基于層次分析法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價及風(fēng)險應(yīng)對策略研究

董萬國

(安徽工業(yè)大學(xué) 管理科學(xué)與工程學(xué)院，安徽 馬鞍山 243032)

房地產(chǎn)開發(fā)是國民經(jīng)濟發(fā)展過程中非常重要的一部分，它的關(guān)聯(lián)性很強,帶動了許多其他行業(yè)的發(fā)展。近幾年來以碧桂園為代表的一線房企在三四線城市迅速占領(lǐng)市場，并取得了驚人的銷售業(yè)績，一二線城市地王項目頻現(xiàn)，三四線城市的土地樓面價也水漲船高，直接導(dǎo)致三四線城市房價快速增長，行業(yè)投資風(fēng)險迅速增加。房地產(chǎn)行業(yè)是“三高”行業(yè)，如果只重視其高回報而忽視其高風(fēng)險和高投資，那么風(fēng)險事件一旦發(fā)生，開發(fā)商將面臨巨大損失，因此研究房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險識別和風(fēng)險應(yīng)對措施非常必要。

一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個方面，它們是兩個相互分離而又不可分割的整體，房地產(chǎn)是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利[1]。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指各種不確定性因素導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資收益偏離預(yù)期收益[2]。當(dāng)投資收益未達到預(yù)期收益但其數(shù)值為正數(shù)時，房地產(chǎn)投資面臨的是投資的機會損失；當(dāng)投資收益為負，房地產(chǎn)投資面臨的是直接的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)投資是一項綜合性很強的投資，從前期的決策階段、設(shè)計階段、施工階段到后期的竣工驗收階段，都面臨著諸多的不確定。房地產(chǎn)投資是一項復(fù)雜并且充滿風(fēng)險的經(jīng)濟活動。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的影響因素很多，在研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險的來源、變化趨勢和規(guī)律之前需要對其進行科學(xué)的分類。本研究中，我們將房地產(chǎn)投資風(fēng)險劃分為財務(wù)風(fēng)險、項目建設(shè)風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險四類。

(一)財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指在財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，使財務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要有以下幾類。

1.利率上調(diào)風(fēng)險。利率上調(diào)風(fēng)險指的是利率上升對房地產(chǎn)市場的影響。主要表現(xiàn)在以下兩個方面的影響，第一是影響房地產(chǎn)銷售的純利潤，第二是增加投資者的開發(fā)成本。

2.資金回收風(fēng)險。房產(chǎn)銷售的實現(xiàn)與否，要依靠資金的兩個轉(zhuǎn)化過程，一個是從資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金的過程，另一個是由結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的過程。這兩個轉(zhuǎn)化過程的時間和金額不確定性，就是資金回收風(fēng)險。

3.通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險是指因貨幣貶值導(dǎo)致原材料費用、人工費、設(shè)備購置費等全面上漲，從而給房地產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險。

4.財務(wù)杠桿風(fēng)險。財務(wù)杠桿風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)運用負債融資及優(yōu)先股籌資后，房地產(chǎn)企業(yè)投資者和普通股股東所需負擔(dān)的額外風(fēng)險。

(二)項目建設(shè)風(fēng)險

項目建設(shè)風(fēng)險主要指在項目建設(shè)過程中遭遇原材料價格升高、設(shè)計變更、施工周期增加、建筑施工質(zhì)量等問題，統(tǒng)稱為項目的建設(shè)風(fēng)險。

1.材料價格變動風(fēng)險。材料價格變動風(fēng)險指的是因為原材料的價格變動導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成本增加帶來的風(fēng)險。原材料的成本約占施工項目總成本的70%左右，房地產(chǎn)項目投資的周期基本在2～3年，期間主材價格是經(jīng)常變動的，特別是近年來國家加大對環(huán)保工作的治理，使得沙石和水泥的市場價大幅度提升，導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)成本隨之增加。

2.設(shè)計變更風(fēng)險。設(shè)計變更風(fēng)險是指由于設(shè)計變更導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成本增加，如果是投資者主動提出的設(shè)計方案變更，需要支付給承包單位重復(fù)施工和設(shè)計單位的重復(fù)設(shè)計費用，一般來說，設(shè)計變更往往會帶來投資額的增加[3]。

3.項目質(zhì)量風(fēng)險。房地產(chǎn)的購買客戶對項目的施工質(zhì)量非常敏感，頻頻發(fā)生的交房群訴事件絕大多數(shù)都是和工程質(zhì)量有關(guān)。建設(shè)工程的質(zhì)量控制不到位，會對房地產(chǎn)的品牌產(chǎn)生直接影響，如果在政府監(jiān)管環(huán)節(jié)中被發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題會導(dǎo)致返工、加固處理、停工整頓、不予驗收等情形出現(xiàn)，這都會增加房地產(chǎn)項目的資金投入。

4.施工周期增加風(fēng)險。施工周期增加風(fēng)險指的是因為施工周期的延長導(dǎo)致房地產(chǎn)項目投資成本增加帶來的風(fēng)險。施工周期的延長會導(dǎo)致被索賠的風(fēng)險大大增加、資金周轉(zhuǎn)速度減慢，企業(yè)的財務(wù)成本也會隨之增加，因此，施工周期對房地產(chǎn)投資成本的控制至關(guān)重要。

(三)市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場的原因?qū)е峦顿Y項目無法完成預(yù)期的銷售計劃，這里的銷售計劃指的是在既定的時間內(nèi)完成的預(yù)期的售價和銷量，如果是預(yù)期的售價沒有達到，會導(dǎo)致銷售收入的減少，侵蝕項目利潤，如果是預(yù)期的銷量沒有達到，會給投資者帶來資產(chǎn)沉淀的風(fēng)險。

1.同行競爭風(fēng)險。房地產(chǎn)投資項目周邊往往會有不同房地產(chǎn)企業(yè)的競品，如果競品數(shù)量多，可供消費者選擇的機會就多, 這會直接影響到投資項目的銷售情況和利潤的實現(xiàn)。

2.購買力狀況風(fēng)險。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它兼有投資和使用的雙重價值。對于一些較大的房地產(chǎn)投資項目，開發(fā)周期往往需要很多年，消費者對房地產(chǎn)的消費需求、態(tài)度,都會隨時間延長而改變，勢必會造成產(chǎn)品滯銷或售價降低等狀況出現(xiàn), 這都會影響投資者的投資收益。

3.商業(yè)文教狀況風(fēng)險。消費者在購買房地產(chǎn)這種特殊商品時會很注重其周邊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施配置情況，尤其是教育配套和商業(yè)配套情況。因為這些與他們的生活息息相關(guān)，與此同時，一個好的教育和商業(yè)配套對房產(chǎn)的增值和保值都非常重要。

4.自然環(huán)境狀況風(fēng)險。自然環(huán)境狀況風(fēng)險主要是包含區(qū)位選擇、交通位置﹑環(huán)境因素﹑自然風(fēng)險等四個方面。自然環(huán)境因素對房地產(chǎn)影響非常明顯，房地產(chǎn)在投資、設(shè)計、建設(shè)、銷售時要考慮其影響[4]。

(四)政策風(fēng)險

政策風(fēng)險指的是由國家或地方政府發(fā)起的主動的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策行為[5]。我國的房地產(chǎn)行業(yè)受政府調(diào)控政策的影響非常大，特別是2016年以來在“因城施策”的政策指導(dǎo)下，各地政府根據(jù)自身情況制定了地方房地產(chǎn)調(diào)控政策，在遏制房價快速上漲發(fā)揮了一定的作用。然而，政府調(diào)控政策的發(fā)布和執(zhí)行的時間并不是事先公布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有足夠時間采取應(yīng)對措施，房地產(chǎn)調(diào)整控制政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險是巨大的, 如果投資項目選擇時間不當(dāng),可能會遭受巨大的損失。

1.政府對售價的限制風(fēng)險。政府對房價的限制會直接導(dǎo)致銷售收入的減少，而房地產(chǎn)項目的投資成本卻變化不大，這會直接侵蝕房地產(chǎn)項目的利潤，甚至?xí)?dǎo)致項目發(fā)生虧損。

2.政府對投資規(guī)模的宏觀調(diào)控風(fēng)險。政府宏觀調(diào)控是政府通過行政手段與經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)的投資規(guī)模進行控制，以防止房地產(chǎn)市場過度投資，引起房地產(chǎn)市場泡沫。

3.政府新出臺的稅務(wù)政策風(fēng)險。近年來，我國經(jīng)過了多次的稅收政策改革，相關(guān)的稅收政策有了明顯的改變，企業(yè)在生產(chǎn)運營過程中容易出現(xiàn)稅收風(fēng)險。

4.政府限購、限售政策風(fēng)險。限購給購房者設(shè)定了一個門檻，會影響投資多套住房的群體；限售堵住了購房者的后路，對投資獲利想立馬變現(xiàn)的群體影響較大。限購、限售政策的執(zhí)行會打擊投資客戶的積極性，不利于房地產(chǎn)的銷售，會給項目帶來滯銷風(fēng)險。

三、層次分析法

(一)層次結(jié)構(gòu)模型的建立

層次分析法(AHP)是由美國運籌學(xué)專家在20世紀70年代初期美國國防部的某個課題研究時提出的[6]。層次結(jié)構(gòu)在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上建立的，通過對可能發(fā)生風(fēng)險因素進行整理、劃分，排列于不同的層次之間，最終形成層次結(jié)構(gòu)圖。圖1是根據(jù)上述風(fēng)險分析構(gòu)建的某二線城市房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)模型。

圖1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析層次結(jié)構(gòu)模型

(二)構(gòu)造成對比較矩陣

根據(jù)圖1確定的風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)模型，綜合專家打分結(jié)果，本次專家打分表共收集10份，專家均來自TOP10房地產(chǎn)企業(yè)，崗位級別選擇為成本經(jīng)理及以上，這確保了打分的可靠性。在1～9標(biāo)度法基礎(chǔ)上構(gòu)造判斷矩陣，再計算出各級指標(biāo)的權(quán)重值[7]，各判斷矩陣打分結(jié)果和權(quán)重計算結(jié)果如表1至表5所示。

表1 判斷矩陣A-B

表2 判斷矩陣B1-C

表3 判斷矩陣B2-C

表4 判斷矩陣B3-C

表5 判斷矩陣B4-C

(三)計算單排序權(quán)向量并做一致性檢驗

將各判斷矩陣輸入Matlab軟件中，得出矩陣的最大特征值和特征向量，然后計算出各指標(biāo)的權(quán)重向量，再對每一個判斷矩陣進行一致性檢驗來確保數(shù)據(jù)的可靠性。當(dāng)結(jié)果CR≤0.1，則表明一致性檢驗合格，RI的取值見表6。

CR=CI/RI

(1)

CI= (λmax-n)/(n-1)

(2)

其中：CR為一致性比率，CI為一致性指標(biāo)，λmax為最大特征根，n為矩陣的階數(shù)，RI為隨機一次性指標(biāo)。

表6 隨機一致性RI表格

(四)計算總排序權(quán)向量并做組合一致性檢驗

最后要完成總排序權(quán)向量的一致性檢驗?？倷?quán)重一致性比率CR的計算公式見公式(3)；總權(quán)重計算方法是將一級指標(biāo)的權(quán)重與二級指標(biāo)的權(quán)重逐一相乘，如此由下而上逐層順序進行,最終得到各指標(biāo)權(quán)重，層次總排序一致性結(jié)果檢驗詳見表7，各風(fēng)險因素層次總排序結(jié)果見表8。

(3)

其中：CIm為第二層級第m個矩陣的一致性指標(biāo)，bm為第一層級指標(biāo)B的權(quán)重。

表7 總排序一致性檢驗

四、風(fēng)險應(yīng)對策略

在了解房地產(chǎn)概念、房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型的基礎(chǔ)上研究如何提高風(fēng)險意識，增強風(fēng)險識別和風(fēng)險應(yīng)對能力，將投資風(fēng)險帶來的損失控制降為最低作為研究的重點，以可行性研究為核心，建立信息中心和風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，注重工程質(zhì)量，強化風(fēng)險意識、風(fēng)險轉(zhuǎn)移等維度進行闡述。

表8 房地產(chǎn)投資風(fēng)險各風(fēng)險因素層次總排序計算結(jié)果

(一)重視可行性研究

可行性研究階段的風(fēng)險控制是最前端也是最重要的一個環(huán)節(jié)，在可行性研究階段應(yīng)全面搜集市場信息，采用實地考察和調(diào)研的方法，獲取詳實的數(shù)據(jù)，做好市場分析、財務(wù)評價、人力資源和敏感性因素的評估，評估擬投資項目的盈利能力，并在分析的基礎(chǔ)上做出客觀的決策。其中市場分析包含的內(nèi)容有很多，如擬投資項目的市場定位、競品的分布情況、產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢、顧客群體的特點等；財務(wù)評估包括投資項目銷售收入的預(yù)測，預(yù)計總成本估算，凈利潤預(yù)測替換修改、融資方式，資金峰值預(yù)測，盈虧平衡點，投資回收期和內(nèi)部收益率估計，資金周轉(zhuǎn)速度估算替換修改；人力資源分析重點關(guān)注企業(yè)高管的優(yōu)秀管理能力和企業(yè)文化，在招聘的環(huán)節(jié)要招聘認可企業(yè)文化的員工；房地產(chǎn)投資項目主要的核心敏感因素有銷售價格、銷售數(shù)量、成本增減、資金籌措的變化。

(二)建立信息中心和風(fēng)險預(yù)警體系

房地產(chǎn)業(yè)是一個投資風(fēng)險很高的行業(yè)，企業(yè)在決策中如果缺乏有效、及時的信息，很難做出正確的決策。在可行性研究階段，如果信息完整，可以幫助投資者快速做出判斷，減少決策失誤；在項目的開發(fā)建設(shè)過程中，及時的收集信息可以方便管理者進行有效管理。首先，要成立專門的信息收集部門，由該部門對相關(guān)信息進行整理、加工；其次，要建立明確的規(guī)章制度，明確信息的傳輸路徑，通過制度的約束保證信息中心能夠第一時間獲取信息；信息搜集的最終目的是對信息進行整理、加工，形成對房地產(chǎn)開發(fā)商有用的信息。

房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)測系統(tǒng)的建立可以使投資者能更好地控制和管理項目建設(shè)中的風(fēng)險。在風(fēng)險體系建立過程中應(yīng)遵循以下原則：首先是風(fēng)險指標(biāo)體系必須是用定量指標(biāo)來衡量，這有利于進行項目決策；其次是風(fēng)險指標(biāo)體系必須要與過往的房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)結(jié)合分析。預(yù)警體系利用信息中心的數(shù)據(jù)進行風(fēng)險預(yù)警，如果發(fā)生風(fēng)險，預(yù)警程序就會啟動。

(三)重視工程質(zhì)量

工程質(zhì)量堅持以人為控制核心，項目經(jīng)理組建質(zhì)量和安全管理小組，將質(zhì)量管理工作責(zé)任到人，并對質(zhì)量管理的結(jié)果負責(zé)；在工程招投標(biāo)中應(yīng)遵循公開、公平、公正及優(yōu)先選擇條件和信譽好、綜合實力強的單位為原則，確保工程項目的建設(shè)質(zhì)量。在工程項目建設(shè)過程中定期舉行工程質(zhì)量會議和安全專題會議，從思想上讓各參與主體樹立“質(zhì)量重于泰山”的質(zhì)量理念。

(四)風(fēng)險轉(zhuǎn)移

項目可以通過購買保險或項目擔(dān)保來實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移[8]。規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險的方法有多種：一是完全規(guī)避風(fēng)險，這種方法是通過犧牲投資的機會成本來規(guī)避風(fēng)險；二是對風(fēng)險損失的控制，投資者可以事先預(yù)測項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險并提前想好應(yīng)對措施，或者是采取一些方法減少風(fēng)險的損失量；三是自留風(fēng)險，對損失小、發(fā)生概率小的風(fēng)險留給自己承擔(dān)[9]。

(五)強化風(fēng)險意識

要提升房地產(chǎn)的風(fēng)險管理水平，首先要掌握風(fēng)險控制的基本方法。其次要對風(fēng)險進行有序、規(guī)范的管理，只有這樣項目的抗風(fēng)險能力才能得到大幅度的提升。那么這就意味著項目投資人需要建立完整的風(fēng)險識別、預(yù)估、分析的步驟和方法，并熟練運用項目風(fēng)險控制的相關(guān)技術(shù)，使其在遭遇風(fēng)險襲擊時能夠化險為夷；另一方面要求投資者學(xué)習(xí)和借鑒國內(nèi)外一線房企投資風(fēng)險管理的經(jīng)驗和方法。