商業(yè)綜合體項目發(fā)展模式的選擇策略探討

潘孟平

摘要：依靠政府的全力支持，許多開發(fā)商把注意力由住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)，促使商業(yè)綜合體建筑變成房地產(chǎn)開發(fā)單位的焦點項目。但是，盡管許多商業(yè)綜合體建筑穩(wěn)定發(fā)展，依舊有許多項目因為缺乏開發(fā)者的經(jīng)驗與全面的市場調(diào)研等原因，最后造成項目破產(chǎn)。這既給開發(fā)商及投資商帶來了較大的損失，還嚴(yán)重影響時代發(fā)展。文章通過介紹商業(yè)綜合體建筑發(fā)展現(xiàn)況，基于項目實例，詳細(xì)闡述了商業(yè)綜合體建筑發(fā)展模式的挑選對策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體;發(fā)展模式;挑選對策

引言

近幾年，受政府推動性方針的影響，很多開發(fā)商慢慢把目光從住宅房地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。特別是綜合體商業(yè)建筑，像萬達(dá)廣場等，因為可以吸引各種投資者的資金，而且能夠承載許多客流量，獲得更多的商業(yè)回報，所以很多開發(fā)商近幾年都逐漸在商業(yè)綜合體建筑開發(fā)方面投入大量精力。

一、商業(yè)綜合體建筑發(fā)展現(xiàn)況

商業(yè)綜合體的含義源于“城市綜合體”的內(nèi)涵，但二者有明顯差別。城市綜合體基于建筑群，結(jié)合商業(yè)零銷、商業(yè)辦公、酒店餐飲、公寓建筑、綜合娛樂五個關(guān)鍵功能為一身的“城中之城”。但是“商業(yè)綜合體”是把城市內(nèi)商業(yè)、辦公、公寓、酒店以及餐飲、娛樂等各種功能實現(xiàn)組合，且在各部分形成一個互相依靠、相互影響的能動關(guān)系。

商業(yè)綜合體是一種商業(yè)形式與建筑群的體現(xiàn)形式，由最早的發(fā)展到比較成熟的過程經(jīng)歷較長時間。最早人們并沒有深入探究和探討居住模式和生產(chǎn)模式的科學(xué)化。那時的城市模式也在很大限度上制約著人民的生活模式與娛樂活動。但是，伴隨最早在英國出現(xiàn)的工業(yè)革命，人民的居住模式出現(xiàn)了明顯變化，許多人把居住場所與運營場合合并，進(jìn)而推動了最早商業(yè)綜合體建筑進(jìn)展。

當(dāng)前，國內(nèi)的商業(yè)綜合體建筑發(fā)展依舊比較緩慢，沒有達(dá)到比較全面、良好的理性層面。據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，大都停留于特殊的實踐操作能力探究方面，而針對商業(yè)綜合體設(shè)計師的設(shè)計思路以及準(zhǔn)確性的探究比較淺顯。當(dāng)前，國內(nèi)的住房功能以居住功能為主，其屬性多樣化依舊處在起步階段，相對于國外還有很大差距，尚待持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)相對于其他地產(chǎn)種類更受到人們認(rèn)可，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃也逐漸得到關(guān)注。但是，我國針對商業(yè)綜合體形式的認(rèn)知依舊缺乏深度。

二、核心產(chǎn)業(yè)含義介紹

（一）理論介紹

在國外商業(yè)綜合體探究中，經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅斯托于《經(jīng)濟(jì)成長階段》中第一次強(qiáng)調(diào)核心產(chǎn)業(yè)理論，指在特殊的范圍內(nèi)可以推動其周邊經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。這一支柱行業(yè)不但發(fā)展勢頭很足，并且所占全地區(qū)的經(jīng)濟(jì)比重很大，技術(shù)也比較成熟，可以推進(jìn)整個地區(qū)其余產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，且最終帶動該地區(qū)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一發(fā)展。

（二）引進(jìn)核心產(chǎn)業(yè)理論的作用

商業(yè)綜合體并非一個單純的概念，其是一個較強(qiáng)的多功能信息系統(tǒng)，和微觀社會經(jīng)濟(jì)相似。該理論依靠相關(guān)探究已經(jīng)在近幾十年內(nèi)取得了發(fā)展。各研究者根據(jù)理論依據(jù)，提出并創(chuàng)建了許多數(shù)學(xué)公式、指標(biāo)，這類信息針對人們深入探究商業(yè)綜合體具備顯著作用。

（三）核心產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的不同

支柱產(chǎn)業(yè)不同于核心產(chǎn)業(yè)，其是一些在經(jīng)濟(jì)中可以起到關(guān)鍵作用的產(chǎn)業(yè)，這類產(chǎn)業(yè)往往伴隨的是占據(jù)很大比重的經(jīng)濟(jì)，針對國家或是一個地方是必不可少的存在，可以有效推動所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長。該種不可缺少的表現(xiàn)也許是產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比很大，也許是該產(chǎn)業(yè)針對整個產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)起不到無法取代的作用，也可能是可以明顯處理人口就業(yè)問題，另外，也可能其是重要的外匯創(chuàng)收行業(yè)，是促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定超前的重要產(chǎn)業(yè)類別。

三、項目開發(fā)對策及理論依據(jù)

（一）具體案例的發(fā)展?fàn)顩r

在探究商業(yè)綜合體建筑時，需要基于何種理論制定對策，是否有對于不同對策的理論基礎(chǔ)作為支撐。經(jīng)過探究與分析上文理論，根據(jù)當(dāng)前我國一些地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀，通過現(xiàn)象看到本質(zhì)，探究其商業(yè)綜合體建筑發(fā)展的基本規(guī)律。在如今國內(nèi)市場開發(fā)單位魚龍混雜，水平都不同，最具影響力的就是瑞安集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)。瑞安集團(tuán)側(cè)重于多樣化的地產(chǎn)經(jīng)營，萬達(dá)集團(tuán)更側(cè)重于地產(chǎn)開發(fā)。我國經(jīng)濟(jì)的快速增長近幾年給瑞安集團(tuán)的建設(shè)融入了新的活力，使之逐漸占據(jù)了較大的市場且提高了其國內(nèi)影響水平。

1.瑞安集團(tuán)“新天地”工程

“新天地”是瑞安集團(tuán)的示范工程，其分布于上海、武漢等許多城市。而上海的“新天地”工程轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的商業(yè)模式，帶來了一場老城改建的浪潮。上海石庫門工程是一個核心項目，既包含商業(yè)改造工程，也包含大量社區(qū)工程?！靶绿斓亍惫こ贪S多系統(tǒng)：翠湖天地與上海新天地。該工程各部分相互輝映，給人們耀眼的奇詭記憶。依靠科學(xué)、新型的設(shè)計觀念，“新天地”工程迅速變成吸引眼球的房地產(chǎn)工程典范。該工程還進(jìn)一步協(xié)調(diào)了每個部門子系統(tǒng)運轉(zhuǎn)，使其和商業(yè)綜合體共同發(fā)展，表現(xiàn)出由發(fā)展關(guān)鍵區(qū)塊推動周圍區(qū)塊的較好態(tài)勢，推動了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一發(fā)展。

2.萬達(dá)集團(tuán)

近些年，萬達(dá)集團(tuán)附屬的萬達(dá)廣場，憑借其較強(qiáng)的影響力快速擴(kuò)張。其在許多城市已經(jīng)變成城市內(nèi)地標(biāo)性建筑結(jié)構(gòu)。萬達(dá)集團(tuán)規(guī)劃首先建設(shè)一二線經(jīng)濟(jì)水平高的城市，然后朝經(jīng)濟(jì)比較落后的地方發(fā)展，進(jìn)一步突破變成我國最大的商業(yè)主體。萬達(dá)廣場的功能較多，既有步行街、寫字樓，也有五星級酒店、公寓等[1]。統(tǒng)一了餐飲、娛樂、采購、休閑等，致力于創(chuàng)建我國最有代表性的大型商圈。萬達(dá)集團(tuán)既占有較高的市場份額，還具有大量的商業(yè)資源，集團(tuán)管理層能力很強(qiáng)，這些均是萬達(dá)集團(tuán)可以堅定處在國內(nèi)市場上的核心因素。

上述兩大地產(chǎn)開發(fā)商盡管在開發(fā)觀念、項目的中心功能區(qū)和子項目功能等方面均存在明顯差異，但是顯然其都對市場做了詳細(xì)調(diào)查，在全面掌握市場需求的基礎(chǔ)上，將子功能區(qū)與主要功能區(qū)相統(tǒng)一，進(jìn)而創(chuàng)建出一個完整的商業(yè)綜合體。所以，在規(guī)劃商業(yè)綜合體時，應(yīng)全面考量子系統(tǒng)是否科學(xué)。

3.核心理論及依據(jù)

通常許多的產(chǎn)業(yè)集合于一個經(jīng)濟(jì)體內(nèi)，不同產(chǎn)業(yè)間將會有一個配比問題。并且，在一個商業(yè)綜合體內(nèi)也有許多不同性質(zhì)的子系統(tǒng)，這類子系統(tǒng)之間也有組合比例的現(xiàn)象。商業(yè)綜合體建筑類似于小型的經(jīng)濟(jì)體，而上述的核心理論也可以迎合商業(yè)綜合體的建設(shè)。若將一個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與其商業(yè)中心發(fā)展相類比，將發(fā)現(xiàn)它們有很多相似的地方，即均是對特定地方的資源實現(xiàn)有機(jī)整合與再分配。而且，上述兩者均是具備大量子系統(tǒng)的多屬性經(jīng)濟(jì)體[2]。子系統(tǒng)既需要單獨運營，還應(yīng)和主要系統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)展。所以，能夠在規(guī)劃商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)上，參考上述地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展思路。

（二）參照核心產(chǎn)業(yè)思想

在使用核心產(chǎn)業(yè)思想時，人們極易陷進(jìn)各種誤區(qū)，比如核心產(chǎn)業(yè)可經(jīng)過行政手段進(jìn)行操控。但是，需要了解的是，商業(yè)綜合體還沒有相應(yīng)地區(qū)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)覆蓋面大。另外，商業(yè)綜合體創(chuàng)建環(huán)節(jié)的阻礙很少，所以，商業(yè)綜合體建筑的發(fā)展需要基于足夠的市場需求。唯有如此，商業(yè)綜合體方可穩(wěn)定超前發(fā)展?；谥行墓I(yè)理論，結(jié)合煩瑣商業(yè)建筑的中心功能子系統(tǒng)，讓中心功能和其他非中心功能系統(tǒng)科學(xué)對應(yīng)，這是選取全部功能系統(tǒng)的最基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。

四、對項目拓展期間的戰(zhàn)略探究

（一）項目建設(shè)的城市因素

現(xiàn)如今，現(xiàn)代化城市的建設(shè)正在增多對屬性完整的商業(yè)綜合體的需要，而且，相關(guān)學(xué)者正努力探究商業(yè)綜合體和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系[3]。在現(xiàn)代化城市建設(shè)階段，商業(yè)綜合體基于不同功能工程群的聚集來再次整合資源，經(jīng)過重新規(guī)劃，再次設(shè)計城市，且采取這種方式來推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)。由此，王健林對于萬達(dá)廣場的經(jīng)營模式具有十分清楚的認(rèn)知。王健林覺得商業(yè)綜合體僅能在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口集中，而且第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速的城市才可以獲得迅速發(fā)展。所以，在給萬達(dá)廣場選址時，上述條件均是他參考的依據(jù)。

（二）項目研發(fā)的區(qū)位環(huán)境

和城市發(fā)展條件一樣，針對不同區(qū)位的選取也是項目與設(shè)計對策發(fā)展的基礎(chǔ)要素。一般情況下，不同綜合體的挑選也是不一樣的[4]。比如，級別很高的商業(yè)綜合體側(cè)重于選取經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的商業(yè)帶。若想提升投產(chǎn)速率，就不得忽略城市次中心地帶。但若開發(fā)商看中的是長久發(fā)展效益，則再規(guī)劃的城市開發(fā)區(qū)就是一個很好的選擇。這既是商業(yè)綜合體建設(shè)的好機(jī)遇，并且還能夠基于綜合體的發(fā)展推動整個城市建設(shè)。

（三）對于不同屬性項目的對策

不一樣的商業(yè)綜合體所適合的分類標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。下屬三個種類的劃分按照其城市功能與對應(yīng)地區(qū)：①交通樞紐型;②舊城區(qū)改建型;③新城型。不同項目種類的特點也不一樣，在選擇的基礎(chǔ)上，要做好詳細(xì)的市場調(diào)查，并按照核心產(chǎn)業(yè)理論展開系統(tǒng)探究。

1.交通樞紐型

交通樞紐型綜合型的商業(yè)建筑最近在我國得到了迅速發(fā)展。但是，值得注意的是，這種項目的開發(fā)與設(shè)計十分煩瑣，若只重視長期的市場利益，就不是最優(yōu)質(zhì)的挑選對象。比如，設(shè)計師在最早規(guī)劃廣州火車南站時，并未將之定位為功能單調(diào)的商業(yè)體，其是力圖創(chuàng)建出一個集許多功能于一身的商業(yè)綜合體[5]。設(shè)計師最早的想法是，經(jīng)對城市重要交通線的結(jié)合，依靠核心市場理論，創(chuàng)建出一個集休閑娛樂、交通以及餐飲等功能為一體的商業(yè)場所。但是，真正創(chuàng)建投用后，廣州火車南站真的有效體現(xiàn)出其乘客承載水平，但是因為設(shè)計過程并沒有積極參考科學(xué)的城市規(guī)劃計劃，最后造成該項目沒有獲得成功。

2.舊城區(qū)改建型

近幾年，隨著城市人口的增多及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市內(nèi)能夠開發(fā)的土地資源已經(jīng)非常有限。對于這種情況，針對舊城區(qū)的科學(xué)改建就顯得非常有必要。因為很多舊城區(qū)的土地規(guī)劃不科學(xué)，近些年各級政府單位經(jīng)過詳細(xì)調(diào)研舊城區(qū)，投放了許多人力、物力，力圖改建規(guī)劃不科學(xué)的舊項目。這些改建是以老城中村，老商業(yè)區(qū)，老工業(yè)區(qū)為主。對舊城區(qū)的改建可以經(jīng)過協(xié)調(diào)關(guān)鍵商業(yè)區(qū)的建設(shè)，推動城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。

3.新城型

該種商業(yè)綜合體目的在于重新規(guī)劃與設(shè)計發(fā)展水平很高的城郊，盡量創(chuàng)建出新型的綜合商業(yè)體。因為改建后的新城區(qū)能夠不依靠舊城區(qū)單獨發(fā)展，所以可以有效處理老城區(qū)內(nèi)就業(yè)、醫(yī)療以及居住等功能不健全的現(xiàn)象。這種商業(yè)綜合體，因為其建造周期很短，限制很少，是房地產(chǎn)開發(fā)單位的重要選擇。

結(jié)語

文章通過對具體案例的闡述和諸多實際論證，對現(xiàn)今商業(yè)綜合體建筑的策略選擇進(jìn)行了探究。唯有基于理論知識，結(jié)合各發(fā)展要求的內(nèi)部邏輯聯(lián)系，方可有效讓商業(yè)綜合體和相關(guān)地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而促使商業(yè)綜合體的建設(shè)推動各子系統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)展，創(chuàng)建一個穩(wěn)固、高效、定位明確的商業(yè)模式，最后達(dá)到項目效益最大化的目的。

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