剛需買(mǎi)房全攻略

白利倩

對(duì)于很多剛需族來(lái)說(shuō)，心里一直有個(gè)疑問(wèn)：買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了嗎？

在這句疑問(wèn)下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路走高，而限購(gòu)政策一再收緊。其實(shí)，對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，居住需求是第一位的。所以，不管調(diào)控政策如何升級(jí)，對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，在買(mǎi)房成本降下來(lái)的時(shí)候，就是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

2020年購(gòu)房成本降了嗎

目前，就國(guó)內(nèi)來(lái)看，購(gòu)房成本主要集中在房?jī)r(jià)、按揭利率以及稅費(fèi)等。

就房?jī)r(jià)而言，我們可以看看下面的數(shù)據(jù)：

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，百城新建住宅平均價(jià)格為15528元/平方米，環(huán)比上漲0.43%，同比上漲3.21%;百城二手住宅平均價(jià)格為15304元/平方米，環(huán)比上漲0.02%，同比上漲2.05%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管百城住宅價(jià)格仍在上漲，但是相比此前單城漲幅達(dá)到30%以上，目前國(guó)內(nèi)樓市基本上屬于穩(wěn)定。

再看利率。2020年新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，國(guó)內(nèi)貨幣政策適度寬松。例如，3月1日起，房貸利率從以前的“基準(zhǔn)利率±浮動(dòng)幅度”變成了“LPR+加點(diǎn)”。而事實(shí)上，為了促進(jìn)疫情期間的消費(fèi)增長(zhǎng)，LPR不斷下調(diào)。其中，5年期LPR連續(xù)4個(gè)月保持在3.65%。

而稅費(fèi)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，為了適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)，不少城市推出稅費(fèi)優(yōu)惠政策。例如，某城市推出交契稅返現(xiàn)金消費(fèi)券的活動(dòng)。

所以，綜合來(lái)看，目前購(gòu)房成本相較于以往是在降低的。與此同時(shí)，為了去庫(kù)存，不少開(kāi)發(fā)商推出購(gòu)房打折優(yōu)惠活動(dòng)。例如，此前恒大在網(wǎng)上賣(mài)房“大出血”，不僅推出全國(guó)所有樓盤(pán)78折的特大優(yōu)惠，若通過(guò)其線上購(gòu)房平臺(tái)推薦還能額外享受97折，而且認(rèn)購(gòu)定金也從原來(lái)的5000元降至2000元。

因此，當(dāng)前來(lái)看，如果剛需族錢(qián)包允許，現(xiàn)在是“上車(chē)”的好時(shí)機(jī)。

購(gòu)房攻略你帶齊了嗎

如果購(gòu)房成本降了，自己也確實(shí)有剛需，那買(mǎi)房是自然而然的事情。

那關(guān)于購(gòu)房，我們?cè)撛趺催x擇呢？

按照很多人的想法，當(dāng)然是房子越大越好，如果能是豪宅更好。不過(guò)理想中的房子是最好的，但最終決定我們住房條件的是錢(qián)包。因此，我們選房購(gòu)房的前提，一定是要站在自己錢(qián)包的基礎(chǔ)上的。

那么，在錢(qián)包里的錢(qián)有限的情況下，我們?nèi)绾芜x中一個(gè)性?xún)r(jià)比更好的房子呢？畢竟，這套房子可能是我們永遠(yuǎn)的家，我們要花好幾十年與之相伴，那一定要住得舒心才行。即使我們要將之出手，也能保證我們?nèi)胧值倪@套房保值增值。畢竟，房?jī)r(jià)這么貴，很多家庭都是掏空六個(gè)口袋才能供一套房子。

因此，我們選房購(gòu)房，參考的基本原則是：一要住得舒心，二要保值增值（即便是自住剛需，房子可能一輩子都不會(huì)賣(mài)，但很多人還是希望入手的房子能不停漲價(jià)，這樣心理感覺(jué)不虧）。

那剛需買(mǎi)房，到底該怎么選呢？

通勤距離

所謂通勤距離，即城市職工每日乘車(chē)在居住區(qū)和工作地區(qū)往返移動(dòng)的距離。住建部城市交通基礎(chǔ)設(shè)施監(jiān)測(cè)與治理實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院聯(lián)合百度地圖慧眼發(fā)布《2020年度全國(guó)主要城市通勤監(jiān)測(cè)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》），報(bào)告選取36個(gè)中國(guó)主要城市，借助百度地圖位置服務(wù)和移動(dòng)通信運(yùn)營(yíng)商數(shù)據(jù)，從通勤范圍、空間匹配、通勤距離、幸福通勤、公交服務(wù)、軌道覆蓋6個(gè)方面，描繪出城市通勤畫(huà)像。

最后得出結(jié)論，認(rèn)為當(dāng)下，極限半徑是40公里。同時(shí)，城市平均通勤距離越大，意味著居民的通勤成本越高。這個(gè)成本不僅是金錢(qián)上的，還有時(shí)間上的。通勤距離大了，幸福感也會(huì)降下來(lái)。

因此，我們選房，一定要考慮通勤距離。按照兩個(gè)原則來(lái)選：一是到城市絕對(duì)核心的直線距離差不多的板塊如果太貴，我們可以考慮地鐵至城市絕對(duì)核心通勤時(shí)間差不多的地段。二是兩個(gè)目前售價(jià)差不多的樓盤(pán)，距離市中心更近的樓盤(pán)當(dāng)選。

不過(guò)，我們注意到，現(xiàn)在各個(gè)城市近郊板塊都比較火。這些樓盤(pán)與靠近市中心的樓盤(pán)相比，價(jià)格相對(duì)較低，很多剛需族會(huì)考慮。但隨著市中心因?yàn)橥恋叵∪睂?dǎo)致價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)，以及商業(yè)、教育、醫(yī)療資源的聚集，使得10年之后，市中心房?jī)r(jià)仍會(huì)高于近郊很多。

因此，對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，可以綜合房?jī)r(jià)和通勤距離兩個(gè)因素，在可承受的條件下，選擇距市中心更近一點(diǎn)的房子。這樣既能最大限度平衡自身居住需求，又能保證未來(lái)投資保值的需求。

新房還是二手房

很多剛需族買(mǎi)房，都會(huì)先問(wèn)買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手房。

對(duì)于其他商品，二手的肯定比新的便宜，但房子卻是個(gè)例外。很多城市有同一板塊的新房?jī)r(jià)格比二手房更便宜的現(xiàn)象。因此，買(mǎi)新房還是二手房，價(jià)格不是主要考慮因素。

那新舊房如何衡量呢？

我們都知道，剛需族對(duì)房子的需求是迫切的，當(dāng)新房是期房而二手房是現(xiàn)房的情況下，很多人會(huì)優(yōu)先考慮二手房。特別是在一、二線城市，買(mǎi)新房還得排隊(duì)搖號(hào)，而且能不能搖上號(hào)也是個(gè)未知數(shù)。

再或者，想買(mǎi)距離市中心近的，但是發(fā)現(xiàn)市中心附近已經(jīng)沒(méi)有新房了，那二手房就是不錯(cuò)的選擇。

不過(guò)，二手房如果房齡太老，那居住維修成本就要高。同時(shí)，太老的房子出手也會(huì)比較困難。

因此，如果新舊價(jià)格相同，那剛需族可以選擇已上市5-10年的次新房。因?yàn)?-10年的房齡，還算比較新的，無(wú)論是房型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、車(chē)位，還是物業(yè)管理，各方面應(yīng)該都還不錯(cuò)。

多層還是電梯高層

現(xiàn)在很多人買(mǎi)房，多高的樓層都不是障礙，因?yàn)橛辛穗娞荨Ｄ嵌鄬优c電梯高層如何選呢？

多層步梯房的優(yōu)勢(shì)是多層得房率高，物業(yè)費(fèi)低，更實(shí)惠，但采光差，要爬樓。年輕的時(shí)候可以爬樓梯，但是人都有老的時(shí)候。家里還會(huì)有老人和小孩，讓他們每天爬樓不太現(xiàn)實(shí)。

而高層采光好，景觀好，有電梯，上下樓輕松，但物業(yè)費(fèi)高，得房率也低，電梯容易出現(xiàn)早高峰擁擠情況。

因此，對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在或預(yù)期未來(lái)10年內(nèi)，不會(huì)有父母或家里其他老人同住，可以買(mǎi)多層。否則，建議電梯房。尤其是隨著老齡化越來(lái)越嚴(yán)重，沒(méi)電梯的多層住宅，低層需求會(huì)比高層需求更多，1樓以上4樓以下更為搶手，價(jià)格會(huì)有上升空間。

地鐵如何考慮

隨著城市交通壓力的劇增，地鐵成為很多人選房的重要考慮因素。剛需族如果沒(méi)有車(chē)通勤，那地鐵因素更要考慮。

針對(duì)這種需求，開(kāi)發(fā)商也緊盯地鐵，將地鐵作為銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)之一。有些開(kāi)發(fā)商甚至噱頭吹到爆，距離地鐵站哪怕有三四公里遠(yuǎn)，也自稱(chēng)是地鐵房。

不過(guò)，此前網(wǎng)上有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，所謂的地鐵房，應(yīng)該是冬天一碗湯的距離，即在冬天，你端一碗湯，從家走到地鐵站，湯還是熱的。如果具體量化的話(huà)，大概就是步行1000米以?xún)?nèi)的距離，或者步行不超過(guò)10分鐘的距離。

有地鐵毗鄰，當(dāng)然是好的。但是這種房子，往往房?jī)r(jià)又比周邊的高出一截。因此，剛需族最優(yōu)的選擇是買(mǎi)準(zhǔn)地鐵房，也就是距離最近地鐵站，步行距離在1-2公里之間的房子。

如果離地鐵站步行超過(guò)2公里，開(kāi)發(fā)商還宣稱(chēng)地鐵房，那我們就要慎重考慮了。

買(mǎi)幾房？

作為剛需，買(mǎi)幾室?guī)讖d的房子，是很多人在看房之前都要做的選擇。

臥室越多，面積越大，那總價(jià)肯定越高。但如果房子選小了，家里老老少少幾口人，能住下嗎？

不過(guò)，任何事情都有不完美的一面。房子作為固定商品也是如此。因此，對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，只需做好平衡就行。例如，如果錢(qián)包允許，那肯定一步到位的三房更舒適。

但如果是年輕人，單身或者小夫妻，同時(shí)錢(qián)包不夠厚，那么一室或者兩室也可以接受。在家里人口少的這段時(shí)間，可以積攢錢(qián)包，然后再考慮換房。

不過(guò)，買(mǎi)這類(lèi)房，要考慮地段、交通、商業(yè)等情況，為以后出租或者出手做打算。

事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)顯示，越是房?jī)r(jià)高企的城市，這種小戶(hù)型的需求越多，相對(duì)大戶(hù)型的單位溢價(jià)也越高。二手房市場(chǎng)，小戶(hù)型也更搶手，很容易賣(mài)掉。

不懂理財(cái)?shù)娜?，投資時(shí)的本能考量是買(mǎi)價(jià)格便宜的。但事實(shí)往往相反，價(jià)格高是因?yàn)閮r(jià)值在，而有價(jià)值的東西才會(huì)更有投資價(jià)值。買(mǎi)房也一樣。所以，無(wú)論我們?cè)谝痪€城市還是四線城市，價(jià)格雖然是重要因素，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，價(jià)格是最不需要考慮的因素。因?yàn)橛袃r(jià)值的房子，哪怕當(dāng)下比其他房子貴，但10年甚至20年之后，它的價(jià)格會(huì)比其他房子更貴。這就是價(jià)值的體現(xiàn)。

因此，綜合來(lái)看，對(duì)于剛需選房，各個(gè)因素重要程度是房子>地段>小區(qū)。因?yàn)?，房子?duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，居住永遠(yuǎn)是第一位的。