商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)管理存在的問題及解決對策

曲增敏

摘要：商業(yè)地產(chǎn)公司就是指以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。其在經(jīng)營模式、功能以及具體用途上與普通的房地產(chǎn)形式具有區(qū)別。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，公司的財務(wù)管理問題也逐漸凸顯。分析商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)管理存在的問題與不足，綜合商業(yè)地產(chǎn)公司特點，探究合理有效的管理對策與手段，有利于公司的持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)公司;財務(wù)管理;問題;對策

隨著市場經(jīng)濟體制的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)公司要強化財務(wù)管理，制定完善的管理對策與手段，才可以真正的解決現(xiàn)有的問題與不足，進而合理控制企業(yè)運營成本，提升整體經(jīng)濟效益。

1.商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)管理存在的問題

1.1外部原因

商業(yè)地產(chǎn)公司在發(fā)展中存在的外部因素主要有政策環(huán)境以及社會環(huán)境兩種因素。外部環(huán)境的變化以及不確定性是導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的主要因素。也是系統(tǒng)性的風(fēng)險隱患問題。在實踐中要綜合商業(yè)地產(chǎn)公司特征合理規(guī)避或者降低風(fēng)險問題。

1.2內(nèi)部原因

（1）投資過程有待完善。商業(yè)地產(chǎn)公司在項目確定與決策中還是存在一些問題與不足，整個流程上存在本末倒置的問題。這樣就會導(dǎo)致項目在開展中缺乏的信息數(shù)據(jù)為決策提供參考，造成財務(wù)風(fēng)險隱患問題。

（2）融資渠道略單一。商業(yè)地產(chǎn)公司的融資渠道主要就是與銀行合作，通過借貸的方式獲得資金。而受到市場因素影響，利潤下降就會影響公司財務(wù)狀況，導(dǎo)致企業(yè)背負巨大的欠款。加之房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長。在項目開展中工程造價、低價、投資房屋等都會耗費大量的資金，增加了籌資難度。

銷售房屋多數(shù)會通過分期付款的方式償還，這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)不靈活的問題比比皆是，造成了資金短期中回收較為困難，造成項目開發(fā)周期較長，企業(yè)要想發(fā)展就要在通過融資進行開發(fā)、周轉(zhuǎn)。

（3）營運資金管控力度不足。資金是推動商業(yè)地產(chǎn)公司正常運營的基礎(chǔ)性保障。商業(yè)地產(chǎn)公司如果不設(shè)置預(yù)算管理部門，缺乏對資金流向的前期規(guī)劃以及計算，就會導(dǎo)致資金預(yù)算與實際之間的差距性，無法有效的進行資金管理，不利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（4）財務(wù)管理問題。商業(yè)地產(chǎn)公司雖然構(gòu)建了對應(yīng)的管理制度，但是在實踐中多數(shù)的措施與手段流于形式，財務(wù)管理缺乏規(guī)范性，這些問題的存在都直接的降低了工作人員積極性。同時，因為財務(wù)管理制度缺乏操作性，就會導(dǎo)致各項工作過于盲目，導(dǎo)致理論與實踐之間相互脫節(jié)，降低了項目的可行性。

（5）缺乏足夠的風(fēng)險管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的財務(wù)風(fēng)險意識，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)各個部門中存在財務(wù)管理分工不明確、專業(yè)性補強的問題，缺乏對各項投資的科學(xué)判斷分析，增加了財務(wù)風(fēng)險隱患，不利于商業(yè)地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)管理完善對策

2.1降低外部財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的拓展途徑，降低外在環(huán)境變化產(chǎn)生的風(fēng)險因素。根據(jù)社會因素進行調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要趨勢，在實踐中要根據(jù)市場發(fā)展狀況合理調(diào)控分析。

2.2分析項目可行性，降低風(fēng)險隱患

商業(yè)地產(chǎn)公司在運營中項目數(shù)量眾多，無法實現(xiàn)統(tǒng)一管理。受到多種因素影響導(dǎo)致項目工作前期調(diào)研部充分、市場信息缺乏精準性等等。對此，在構(gòu)建項目的時候就會無法達到預(yù)期效果。在項目確定中，為了降低風(fēng)險就要合理的進行可行性的調(diào)查研究。第一，通過項目調(diào)研組的方式，調(diào)查分析政治、經(jīng)濟以及人文等多種環(huán)境。第二，做好項目預(yù)算。第三，做好利潤計算，將投資收益作為投資決策的重要參數(shù)，進而達到降低投資風(fēng)險，優(yōu)化財務(wù)管理工作的目的。

2.3改變?nèi)谫Y渠道與方式，合理規(guī)避風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)公司在發(fā)展中如果單純的通過銀行借貸以及公司留存收益解決公司運營資金等需求，方式過于單一，很容易誘發(fā)風(fēng)險隱患問題。如果融資渠道受到影響則就會出現(xiàn)現(xiàn)金流中斷的問題。對此，為了合理的規(guī)避風(fēng)險問題，就要做好融資管理。

通過直接融資的方式進行融資，可以彌補間接融資的問題與不足，合理控制融資成本，具有分散風(fēng)險的價值?？梢酝ㄟ^公司債、優(yōu)先票據(jù)等相關(guān)證券化的產(chǎn)品實現(xiàn)直接的融資管理。此種方式具有自由靈活的特征，籌資成本相對較低，通過直接與間接融合的方式可以有效的降低財務(wù)風(fēng)險問題。

2.4強化營運資金管理

房地產(chǎn)公司具有周期長的特征，因此需要資金周轉(zhuǎn)，其需要的資金數(shù)量較大，主要的融資渠道就是借債。雖然借債方式可以加速公司的周轉(zhuǎn)速度，但是也會增加債務(wù)風(fēng)險因素。

現(xiàn)金是企業(yè)經(jīng)營的重要元素，通過統(tǒng)一分配與協(xié)調(diào)管理的方式可以保障現(xiàn)金流的充足，有效的應(yīng)對各種財務(wù)風(fēng)險因素。

存貨在企業(yè)流動資產(chǎn)中是一種流動性較差的資產(chǎn)形式，為了合理的降低存在的問題，就要做好存貨管理，通過增加存貨周轉(zhuǎn)率的方式可以有效的規(guī)避各種財務(wù)風(fēng)險隱患。

2.5完善財務(wù)風(fēng)險管理體系

（1）優(yōu)化財務(wù)管理體系。構(gòu)建完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，可以在資金應(yīng)用、識別以及周轉(zhuǎn)中通過分析預(yù)期的數(shù)據(jù)偏差合理的進行預(yù)警控制，達到提升資金使用效率，降低安全隱患的問題。

在日常工作中要做好預(yù)算編制，重視資金管理，實現(xiàn)資金良性循環(huán)。同時，要合理的做好資金預(yù)算編制分析，通過系統(tǒng)化的監(jiān)督管理，使其與在定期或者不定期的狀況之下有效的檢查公司的各項資金的具體應(yīng)用狀況，進而充分的了解公司的具體運營狀況。

（2）建立完整的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。商業(yè)房地產(chǎn)公司要綜合現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)強化風(fēng)險預(yù)警、識別以及估算分析，進而合理的控制風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)不僅僅要做好財務(wù)風(fēng)險預(yù)防以及提醒管理，也要合理的規(guī)避各種潛在的風(fēng)險隱患問題。做好風(fēng)險預(yù)警信息與數(shù)據(jù)的處理，進而為領(lǐng)導(dǎo)者決策提供有效的參考與支持。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警主要有財務(wù)風(fēng)險信息數(shù)據(jù)收集、財務(wù)風(fēng)險預(yù)警以及風(fēng)險處理三個方面的內(nèi)容。

財務(wù)風(fēng)險信息數(shù)據(jù)收集是預(yù)警系統(tǒng)的基本工資。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析是財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)中最為關(guān)鍵的內(nèi)容。財務(wù)風(fēng)險處理是系統(tǒng)的核心。商業(yè)房地產(chǎn)公司通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析可以根據(jù)企業(yè)實際狀況快速制定風(fēng)險控制的對策與手段，合理規(guī)避損失問題。財務(wù)風(fēng)險主要包括了應(yīng)急方案、采取補救措施以及提出相關(guān)改進方式。應(yīng)急方案主要就是在遇到財務(wù)風(fēng)險的時候企業(yè)通過有效的措施合理降低財務(wù)風(fēng)險，降低損失的方式。公司在采取措施之后可以降低損失。而通過改進方法方式則可以在財務(wù)危機事件結(jié)束之后及時整改完善，達到此類事件再次出現(xiàn)。

2.6提升財務(wù)管理意識，合理規(guī)避風(fēng)險隱患

商業(yè)地產(chǎn)公司要想降低風(fēng)險隱患，就要提升自身的財務(wù)風(fēng)險管理意識。要將財務(wù)管理作為企業(yè)經(jīng)營與管理的關(guān)鍵內(nèi)容。提升財務(wù)工作人員的配合性，強化財務(wù)管理，遵守各項財務(wù)紀律與制度要求，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)公司的發(fā)展特征以及規(guī)范要求進行財務(wù)預(yù)測分析、成本控制。

2.7強化監(jiān)督管理，提升財務(wù)工作質(zhì)量

商業(yè)地產(chǎn)公司要基于成本管理、預(yù)算管理以及財務(wù)分析等個梁宇中強化管理，保障財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)一性。同時，要構(gòu)建完善的財務(wù)管理機制，合理的規(guī)范財務(wù)管理制度，通過制定完善的采購、稽查制度，實現(xiàn)財務(wù)管理的制度化以及規(guī)范化發(fā)展。另外，構(gòu)建完善的考核制度，綜合企業(yè)崗位的具體需求，明確不同崗位的不同責(zé)任與義務(wù)，重視監(jiān)督控制，提升工作人員責(zé)任心，合理的規(guī)范財務(wù)以及工作程序內(nèi)容，達到提升財務(wù)管理質(zhì)量的目的。

強化商業(yè)地產(chǎn)公司的內(nèi)部審計控制，意識到企業(yè)財務(wù)內(nèi)部審計的重要性，通過專業(yè)人員開展工作，保障審計部門的獨立權(quán)威，要嚴格分析企業(yè)各項項目的成本、收入以及收益，合理的控制投資成本，增強企業(yè)經(jīng)濟效益。根據(jù)預(yù)算目標強化管理控制，定期檢查，嚴格考核制定約束性的行為，進而為各項工作有序開展奠定基礎(chǔ)。

3結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)公司在發(fā)展中要意識到財務(wù)管理在公司經(jīng)營管理中的重要性。基于公司實際狀況分析自身存在的問題與不足，強化管理，通過科學(xué)的方式合理的規(guī)避各種風(fēng)險隱患，進而為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻：

范英莉. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及對策[J]. 企業(yè)改革與管理， 2018，（11）：136-137.

周方生. 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策[J]. 會計師， 2017（18）：25-26.