酒店商業(yè)綜合體項目總包招標范圍選擇的研究與實踐

楊 鑒

（上海盈率實業(yè)有限公司，上海 200000）

1 項目背景

臨港某酒店商業(yè)綜合體項目，總建筑面積6.1 萬平方米，內(nèi)含一棟212 間客房的五星標準酒店及三棟帶電影院、超市、健身會所的中型商業(yè)綜合體。是上海市第一批采用裝配式的公建項目，項目采用全幕墻系統(tǒng)，酒店按五星標準全裝修。施工階段專業(yè)分包多，各分項工程間穿插配合多，合約界面復雜，施工管理難度高。

項目在2017 年6 月啟動施工總包的招投標工作，根據(jù)開業(yè)計劃倒推，要求9 月30 日完成總包招標。結合情況及整體進度計劃，關鍵是要確定總包發(fā)包模式及招標范圍，并獲得相應圖紙和招標技術要求，但卻存在如下困難：1）公司的產(chǎn)業(yè)項目總包招標一般采用施工總承包模式發(fā)包。但酒店項目涉及專業(yè)領域廣，配合單位多，對施工總承包單位的綜合管理及資源整合能力是巨大考驗。只有較少施工單位具備酒店項目的施工總承包管理經(jīng)驗；2） 施工圖是編制招標清單和算量的基礎。2017 年6 月獲得總設批復后，設計單位才開始正式繪制施工圖。設計單位提出，因各專業(yè)協(xié)調(diào)工作量大，招標圖紙（含建筑結構、機電、幕墻） 需要2 個月才能全部出齊，其余圖紙（弱電、精裝及景觀） 時間更久。

總包發(fā)包模式及招標范圍的劃定，決定招標圖及招標文件的最終時間，影響投標單位回標文件的準備時間；更影響后期現(xiàn)場管理所需要投入的人力。

2 總包招標范圍選擇的研究

結合本項目特點，針對招標所面臨的問題，在總包發(fā)包模式及招標范圍選擇上，有如下三種解決方案可供考慮。

方案一：采用總包加專業(yè)分包模式，總包招標范圍僅包括土建部分，其余工作內(nèi)容（幕墻，機電，精裝修，弱電及景觀） 作為總包招標中的專業(yè)工程暫估項。

方案二：采用施工總承包模式，總包招標范圍包括土建/機電/幕墻/精裝修/弱電及景觀等，總包對項目整體施工管理，總包對施工范圍總成本及進度負責。

方案三：采用總包加部分專業(yè)分包模式，總包招標范圍包括土建及已具備招標條件的專業(yè)工程。其余專業(yè)工程作為總包招標中的專業(yè)工程暫估項，在總包定標后根據(jù)圖紙深化情況，業(yè)主再另行開展招標。

各方案的分析和比較如下：

2.1 方案一的分析

采用總包加專業(yè)分包模式，總包招標范圍僅包括土建部分，其余專項施工后續(xù)招標，是地產(chǎn)開發(fā)商的常規(guī)操作方式；此方案能盡早啟動招標，造價顧問對總包招標范圍/內(nèi)容經(jīng)驗豐富，材料價格透明，能有效節(jié)約招標時間，確保盡快定標開工。但方案一的其它專業(yè)工程均為總包的暫定專業(yè)分包。兩者間有較復雜的施工界面關系；總包和專業(yè)分包間配合需磨合，業(yè)主現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)工作量上升；而且需要業(yè)主有完備的供應商庫，才能確保暫定分包的招標順利進行。方案一解決了項目總包按期定標和盡早開工的目的，但為項目后期暫定分包招標及施工管理矛盾留下隱患。

2.2 方案二的分析

采用施工總承包模式，總包對項目整體施工管理，各專業(yè)分包均由總包組織實施或招標，總包對施工總成本及進度負責。采用施工總承包模式，優(yōu)勢在于施工界面清晰，業(yè)主管理不需要考慮總分包間界面及配合協(xié)調(diào)工作，可保證施工過程中業(yè)主管理成本最節(jié)省。借助有管理經(jīng)驗的總承包施工單位，能比業(yè)主自己摸索要更有效率；若采用總價包干模式，項目成本更可控。但是采用施工總承包模式招標的前提是全專業(yè)的圖紙和招標技術都齊備。但酒店幕墻/機電設計較復雜，而且必須在建筑提資后進行，出圖計劃和招采計劃節(jié)點嚴重沖突。

2.3 方案三的分析

采用總包加部分專業(yè)分包模式，總包招標范圍包括土建及已具備招標條件的專業(yè)工程（幕墻和機電）。其余專業(yè)工程在總包定標后根據(jù)圖紙深化情況，業(yè)主再另行開展招標。這種方式是分析方案一和方案二的優(yōu)點及弊端，根據(jù)實際情況采取的折中處理方式。首先，機電/幕墻的方案及效果圖已多次匯報確認，招標圖具備深化前提。相反，景觀及精裝修圖紙方案及效果圖尚未確認，因圖紙深度不足及后期變化的不確定性，給合同變更造成了巨大風險敞口。其次，從風險分配方面考慮，土建設計工藝相對成熟，價格較透明，圖紙準確性高；機電顧問根據(jù)已有酒店經(jīng)驗，已提供權重大的機電設備詳細參數(shù)要求及品牌型號，滿足機電招標深度要求；幕墻材料主要構成為石材，鋁板及各種玻璃，材料不變基礎上，基于單價包干的合同模式能合理控制風險。

采用方案三，總包招標范圍中包含土建/機電/幕墻具備可行性，但需要圖紙及技術要求深度達到招標要求，同時留足招采流程所需要的時間。

3 總包招采方案及實施情況

總包招標采用單價包干合同模式發(fā)標，范圍包括土建/一次機電/幕墻施工；以建筑/結構圖及技術要求為基礎編制發(fā)放初版招標文件；待幕墻和機電圖紙深化設計完成，將新的圖紙、工程清單和技術要求加入招標文件，以補充招標文件形式發(fā)出；同時，所有圖紙的優(yōu)化和調(diào)整，施工方提出的設計優(yōu)化建議，最后以第二次補充招標文件的形式發(fā)出。

將機電及幕墻專業(yè)分包和土建施工放在總包招標范圍內(nèi)，能極大減少三方的界面矛盾，節(jié)約業(yè)主在后期的大量管理成本。將精裝/弱電/景觀等不具備招標條件的專業(yè)工程，作為總包合同內(nèi)的專業(yè)工程暫估項，后期單獨招標，有效規(guī)避了圖紙不確定導致的合同變更風險敞口。

方案三唯一要解決是在暫定3 個月總包招標周期內(nèi)，幕墻/機電圖紙深化和技術要求所需時間和合約算量、編制招標文件及技術答疑所需時間互相沖突的困難。

設計單位和工程造價咨詢顧問公司達成一致，設計單位出圖時間由60 天（2 個月） 調(diào)整為45 天（1.5 個月），其中建筑結構圖20 天(從7 月1 日起計，含技術要求，下同)，機電圖紙30 天，幕墻圖紙40 天，最后五天是匯總提供補充/修改圖紙及技術要求。設計單位同意后期補充的修改圖，所有修改內(nèi)容均在圖面上用云線圈出，便于合約算量調(diào)整。

同時，造價顧問同意，根據(jù)達到招標深度的建筑圖和結構圖，提前準備招標文件；根據(jù)圖紙深化進度，補充發(fā)放機電/幕墻招標文件及圖紙；最后發(fā)放補充圖紙和澄清文件，這三次資料互相補充，作為最終有效、完整的招標文件。發(fā)放各次招標文件時間節(jié)點為30 天（從7 月1 日起計，下同。要求在20 天內(nèi)收到完整建筑/結構圖及技術要求），50 天（要求收到幕墻和機電完整圖紙及技術要求），及70 天（最終圖紙及補充招標文件）。

在“三重一大”確定7 家入圍的投標單位后，有投標單位根據(jù)經(jīng)驗提供了交叉施工的工期合理優(yōu)化方案，能將總工期從26 個月縮短為25 個月。經(jīng)多方論證及其余6 家投標單位認可，此方案具有可操作性。通過施工單位合理化建議為總包招投標多爭取了一個月的有效時間。

實際操作過程中，設計單位在7 月20 日內(nèi)提供正式的建筑結構圖，造價顧問在收到圖紙和技術要求后加班編制量單和招標文件，7 月31 日前向入圍單位發(fā)出招標文件。設計單位8 月10 日提供幕墻和機電圖紙及技術要求，因為工作量較大，而且需要整合招標文件的疏漏，造價顧問在8 月30日才正式發(fā)出補充招標文件。在9 月下旬發(fā)出第二次補充招標文件（含補充修改圖），10 月國慶后開標。歷時近4 個月的總包招標在10 月下旬定標，合同工期25 個月，項目在11月下旬獲得施工許可證。確保了在2019 年12 月31 日完成竣工驗收的關鍵節(jié)點。

4 結語

從方案的最終實施效果上看，既有成功之處，也有不足之面：1） 采用合適的總包模式，在合約風險可控前提下，盡量擴大總包的管理范圍，減少總包和各分包的管理界面，為后期高效的現(xiàn)場施工管理創(chuàng)造了條件；2） 精裝/弱電/景觀工程作為總包合同內(nèi)的專業(yè)工程暫估項，在圖紙達到招標深度后單獨招標，既明確了總包的管理責任，又有效規(guī)避了大量修改導致的合約風險敞口；3） 設計單位提供的幕墻和機電圖紙質(zhì)量差強人意，標識不清/遺漏，圖紙和設計說明不對版，導致此部分工程單價表中的漏項較多，描述亦不夠清楚，較多遺留問題延至施工階段而產(chǎn)生爭議，增加了合同管理的難度；4） 造價顧問進行回標分析的時間不夠充裕，對投標單位所使用的投標技巧未能很好的識別，某些不合理單價致使日后變更費用增加。