沒有監(jiān)督部門進(jìn)行管理，所以需要企業(yè)自己進(jìn)行計(jì)劃管理。依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總目標(biāo)，組織各部門進(jìn)行溝通，研究出最合理的時(shí)間計(jì)劃方案，計(jì)劃是開展工作的前提，但是之后實(shí)際的落實(shí)情況也很重要，對(duì)于后期貫徹落實(shí)情況，應(yīng)該派專業(yè)管理人員進(jìn)行定期審核，將設(shè)計(jì)計(jì)劃與實(shí)際施工情況做有機(jī)的結(jié)合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法。

6 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)如今我國(guó)很多的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，而且越來越成熟，一些中型的房地產(chǎn)企業(yè)也在積極的學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)模式。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的主要目的就是保證能夠快速開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，提供規(guī)范化的復(fù)制范本，降低設(shè)計(jì)成本，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行有效的控制。