簡析房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理措施

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)若想繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢，必須完善開發(fā)管理工作，確保開發(fā)流程的科學高效。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目流程復雜，因此必須完善管理流程，以促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;流程化;管理措施

0引言

社會邁入21世紀，我國綜合國力也呈現(xiàn)日益增長的趨勢，人們對城市環(huán)境規(guī)劃的要求越來越高，給地產(chǎn)項目開發(fā)工作帶來了巨大的考驗。地產(chǎn)行業(yè)在新時代的背景下，發(fā)展速度和發(fā)展形勢都是一派欣欣向榮的繁榮景象，但是在地產(chǎn)開發(fā)項目工作進行的實際過程中，一定會遇到各種各樣的問題，這就需要制定全面的流程化管理方案，并將具體措施落實到項目開發(fā)中，才能收獲高質(zhì)量的項目成果，使我國地產(chǎn)行業(yè)立于不敗之地。

1開發(fā)項目流程化管理的必要性

1.1? 開發(fā)項目流程化管理的特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理通常是在工程項目的決策實施的過程中，將項目管理中的理論觀點及方法運用到實際管理中。從項目計劃到竣工驗收，選擇科學策劃、合理控制來進行項目成本管理、進度管理及質(zhì)量控制管理。與其他行業(yè)的項目管理不同，房地產(chǎn)管理有其自身特性，具體表現(xiàn)在以下四個方面。（1）房地產(chǎn)管理的操盤者不同，并不像政府性工程管理那樣，而是房地產(chǎn)開發(fā)公司。他們不單單要投資房地產(chǎn)項目，監(jiān)管整個項目的進度，還要從物業(yè)管理及后期服務(wù)兩方面來考慮。（2）房地產(chǎn)管理項目與施工項目、設(shè)計項目的對象不同，房地產(chǎn)管理對象是房地產(chǎn)項目，除考慮項目策劃階段、準備階段、實施階段及收尾階段外，還要考慮物業(yè)的介入和銷售階段。（3）管理角度不同，房地產(chǎn)管理主要是站在開發(fā)商的角度來考慮，整個項目的規(guī)劃不僅要合理還要有效控制進度和成本，以此實現(xiàn)利潤的最大化。（4）房地產(chǎn)合同中要明確規(guī)定房屋費用要按期交付，一旦違約需要索賠甚至退房。

1.2? 開發(fā)項目流程化管理的必要性

開發(fā)項目的流程化管理主要重視流程之間的相互銜接和匹配以及流程的總體規(guī)劃，管理對象采用流程運作及相互作用的方式，根據(jù)流程設(shè)計圍繞實施目標進行。倘若房地產(chǎn)忽視流程管理的任何一個環(huán)節(jié)，僅重視改造業(yè)務(wù)流程，那么就難以達到理想效果。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商務(wù)必要建立系統(tǒng)的流程化管理體系，并對其進行維護、評價及監(jiān)管，進而達到更好的效果。項目流程化管理具有一定的特點。（1）目的性，流程化管理的目的就是為了更出色完成相關(guān)的管理業(yè)務(wù)而進行。（2）必然性，必然會通過某種途徑或流程來完成管理任務(wù)。（3）多樣性，多種管理方式和多種管理流程，這些方式和流程相互銜接，緊密相連。（4）層次性，具體是指功能系統(tǒng)的層次性，進而使管理業(yè)務(wù)和流程富有層次性。

2建筑工程開發(fā)項目流程化管理工作的不足之處

2.1? 流程化施工安全管理存在問題

流程化施工安全管理是重要的管理資源，貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理，但目前施工安全隱患較多，整個房地產(chǎn)項目都會受到影響。一旦施工安全落實不到位，就會直接影響施工進程，因此必須完善施工安全管理制度，并對其進行嚴格把控和監(jiān)督，確保施工工作順利開展.

2.2? 資源不能得到合理的調(diào)配

在流程化工程建設(shè)的期間，技術(shù)管理人員必須對整個工程建設(shè)的人員、設(shè)備以及材料資源進行有效的調(diào)配，整個工程的建設(shè)過程才能變得更加的順暢。但在工程實際建設(shè)的過程中，由于受到建設(shè)環(huán)境及工程建設(shè)工期的限制作用，管理人員不能對工程量及建設(shè)方案進行科學的規(guī)劃，使得工程建設(shè)期間的資源不能得到合理的調(diào)配，而資源調(diào)配不合理直接會影響到整個工程的建設(shè)進度，使工程建設(shè)的承建單位的建設(shè)成本發(fā)生嚴重的浪費現(xiàn)象。

2.3? 施工進度管理存在問題

對于房地產(chǎn)流程化項目來說，每個建設(shè)項目流程化管理對建設(shè)工期有著非常明確的要求，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)工期進行了明確要求，建設(shè)項目必須在項目期限內(nèi)完成。目前房地產(chǎn)項目建設(shè)管理仍有很多問題，導致施工未能按時完成，影響施工質(zhì)量和房地產(chǎn)開發(fā)工作，因此有必要加強施工管理力度。

2.4? 缺乏有效的品質(zhì)管理手段

流程化工程的建設(shè)品質(zhì)是工程使用功能與安全屬性重要的保障，會對整個工程穩(wěn)定性、使用壽命造成一定的影響，同時也是工程竣工驗收工程重要的依據(jù)。因此，要適時加大整個建筑工程建設(shè)品質(zhì)監(jiān)督管理的力度，應(yīng)用恰當?shù)墓芾聿呗裕拍苁拐麄€工程的建設(shè)品質(zhì)得到更好的保證，從而使企業(yè)的經(jīng)濟價值與社會價值得到更好的體現(xiàn)。要想使工程的品質(zhì)管理工作開展的更加合理，需要適對工程建設(shè)的材料、主體結(jié)構(gòu)、關(guān)鍵作業(yè)節(jié)點、裝飾工程的建設(shè)品質(zhì)進行嚴格的把控，但具當前建設(shè)工程現(xiàn)場管理的實際情況來看，管理者的責任意識、管理體制、對分項工程的整體管控能力，都存在著較為嚴重的缺陷。

3開發(fā)項目流程化重點管控措施

3.1? 獲取土地

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期大多不是一個短頻快的過程，甚至有可能會經(jīng)歷較長的時間?？尚行匝芯繉椖空w研判是非常有必要的，而且必須是客觀嚴謹?shù)?，它能夠幫助企業(yè)對于預期想要達成的經(jīng)濟指標有一個更科學明確的認識，為后期的項目運行打下基礎(chǔ)。在拿地階段的可行性分析，需根據(jù)土地規(guī)劃條件及產(chǎn)品調(diào)研，以此為基礎(chǔ)對概念方案進行具體分析與考量，運用統(tǒng)計學和數(shù)理解析原理，結(jié)合企業(yè)財務(wù)狀況判斷項目獲取的凈利潤，對投資回報加以評估，以此研判拿地策略。

3.2? 做好地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理的策劃工作

一份全面完整的策劃方案是開展地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理的第一要素，也是進行項目決策階段的重要參考文件，在文件的核心策略指導之下，才能確保項目流程的順利實施。在制定策劃方案時，首先應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)項目進行市場分析，通過分析掌握項目投資和市場的實際情況。采用SWOT的分析方式，詳細列出該項目的優(yōu)勢和短板、可能的機會和弊端，然后根據(jù)分析結(jié)果明確市場定位，擬定相匹配的發(fā)展規(guī)劃。依照前期的調(diào)查和分析結(jié)果，研討地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模和具體的工程技術(shù)計劃書，并對具體策略進行風險評估，制定可行的研討報告，為項目實施中的決策環(huán)節(jié)創(chuàng)造有利的參考條件。最后再對項目工程技術(shù)計劃書和研討報告進行審查，確保計劃書和研討報告的嚴謹性，聽取投資方和貸款方提出的意見，并進行有效的解決，以及將策劃結(jié)果向有關(guān)部門報批，完成地產(chǎn)項目開發(fā)的前期策劃工作內(nèi)容。

3.3? 方案設(shè)計

拿地后，開發(fā)企業(yè)要做好總圖定位，組織概念方案設(shè)計評優(yōu)，做好限額設(shè)計，做好戶型、外立面、提高停車效率，結(jié)合經(jīng)濟技術(shù)指標選出利潤最大化的方案。

3.3.1????? 要重視“總圖定位”總圖定位

是從市場、銷售、規(guī)劃等多個維度，創(chuàng)意思維與技術(shù)思維碰撞的產(chǎn)物，能夠把各個業(yè)務(wù)口面臨決策時統(tǒng)一到一個思想維度，其根本是是規(guī)劃出的產(chǎn)品達到利潤最大化，最終完全參考財務(wù)指標做決策?？倛D定位跟設(shè)計院出圖不在一個維度上，總圖定位是綱，設(shè)計院出圖是目?？倛D定位在前，設(shè)計院出圖在后?？倛D定位是把開發(fā)理念、產(chǎn)品布局、成本邏輯、開發(fā)順序、財務(wù)結(jié)構(gòu)、技術(shù)指標分配等融于一體的主干圖。設(shè)計院出圖是把體塊、比例、天際線等建筑景觀的深化演繹。它強調(diào)的是高盈利能力的產(chǎn)品布局、不平衡使用容積率的方法，重大成本的規(guī)避和優(yōu)化能力，成熟的建筑體塊尺度等，是整合了市場營銷、成本、規(guī)劃、財務(wù)等多項開發(fā)技能的核心成果?？倛D定位能實現(xiàn)利潤最大化，這是規(guī)劃設(shè)計的“憲法”。

3.3.2????? 方案設(shè)計階段要做到成本前置

據(jù)某權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，全國平均水平，每10萬平方米的項目就有3000萬資金是不產(chǎn)生任何價值的，約占總建筑成本的17%。規(guī)劃設(shè)計投入在總成本占比很小，卻影響了70%的成本和利潤。從設(shè)計優(yōu)化、限額設(shè)計來優(yōu)化成本，一方面不能不計成本盲目追求設(shè)計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質(zhì)下降。因此，項目策劃設(shè)計階段就應(yīng)該確定成本造價標準，進行限額設(shè)計，應(yīng)拋棄工程承包的招標設(shè)計模式，不能僅從設(shè)計費高低確定設(shè)計單位，而應(yīng)從設(shè)計費與設(shè)計出的產(chǎn)品的單方造價成本綜合考慮，同時要加強各設(shè)計階段任務(wù)書要求，從設(shè)計三個維度即市場、造價、技術(shù)綜合考慮，不能僅依靠設(shè)計院設(shè)計人員從技術(shù)角度把握設(shè)計工作，同時還要綜合考慮交房后的運營成本等。

3.4? 做好地產(chǎn)開發(fā)項目流程化管理的實施工作

地產(chǎn)開發(fā)項目的具體實施，關(guān)系著地產(chǎn)項目的施工進度以及最終的工程質(zhì)量，因此在項目實施階段，應(yīng)該嚴格做好監(jiān)管工作，把控施工安全和施工質(zhì)量。首先，管理小組中負責監(jiān)管項目施工的成員，應(yīng)該密切關(guān)注施工的進展情況，以及施工物料的成本控制和施工質(zhì)量的把控工作，確保地產(chǎn)項目能夠保質(zhì)保量地進行施工工作。同時，管理成員還要做好溝通協(xié)調(diào)工作，接洽各方人員，傳達各方意見，使實施工作更有效地多方面銜接，利于項目施工順利開展。除此之外，管理人員還要嚴格檢測地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中的潛在風險和安全隱患，并采取有力措施進行及時解決。還要加強宣傳和管理，杜絕不良施工操作，降低施工風險以及不必要的經(jīng)濟損失。

4結(jié)束語

在地產(chǎn)項目開發(fā)過程中實施流程化管理，是提高施工質(zhì)量規(guī)避施工風險的重要途徑，也能有效促進我國地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。因此，我們應(yīng)該將流程化管理貫徹落實到實際施工中，保障地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和安全，從而創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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作者簡介：

楊樂，男，漢族，就讀于東南大學經(jīng)濟管理學院，研究方向：經(jīng)濟管理.