住宅工程滲漏防控工作研究

李 濤，劉建華

（南京市建筑安裝工程質(zhì)量監(jiān)督站，江蘇 南京 210007）

0 引言

防水性能是住宅工程最基本的使用功能要求之一，但目前在我國大部分地區(qū)，滲漏問題都還是住宅工程質(zhì)量通病防治的重點(diǎn)和質(zhì)量投訴的熱點(diǎn)，未能得到根本解決。以南京市為例，近年來滲漏問題約占全市住宅工程質(zhì)量投訴總量的 1/3 至 1/4。滲漏問題影響居住的舒適性和幸福感，降低房屋品質(zhì)，長期嚴(yán)重滲漏還影響結(jié)構(gòu)耐久性。近年來，建筑設(shè)計(jì)要求多樣化，參建單位構(gòu)成多元化，而防水技術(shù)尚未取得突破性發(fā)展，與此同時(shí)人民群眾對住宅品質(zhì)的要求卻不斷提高，因此滲漏防控是現(xiàn)階段住宅工程質(zhì)量管理工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)，也是一項(xiàng)長期任務(wù)。筆者結(jié)合質(zhì)量管理工作，分析滲漏產(chǎn)生的原因，并針對性地提出滲漏防控措施。

1 滲漏類型

根據(jù)產(chǎn)生部位不同，住宅工程滲漏分為外墻（窗）滲漏、地下室滲漏、屋面滲漏、戶內(nèi)墻地面滲漏四類。外墻（窗）滲漏主要出現(xiàn)在外窗窗體以及窗與周邊墻體交接處、不同墻體材料交接處、外挑板或橫向線條根部、變形縫處墻體、出墻管道周邊、雨落水管周邊等部位。地下室滲漏主要出現(xiàn)在底板、側(cè)墻、出墻管道周邊以及變形縫、后澆帶等部位。屋面滲漏主要出現(xiàn)在女兒墻根部、變形縫、出屋面管道周邊等部位。戶內(nèi)墻地面滲漏主要是衛(wèi)生間、廚房、陽臺等有防水要求的房間在墻體根部或地面的滲漏。在目前工程實(shí)踐中，上述四類滲漏問題中以外墻（窗）滲漏更為突出。

2 滲漏原因分析

住宅工程滲漏問題產(chǎn)生的原因是復(fù)雜的，并有一定系統(tǒng)性，下面主要從材料、設(shè)計(jì)、施工、使用和維護(hù)等幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

2.1 材料方面

1）防水材料質(zhì)量易受環(huán)境、溫度的變化影響，有機(jī)防水材料隨著時(shí)間推移易老化。

2）防水材料品種較多，適用部位不同，性能差異明顯，而生產(chǎn)廠家眾多，產(chǎn)品質(zhì)量高低不一，不利于參建單位的選用。

3）部分墻體材料或外保溫材料吸水率較高，易對防水效果造成不利影響。

2.2 設(shè)計(jì)方面

1）設(shè)計(jì)單位對建筑防水要求和節(jié)點(diǎn)構(gòu)造做法不夠熟悉，重視程度和設(shè)計(jì)深度不足，無防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)詳圖或繪制不全，部分節(jié)點(diǎn)防水構(gòu)造設(shè)計(jì)不合理。

2）有時(shí)設(shè)計(jì)單位迫于建設(shè)單位要求，變更防水做法，減少防水措施。

3）在墻體、保溫、防水等方面采用新材料、新技術(shù)時(shí)，缺乏相關(guān)防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)處理的成熟經(jīng)驗(yàn)，易產(chǎn)生滲漏隱患。

4）現(xiàn)行 JGJ/T 235－2011《建筑外墻防水工程技術(shù)規(guī)程》為推薦性標(biāo)準(zhǔn)，對外墻防水設(shè)計(jì)無強(qiáng)制性要求［1］，使得部分工程未設(shè)計(jì)外墻防水層。

2.3 施工方面

1）不少建設(shè)單位將防水、門窗、外墻保溫、外墻飾面等專業(yè)工程直接發(fā)包給其他單位，造成大部分防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)際由這些專業(yè)施工單位完成，土建施工單位與這些專業(yè)施工單位無合同約束，不能有效地對其實(shí)施總包管理；而專業(yè)施工單位因施工內(nèi)容的局限性，不能全面考慮滲漏防控的要求，出現(xiàn)滲漏問題后，土建和相關(guān)專業(yè)施工單位常會相互推諉責(zé)任，影響維修工作效率。

2）部分施工管理和作業(yè)人員責(zé)任心不強(qiáng)或?qū)I(yè)素質(zhì)不高，質(zhì)量控制不嚴(yán)，防水工程細(xì)部處理不到位，施工過程檢驗(yàn)和隱蔽驗(yàn)收工作不規(guī)范。

3）少數(shù)施工單位還存在不按設(shè)計(jì)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定施工、偷工減料的行為，或嫌施工麻煩擅自簡化防水措施要求。

4）竣工驗(yàn)收前的淋蓄水檢驗(yàn)工作不到位，滲漏檢查不全面。在對外窗、外墻進(jìn)行淋水檢驗(yàn)時(shí)，淋水水壓不夠，淋水管掛設(shè)數(shù)量較少，淋水時(shí)間不足，對雨水較多地區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的淋水檢驗(yàn)時(shí)間要求偏低， JGJ/T 235－2011《建筑外墻防水工程技術(shù)規(guī)程》規(guī)定外墻淋水時(shí)間不少于 30 min，DGJ32/J 103－2010《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》規(guī)定外窗淋水時(shí)間不少于 1 h［2］。蓄水檢驗(yàn)的蓄水高度不夠，沒有全面覆蓋管道根部，對廚房和開敞式陽臺的蓄水檢驗(yàn)有所忽視。

2.4 使用和維護(hù)方面

1）少數(shù)住宅竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造和二次裝修，改變了原有建筑布局，破壞了原有防水措施。

2）住宅交付后，因住戶封露臺、天井或搭設(shè)陽光房，物業(yè)或開發(fā)商在屋頂或外墻加設(shè)廣告牌，而對屋面、外墻防水層造成破壞。

3）因二次裝修進(jìn)行地面濕作業(yè)施工，或排水管道堵塞，致使有水源進(jìn)入原本無防水要求的室內(nèi)區(qū)域，通過混凝土裂縫造成滲漏。

4）因疏于管理，屋面、外墻、給排水管道等設(shè)施破損得不到及時(shí)維修，增加了滲漏風(fēng)險(xiǎn)。

3 滲漏防控措施

3.1 強(qiáng)化防水工程設(shè)計(jì)

3.1.1 設(shè)置防水工程章節(jié) 明確和深化防水要求

由于防水措施和要求涉及多個(gè)分部工程，住宅工程施工圖設(shè)計(jì)文件設(shè)計(jì)說明中應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的防水工程章節(jié)，集中規(guī)定外墻、外窗、屋面、地下室、衛(wèi)生間、廚房、陽臺等部位的防水要求，明確防水材料的種類、性能指標(biāo)以及主要節(jié)點(diǎn)部位的滲漏防控措施［3］。

住宅工程外墻應(yīng)進(jìn)行整體防水設(shè)計(jì)，在外墻面設(shè)置整體防水層，并在節(jié)點(diǎn)部位增加構(gòu)造防水。當(dāng)外墻采用砂漿防水層時(shí)，應(yīng)選用聚合物防水砂漿［4］。外窗臺、外墻線條需設(shè)置≥ 5 % 的排水坡度。

地下室側(cè)墻防水層外側(cè)需設(shè)置有效保護(hù)措施，防止土方回填破壞防水層?；A(chǔ)底板應(yīng)適當(dāng)加厚，不宜＜300 mm?？紤]地下結(jié)構(gòu)受損造成滲漏的情況，對有抗浮設(shè)計(jì)的地下室，設(shè)計(jì)文件應(yīng)明確后澆帶封閉的條件和降水持續(xù)的時(shí)間，并進(jìn)行施工階段抗浮穩(wěn)定驗(yàn)算。

廚房和陽臺地面應(yīng)注意設(shè)計(jì)整體防水層，衛(wèi)生間、浴室無防水層的墻面及頂棚應(yīng)設(shè)置防潮層，避免潮氣透過墻體和頂棚影響鄰近房間。有防水要求的地面應(yīng)低于相鄰地面≥20 mm，混凝土反坎高度≥200 mm，地面防水層泛水高度≥300 mm，浴室墻面防水層高度≥1 800 mm。

3.1.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案 注意材料選用

住宅工程外墻盡量采用混凝土墻，少設(shè)置砌體，外墻砌體底部統(tǒng)一設(shè)置混凝土反坎。外墻外保溫宜選擇吸水率較低、強(qiáng)度較高的保溫材料。采用自保溫外墻時(shí)，需特別注意通過構(gòu)造措施加強(qiáng)墻體材料與周邊混凝土結(jié)構(gòu)保溫層交接位置的防滲漏控制。

住宅屋面宜采用倒置式，能使防水層得到較好保護(hù)，但不得使用巖棉、發(fā)泡水泥板等吸水率高、強(qiáng)度低的保溫材料。在雨水充沛地區(qū)建議在保溫層上再增設(shè)一道防水層，并設(shè)置保溫層水汽清排通道，排氣口宜設(shè)置在兩端女兒墻內(nèi)，避免排氣口受損，造成雨水灌入，增加屋面滲漏隱患。

3.1.3 加強(qiáng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)構(gòu)造防水措施

設(shè)計(jì)單位對住宅工程外窗周邊、外墻挑板或線條、外墻不同墻體保溫材料交接處、屋面女兒墻、出屋面管道周邊、衛(wèi)生間、地下室變形縫等易滲漏關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)部位，應(yīng)加強(qiáng)設(shè)置構(gòu)造防水措施。一是防排措施結(jié)合，屋面、外墻、室內(nèi)部位首先要保證積水及時(shí)排走，不能讓水進(jìn)入無防水或防水薄弱區(qū)域。二是以混凝土結(jié)構(gòu)或其他構(gòu)造阻隔滲水通道的構(gòu)造防水措施為主，以材料防水層輔助增強(qiáng)防水效果。

南京市已總結(jié)了一系列經(jīng)實(shí)踐證明有效的節(jié)點(diǎn)構(gòu)造做法。例如在外窗窗洞口內(nèi)側(cè)增設(shè)混凝土企口以阻隔窗周的滲漏通道（見圖 1）。又如在屋面女兒墻頂部外側(cè)增設(shè)壓頂下掛覆蓋保溫層上口（見圖 2），防止雨水灌入保溫層內(nèi)側(cè)。

這就要求建筑設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)加強(qiáng)銜接配合，同時(shí)設(shè)計(jì)單位應(yīng)和施工、監(jiān)理單位深入交流，總結(jié)工程實(shí)踐中成熟、實(shí)用的節(jié)點(diǎn)做法，在設(shè)計(jì)文件中繪出節(jié)點(diǎn)詳圖。

圖1 外窗周邊節(jié)點(diǎn)構(gòu)造做法（單位：mm）

圖2 屋面女兒墻節(jié)點(diǎn)構(gòu)造做法（單位：mm）

3.2 規(guī)范施工過程管理 嚴(yán)格質(zhì)量控制

3.2.1 落實(shí)施工總承包質(zhì)量管理

建設(shè)單位應(yīng)將防水、外窗、外墻保溫、外墻飾面等施工內(nèi)容納入施工總承包單位質(zhì)量管理范圍。由專業(yè)施工單位施工的，專業(yè)施工單位和施工總承包單位應(yīng)簽署質(zhì)量管理協(xié)議，明確各自質(zhì)量責(zé)任。施工總承包單位應(yīng)對專業(yè)施工工程質(zhì)量負(fù)全責(zé)，并在相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收資料上簽章。

3.2.2 減少主體結(jié)構(gòu)的裂縫和孔洞

主體結(jié)構(gòu)是最基本的一道防水防線，因此施工時(shí)應(yīng)盡可能減少主體結(jié)構(gòu)上的滲漏通道。外墻腳手架鼓勵(lì)采用免穿墻的花籃拉桿式懸挑腳手架，能大量減少外墻腳手架預(yù)留洞口。面廣量大的外墻穿墻螺桿孔應(yīng)采用發(fā)泡劑和聚合物防水砂漿按圖 3 所示從兩側(cè)填塞密實(shí)。

圖3 外墻穿墻螺桿孔填塞處理做法（單位：mm）

砌體結(jié)構(gòu)外墻施工中應(yīng)嚴(yán)格控制砌體材料含水率以及砂漿灰縫的密實(shí)度、飽滿度。填充墻頂部塞方部位應(yīng)留 30 mm 左右空隙，采用水平塞方方式從兩側(cè)分兩次填塞密實(shí)［4］。

樓板和屋面混凝土澆筑完畢后應(yīng)加強(qiáng)覆膜養(yǎng)護(hù)，減少產(chǎn)生收縮裂縫，在隱蔽前應(yīng)進(jìn)行蓄水檢查，對貫穿裂縫進(jìn)行注漿處理。

3.2.3 重視防水材料質(zhì)量

工程現(xiàn)場應(yīng)使用符合設(shè)計(jì)文件和環(huán)保要求的防水材料。由于防水材料大多復(fù)試時(shí)間較長，故應(yīng)提前采購進(jìn)場，進(jìn)行檢驗(yàn)復(fù)試。施工、監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格做好防水材料進(jìn)場驗(yàn)收工作，檢驗(yàn)合格后方可用于施工。外墻砂漿防水層應(yīng)采用成品防水砂漿，不得在普通砂漿中摻防水劑拌制。外窗與墻體間隙應(yīng)采用中性硅酮耐候密封膠密封。不同防水要求部位的防水材料不能混用。

3.2.4 按圖施工 樣板引路 做好交接驗(yàn)收

施工單位應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)文件和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的防水層和構(gòu)造措施進(jìn)行施工，不得偷工減料，以次充好。建設(shè)單位不得擅自或要求設(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)，降低防水等級，減少防水措施。

外窗、外墻、衛(wèi)生間在全面展開施工前應(yīng)先行開展樣板段施工，樣板段應(yīng)展示工序做法并在完成面上進(jìn)行相應(yīng)淋蓄水檢驗(yàn)，施工單位應(yīng)在樣板段施工和檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上總結(jié)質(zhì)量控制措施和滲漏防控要點(diǎn)，完善施工方案，同時(shí)對相應(yīng)專業(yè)施工作業(yè)人員進(jìn)行可視化交底。

門窗、防水、保溫工程施工前，監(jiān)理單位應(yīng)組織施工總承包單位和相關(guān)專業(yè)施工單位進(jìn)行工序交接驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括結(jié)構(gòu)尺寸、標(biāo)高、基層處理、防水構(gòu)造措施等是否滿足設(shè)計(jì)和后續(xù)施工要求。工序交接驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題的，監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)督促整改。后續(xù)施工不得破壞已完成的防水層和構(gòu)造措施。

3.2.5 提高淋蓄水檢驗(yàn)要求

淋水檢驗(yàn)和蓄水檢驗(yàn)是最直接有效的滲漏檢查方式。建設(shè)單位應(yīng)組織施工、監(jiān)理單位嚴(yán)格做好住宅工程淋蓄水檢驗(yàn)工作。住宅工程外墻應(yīng)在基層防水層完成后、外保溫防水抗裂層完成裝飾面層施工前、分戶驗(yàn)收時(shí) 3 個(gè)階段分別進(jìn)行淋水檢驗(yàn)，分戶驗(yàn)收時(shí)還應(yīng)同時(shí)對所有外窗進(jìn)行淋水檢驗(yàn)。外墻和外窗淋水應(yīng)保證適當(dāng)水壓，形成連續(xù)水幕，雨水充沛地區(qū)淋水時(shí)間應(yīng)提高至不少于 2 h。屋面、衛(wèi)生間、廚房和開敞式陽臺應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)完工后和面層施工完成后分別進(jìn)行蓄水檢驗(yàn)，蓄水高度≥20 mm，蓄水時(shí)間不少于 24 h。淋蓄水完畢后應(yīng)全面檢查滲漏情況并及時(shí)整改。同時(shí)，還應(yīng)結(jié)合天氣情況適時(shí)進(jìn)行雨后檢查。

3.3 加強(qiáng)住宅竣工驗(yàn)收后的管理維護(hù)

1）規(guī)范建設(shè)單位行為，杜絕商品住宅在竣工驗(yàn)收后、交付前為增加使用面積進(jìn)行的系統(tǒng)裝修改造。逐步推進(jìn)住宅按全裝修標(biāo)準(zhǔn)竣工驗(yàn)收交付，減少住戶自行裝修改造工作量。

2）建設(shè)單位、物業(yè)管理單位及住戶應(yīng)注意正常使用住宅，不隨意改變使用功能，不私搭亂建，避免破壞建筑的防水措施。

3）建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)對住宅外墻、屋面、地下室、管道等定期檢查維護(hù)，對破損處及時(shí)修復(fù)，消除滲漏隱患。

4 結(jié)語

住宅工程滲漏問題的防控是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，工程各參建單位都應(yīng)提高認(rèn)識，充分重視防水工程的重要性和滲漏帶來的嚴(yán)重后果。相信通過對防水技術(shù)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的深入研究，細(xì)化和完善設(shè)計(jì)要求，嚴(yán)格施工過程管理和質(zhì)量檢驗(yàn)，以及相關(guān)監(jiān)管部門加強(qiáng)合力監(jiān)管，一定能有效防止?jié)B漏問題的出現(xiàn)，進(jìn)一步提升住宅工程品質(zhì)，滿足人民群眾對美好生活的需求。