房屋買賣糾紛案件如何認(rèn)定無(wú)權(quán)代理與無(wú)權(quán)處分

◎ 文《法人》特約撰稿 魏亞南

無(wú)權(quán)代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人名義實(shí)施的行為，在被代理人追認(rèn)的情況下有效，相對(duì)人可以要求被代理人繼續(xù)履行合同。被代理人不追認(rèn)的情況下，構(gòu)成表見代理的有效，相對(duì)人可以要求被代理人繼續(xù)履行合同。不構(gòu)成表見代理的，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，相對(duì)人不能要求被代理人繼續(xù)履行合同。

無(wú)權(quán)處分是指行為人沒有處分權(quán)，卻以自己名義實(shí)施的對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的處分。無(wú)權(quán)處分行為不影響合同效力，但對(duì)于合同履行產(chǎn)生影響。無(wú)權(quán)處分行為經(jīng)共有權(quán)人（全部共同共有權(quán)人或三分之二按份共有權(quán)人）追認(rèn)同意的，相對(duì)人可以要求繼續(xù)履行合同，共有權(quán)人不同意追認(rèn)的，相對(duì)人不能要求繼續(xù)履行合同。

基本案情

曹某持其父親的授權(quán)委托書與張某簽訂房屋買賣合同，將曹父名下房屋出售給張某。后曹父死亡，張某起訴曹某及其母趙某，要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，辦理房屋過戶手續(xù)。趙某稱授權(quán)委托書是偽造，房屋系其與曹父夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其對(duì)出售房屋一事根本不知情，不同意出售房屋辦理過戶。曹某對(duì)此予以認(rèn)可。案件審理過程中，經(jīng)本院委托鑒定確認(rèn)授權(quán)委托書上簽字確非曹父所書。

裁判結(jié)果

法院生效裁判認(rèn)為：曹某持曹父的授權(quán)委托書與張某簽訂合同，雖經(jīng)鑒定授權(quán)委托書上簽字非曹父所簽，曹某的代理行為為無(wú)權(quán)代理，但是，曹某的行為構(gòu)成表見代理，其與張某簽訂的合同不因授權(quán)委托書系偽造而無(wú)效。該涉案房屋系曹父與趙某婚姻存續(xù)期間取得，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。曹某出售房屋時(shí)，未出具趙某的授權(quán)委托書，即以曹父的名義對(duì)外出售，故其出售行為應(yīng)屬無(wú)權(quán)處分。無(wú)權(quán)處分雖不構(gòu)成對(duì)合同效力的影響，但處分共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。庭審中原告提交的證據(jù)不足以表明趙某知道且同意出售該涉案房屋，現(xiàn)趙某明確表示不同意出售房屋，故原告起訴要求繼續(xù)履行合同辦理過戶的請(qǐng)求，法院不予支持，據(jù)此判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

評(píng)析意見

無(wú)權(quán)代理和無(wú)權(quán)處分是房屋買賣糾紛案件中常見也極易忽略混淆的兩個(gè)法律關(guān)系。上述案例的處理是對(duì)二者的區(qū)別與聯(lián)系、法律效力及法律后果進(jìn)行的最好詮釋。

一、無(wú)權(quán)代理與無(wú)權(quán)處分的區(qū)別與聯(lián)系。

無(wú)權(quán)代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義實(shí)施的行為。無(wú)權(quán)處分是指行為人沒有處分權(quán)，卻以自己名義實(shí)施的對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的處分。由二者的定義可以看出，在房屋買賣過程中無(wú)權(quán)代理與無(wú)權(quán)處分的共同實(shí)質(zhì)都是無(wú)處分權(quán)的人處分了他人的房產(chǎn)。二者的區(qū)別則在于實(shí)施處分時(shí)的名義不同。無(wú)權(quán)處分是無(wú)權(quán)處分人以自己的名義處分他人的財(cái)產(chǎn)，無(wú)權(quán)代理則是無(wú)權(quán)代理人以他人名義處分他人財(cái)產(chǎn)。

本案中曹某出售房屋的一個(gè)事實(shí)行為，形成了兩個(gè)法律關(guān)系。一個(gè)是對(duì)其父而言，曹某持虛假授權(quán)委托書以曹父的名義簽訂房屋買賣合同，構(gòu)成無(wú)權(quán)代理；一個(gè)是對(duì)其母趙某而言，訴爭(zhēng)房屋屬于曹父與趙某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋買賣合同上沒有趙某簽字，趙某對(duì)出售房屋之事亦不予認(rèn)可，故出售房屋的行為侵害了趙某的共有權(quán)，構(gòu)成了無(wú)權(quán)處分。

二、無(wú)權(quán)代理的合同效力以及法律后果。

無(wú)權(quán)代理的法律后果有以下兩種：一是發(fā)生與有權(quán)代理相同的法律效果。無(wú)權(quán)代理設(shè)立的民事行為，如果經(jīng)過被代理人追認(rèn)，使無(wú)權(quán)代理性質(zhì)發(fā)生改變，其所欠缺的代理權(quán)得到補(bǔ)足，則轉(zhuǎn)化為有權(quán)代理，發(fā)生與有權(quán)代理相同的法律效果，等于是有權(quán)代理。二是不發(fā)生有權(quán)代理法律效果。無(wú)權(quán)代理行為發(fā)生之后，被代理人享有追認(rèn)或者拒絕追認(rèn)的選擇權(quán)，這時(shí)代理人代理實(shí)施的民事法律行為處于效力未定狀態(tài)，即學(xué)理上認(rèn)定的效力待定法律行為。在這種情況下相對(duì)人可以運(yùn)用通知的形式向被代理人進(jìn)行催告。被代理人如果選擇拒絕追認(rèn)權(quán)，明確表示拒絕追認(rèn)，或者在交易相對(duì)人確定的催告期間內(nèi)不作出任何表示的，這時(shí)無(wú)權(quán)代理行為對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，即有關(guān)法律后果不能由被代理人承擔(dān)。

除此之外，還有一種例外情況，就是表見代理。表見代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后簽訂了合同，如果相對(duì)人有理由相信其有代理權(quán)，該代理行為有效。相對(duì)人可以要求本人承擔(dān)合同中所規(guī)定的義務(wù)，受合同的約束。綜上可見，無(wú)權(quán)代理行為除構(gòu)成表見代理外，原則上均屬于效力待定。無(wú)權(quán)代理簽訂的房屋買賣合同，經(jīng)被代理人追認(rèn)的，房屋買賣合同有效，對(duì)被代理人發(fā)生法律效力；若未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)于被代理人不發(fā)生效力。但若經(jīng)審查認(rèn)定構(gòu)成表見代理的，則不論被代理人追認(rèn)與否，無(wú)權(quán)代理簽訂的房屋買賣合同均為有效合同，對(duì)被代理人發(fā)生法律效力。

該案中，曹某持曹父的授權(quán)委托書與張某簽訂合同，雖經(jīng)鑒定授權(quán)委托書上簽字非曹父所簽，曹某的代理行為為無(wú)權(quán)代理，但作為曹父與趙某所生之子的曹某在與張某就涉案房屋的買賣事宜簽訂合同過程中，向張某出示了其代理曹父與售房單位簽訂的《購(gòu)買房屋合同書》原件，曹父、趙某、曹某一家的《常住戶口登記卡》，曹父、曹某的身份證及處理房產(chǎn)事宜的《委托書》，對(duì)此，張某有理由相信曹某對(duì)其父擁有的涉案房屋的出售具有代理權(quán)。因此，曹某的上述行為構(gòu)成表見代理，對(duì)曹父具有合同約束力。

三、無(wú)權(quán)處分的合同效力及法律后果。

對(duì)于涉及無(wú)權(quán)處分的合同效力問題，在此前相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，均被認(rèn)定為是效力待定的合同。但是，隨著《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的頒布以及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的出臺(tái)，上述觀點(diǎn)發(fā)生了變化。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條的相關(guān)規(guī)定確立了我國(guó)物權(quán)效力與債權(quán)效力區(qū)分對(duì)待的原則，因此，對(duì)于標(biāo)的物是否有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響買賣標(biāo)的物的合同效力。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定也對(duì)這一處理原則予以明確。夫妻一方以自己的名義擅自處分共有房屋，實(shí)際上也構(gòu)成了無(wú)權(quán)處分，對(duì)此《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》第六條規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。

該案中，該涉案房屋系曹父與趙某婚姻存續(xù)期間取得，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。趙某主張其對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓事宜不知情，曹某對(duì)趙某擁有的房產(chǎn)份額的出售雖構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但不構(gòu)成對(duì)合同效力的影響，故該房屋買賣合同為有效合同。

無(wú)權(quán)處分情況下，房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合物權(quán)法第一百零六條第一款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，雖然買賣合同被認(rèn)定為有效合同，但是合同能否繼續(xù)履行，還要區(qū)分具體情況而定。

處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)對(duì)各共有人利益影響極大，故我國(guó)物權(quán)法規(guī)定對(duì)于按份共有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意；對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此在對(duì)無(wú)權(quán)處分的買賣合同要求繼續(xù)履行時(shí)要充分審查其他共有權(quán)人是否追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行。如果有則可判決房屋共有人共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)，如果沒有則房屋買賣合同屬于履行不能，不能判決繼續(xù)履行房屋買賣合同。

本案中，曹某以曹父名義出售涉案房屋的行為，侵害了共同共有權(quán)人趙某的利益，屬無(wú)權(quán)處分；現(xiàn)趙某作為共有權(quán)人，明確表示不同意繼續(xù)履行房屋買賣合同，原告又沒有證據(jù)表明其對(duì)出售房屋一事知情且同意，故買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能。對(duì)張某堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求法院不予支持，據(jù)此判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

相關(guān)建議

房屋具有巨大的價(jià)值屬性，動(dòng)輒幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的金額，往往是購(gòu)房者全家的積蓄。因此，為了保證房屋買賣合同的有效履行，買房人購(gòu)房時(shí)需要特別審慎。首先要審查房屋是否登記在出賣人名下，如果不在出賣人名下，要審查是否有房屋所有權(quán)人出具的出售房屋的授權(quán)委托書。建議買房人直接與房屋所有權(quán)人進(jìn)行聯(lián)系，核實(shí)委托書的真實(shí)性。其次要審查房屋所有權(quán)人是否已婚，有無(wú)其他共有權(quán)人。存在配偶或其他共有權(quán)人的情況下，一定要征詢相關(guān)人員的意見，對(duì)于同意出售房屋的共有權(quán)人要一同簽訂房屋買賣合同。切記留存相關(guān)書面證據(jù)。