舊居住區(qū)改造工程難點及其處理方法

韓笑

摘要：隨著城市化文明程度的建設，促使著城市的發(fā)展與進步，在城市建設中屬于一項重點，也是難點的項目之一就是城市舊住宅區(qū)改造工程，但是在改造中也有著很多問題出現(xiàn)，因此，需要城市建設部門給予高度重視，通過舊住宅區(qū)的順利改造，以保證社會和諧發(fā)展。本文主要對城市舊住宅區(qū)改造工程難點以及問題進行分析，并針對這些問題找出相應的解決方法，希望給相關人員提供參考建議。

Abstract： With the construction of urbanization and civilization level， the development and progress of the city is promoted. One of the key and difficult projects in urban construction is the renovation project of urban old residential areas， but there are also many problems in the renovation. Therefore， the urban construction department needs to pay great attention to the smooth transformation of old residential areas to ensure the harmonious development of society. This article mainly analyzes the difficulties and problems of the urban old residential area renovation project， and finds out the corresponding solutions to these problems， hoping to provide reference suggestions for relevant personnel.

關鍵詞：城市建設;舊住宅區(qū)改造;投資項目

Key words： urban construction;old residential area renovation;investment project

中圖分類號：TU984? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）29-0130-02

0? 引言

隨著時代的發(fā)展與進步，城市中舊住宅區(qū)與歷史住宅已經(jīng)無法滿足時代的發(fā)展需求，這些小區(qū)的居住環(huán)境不僅僅影響舊住宅區(qū)居民的生活水平與質量，城市的發(fā)展和進步也會受到很大的影響，因此需要改造升級，從而滿足人們的生活需求。在對住房數(shù)據(jù)的調查上，國家統(tǒng)計局通過調查情況得出結果，我國目前急需改造的住宅大約有40億平方米。近幾年，在國家相關政策的扶持與幫助下，舊住宅區(qū)改造工程已經(jīng)有了初步的成效，目前已經(jīng)完成大約有10億平方米，由此可見，我國舊住宅區(qū)改造工程仍要再接再厲，將此劃分為城市建設的重點項目。

1? 解析城市舊居住區(qū)改造的意義

1.1 促進城市全面建設小康社會

《國務院關于加強城市規(guī)劃建設的意見》明確指出，要全面實施城市建設和改造，逐步推進舊居住區(qū)綜合治理、危舊房改造和未完工套房改造，截止到目前，也就是2020年，基本要實現(xiàn)對現(xiàn)有的城市棚戶區(qū)的改造。作為城市建設的基本紐帶，舊居住區(qū)的改造與大多數(shù)居民的切身利益相關，有利于全面建設小康社會。

1.2 反映民生和民意的項目

所謂舊居住區(qū)主要指在單位制改革之前，由政府部門出資建設的居住區(qū)，與商品房改革之后建設的居住區(qū)相比較，已經(jīng)落后不堪，無法跟上時代發(fā)展的腳步。近幾年，隨著城市化程度的加快發(fā)展，一些舊居住區(qū)存在配套設施陳舊、違章搭建嚴重、停車位不足等問題，對人們的生活造成一定的影響，抑制和諧社區(qū)與美好城市的構建。城市舊居住區(qū)改造的目的就是從源頭上解決居民生活問題，改善百姓生活情況，體現(xiàn)出民生工程與民心工程的價值。

所謂舊住宅區(qū)，主要是指單位制改革前由政府部門資助的居住區(qū)。與商品房改革后建設的住宅小區(qū)相比，已經(jīng)落后且不能跟隨時代發(fā)展的步伐。近年來，隨著城市化的快速發(fā)展，一些老居民區(qū)出現(xiàn)了配套設施落后、嚴重違法建筑、停車位不足等問題，對人們的生活產(chǎn)生了一定的影響，阻礙了和諧社區(qū)與美麗社區(qū)的建設。城市舊居住區(qū)改造的目的是從源頭上解決居民的生活問題，改善人民的生活條件，體現(xiàn)民生和民意工程的價值。

1.3 是一項重要的城市建設投資項目

城市舊居住區(qū)與其他行業(yè)來比具有一定的優(yōu)勢，與商品房市場銷售情況存在很大的差異性，隨著舊住宅區(qū)的改造，不僅可以消化部分建筑市場的投資需求，而且不會改變房地產(chǎn)價格，使房價處于穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。據(jù)相關調查數(shù)據(jù)顯示，近三年來，我國已建成棚戶房約1000萬套，總建筑面積約6.75億平方米。而舊住區(qū)面積約為80346.5萬平方米，表明老住區(qū)改造面積明顯大于棚戶區(qū)改造面積。與棚戶區(qū)改造相比，舊居住區(qū)改造對于經(jīng)濟的拉動和國民生產(chǎn)總值的增長有著顯著的作用。

2? 城市舊居住區(qū)工程改造難點與問題

2.1 城市舊居住區(qū)改造現(xiàn)狀分析

目前，舊居住區(qū)改造有三種方式。首先，保留方法。對于一些具有較高歷史文化價值和傳統(tǒng)建筑風格特色的居住區(qū)，通常在裝修過程中選擇維護和維修方法，通過加固建筑結構來維護外觀和維護社區(qū)的原始面貌。第二，升級和修復。這個城市將有許多老住宅區(qū)需要修繕。這些只是居民區(qū)，沒有任何歷史和文化價值。這些定居點大多由上個世紀的單位提供資金。它們在外觀和結構上是穩(wěn)定的，可以生存。但是，小區(qū)外觀落后，配套設施不完善。此時，將選擇翻新和升級，加強和改善社區(qū)的配套設施。三是拆遷改造。這個城市有一些老城區(qū)，住宅小區(qū)結構不穩(wěn)定，環(huán)境不好，不適合居住。然而，住宅小區(qū)的地理位置要優(yōu)于大規(guī)模改造的小區(qū)。要科學合理地規(guī)劃建筑面積，合理安排當?shù)鼐用瘛?/p>

2.2 城市舊居住區(qū)改造難點分析

2.2.1 重建資金嚴重短缺

目前，我國大部分城市的舊住宅區(qū)改造資金主要由政府財政部門撥配，但社會資金難以準備。例如，在舊住宅區(qū)二次供水設施的改造中，政府部門會下發(fā)文件要求財政部門和區(qū)級單位投資進行二次供水設施的改造。在政策的全面實施過程中，資金支持有限，給項目的實施帶來很大困難?；诖耍?015年出臺了新的財政政策，大力支持老住宅區(qū)二次供水項目的實施。

2.2.2 涉及眾多部門加大了管理的難度

實施城市舊住宅區(qū)改造工程，需要對供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)等配套設施進行改造和升級，并對配水網(wǎng)絡和配水設施進行改造。整個過程需要相關部門的配合。此外，舊住宅區(qū)改造項目的實施還將涉及消防、居委會、電信等單位。許多部門干預和參與增加了各部門之間協(xié)調的困難。一旦各部門之間的協(xié)調出現(xiàn)失誤，就很容易造成工期停滯或反復拆除等問題，嚴重影響工程進度和成本。

2.2.3 缺少規(guī)范性的管理體系

結合目前老舊小區(qū)的實際情況，老舊小區(qū)改造工程管理粗獷的問題仍然存在，存在改造工程“群眾關注度大”、“項目分散”“工程簽證變更較多的特點”，從而對工程建筑管理提出了更高的要求。但在項目具體實施過程中，存在非標施工的問題。鑒于每個小區(qū)改造的特點不同，根據(jù)每個社區(qū)居民的實際需求，在項目的實施中會有很多變化。如果不嚴格控制這些過程，將嚴重影響改造工程的質量和成本。

2.2.4 忽視被套設施的改造

大多數(shù)居民對舊住宅區(qū)改造項目有更高的呼聲，希望通過社區(qū)改造完成配套設施的改善。例如，在一些老住宅區(qū)，老年人較多，所以上樓下樓很不方便。因此，在改造過程中，我們要充分發(fā)揮政府的主導作用，盡量滿足居民的生活需求。我們會選擇在樓梯外安裝外部電梯。再比如，舊住宅區(qū)的道路相對狹窄，在建設初期沒有考慮停車位的使用。然而，隨著人們生活水平的提高，私家車的數(shù)量每年都在增加，停車擁堵和困難時有發(fā)生。因此，要以解決這些問題為重點，做好各環(huán)節(jié)的協(xié)調工作，加大資金投入和支持力度。

3? 城市老舊小區(qū)改造工程對應策略

3.1 實現(xiàn)老舊小區(qū)改造管理模式的創(chuàng)新

城市老舊小區(qū)之間存在很大的差異性，改造難度各不相同，因此，需要因地制宜，針對不同小區(qū)的特點展開必要的分析與研究，從而制定改造方式與程度。首先，要充分發(fā)揮政府的主導作用，建立高層協(xié)調管理機制，實現(xiàn)各部門的協(xié)調與發(fā)展。在舊住宅區(qū)的改造過程中，城市管理、供水、供電、房屋建設等部門相互聯(lián)系，但是其中卻沒有高層協(xié)調機構，從而無法保證老舊小區(qū)改造項目的實施。其次，應詳細制定社區(qū)重建總體規(guī)劃的內(nèi)容，按照小區(qū)整改的特點，明確整改的內(nèi)容和進展。最后，應充分調動參與單位的積極性，表彰在改造中取得良好進展的單位和街道，制定評比政策，對所有施工單位進行評比與獎勵，激發(fā)參與人員的工作熱情。

3.2 加強老舊小區(qū)改造工程資金的扶持

首先，要拓展籌資渠道，通過宣傳推廣的方式，鼓勵企業(yè)帶資參與老區(qū)改造工作中，為老舊小區(qū)改造注入新鮮血液。通常城市老舊小區(qū)地處城市中心位置，因此可以充分利用地理優(yōu)勢，重新開發(fā)閑置土地或臨街土地，采取多樣化融資方式吸引社會資金。其次，要加大對政府財政部門的財政支持，堅持每年安排足夠的財政支出預算，通過市區(qū)財政出資與社會融資的方式增加投資量。最后，減少先關參與企業(yè)的負擔，通過減少稅收與規(guī)費的方式降低企業(yè)建設成本。

3.3 加寬老舊小區(qū)改造內(nèi)容

在老舊小區(qū)改造過程中，不僅要重視建筑結構表面結構的加固與穩(wěn)定，還要適當增加小區(qū)配套設施，重視供水與供電系統(tǒng)的改造與重修。主要從三個方面體現(xiàn)：

第一，要注重建筑設施的增設與完善，加強建筑小區(qū)內(nèi)供水排水系統(tǒng)的建立，重視地下管線的保護與維護工作。在工程開始前，需要詳細查明地下管線以及設施的分布情況，在地下管線與地上設施相連接部位放置兩公分厚的鋼板。同時要嚴格按照施工計劃方案，掛設安全網(wǎng)與腳手架，做好施工現(xiàn)場的安全防護，防止施工現(xiàn)場發(fā)生安全事故，從而給人們生命財產(chǎn)造成嚴重威脅。對施工現(xiàn)場實踐調查發(fā)現(xiàn)，可以選擇十字交叉管線方式保護措施。老舊小區(qū)改造工程涉及地下管線數(shù)量與種類非常多，拆遷工作對工程進展有很大的影響。采用此種鋪設方法就可以解決各種問題的存在，起到事半功倍的效果。

第二，對小區(qū)環(huán)境進行完善，其中包括對小區(qū)道路的建設，加強周邊生態(tài)環(huán)境保護。

第三，建立完善的基礎配套設施，適當增加服務用房、設施設備等。我國已經(jīng)進入到老齡化社會階段，因此要結合老年人生活特點與需求，增加與老年人相匹配的配套設施，為廣大老年人創(chuàng)造良好的活動環(huán)境與氛圍。

3.4 加強小區(qū)改造后期維護工作

通過聘請物業(yè)公司以及成立小區(qū)委員會的方式實現(xiàn)小區(qū)的可持續(xù)管理。通過座談會的方式走進小區(qū)居民里，針對舊住宅區(qū)的改造，了解居民看法、意見和需求。同時有必要加大對物業(yè)管理的政府補貼，通過降費的方式吸引物業(yè)公司的入駐，從而高效的解決舊住宅區(qū)的改造和后期維護與管理的難題。

4? 結論

綜上所述，城市舊住宅區(qū)改造是一項綜合的系統(tǒng)工程項目，時間需求量大，也需要長期投入精力和資金，與百姓的切身利益與體會有密切的聯(lián)系，隨著時代的發(fā)展，促使舊住宅區(qū)改造管理體制的改革和創(chuàng)新發(fā)展。充分發(fā)揮政府在舊住宅區(qū)改造過程中的主導作用，從實際情況出來，找出適合老舊小區(qū)改造的方式，改善舊住宅區(qū)居民的幸福指數(shù)，為全面實現(xiàn)小康社會的建設目標而努力。

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