房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控研究

李士興

摘 要：房地產(chǎn)具有項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、政策和地域等特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和管控，能提升投資效益，減少和避免不必要的損失。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管控;風(fēng)險(xiǎn)與防范措施

文章編號(hào)：2095-4085（2020）09-0060-02

1 土地投資風(fēng)險(xiǎn)

主要風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在土地獲取上，外部因素有國(guó)家政策調(diào)控、房貸利率、土地供應(yīng)情況、政府資源;內(nèi)部因素有市場(chǎng)及定位研究、土地價(jià)格、公司資金狀況及盈利分析、拆遷賠償。影響范圍主要體現(xiàn)在獲取土地，開發(fā)獲利;放棄投資機(jī)會(huì);延緩開工，占用資金;滿足土地儲(chǔ)備要求。

土地投資風(fēng)險(xiǎn)管控，首先需要開展可行性研究分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資收益盈虧、建立與政府良好的溝通，同時(shí)需要了解土地政策、供應(yīng)、規(guī)劃、拆遷、可操作性信息及地塊預(yù)期收益相同情況，進(jìn)而降低風(fēng)險(xiǎn)，在充分了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的前提下，避免因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致成本增加。此外，應(yīng)有效獲取過程中內(nèi)部協(xié)調(diào)一致，并積極探索土地投資外的資金周轉(zhuǎn)快的新業(yè)務(wù)和合作模式。

2 前期風(fēng)險(xiǎn)

主要風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在前期手續(xù)辦理上，影響因素有土地款、配套費(fèi)、農(nóng)民工保證金等資金繳費(fèi)情況;項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償情況;工程進(jìn)度情況;施工單位配合情況。影響范圍有房地產(chǎn)五證等辦理;工程能否按期開工;資金籌措和使用。前期風(fēng)險(xiǎn)控制，首先將拆遷和設(shè)計(jì)工作前置，盡量實(shí)現(xiàn)拿地即開工，并結(jié)合項(xiàng)目地實(shí)際情況和公司成本管控要求，進(jìn)行靈活操作。比如，將圍擋工程發(fā)包給拆遷戶，使項(xiàng)目順利推進(jìn);其次，要制定前期開發(fā)專項(xiàng)計(jì)劃，按節(jié)點(diǎn)確保資金到位，并對(duì)計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)行考核，梳理前期手續(xù)辦理資料，提前準(zhǔn)備;最后，做好前期上下游部門間協(xié)同工作。

3 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

（1）合理設(shè)計(jì)。外部因素為國(guó)家及地方控制性規(guī)劃條件、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范;內(nèi)部因素有物業(yè)形態(tài)、戶型、整體布局。影響范圍有設(shè)計(jì)審查及驗(yàn)收通過;是否滿足市場(chǎng)客戶需求;能否實(shí)現(xiàn)利益最大化;客戶購(gòu)買意愿。設(shè)計(jì)合理性的風(fēng)險(xiǎn)措施：首先需要按照相關(guān)部門的規(guī)定，檢查是否滿足國(guó)家強(qiáng)制性要求;其次，要盡可能的征求營(yíng)銷管理部、策劃部及物業(yè)意見;最后，可根據(jù)情況讓第三方參與審核。此外，還應(yīng)研究BIM技術(shù)應(yīng)用，減少土建和安裝沖突情況的發(fā)生。

（2）能否按期完成。外部因素為政府資源;內(nèi)部因素有設(shè)計(jì)院溝通與督促;地勘數(shù)據(jù);設(shè)計(jì)內(nèi)部審核時(shí)間。影響范圍有工程能否按期開工;設(shè)計(jì)完成時(shí)是否在揚(yáng)塵管控階段。能否按期完成的風(fēng)險(xiǎn)措施：需要及時(shí)的跟蹤前期開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)展，重視儲(chǔ)備設(shè)計(jì)能力強(qiáng)及便于溝通的設(shè)計(jì)單位，并及時(shí)完成地質(zhì)勘察，并提供數(shù)據(jù)分析服務(wù)。

（3）圖紙會(huì)審。影響因素為審圖人員對(duì)圖紙的認(rèn)知度提出意見。影響范圍有設(shè)計(jì)變更影響成本控制;影響工程施工計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)舉措為督促參與方深入了解圖紙。

（4）設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)收集及改進(jìn)。影響因素有銷售現(xiàn)場(chǎng)客戶意見;客戶滿意度調(diào)研;客戶裝修情況。影響范圍有客戶對(duì)戶型的滿意度及對(duì)開發(fā)單位的設(shè)計(jì)能力;品牌形象;工作經(jīng)驗(yàn)及效率提升。設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)收集及改進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)措施：首先，需要總結(jié)設(shè)計(jì)問題及經(jīng)驗(yàn)，減少重復(fù)設(shè)計(jì);其次，還需要參考客戶調(diào)研情況，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，創(chuàng)建和完善公司產(chǎn)品線體系。

4 招采合約風(fēng)險(xiǎn)

（1）遴選供應(yīng)商和施工單位。影響因素為單位的資質(zhì)、信譽(yù)、資金、管理水平、配合公司開發(fā)情況。影響范圍有工程無法或延期開工;銷售任務(wù)無法按期達(dá)成;施工計(jì)劃變動(dòng)，增加管理成本;能否按期交房，影響客戶投訴。針對(duì)上述問題應(yīng)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)措施：首先，對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行調(diào)研與審查;然后，結(jié)合項(xiàng)目所在地和成本控制情況，確定哪些工程適合選擇當(dāng)?shù)氐膯挝?。在?xiàng)目結(jié)束后建立供應(yīng)商和施工單位評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，最后，施工單位嚴(yán)重影響公司經(jīng)營(yíng)時(shí)，及時(shí)采取措施。

（2）管控合同。影響因素有合同內(nèi)容的規(guī)范化;合同內(nèi)容對(duì)公司的不利因素影響范圍，包括范圍是否明確，避免施工單位間糾紛;合同內(nèi)容是否明確，便于項(xiàng)目管理需要和財(cái)務(wù)付款節(jié)點(diǎn)需要;是否有固定模板，提升簽訂效率。合同管控的風(fēng)險(xiǎn)措施：需要首先形成合同模板，提升簽訂合同的效率，盡可能的避免前置資金的投入，將風(fēng)險(xiǎn)最大化轉(zhuǎn)移的同時(shí)，按照合同規(guī)定的流程，對(duì)合同管控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留保證金。

5 施工風(fēng)險(xiǎn)

（1）管控進(jìn)度。影響因素為施工單位資金及人員情況;揚(yáng)塵管控情況;材料供應(yīng)情況。影響范圍包括能否達(dá)到預(yù)售條件;能否達(dá)到回款條件;能否按期交房;資金籌措與使用。進(jìn)度管控的風(fēng)險(xiǎn)措施：首先，需要要根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審核項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況進(jìn)行考核;其次，要對(duì)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)進(jìn)行預(yù)警分析，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況合理組織施工順序。

（2）管控質(zhì)量安全。質(zhì)量安全管控的風(fēng)險(xiǎn)措施：其一，應(yīng)按照相關(guān)要求，做好現(xiàn)場(chǎng)檢查，公司定期到項(xiàng)目巡檢，質(zhì)量問題定人、定期完成;其次，借助信息化手段（如移動(dòng)質(zhì)檢）實(shí)時(shí)對(duì)質(zhì)量問題進(jìn)行監(jiān)督，完善監(jiān)督管理體系，定期收集、整理質(zhì)量問題及解決措施，并定期培訓(xùn)和學(xué)習(xí);最后，施工前嚴(yán)把材料關(guān)，堅(jiān)持樣板先行，做好對(duì)施工和監(jiān)理單位的監(jiān)督工作，重視隱蔽驗(yàn)收記錄，并通過購(gòu)買保險(xiǎn)規(guī)避質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)，最終要建立客戶敏感點(diǎn)清單，做好過程管控。

6 營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)

（1）銷售收入 影響因素包括客戶的不確定性;預(yù)售證辦理情況;銷售人員對(duì)客戶的說服力;客戶對(duì)產(chǎn)品的要求。影響范圍包括公司經(jīng)營(yíng)情況，資金回正;減少融資成本;集團(tuán)對(duì)公司考核。銷售風(fēng)險(xiǎn)管控措施：首先，需要跟進(jìn)前期開發(fā)專項(xiàng)計(jì)劃，按期達(dá)到預(yù)售，提前做好策劃推廣工作;其次，要結(jié)合市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況，制定適合的銷售的政策，開展有效前期做好市場(chǎng)定位工作，設(shè)計(jì)應(yīng)確保合理。

（2）銷售回款 影響因素有銀行資金狀況及放款周期;公積金政策情況;客戶能否及時(shí)面簽;工程能否達(dá)到放款條件。影響范圍有公司經(jīng)營(yíng)情況;減少融資成本;集團(tuán)對(duì)公司考核。銷售回款風(fēng)險(xiǎn)措施：其一，要與銀行維護(hù)好關(guān)系，全面做好銀行放款調(diào)研工作，及時(shí)適當(dāng)增加按揭銀行數(shù)量，避免放款風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)跟進(jìn)放款進(jìn)程，并反饋客戶。力爭(zhēng)在促進(jìn)和了解公積金放款條件和準(zhǔn)備資料的基礎(chǔ)上，確保工程按期達(dá)到公積金放款條件。

（3）策劃推廣 影響因素有推廣費(fèi)用的合理性;推廣費(fèi)用的效果;廣告是否符合廣告法。影響范圍有營(yíng)銷費(fèi)用支出;廣告宣傳和實(shí)際不符引發(fā)的群體事件。策劃推廣：首先需要對(duì)銷售部現(xiàn)場(chǎng)及客戶調(diào)研問卷分析，借助信息化系統(tǒng)分析到訪客戶情況，定期確認(rèn)回訪客戶信息的真實(shí)性;其次，要根據(jù)調(diào)研情況實(shí)時(shí)調(diào)整推廣渠道費(fèi)用，將營(yíng)銷費(fèi)用控制在合理范圍，做到廣告合法，統(tǒng)一說辭。此外，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)不確定時(shí)，避免明確承諾。

7 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（1）預(yù)算編制 影響因素包括土地獲取的不確定性;項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的可變性;未簽合同預(yù)算估算的準(zhǔn)確性。影響范圍包括公司費(fèi)用支出;融資計(jì)劃。預(yù)算編制風(fēng)險(xiǎn)舉措：首先，規(guī)范預(yù)算編制制度;其次，堅(jiān)持預(yù)算與工程計(jì)劃相協(xié)調(diào)，最后加強(qiáng)預(yù)算過程控制與分析。

（2）籌資活動(dòng) 影響因素包括國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)貸款政策;融資渠道的多元化;籌資活動(dòng)與公司戰(zhàn)略協(xié)調(diào)關(guān)系;歸還借款及利息情況;籌資的時(shí)間長(zhǎng)短;籌資的結(jié)構(gòu);企業(yè)品牌、信譽(yù)及投資的項(xiàng)目;工程質(zhì)量重大問題及重大設(shè)計(jì)變更引起的成本增加。影響范圍有公司經(jīng)營(yíng);資金流安全性。籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)舉措：要結(jié)合償債能力和籌資結(jié)構(gòu)情況，及時(shí)償還借款和利息，避免形成長(zhǎng)期負(fù)債;其次，要定期對(duì)籌資及執(zhí)行情況進(jìn)行分析和預(yù)警，確保前期工作及施工進(jìn)度、質(zhì)量可控;最后結(jié)合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)方面的投融資政策，拓寬融資途徑，吸引社會(huì)資金注入。

（3）支付與支付節(jié)點(diǎn)一致 影響因素有工程進(jìn)度;合同。影響范圍有超支;增加溝通和轉(zhuǎn)賬成本。支付與支付節(jié)點(diǎn)一致風(fēng)險(xiǎn)舉措：在支付前核實(shí)是否達(dá)到付款節(jié)點(diǎn)要求并按照合同及流程制度多方面把關(guān)。

（4）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 影響因素有國(guó)家稅務(wù)政策;公司經(jīng)營(yíng)情況。影響范圍有稅點(diǎn)變化引起的超支;未按規(guī)定程序或時(shí)間引起的超支。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)舉措：首先要實(shí)時(shí)了解國(guó)家稅務(wù)政策及稅點(diǎn)變化情況，對(duì)統(tǒng)計(jì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并做好規(guī)避涉稅和節(jié)稅的籌劃。

（5）資金流安全性 影響因素包括流動(dòng)資金;投資活動(dòng);籌資活動(dòng);資本金。影響范圍為公司經(jīng)營(yíng)。資金流安全性風(fēng)險(xiǎn)舉措：首先要定期分析財(cái)務(wù)指標(biāo)，確保資金流可控，定期復(fù)核預(yù)算和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行情況;其次，合理控制自有資金和流動(dòng)資金比例，提高存貨周轉(zhuǎn)和資金回籠率;最后，要壓縮按揭貸款，加速回款，結(jié)合項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃模擬收支狀況。

參考文獻(xiàn)：

[1]齊國(guó)生.房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)[M].北京：中國(guó)宇航出版社，2013.